Konkrete Fälle - Wärmewende im Mehrfamilienhaus

Ich habe aus dem Bekanntenkreis einen konkreten Fall, wo ich mich frage, wie die Wärmewende jemals gelingen soll.

Ein Bekannter hat eine Eigentumswohnung gekauft und wollte mit dem Bad auch die Warmwassererzeugung modernisieren. Die nächste WEG ist in einem Jahr. Die Verwalter sind bislang eher nicht konstruktiv.

Es gibt reichlich Balkongeländer für PV, aber das geht, weil bauliche Veränderung, nur mit Einverständnis der WEG. Es ist unklar bei den wenig kooperativen Verwaltern, ob da Zustimmung in der WEG zustande kommt.

Wärmepumpelösungen für ein Mehrfamilienhaus sind unklar. Denn alle Sanitär-Experten empfahlen den Einbau einer neuen Gas-Therme.

Über grundsätzliche, energetisch Sanierung braucht man im WEG-Kreis gar nicht zu sprechen.

Und dann stellen sich neue rechtliche Fragen: was macht mein Bekannter, wenn am 2.1.24 die Heizung endgültig den Geist aufgibt und die WEG keine Wärmepumpe möchte? Gas darf er nicht mehr, WP verhindert die WEG. Gibt’s dafür schon eine Regelung?

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Seit der WEG-Reform 2020 braucht man nur noch eine einfache Mehrheit für solche Vorhaben, nicht mehr die oft unmöglich erreichbare Einstimmigkeit. Wenn in der WEG wirklich nicht mal 50% für die bloße Genehmigung von Balkonkraftwerken sind, dann gute Nacht! Also dass man keine 50% dafür überzeugen kann, eine teure Photovoltaik-Anlage auf’s Dach zu knallen und gemeinsam zu finanzieren, kann ich noch nachvollziehen. Aber die Genehmigung von Balkonkraftwerken sollte niemals an einer einfachen Mehrheit scheitern, sonst ist man echt in die falsche Nachbarschaft gezogen…

Ist das wirklich ein Problem?
Wenn es keine Glühbirnen mehr gibt, sondern nur noch Energiesparlampen, wird man diese Realität wohl akzeptieren müssen - gleiches gilt für Gasheizungen und Wärmepumpen. Wenn die Gasheizung einen Totalschaden hat wird die WEG wohl zwangsläufig die Technologie akzeptieren müssen, die noch angeboten wird.

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Das wohl, die Frage ist aber wie genau:

Viele Altbauten sind von Kohleöfen auf Gasetagenheizung umgestiegen. Es gibt also keine zentralen Heizungsröhren und jeder Bewohner, egal ob Eigentümer oder Mieter, hat einen Individualvertrag mit einem Gasanbieter.

Individuell bleibt nur eine Luftwärmepumpe an der Hauswand oder dem Balkon (Denkmalschutz hat dann auch noch Einwände), hier muss die WEG aber mindestens dem Durchbohren der Außenwand zustimmen.

Besser bzw. effizienter wäre ggf. eine zentrale Grundwasserwärmepumpe, bedeutet größere Investition, weil erst wieder Rohre verlegt werden müssten. Und dann bleibt noch die Frage nach dem warmen Wasser, viele Gasetagenthermen produzieren das mit.

In Innenstadtlagen kommt vielleicht auch Fernwärme in Frage, das muss aber alles entschieden werden und erfordert auch eine zentrale Heizung.

Das wird alles bis 2024 anstrengend, zumal Handwerker fehlen. Das Ziel ist sehr gut, der Zielhorizont sportlich. WEGs treffen sich I.d.R. jährlich, unterjährig bleibt dann nur ein schriftlicher Umlaufbescheid per Brief und der muss m.W. nach einstimmig sein.

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Wenn die WEG noch nicht so weit ist, bleibt vielleicht noch der Einbau einer gebrauchten Gastherme. Die sollten jetzt ja verstärkt auf den Markt kommen.

Die WEG muss sich an die kommenden Gesetze halten. Wenn sie das nicht will, muss dein Bekannter klagen.

Grundsätzlich gutes Beispiel dafür, dass man energetischen Standard des Gebäudes und technischen Stand beim Kauf berücksichtigen muss. Sonst gibt es sehr böse Überraschungen.

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Mehrfamilienhäuser, WEGs und Hausverwaltungen sind in dieser Beziehung ein echtes Minenfeld und Entscheidungswege endlos lang. Auch die Ausstattung mit Thermen in den Wohnungen macht das alles nicht einfacher.
ABER: was nutzt das Jammern??? Die Klimawende muss her, und es stellt sich nicht die Frage „OB“, sondern „WANN“.
Wenn also die Heizung schon in die Jahre gekommen ist, hat sich ein verantwortungsbewusster Immo-Besitzer oder Hausverwalter zum einen schon etwas für diesen Fall auf die Seite gelegt und zudem schon überlegt, welche Folge-Technik in Frage kommt. Wer völlig unverhofft plötzlich in der kalten Bude sitzt, hat vielleicht Pech, sollte sich aber auch mal an die eigene - kalte - Nase fassen und überlegen, ob er das vorgesagte fahrlässig vergessen hat.
Es gibt sicherlich viele, die nicht die materiellen oder intellektuellen Mittel haben, jetzt sinnvoll zu handeln. Da soll/wird der Staat helfen. Wer aber dazu in der Lage ist, der sollte sich jetzt in Bewegung setzen und nicht abwarten, wann bzw. ob überhaupt diese Fragen ein anderer (Politiker) vielleicht für ihn regelt.
… und wenn der „Bekannte“ die Möglichkeit hat, soll er sich ein Balkonkraftwerk aufstellen und nutzen und abwarten, wie WEG oder Hausverwalter reagieren. Oder er gibt damit ein Beispiel für andere, und es kommt etwas ans rollen!

Sanitär-Experten empfehlen Heizungsdinge.

Wärmepumpen sind nahezu überall möglich.
Wärmepumpe-Gashybrid mit 65% EE Anteil sollten noch weniger ein Problem sein.

Das Problem scheint die WEG zu sein. Vielleicht sollte bei dem Treffen ein entsprechender Experte eingeladen werden. Oder vorher schon in diese Richtung gearbeitet werden. Wie das so abläuft, weiß ich allerdings nicht. Wenn allerdings nur 1 Treffen pro Jahr möglich ist, ist das allein schon ein großes Problem.

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Ich

Ich verstehe nicht was das eine mit dem anderen zu tun hat.

Er kann doch sein Bad gestalten wie er möchte und die WEG wird sich um die Heizung kümmern, sobald die alte kaputt geht. Solange kann man die ja weiter laufen lassen.

Oder handelt es sich um einen Altbau mit Gasdurchlauferhitzern?

Dann kann er sich ja jetzt schon einen Stromdurchlauferhitzer einbauen.

Ich bin kein Experte auf dem Gebiet, hab das aber zufällig gestern bei SWR Marktcheck gesehen.
Lt. Aussage des Experten braucht es dazu eine 2/3 Mehrheit der Stimmen, die 50% der Wohnungsanteile ausmachen, damit alle Eigentümer die Kosten mittragen müssen.
ab 36:00 im Video

Wir reden hier über zwei verschiedene Dinge:

  1. Erlaubnis zur Montage von Balkonkraftwerken (auf eigene Kosten der Parteien)
    Hier geht es darum, dass die WEG dies genehmigen muss, weil eine Veränderung des Erscheinungsbildes der Immobilie damit verbunden ist. Es geht nicht darum, wer die Kosten tragen soll. Dafür braucht es nur eine einfache Mehrheit (dh. 50% der Wohnungsanteile). Das Zitat oben bezog sich auf das Balkonkraftwerk-Beispiel des Threaderstellers.

  2. Installation von z.B. einer Photovoltaikanlage auf dem Dach oder einer Wärmepumpe (die gemeinsam finanziert werden soll)
    Hier geht es darum, dass die WEG dies genehmigen muss, weil eine gemeinsame Finanzierung angedacht ist. Hier ist eine qualifizierte Mehrheit (dh. 2/3 Mehrheit) erforderlich.

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Um alle Missverständnisse aus dem Weg zu räumen stelle ich es noch mal geordnet dar:

Die Grundregel für Beschlüsse der WEG ist § 25 I WEG:

Das ist der Normalfall für Beschlüsse, welche die Gemeinschaft fasst. Einfache Mehrheit übrigens tatsächlich nach Stimmen, nicht nach Anteilen.

Bezüglich der Kostenübernahme für bauliche Veränderungen gilt im Normalfall § 21 Abs. 1 WEG:

Das wäre der Fall des Balkonkraftwerkes. Für diesen Fall gilt auch, dass er mit einfacher Mehrheit beschlossen werden kann.

Sollen nun aber die Kosten von der WEG übernommen werden, wie dies bei baulichen Veränderungen, welche alle WEG-Mitglieder betreffen, üblicherweise der Fall ist (z.B. Heizungsanlage, Photovoltaik-Anlage auf dem Dach usw.), gilt der Sonderfall des § 21 Abs. 2 S.1 Nr. 1 WEG:

Die Grundregel ist daher „einfache Mehrheit“, im Spezialfall der Kostenübernahme gilt hingegen die „qualifizierte Mehrheit“, hier dann anhand der Anteile, was Sinn macht, weil ja auch die Kosten nach Anteilen an der WEG verteilt werden. Wer daher den Großteil der Kosten tragen soll, soll auch den Großteil der Bestimmungsmacht haben.

Was ich mir vom Gesetzgeber wünschen würde, wäre nun, § 20 Abs. 2 WEG anzupassen. In diesem heißt es:

Hier könnte man wunderschön noch „5) der Erzeugung erneuerbarer Energien“ hinzufügen und damit das Balkonkraftwerk ebenso privilegieren wie die Rollstuhlrampe, die Wallbox oder die Sicherheitstür…

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Im Bad hängt die bisherige Warmwasser-Erzeugung. Trinkwassererwärmung könnte man vermutlich auf Stromdurchlauferhitzer umstellen. („vermutlich“, weil ich nicht ganz sicher bin, ob die Leistung von einem Gerät, das nur Hausstrom bekommt, ausreicht, um alle Bedürfnisse im Bad zu erfüllen.)
Das warme Wasser der Heizung mit einem Durchlauferhitzer zu erzeugen, kommt mir sehr unrentabel vor. Ist das üblich?

Das Hauptproblem ist hier, dass für eine gute Lösung die WEG Zustimmung gebraucht wird - wie von @Daniel_K gut erläutert. Wärmepumpen, Klima-Splitgeräte, Balkonkraftwerke fallen alle darunter.

Die einfache Mehrheit genügt auch nur bei einer WEG-Versammlung. Im Umlaufverfahren ist die Zustimmung m.W.n. höher. Wenn das Treffen nur einmal im Jahr stattfindet, muss man sich erstmal um ein Sondertreffen bemühen, um da dann für das Projekt zu werben. Wenn die Eigentümer nicht im Objekt wohnen, bedeutet so ein Projekt erstmal Kosten. Die kritische Menge, die da erreicht werden muss, ist einfach groß.

Der Vorschlag von @Daniel_K würde einen riesen Unterschied ausmachen.

Falls Fernwärme verfügbar wäre, gibt es recht elegante Lösungen für den Ersatz von Etagenheizungen. Siehe hier: Gasthermen-Austausch in der Komfortzone

Wärmepumpe ist auch möglich und kann von jedem Wohnungseigentümer individuell umgesetzt werden. Beispiel: "iPump": Platzsparende Wärmepumpe als Komplettlösung - HeizungsJournal
Allerdings muss man die Außeneinheit irgendwo an der Gebäudehülle unterbringen. Falls von jeder Gasheizung ein eigenes Abgasrohr zum Dach geht, könnte man die notwendigen Leitungen dort unterbringen und das Außengerät auf’s Dach setzen, wo es niemanden stört. Ansonsten an die Außenwand. Und da muss man natürlich mit den Miteigentümern Einigkeit erzielen. Aber wenn technisch nichts anderes möglich ist, muss die Eigentümergemeinschaft zustimmen.

Warum klärt der Bekannte nicht vor dem Kauf, welche Heizung er nutzen darf? Wenn die Wohnungen sich wegen der idiotischen Regelung nicht mehr verkaufen lassen, wird es schnell eine Einigung geben.

Ich kann jetzt nicht die Gesetzestexte zitieren. Hat die WEG eine Gasheizung im Keller kann der Bekannte ohnehin nicht selbst etwas unternehmen. Handelt es sich, wie von manchem vermutet, um eine Gas-Etagen-(Wohnungs-)Heizung, muss er eine zulässige Heizung einbauen lassen können. Also entweder darf in der WEG noch Gas eingebaut werden, die dann aber zu einem bestimmten Zeitpunkt doch ausgewechselt werden muss, oder die Zustimmung der WEG ist für Luft-aus- und -einlass nicht notwendig. Nur die Statik darf dadurch nicht gefährdet werden.
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Das scheint eine sehr spezielle Immobilie zu sein, wenn sich die Heizung des Gebäudes im Badezimmer einer Wohnung befindet.

Ich kenne es von meiner Eigentumswohnung so:

  • Gemeinschaftseigentum: Das gehört allen und dort ist auch die gesamte Haustechnik untergebracht.
  • Sondereigentum: Das ist der Teil vom Gemeinschaftseigentum, der nur einem selber gehört, also die Wohnung, nicht aber die tragenden Teile (Wände) des Hauses oder die Fassade (mit Fenstern), oder der Balkon. Wenn die Heizung des Gebäudes im Badezimmer einer Wohnung ist, dann wird diese wohl auch Ihrem Bekannten gehören. :man_shrugging:
  • Sondernutzungsrecht: Das sind die Teile vom Gemeinschaftseigentum, die allen gehören, bei denen man aber als einziger das Nutzungsrecht hat. Balkon, oder Garten im Erdgeschoss, Tiefgaragenstellplatz oder Kellerabteil.

Ich kann verstehen, dass der Mann das Bad renovieren und danach für die nächsten 20 Jahre seine Ruhe haben will, aber solange die alte Heizung funktioniert wird er wohl um das alte Teil drumherum renovieren müssen?

Aber das ist denke ich kein Spezialfall, der durch das neue Gesetz entstanden ist. Mit dem Problem der Gesamtheizung im Bad müsste er so oder so leben.

Ich weiß nicht, was du mit „Gesamtheizung“ meinst.

Dass irgendwo in einer Wohnung in einem Mehrfamilienhaus eine Gas-Therme hängt, die Wasser für Heizung und Trinkwasser erwärmt und dieser Ort auch das Bad sein kann, ist, glaub ich relativ normal.

Warum dieser konkrete Fall für die gesamte Wärmewände interessant ist:
Die Kombination aus „eine neue Energielösung erfordert WEG Zustimmung“ und den Strukturen der meisten WEG macht Veränderungen träge. Das wird in vielen Einzelfällen ein ziemlicher Kampf sein.

@Daniel_K hatte schon ein paar konkrete Vorschläge, wie man das Nadelöhr etwas öffnen könnte.

Naja die Warmwassererzeugung für alle Wohnungen des Mehrfamilienhauses. Ich glaube der Fachbegriff ist „Zentralheizung“.

Ich kenne folgende Varianten:

  • Moderner Standard: es gibt irgendwo im Keller des MFH einen Heizungsraum, der Trinkwasser und Heizwasser getrennt erwärmt und bereithält. Energiequelle kann alles mögliche sein, Gas, Öl, Strom, Fernwärme.
    Die Wärme wird dann an alle Wohnungen verteilt.
  • Altbauten haben auch ein Heizungsraum, aber nur für das Heizwasser. Trinkwasser wird dann innerhalb der Wohnung mit Durchlauferhitzern erzeugt. Auch dass läuft denke ich unter dem Begriff „Zentralheizung“.
  • So richtig alte Altbauten haben auch keine Zentralheizung. Dort wird die Wärme für die Wohnung dann mit Öfen (Gas oder Kohle) in den jeweiligen Zimmern erzeugt. So etwas habe ich aber nur ein einziges Mal in meinem Leben gesehen.

In letzterem Fall bin ich mir ziemlich sicher, dass die Heizungsanlage dann auch Sondereigentum ist und man diese Instandhalten kann wie man will.

In Ihrem Fall versorgt nun die Heizungsanlage in einem Badezimmer einer Wohnung noch weitere Wohnungen. Das ist schon, so dachte ich bisher, etwas sehr spezielles.

Ja vielleicht, aber mehr als auf den Kopf stellen oder schwarz bauen können die WEG Mitglieder ja nicht.

Keine WEG wird prophylaktisch eine funktionierende und moderne Gasheizung austauschen. Das wirtschaftlich sinnvollste (und unter Berücksichtigung der knappen Recurrencen und Rohstoffe vielleicht auch das ökologisch sinnvollste) ist doch die Gasheizung zu betreiben bis sie kaputt geht, oder die Betriebskosten zu hoch werden.

Dann erst wird eine WEG sich bemüßigt fühlen über eine Neuanschaffung nachzudenken und das zu dem Zeitpunkt wirtschaftlichste umsetzen.

Der Gesetzgeber sollte meiner Ansicht nach nur die Randbedinungen so setzen, dass das wirtschaftlich sinnvollste dann CO2 neutral ist.

Mit der aktuellen Formulierung „65% erneuerbare Energie“ bin ich sehr unglücklich, denn der deutsche Strom besteht zur Zeit nur zu 55% aus erneuerbaren Energien. Wenn man das Gesetz ernst nimmt, dann kann man nur in Kombination mit Solarthermie mit einer Wärmepumpe die Quote erfüllen.

Nein. Die Therme versorgt eine Wohnung.

Jede Wohnung in dem Mehrfamilienhaus hat einen Gasanschluss und eine Gas-Therme.

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Diese Frage stellen sich ja viele Leute intuitiv, deswegen ist es sehr gut dass du sie stellst.
Wenn eine Wärmepumpe mit einer Jahresarbeitszahl von 3 arbeitet, dann braucht sie 1 Teil Strom für 3 Teile Wärme. D.h. dass zwei Teile der Wärme aus der Umgebungswärme kommen, also regenerativ sind.
Somit ist die Vorgabe erfüllt, selbst wenn du ausschließlich Braunkohlestrom nimmst.

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Ok, danke, jetzt habe ich das Problem Verstanden. Denke alle möglichen Lösungen wurden hier schon präsentiert:

Rein elektrischer Durchlauferhitzer ist keine Alternative zur gebrauchten Gastherme.