Ein Thema, das leider gar nicht zur Sprache kam, ist die fatale Lenkungswirkung der aktuellen Steuersituation in Bezug auf Transaktionskosten beim Immobilienkauf und -verkauf. Es wurde zwar über Steuerpflichtigkeit von Wertsteigerungen diskutiert, aber die haben auf die Verfügbarkeit von Wohnraum nun wirklich keine nennenswerte Auswirkung.
Was hingegen einen Einfluss hat, ist die (im internationalen Vergleich, z.B. mit den USA) enorm hohe Grunderwerbssteuer und (wieder im Vergleich) niedrige Grundsteuer.
Wohnraum zu erwerben, egal ob zur Vermietung oder Eigennutzung, ist teuer. Selbst bestehenden Wohnraum zu erwerben, bei dem die Baukosten keine Rolle mehr spielen, verteuert der Staat durch bis zu 6,5% Steuer auf den Kaufpreis. Was hingegen steuerlicherseits günstig ist, ist das Halten von Wohnraum. Diese steuerliche Lage fördert eine Besitzstandswahrungsmentalität, und die führt zu Fehlallokation von Wohnraum, weil Leute ihr Eigentum behalten, auch wenn es längst nicht mehr so richtig zu den Anforderungen passt, statt eine Immobilie zu verkaufen und eine passendere zu kaufen. Die typische Fehlallokation ist dabei eine zu große Immobilie - Kinder verlassen irgendwann das Elternhaus, das von der Größe her aber für 4 oder 5 Personen ausgelegt war, und fortan wohnen nur noch zwei bzw. später eine Person auf viel zu viel Raum. Die Fehlallokation enthält letztlich Wohnraum dem Markt vor, der bei größerer Incentivierung zum Wechsel auf dem Markt angeboten werden könnte. Mehr Wohnraum auf dem Markt würde letztlich preissenkend wirken, da die derzeitige Knappheit von praktisch allen Experten unisono als ein Hauptgrund für die steigenden Preise betrachtet wird.
Deswegen hielte ich einen Übergang zu einem Modell, bei dem der Steuerertrag nicht durch eine Grunderwerbssteuer, sondern eine deutlich höhere Grundsteuer reinkommt, für dringend notwendig. Die geht sowieso auch an die Länder, aber sie skaliert mit dem Wohnraum, den man belegt, und belohnt die Freigabe von überflüssigem Platz (egal ob durch Umzug oder z.B. Vermietung als Einliegerwohnung) statt das lange Halten von Wohnraum zu belohnen (indem der teure Grunderwerb steuerlich über mehr Zeit verteilt wird).
Das einzige Problem ist, dass im Bereich des vermieteten Wohnraums die derzeitigen Bestandsmieten noch unter Berücksichtigung einer geringen Grundsteuer gebildet worden sind und die Warmmieten somit schlagartig steigen würden, wenn diese Änderung umgesetzt würde. Langfristig würde sich das rauswachsen, denn Mieten entstehen nicht im luftleeren Raum, sondern auch in einem Markt, in dem es eine gewisse maximale Zahlungsbereitschaft und eine dagegen stehende Kostenkalkulation auf Seiten des Vermieters gibt, der die Grunderwerbsteuer auf die Kaltmieten verteilt - es würde sich langfristig einfach die Verteilung zwischen Kaltmiete und Nebenkosten ändern, das Geld flösse direkt zum Staat über die Nebenkosten und nicht einmal als Teil der Kaltmiete zum Vermieter und dann über die Grunderwerbsteuer zum Staat. Aber diese Anpassung dauert Jahre, wenn nicht Jahrzehnte, so dass man vermutlich irgendeine auf lange Frist ausgelegte Übergangsphase bräuchte, damit sich die Kaltmieten an eine veränderte Grundsteuer anpassen können.
Die Transition fair hinzukriegen ist eine Herausforderung, aber die Veränderung wäre IMHO ein wichtiger Hebel, um die Verknöcherung, die wir im Wohneigentumsmarkt sehen, zu kontern. Und letztlich hat die auch negative Auswirkungen auf den Markt der Mietwohnungen, denn Leute, die gern kaufen würden, aber mangels Angebot nicht können, weil Oma Erna weiter allein auf ihren 180qm wohnt (von denen die Hälfte zusehends vergammelt, weil Oma Erna nicht mehr so gut die Treppen hoch kommt), die bleiben gezwungenermaßen Mieter und erhöhen als tendenziell eher zahlungskräftige Mietkundschaft den Preisdruck auf alle anderen Mieter.
