Das ist jetzt aber richtig schwieriges Argument. Das die meisten Vermieter jetzt Millionäre sind, stimmt faktisch nicht. Meistens handelt es sich um Menschen, die Gutverdiener sind und diese Anlage als Rentenvorsorge haben. Die Nettorendite ist laut Stiftung Warentest und Finanztest zwischen 4 und 6 Prozent der Nettomiete. Verglichen zu Aktienfonds (5-10% Rendite) eher niedrig.
Die wirkliche Rendite ist eher der Wiederverkaufserfolg. Dieses würde ich ebenfalls kritisieren und dringend zu höheren Steuern raten.
Darum gibt es den Mietmarkt. Es hat jedoch theoretisch jeder die Möglichkeit Eigentum zu erwerben.
Bei niedrigen Einkommen hilft der Staat besonders mit Förderprogrammen.
Das kann man alles für unsozial halten, aber was ist die Konsequenz? Der Mietmarkt wird nur durch mehr Wohnraum entlastet. Ich bin prinzipell ebenfalls dafür, dass der Staat und besonders die Kommunen hier wieder zu einem großen Spieler werden sollten.
Öhm. Die Regeln sind so?
Du verteidigt die Regeln hier sogar vehement.
Also ist es keine Behauptung sondern ein Fakt, dass alle Mieterhöhungen aufgrund von Modernisierung auf immer bestehen bleiben, selbst dann noch wenn die Modernisierung nach Jahren wieder modernisiert werden.
Nein, da hast du mich Missverstanden. Ich sage, dass weder die Modernisierung oder die Sanierung die Miete bestimmt. Ich sage, dass der Marktpreis der Miete für die Immobilie am Markt bestimmt wird.
Bsp.: Jemand renoviert seine Wohnung auf Energielevel A und müsste eine Miete von 2500€/Monat verlangen um seine Kosten zu decken. Nun sind jedoch sehr viele Wohnungen mit Energielevel C für 1000 €/Monat in der gleichen Gegend zu haben, dann wird der Jemand seine Miete von 2500€/Monat nicht durchsetzen können, sondern muss für 1500€/Monat vermieten.
Nun ist es jedoch im Moment in Städten genau umgekehrt. Wir haben ein Mangel an Wohnraum. Darum können immer wieder höhere Mieten erzielt werden. Der Vermieter benötigt jedoch eine Information, welche den wahrscheinlichen neuen Mietpreis angibt. Diesen holt er sich in 5 Minuten von den Plattformen.
Hätte er diese Information nicht oder nur eingeschränkt, dann müsste er probieren, was zwei Folgen haben kann: 1. tieferer Mietpreis; 2. längerer Leerstand, weil Mietpreis zu hoch, was zu Verlusten führt.
D.h. der Vermieter hat durch die Plattformen und die hohe Nachfrage nach Wohnraum ideale Bedingungen um Mieterhöhungen durchzusetzen.
Würde die hohe Nachfrage in eine niedrige Nachfrage umschlagen, hätte der Mieter den Vorteil.
Bearbeitung und Anmerkung: Das gilt natürlich nur für den Zeitpunkt bis der Mietvertrag unterzeichnet wird. Danach ist alles reguliert und der Vermieter hat kaum Möglichkeiten die Miete zu verändern.
Und die Index- oder Staffelmiete gehört verboten, weil diese wirklich keinen Sinn haben. Das ist Mieterhöhung ohne Gegenleistung.
Ich schreibe nur von Bestandsverträgen.
Dachte das wäre eindeutig, denn es ging ja um Mieterhöhung nach Sanierung und nicht höhere Mieten durch Sanierung.
Daher auch der Vorschlag statt der Erhöhung nach Sanierung ein Ansparbetrag für anstehende Sanierung/Modernisierung.
Vorteil ist dann auch, dass auch bereits beendete Mietverträge für die anstehende Modernisierung bezahlt haben.
Könnte als Aufhäner dienen, um über die Mietpreisbremse zu reden. Das ist natürlich eher theoretisch, die Lage ist ja jetzt erstmal in Sommerpause. Aber man kann ja ein Auge auf die Initiative haben, das Verfahren wird sich ja vermutlich auch eine Weile hinziehen.
(Nebenbemerkung: Mir ist auch nicht ganz klar, wie eine Bundesratsinitiative technisch funktioniert; wird das erst im Bundesrat abgestimmt und das in den Bundestag geschickt? Hier fände ich ein wenig Aufklärung gut, das wäre noch ein netter Nebeneffekt von einer Berichterstattung über das Thema.)
Okay, auf welcher Basis soll denn angespart werden? Wer soll diesen Ansparbetrag verwalten?
Im Prinzip gibt es ähnliches im Hausgeld bei Wohngemeinschaften. Nur reichen diese Beträge nie für Sanierungen.
Beispiel: Das MFH soll komplett energetisch Saniert werden. Kostenpunkt 120.000€. Wenn es ohne Finanzierung laufen soll, müssen diese 120.000€ schon angespart sein. Wenn diese nicht vorhanden sind müssen die Finanzierungskosten hinzukommen.
Sagen wir es gibt 4 Wohnungen je 80m², dann sind es 375 €/m². Bei 80m² 30.000€. Sparen wir mal über 10 Jahre an sind das 3000€/a oder 250€/Monat pro Wohneinheit.
Dieser (hier fiktive Betrag) kommt zusätzlich auf die Mieter zu, auch wenn der Mieter der 9 Jahre in der Wohnung gelebt hat, keinen Benefit davon hatte (wie zum Beispiel Energieeinsparungen).
Da wären die 8% der Investitionssumme günstiger für den Mieter (30.000€ x 0,08 = 2400€/a oder 200€/Monat). Und es wäre auch gerechter, weil der Mieter sofort profitiert (wie zum Beispiel Energieeinsparungen).
Ich würde entweder die 8% Regel bestehen lassen oder den Bestandsvertrag einmal mit dem aktuellen Marktwert abgleichen und ggf. anpassen.
Als unsere Fenster getauscht wurden,.war ein Teil davon auch finanziert. Nur dass die Finanzierung eben so aufgestellt war, dass unsere Abgaben nicht erhöht werden mussten.
Wenn sie denn nach Abzahlung auch zurück genommen werden würden vielleicht.
Das ist doch der Punkt um den es die ganze Zeit geht.
Der Vermieter investiert 1x der Mieter zahlt die Finanzierung dafür auf immer.
Den Punkt ignorierst du geflissentlich.
Der Kredit ist irgendwann abbezahlt, der Vermieter kassiert die Finanzierung dafür aber fleißig weiter.
Welcher Geldbetrag soll als Basis genommen werden?
Aber es muss dann länger bezahlt werden, um den Betrag konstant zu halten
Verstehe ich nicht. Der Betrag in deinem Model soll doch vorher angespart werden. Also für etwas in der Zukunft, was noch nicht genauer beziffert werden kann. Das heißt nach deinem Model zahlt der Mieter immer oder gibt es ein Limit?
Und gleich die nächste Frage dazu, wenn nun mit einem Limit eingezahlt wird und der Mieter vorher auszieht und keinen Benefit hatte, der Nachmieter dann den Benefit erhält, aber nach Abzahlung des restlichen Betrages nicht weiter zahlen muss, hätte dann der Vormieter den Nachmieter finanziert?
Das klingt relativ ungerecht.
Das ist so nicht ganz richtig, wenn die Mietpreisbremse gilt, darf auch bei Neuvermietung die Miete maximal 10% über der ortsüblichen Miete liegen. Außerdem kann der Vermieter auch bei bestehenden Mietverträgen bis zu 20% pro drei Jahre bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete erhöhen.
Bei Indexmietverträgen kann hingegen ein Preisindex zur Anpassung genutzt werden, dafür sind andere Erhöhungen ausgeschlossen. Das ist in der aktuellen Situation vielleicht problematisch, in den meisten Jahren davor sind Mieter damit aber gut gefahren.
Und ja, bei Inflation wird alles teurer, ohne dass man davon etwas hat. Ich bekomme auch nicht mehr Quark, obwohl der mittlerweile doppelt so viel kostet. Und sls Vermieter habe ich ebenfalls steigende Kosten für die Immobilie.
Zinsen für Erspartes gibt es auch ohne Gegenleistung.
Meine Eltern haben 35 Jahre in der selben Wohnung gewohnt. In der gleichen Zeit ist der Lohn gestiegen und immer an die Inflation mehr oder weniger angepasst worden. Warum sollte die Miete 35Jahre nicht angepasst werden?
Der Wert von Mietobjekten ist auch immer abhängig vom Ertrag, also den Mieteinnahmen. Wenn diese nicht steigen dürfen, nimmt der Wert der Immobilie konstant ab.
Wenn jemand in Wohnungsbau investiert, dann will er natürlich dauerhaft Ertrag haben. Ansonsten kann er es auch am Kapitalmarkt dauerhaft anlegen. 10 Jahre Festgeld bekommt man gerade über 4% Zinsen. Leistungslos!
Hier muss ich @Olaf.K zur Seite springen und sein Argument benutzen. Wenn eine Miete zum Zeitpunkt des Mietvertrages festgelegt wird (Kaltmiete), dann sind dort alle fixen Kosten enthalten (Investment, Finanzierung, Rücklage für Reparaturen, Rücklagen für Mietausfall und Rendite).
Das heißt, solange der selbe Mieter in der Wohnung bleibt, sollte auch keine Mieterhöhung stattfinden, da die Kosten und die Rendite gedeckt sind.
Wenn ich diese Miete dann erhöhe, kann das alleine durch Renditesteigerung begründet werden. Das finde ich persönlich wirklich unangemessen, da die Immobilie selber höchst Wahrscheinlich ihren Wert an sich ebenfalls gesteigert hat.
Wenn neue Mieter kommen oder eine Modernisierung und gar Sanierung stattfindet, dann bin ich dafür einen neuen Marktpreis (Miete) zu setzen, die dann wieder für den gesamten Mietzeitraum gilt.
Hier gibt es auch einen Zeitpunkt, wo da Ersparte festgelegt wird und die Zinsen für diesen Zeitraum fixiert sind. Zwischendurch bekommt man keine Zinserhöhung.
Achtung: über der ortsüblichen Miete. D.h. wenn ich gestern 500€/Monat erhalten habe, die ortsübliche Miete bei 1000€/Monat liegt, kann der Vermieter auf 1100€/Monat erhöhen. Von 500€/Monat aus gerechnet mehr als 100% Steigerung.
Das ist zwar mein Ansatz und ich finde diesen auch vertretbar, aber die Mietpreisbremse ist ein Witz mit Verlaub.
Welche Kosten sind das denn? Die meisten Kostensteigerungen sind in den Nebenkosten und die sind unbegrenzt steigerbar.
Beispiel: eine Wohnungsbaugesellschaft hat Mitarbeiter, Büroräumlichkeiten etc… Die bekommen alle Lohnerhöhungen, allgemeine Bürokosten steigen parallel zur Inflation. Oder sagt man denen, geht nicht, weil Miete vor 30 Jahren so festgelegt. Vermieter sind ja nicht nur Zahnwälte.
Wohnungsbaugesellschaften haben hunderte von Mietwohnungen zu verwalten. Wenn die es nicht schaffen, ihre Kosten für Personal und Büro über die normale Miete abzudecken, dann liegt der Fehler wo anders.
Die Baseline ist immer noch der Vermieter mit einer oder zwei Mietwohnungen, der diese Kosten nicht hat. Er bildet die Kosten, wie oben dargestellt, ab. Konzerne oder Gesellschaften müssen alleine wegen ihrer Größe die Kosten anders abdecken.
Außerdem haben die Gesellschaften ganz andere Möglichkeiten der Finanzierung und der Steuer.
Ja, zum Zeitpunkt X. Wenn die Wohnungsbaugesellschaft danach ihren Mitarbeitern die Lohne erhöht, muss Sie ihre Einnahmen erhöhen. Macht jeder Unternehmer so.
Ich denke aber, ich kann dich nicht überzeugen. Wenn du der Überzeugung bist, dass der Gesetzgeber bei der Regulierung der Indexmiete im BGB eine große Ungerechtigkeit geschaffen hat, brauchst du ja als Vermieter keinen Indexmietvertrag anbieten oder als Mieter annehmen. Dann halt Mieterhöhung nur an ortsübliche Miete und Mieterhöhung erst nach Modernisierung.
Welcher Unternehmer macht das so? Mir fällt kein Model ein, wo im Vertrag ein Preis vereinbart wird, der dann ständig nach oben korrigiert wird, bei gleichem Angebot. Vielleicht kannst du Beispiele nennen…
Bitte jetzt nicht mit irgendwelchen Abos (Netflix usw.) kommen. Da wird jedesmal ein neuer Vertrag geschlossen und die Abos sind zeitlich begrenzt.
Der Wert einer Mietimmobilie richtet in der Regel nach der Jahreskaltmiete. Bleiben die Mieten konstant, erhöht sich der Wert auch nicht und die Immobilie verliert durch die Inflation an wert. Für den Mieter wird gleichzeitig die Miete relativ günstiger, da allgemeine Lohnsteigerungen zu einem höheren nominellen Einkommen führen.
Instandhaltungskosten
Die Instandhaltung einer Wohnung oder eines Hauses ist grundsätzlich Vermieterpflicht. Zu den nicht umlagefähigen Instandhaltungskosten zählen zum Beispiel:
ein neuer Fassadenanstrich
ein neues Dach
eine (notwendige) Badsanierung
Reparaturkosten
Größere Reparaturen sind ebenfalls Vermietersache, weshalb die Kosten dafür nicht umlegbar sind.
Zu den nicht umlagefähigen Reparaturkosten zählen zum Beispiel:
die Reparatur einer defekten Heizung
die Reparatur einer defekten Therme
Eben, zeitlich begrenzt. Mietverträge sind grundsätzlich nicht zeitlich begrenzt. Nenn du mir ein Unternehmen, dass Dir jetzt eine Leistung zu einem Festpreis mit unendlicher Laufzeit anbietet.
Ich finde meinen Indexmietvertrag ok. Stark steigender Mietspiegel, weil mein Stadtviertel gerade in wird, ist mir egal. Ebenso Modernisierungen.