Zur Info: das Baugesetzbuch räumt der Gemeine ein allgemeines Vorkaufsrecht ein:
https://dejure.org/gesetze/BauGB/24.html
Die Gemeinde muss auch jedem Grundstücksgeschäft zustimmen.
Wobei es da auch regelmäßig Rechtsstreit gibt, wie z.B. bei diesem bekannten Fall, der letztlich vom BVerwG entschieden wurde:
https://www.bverwg.de/pm/2021/70
Gerade die Ausschlussgründe von § 26 BauGB, vor allem Nr. 4, sind da ein Problem, weil sie ziemlich oft zutreffen und damit das Vorkaufsrecht gerade bei Bestandsbauten in’s Leere laufen lassen.
Kann ich aus unserem größerem Dorf bestätigen. Fast alles Privatbesitz, besonders die Vermietung läuft über Mundpropaganda, vieles über Beziehungen, irgendwer kennt wen. Nur wer nicht im Dorf wohnt, aber Eigentum als Wertanlage vermietet, schreibt normal aus.
Dem geht in der Regel ein ändern des Flächennutzungsplans voraus. Waren ja mal Agrarflächen. Die Gemeinde ist da also weder unwissend noch unschuldig.
Auch das Haus, das der Bauer aufgrund Sonderregeln auf Agrargrund gebaut hat, kann er nicht ohne weiteres verkaufen.
Sind die Flächen aber dem freien Markt zugeführt, hat die Gemeinde so gut wie keine Einflussmöglichkeiten mehr.
Das andere Problem ist, dass Gemeinden meist finanziell knapp aufgestellt sind. Selbst wenn sie ein Erstkaufsrecht haben, wollen sie deshalb davon auch meist keinen Gebrauch machen.
Das man Menschen zwingt, ihr Zuhause zu verlassen, ist übrigens noch keine Lösung für bezahlbaren Wohnraum. Die Vermieter in Berlin würden sich wahrscheinlich freuen, wenn all ihre Altverträge, die für 8€/m² wohnen zwangsgeräumt (tatsächlich oder über Steuern) werden und dafür neue Mieter einziehen können, denen man dann 18€/m² berechnen darf.
Die Menschen, die so an eine neue Wohnung kommen, wissen dann wenigstens, dass man sie in einigen Jahren zwingen wird umzuziehen, dann können sie sich emotional darauf vorbereiten. Wer dann noch Eigentum erwerben will, ist auch fraglich.
Das gute ist: wenn irgendeine Partei deine „Lösung“ mal laut andenkt, dann wird sie dafür wohlverdient bei der nächsten Wahl abgestraft werden. Das schlechte ist, so eine Idee wird nicht von der CDU oder FDP kommen…
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Das ist vollkommen richtig, zeigt aber auch, dass urbanes Wohnen an sich völlig falsch geplant ist.
Es bräuchte einen neuen Typ Mehrfamilienhaus:
Ebenerdig → Rollstuhl + altengerecht
- Stock altengerecht für 2 Personen
- Stock groß für familien
- Stock klein für Singles und kinderlose Paare
Damit könnte man dann quasi nur im Haus umziehen und bräuchte nicht das Wohnumfeld verlassen.
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Wenn diese Vermieter sich so immens freuen würden, enorme Mieterhöhungen durchzusetzen - wieso tun sie das dann nicht längst in den Altverträgen? Ist ja nun nicht so, dass man nicht bei Wohnungen, die massiv unterhalb des aktuellen Mietspiegelniveaus vermietet sind, über die Jahre problemlos die Miete erhöhen könnte, wenn man denn wollte.
Die Realität ist doch eher, dass es Vermieter gibt, die Rendite wollen - die erhöhen schon längst regelmäßig und bleiben nah am Mietspiegel - und solche, die vor allem keinen Aufwand wollen. Denen ist aber offenbar die Mietrendite egal, also werden sie sich wohl kaum drüber „freuen“, wie du sagst, wenn sie sich damit rumschlagen müssen, einen Mieterwechsel zu managen. Das werden die dann einmal tun, und dann werden sie wieder die Miete auf dem dann vereinbarten Niveau belassen, weil sie vor allem anderen nach wie vor möglichst keinen Aufwand haben wollen.
Das alles ist schlicht kein Argument dagegen, Fehlallokationen von Wohnraum zu beheben, sondern beschreibt lediglich unterschiedliche Typen von Vermietern. Daran ändert sich rein gar nichts, wenn manche Einzelpersonen von sehr großen in kleinere Wohnungen umziehen und Familien von kleineren in größere.
Warum?
Inwiefern erschwert eine höhere Verfügbarkeit von Wohnungen und Häusern auf dem Markt (weil finanzielle Incentives den Verkauf von Immobilien fördern, die für den Eigenbedarf zu groß geworden sind) und eine gesenkte Grunderwerbssteuer denn genau das Erwerben von Eigentum?
Inwiefern ist es gut, dass bestimmte Lösungsansätze von vorneherein durch politische Trägheit und Besitzstandswahrungsreflexe ausgeschlossen sind?
Generell sehe ich in deiner Argumentation keine schlüssige Widerlegung meines Ansatzes. Du musst Nebenschauplätze aufmachen und Sondersituationen konstruieren, und selbst die beschreiben eigentlich kein neues Problem, sondern nur das, was ohnehin passiert, wenn Leute Wohnungen wechseln. Wenn aber das Wechseln von Wohnraum per se nicht Teil der Lösung sein darf, dann würde ich mich wirklich brennend dafür interessieren, wie deiner Meinung nach das Grundproblem der Fehlallokation und dem Mangel an Wohnraum für Familien behoben werden soll?
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Warum ist das eigentlich so? Ich meine Altverträge sind billig, weil dem Vermietenden das offenbar reicht um alle Kosten zu decken. Warum warum erhöht er die Miete dann plötzlich bei Neuvermietung? Hätte man ja auch schon vorher machen können.
Es besteht ein riesiger Unterschied zwischen ständig die Mieten erhöhen und beim Mieterwechsel eine ortsübliche Miete anzusetzen, insbesondere nachdem man renoviert hat.
Interessant, wie in deiner Logik ein Problem darin besteht, dass Vermieter nicht oft genug die Mieten erhöhen und damit das nicht-umziehen zu attraktiv machen. Ein Problem, dass man dringend lösen sollte.
Naja, weil sie ja selber an die Wohnung gekommen sind, weil der Vormieter rausbesteuert wurde. Und weil die Reglung dann existiert.
Das ist in meinen Augen gut, weil ich den Lösungsansatz im Grundsatz falsch finde. Verteilungsprobleme dadurch zu lösen, dass man anderen unter Zwang was wegnimmt, ist einfach nicht das Vorgehen, was ich mir von der Politik wünsche. Zumal ich nicht sehe, dass mildere Mittel ausgeschöpft wurden. Das darfst du gerne anders sehen.
Das ist schlicht eine Unterstellung. Das kann und muss Teil einer Lösung sein. Ich halte nur nichts davon, wie du das Ziel erreichen willst.
Unterliegt begrenzenden gesetzlichen Bestimmungen, oder?
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Die höhere Grundsteuer ist doch aber keine Unbekannte. Damit rechnen die neuen Mieter doch, genau wie sie heute mit der niedrigeren Grundsteuer als Teil der Warmmiete rechnen, also warum - außer wenn sie sich ne Wohnung genommen haben die schlicht insgesamt zu teuer für sie ist und sie diesen Fakt bewusst ignoriert haben - sollte das überraschenderweise nach ein paar Jahren dann zu einem Problem werden?
Ich betrachte eine Veränderung des ökonomischen Umfelds durch eine erhöhte Besteuerung des Haltens von Wohnraum nicht als „Zwang“. Das ist genausowenig Zwang, wie eine Verdoppelung der Brötchenpreise ein Zwang ist, keine Brötchen mehr zu kaufen.
Aber das, was du beschrieben hast - dass Vermieter beim Mieterwechsel womöglich eine lange aufgeschobene Mieterhöhung umsetzen - ist etwas, was beim Wechsel von Wohnraum nun einmal in einigen Fällen passiert! Es ist dabei völlig egal, ob der Wechsel stattfindet, weil ich König von Deutschland geworden bin, eine Verdreifachung der Grundsteuer umgesetzt habe und der Vormieter sich die 150qm jetzt nicht mehr leisten kann, oder ob der Wechsel stattfindet, weil du König von Deutschland geworden bist und mittels irgendeines dir genehmen Weges erreicht hast, dass eine Einzelperson freiwillig ihre 150qm gegen 60qm eingetauscht hat.
Es ist komplett egal, wie es dazu gekommen ist. Und weil es komplett egal ist, ist der Anstoß, den du an dieser Mieterhöhungsgeschichte findest, erstens kein Argument gegen meinen Ansatz, und zweitens nur dann logisch irgendwie in sich konsistent, wenn ich gleichzeitig annehme, dass deiner Meinung nach das Wechseln von Wohnraum - egal wie motiviert - kein Aspekt der Lösung sein darf. Weil das Problem, das du anführst und vermeiden willst, sofort entsteht, sobald solche Wechsel stattfinden. Also dürfen sie nicht stattfinden. Deswegen ist meine „Unterstellung“ keine Unterstellung, sondern nur ein Aussprechen eines zwingenden Aspekts deiner Argumentation, den du unterschlägst.
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Ja klar, wer glaubst du, sitzt im Stadtrat. 
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Wo wird denn irgendwem etwas weggenommen?
@Slartie 's Vorschlag läuft doch darauf hinaus die Grundsteuer dem Namen nach zu nutzen und das Angebot wohn Wohnraum zu steuern.
Welches mildere Mittel als finanziellen Anreiz würde dir den so vorschweben?
Bitte Bitte lieber Mieter, zieh doch in eine kleinere Wohnung zu höherer Miete?
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Es wird keine Partei in Deutschland eine Mehrheit erhalten, die durch finanziellen Zwang Menschen aus ihren Heimen zwingen will. Zudem ist diese Idee mal wieder nur dazu gedacht, die Schwächeren raus zu drücken, denn vermögende Menschen können sich einfach frei kaufen.
Zudem ist da wo man Jahre bis Jahrzehnte lang gelebt hat auch das gesamte soziale Umfeld. Es ist einfach asozial diesen Punkt völlig an den Rand zu schieben.
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In NRW gilt Barrierefreiheit seit Jahren für alle! Wohnungen im Neubau.
SGV § 49 (Fn 13) Barrierefreies Bauen | RECHT.NRW.DE
Ja, diese Vorschrift macht das Bauen auch teurer, da mehr Platz benötigt wird. Ist aber sehr sinnvoll.
Das Problem beim Wohnungswechsel ist halt oft die Gleichzeitigkeit beim Bedarf (Auszug / Einzug).
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Niemand schiebt irgendetwas an den Rand.
Und das soziale Umfeld ändert sich nicht wirklich, wenn du zwei Häuser weiter in eine kleinere Wohnung umziehst.
Irgendwie werd ich das Gefühl nicht los, dass alle die so gegen den Grundsteuervorschlag anschreiben meinen, dass man statt Grundsteuererhöhung alle alten Leute in solche Wohnwagensiedlungen wie in den USA auf einer grünen Wiese abschieben wöllte.
Darum geht es doch gar nicht, sondern einfach nur einen Anreiz zu schaffen die nicht mehr benötigte 5 Raum Wohnung gegen etwas kleineres zu tauschen, damit eine Familie mit Bedarf die 5 Raum Wohnung bekommen kann.
Alternative ist natürlich noch mehr 5 Raum Wohnungen zu bauen die dann in 20 Jahren wieder nur von 1-2 Leuten bewohnt werden und da man ja nicht will, dass die Umziehen bauen wir eben für die Familien die dann gegründet werden noch mehr 5 Raum Wohnungen, bis der gesamte Wohnungsbestand aus 5 Raum Wohnungen besteht der von singels bewohnt wird.
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Wie soll dass gewährleistet sein? Und wie soll verhindert werden, dass sich vermögende einfach wieder wie bei CO2 Preisen und Co frei kaufen?
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Vermögende Menschen können sich aus jeder Lösung „freikaufen“, die irgendwie mit monetären Anreizen arbeitet. Bei vollkommen freiwilligen Lösungen müssen sie nicht mal das tun - die können sie einfach ignorieren. Und wenn du „Zwang“ generell ablehnst, dann bleibt außer monetären Anreizen und freiwilligen Lösungen - die wie gesagt schlicht ignoriert werden können - halt nicht mehr viel an Optionen übrig.
Immerhin hat ein „freikaufen-müssen“ den Effekt, dass vermögende Menschen auf die Weise ihr Vermögen zum Erhalt ihrer Privilegien auch mal aufwenden müssen, und ein Teil dieses Vermögens kann dabei in die Kassen der Allgemeinheit fließen und somit quasi „umverteilt“ werden. Das gilt insbesondere wenn es nicht um ein einmaliges „freikaufen“ geht, sondern konstant anfallende Kosten. Aktuell müssen sie nämlich nicht mal das - vermögende Menschen bleiben unter anderem deswegen vermögend, weil ihnen niemand ans Vermögen geht und ihnen der viele Wohnraum von der Gesellschaft quasi kostenlos hinterhergeworfen wird. Über die heutige Grundsteuer lachen sie, und Grunderwerbssteuer haben sie einmalig vor Jahrzehnten bezahlt, wenn überhaupt.
Vermögende Menschen finden es generell immer ganz toll, wenn Lösungen, bei denen sie ihr Vermögen angreifen müssten, um bestehende Privilegien zu erhalten, rundheraus abgelehnt werden, weil die vermögenden Menschen ja dann die Privilegien durch ihr Geld weiterhin erhalten könnten. Insbesondere wenn Menschen diese Lösungen ablehnen, die nicht selbst auch vermögend sind. Die Folge ist nämlich in den meisten Fällen, dass keine andere, elegantere Lösung gefunden wird und dass sie dann die Privilegien „einfach so“ weiter erhalten, ohne dafür zahlen zu müssen. Gibt nix Besseres, um auch morgen noch vermögend zu sein!
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Umziehen kostet auch viel Geld. Mit einem Umzugsunternehmen ist man auch innerhalb einer Stadt locker mit 3.000€ dabei, dann brauche ich unter Umständen eine neue Küche oder muss eine abkaufen, Möbel passen evtl. nicht mehr und wenn es schlecht läuft zahle ich noch 2-3 Mieten doppelt. Ganz abgesehen davon, wieviel Stress ein Umzug sein kann. Da verstehe ich die alten Menschen, die sich das sparen wollen, insbesondere, wenn sie an der alten Wohnung und ihrer Umgebung hängen.
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Dass die alten Menschen beim Umzug unterstützt und gefördert werden sollen wurde in diesem Thread ja schon mehrfach vorgeschlagen. Natürlich sollen Menschen nicht durch eine Steuerwirkung zu einem für sie kaum leistbaren Umzug gezwungen werden, natürlich muss es in solchen Fällen Hilfen für den Umzug geben.