[LdN 456] Wärmepumpe in alten Mehrfamilienhäusern

Kommentare zum Podcast
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Liebes LdN-Team,

vielen Dank für die neue und spannende Folge.

Ich bin mir nicht sicher, ob ich nicht mehr auf dem aktuellen Stand bin oder ob ihr einen Aspekt beim Thema „Wärmepumpe in Mehrfamilienhäusern“ ausblendet.

Wir haben eine Eigentumswohnung in einem Mehrfamilienhaus (8 Parteien) aus den 50er-Jahren. Das Haus wurde ca. 2000 saniert, die Wände gedämmt. Aber wir haben klassische, kleine Heizkörper. Wir heizen mit Gas über die sogenannte „Nahwärme“. Die Anlage steht im Keller, wird von einem Netzbetreiber organisiert und wir zahlen das erwärmte Wasser. Ohnehin keine günstige Lösung, aber das ist ein anderes Thema.

Im letzten Jahr stand das Thema „neue Heizung“ an, da unsere Anlage in die Jahre gekommen war. Wir hätten gern auf eine Wärmepumpe gesetzt, aber der Fachmann befand unser Haus für ungeeignet. Entweder eine (Gas-)Anlage produziere ordentlich Dampf, dann könnte die Heizfläche klein sein (Heizkörper), oder eine Anlage (Wärmepumpe) produziere weniger Wärme und dafür müsse die Heizfläche größer sein (Fußboden, Wand, Decke). Für eine neue Heizung hätten wir das gesamte Haus sanieren müssen, was wahnsinnig teuer gewesen wäre. Also haben wir uns für die Flucht nach vorn entscheiden müssen. Unser Anbieter hat eine (deutlich effizientere) neue Gasanlage mit einer Vertragslaufzeit von 10 Jahren eingebaut.

Wie uns geht es vermutlich vielen Mehrfamilienhäusern in der Innenstadt. Unser Kalkül: Wir hoffen auf eine saubere Lösung für diese Art Häuser in den nächsten 10 Jahren, sei es als Fernwärme oder Ähnliches.

Lange Rede, kurzer Sinn: Es scheitert nicht allein am Willen von Besitzer*innen, auf saubere Wärme umzurüsten. Vielleicht sollte man diese Rahmenbedingungen mitberücksichtigen.

Viele Grüße

Torsten

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Guter Punkt.

Aber bitte beachte, dass es sich hier um einen Einzelfall handeln dürfte. In den meisten Fällen lassen sich auch in Mehrfamilienhäusern im Bestand Wärmepumpen installieren insofern man ein Modell mit geringem Schallpegel wählt und die Heizkörper gegen neuere Modell (mit oft höherem Platzaufwand, was zugegeben die Ästhetik beeinträchtigen kann) austauscht. Flächenheizungen lassen sich häufig vermeiden, wobei die Wärmepumpe dann natürlich weniger effizient läuft, weil herkömmliche Heizkörper höhere Vorlauftemperaturen brauchen, was den benötigten Hub erhöht. Meist sind neue Heizkörper auch gar nicht so teuer.

PS: Leider ist hier die Beratung oft nicht auf dem Stand der Technik, weshalb man Aussagen wie die obige häufiger hört als sie statistisch gesehen vorkommen dürften. (Natürlich im Generellen gesprochen. Es kann wie man oben liest auch vorkommen)

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Sorry, aber wir hatten diese Diskussion ebenfalls mit unserem Vermieter. 6 Wohneinheiten und davon 8 Stück hier in Hamburg nebeneinander.
Genau die gleiche Situation wie oben beschrieben.
Ich bin daraufhin zur Verbraucherzentrale Hamburg gegangen. Da waren die Aussagen sehr ernüchtert. Es scheint diese Art von Mehrfamilienhäusern sehr häufig in Hamburg zu geben, wo es keine wirtschaftliche Lösung gibt. Die Dame sprach von mehr als 100 Häusern alleine in Hamburg.

Es ist bei weitem kein Einzelfall.

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Vielleicht hätte ich Einzelfall besser definieren sollen. Bei der überwiegenden Mehrheit ist es mit normalen Modellen umsetzbar: 90 Prozent aller Mehrfamilienhäuser für Wärmepumpen geeignet

Die Wirtschaftlichkeit ist ja tatsächlich eher eine Frage der Alternative. Ich könnte ja auch Hochtemperaturwärmepumpen (Die Hochtemperatur-Wärmepumpe | Buderus) installieren oder in den paar Tagen, wo es so kalt ist, dass meine Heizkörper die Temperatur nicht erreichen einen Heizstab dazuschalten. So komme ich auch auf rd. 100°C im Vorlauf, wenn man wirklich überhaupt keine neuen Heizkörper einbauen kann. Kostet halt entsprechend und der Wirkungsgrad ist auch nicht der Renner… Aber mit PV und hoffentlich bald fallenden Strompreisen aus erneuerbarem Strom zumindest möglich um dem Gas zu entkommen

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Das kann ich nur bestätigen. Diese Situation ist absolut kein Einzelfall. Leider konnte ich keine verlässlichen Zahlen finden wieviele Altbau-Mehrfamilienhäuser sich in den deutschen Großstädten / Metropolen im Besitz von Wohnungseigentümergemeinschaften befinden; aber der Anteil dürfte erheblich sein (ChatGPT schätzt den Wert auf über 20 %). Sowohl der Umstand Altbau im urbanen Raum als auch die Besitzform der Wohnungseigentümergemeinschaft (WEGs) sind hier wesentliche Probleme. Die LdN tut in der Folge so als würden Gebäude immer von einem Besitzer verwaltet was aber sehr oft nicht der Fall ist. Einige Probleme die damit einhergehen:

  • Bauliche Veränderungen müssen in WEGs einstimmig beschlossen werden. Das heißt jeglicher energetischen Sanierung müssen ALLE Eigentümer*Innen zustimmen. Das ist so gut wie nie möglich.
  • Noch schlimmer wird es wenn das Haus unter Denkmalschutz steht was im Bereich von Großstädten gar nicht selten ist. Dann ist eine Fassadendämmung überhaupt nicht möglich und die Kosten steigen in Unermessliche.
  • Der Heizungstausch ist zwar keine bauliche Veränderung. Aber das sich viele WEGs für eine Gasheizung entscheiden hat z.B. auch den Grund, dass selbst Wohungseigentümer*Innen die die Wohnung selbst nutzen einfach nicht die Liquidität haben, um die erhebliche Mehrinvestition die eine Wärmepumpe oder ein Fernwärme-Anschluss im MFH-Bereich mit sich bringt zu stemmen auch wenn dies langfristig betriebswirtschaftlich Sinn machen würde.
  • Das gleich gilt für Eigentümer*Innen die eine oder einige wenige Eigentumswohnungen als Altervorsorge / Investment gekauft haben. Auch hier fehlt oft die Liquidität für ein solches Investment. Man entscheidet sich für die kurzfristig günstigste Variante.
  • In der LdN wird es so dargestellt als wenn eine Wärmepumpe in jedem Altbau eine einfache Lösung sei. Das ist mitnichten der Fall. Wenn eine energetische Sanierung aus o.g. Gründen nicht möglich ist (Konsensprinzip) dann haben wir es mit Gebäuden zu tun die Dämmungs- und Heizungstechnisch auf einem sehr alten Niveau verharren. Ich selbst habe mit viel Herzblut versucht eine WEG in Berlin davon zu überzeugen statt einer neuen Gasheizung einen Fernwärme-Anschluss oder eine Wärmepumpe einzubauen. Ich habe selbst Angebote eingeholt und die Wärmepumpen und Fernwärme-Optionen waren (ohne Förderung) um ein Vielfaches teurer als die Gasheizung (ich spreche hier über eine Faktor 2x - 5x so teuer in der Initialinvestition).
  • Die Wärmepumpen-Option hätte es aber trotz der erheblichen Mehrkosten nicht geschafft den aktuellen Wärmebedarf auch nur annähernd zu decken. Das heißt es war schlicht technisch nicht möglich auf Grund des schlechten energetischen Zustands des Hauses. Eine energetische Sanierung war aber aus o.g. Gründen nicht möglich.

Wenn die Lage der Nation mehr zu dem Thema wissen will stelle ich mich gerne als Gesprächpartner zur Verfügung. Ich Wohnungseigentümer in 2 WEGs erbitterte Kämpfe gegen Gasheizungen geführt und Wochen um Wochen ehrenamtliche Arbeit in die Überzeugung der Miteigentümer*Innen gesteckt und bin leider krachend gescheitert. Ich freue mich wenn jemand mal zuhören mag :wink:

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Ich kann mich hier nur anschließen. Bei uns in der Straße steht ein Mehrfamilienhaus mit Gasetagenheizungen neben dem anderen. Hier gibt es bisher keine wirklich erprobten dezentralen Lösungen und der Umbau auf eine zentrale Heizung zB mit Wärmepumpe oder Pelletheizung (etwas günstiger) ist nicht nur wahnsinnig teuer sondern auch mit massiven Umbaumassnahmen verbunden.

Auf die Mieter kommen hier die maximalen 3 EUR pro qm Umlage zu und ich glaube das ist so ein gesellschaftlicher Sprengstoff, dass er mir tatsächlich Angst macht. Die Vermieter hoffen auf den technologischen Fortschritt um ggf. Luft-Luft Wärmepumpen zu installieren und warten ab, was ich verstehen kann. Zumal es für sie ja gut ist, wenn Mieter nicht mehr zahlen können und zum Umzug gezwungen sind. Eine leere Wohnung lässt sich leichter sanieren und dann zu höherer Miete neu vermieten.

Die AFD wird sich leider freuen…

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Wieso denn sanieren? Einfach so neu vermieten, schon allein dadurch steigen die Mieteinnahmen ja, zumindest in den Großstädten mit angespanntem Mietmarkt. Ich würde mich auch nicht wundern, wenn einige Vermieter, über hohe Gaspreise, versuchen würden, mehr Fluktuation in ihre Mietobjekte zu bekommen.

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Wenn eine Anlage zu wenig Wärme produziert, dann kannst du die Heizfläche auch auf unendlich erhöhen und es wird nicht warm. Dann muss man die Anlage einfach größer dimensionieren.

Was du vermutlich eher meinst ist, dass eine Anlage zu wenig Vorlauftemperatur erzeugt um die Wärme auf die zu beheizenden Räume zu übertragen, da hilft tatsächlich mehr Heizfläche. Es gibt aber auch Alternativen zu Fußboden-, Wand- oder Deckenheizung. Zum Beispiel größere Heizkörper. Die müssen auch nicht zwangsweise mehr Fläche an der wand einnehmen, sondern können auch dicker sein oder durch integrierte Lüfter die Wärme besser übertragen.

Am Ende ist das alles eine Frage der konkreten Umsetzung. Und da hapert es bei vielen Heizungsbauern dann doch an den Fähigkeiten. Da wird auch nur Halbwissen reproduziert und mal passt es und mal liegt man daneben. Meine Eltern hatten welche zur Beratung da und vieles was erzählt wurde war schlicht gegen die Grundlagen der Physik und damit definitiv falsch, vor allem von denen die Wärmepumpe für das Gebäude ablehnten. Aber auch einer der pro Wärmepumpe war erzählte vieles was mir komisch vorkam.

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Wurde da eine Heizlastberechnung und hydraulischer Abgleich gemacht?

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Nein, weil die Firma wie gesagt Haus und Anlage kennt – oder weil er nicht genügend im Thema war.

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Das ist nicht mehr der aktuelle Stand. Seit einigen Jahren hat sich WEG geändert. Für bauliche Veränderungen genügt die einfache Mehrheit – und zwar der anwesenden Eigentümer*innen. Damit kann man deutlich besser agieren.

Insgesamt bin ich beeindruckt, wie intensiv, umfassend und versiert hier Informationen ausgetauscht werden. Vielen Dank dafür. Das ist mein erster Beitrag in diesem Talk.

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Ja, das meine ich. Wir haben den Fachbetrieb zurate gezogen, der die alte Anlage eingebaut hat und das Haus seit x Jahren betreut. Es kann gut sein, dass er entweder nicht ganz auf der Höhe des Kenntnisstands war oder dass sich in den eineinhalb Jahren nach diesem Gespräch der technische Stand entwickelt hat.

Nichtsdestotrotz zeigt sich anhand eurer Beiträge, dass es nicht in allen Fällen damit getan ist, einfach mal eine Wärmepumpe einbauen zu lassen.

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Die Aussage, es sei technisch nicht möglich würde ich auch anfechten. Ich bekomme mit Hochtemperaturwärmepumpen aus technischer Sicht easy zu Gasheizungen vergleichbare Vorlauftemperaturen hin. Zur Not schalte ich einen Heizstab in der Spitzenlast dazu (zwar keine WP aber elektrisch). Problem sind natürlich geringe Wirkungsgrade und damit einhergehende höhere Stromkosten sowie das Anfangsinvest.

Die restlichen Punkte wirken aber unter Berücksichtigung der Richtigstellung von Torsten65 sehr valide und sollten in jedem Fall in der Diskussion nicht vernachlässigt werden.

Hierzu ein Hinweis zur Liquidität:

Es gibt Möglichkeiten einen verbilligten Zins zu bekommen (Einzelmaßnahmen Ergänzungskredit – Wohngebäude (358, 359) | KfW).
Eventuell für viele aus verständlichen Gründen abschreckend aber heute in eine Gasheizung zu investieren, die man sich in 10 Jahren aufgrund der gestiegenen Netzentgelte nicht mehr leisten kann zu betreiben dürfte die schlechtere Option sein, geht man davon aus, dass man eine noch funktionierende Gastherme wegwerfen muss und es bis dahin aller Voraussicht nach keine Förderungen für das dann anfallende Investment mehr gibt.

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Das ist ein super Punkt. Wir beschäftigen uns damit ein 1960-1980 EFH zu kaufen und dieses zu sanieren. Wenn wir Neubau kaufen würden wäre die Zinslast deutlich höher. Bsp. Neu oder Baujahr 2018 bis heute 750 000€ + Nebenkosten 10% (75 000€). Da gibt es keine Förderung für uns. Also 825 000€ - EK x 3,8% Zinsensatz.

Im Vergleich 400 000€ + Nebenkosten 10% (40 000€) + 210 000€ Sanierung = 650 000€ - EK - Förderungen - niedriger Zinssatz auf Sanierung (1,5% von der Bank angeboten).

Die Gesamtbelastung ist deutlich günstiger für meistens Wert (Grundstück oft größer, als bei EFH aus der heutigen Zeit).

Die wirkiche Herausforderung ist, einen Energieberater und eine Bank zu finden, die diese ganzen Förderungen, Zinsdarlehnen usw. kennen. Wir haben fast 3 Jahre gesucht und endlich jemanden gefunden der uns wirklich in dieser Hinsicht beraten kann. Davor wurde immer nur auf 2 oder 3 Töpfe zu gegriffen.

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Wir haben aktuell in unserem Ingenieurbüro sehr viele ähnliche Fälle:
Nachkriegsbau → zentral mit Gas beheizt → wurde mal ne Dämmung drauf gemacht.

Auch wenn es nicht direkt meine Abteilung ist (eher Neubau), gibt es einen offensichtlichen Grundkonflikt beim Umstieg auf Wärmepumpen, den man technisch lösen, aber auch wirtschaftlich abwägen muss:

A) Tauscht man nur den Wärmeerzeuger?
(günstiger in der Anschaffung, teurer im Betrieb)
Dabei bleibt das restliche Heizsystem unverändert → inklusive der oft hohen Vorlauftemperaturen von ca. 60 °C (in vielen Fällen sogar noch deutlich höher).

oder

B) Passt man auch den Rest des Systems auf Wärmepumpen an?
(teurer in der Anschaffung, günstiger im Betrieb)
Also passende Heizflächen zu den deutlich niedrigeren Systemtemperaturen. Das bedeutet deutlich geringere Verluste und günstigeren Betrieb, denn:

Wenn Wärmepumpen eins lieben, dann leichte Arbeit.
Sprich: Sie spielen ihr Talent aus, wenn sie nicht zu viel Temperatur heben bzw. Wärme pumpen müssen.

0°C Außentemperatur auf 30 °C Vorlauf? → alles entspannt, works like a charm.
Das Ganze von 0°C auf 60°C? → macht einer Wärmepumpe eher weniger Spaß.

Aber inzwischen läuft auch solch eine Temperaturanhebung deutlich besser als noch vor 10 Jahren. Was früher Richtung reine Stromheizung ging, ist heutzutage bei guter Planung und Ausführung trotzdem ein COP von 2 aufwärts unter solchen Bedingungen.

Also werden aus 1 kWh Strom trotzdem noch 2 kWh Wärme oder mehr.
Das ist nichts anderes als ein Cheatcode im Vergleich zu fossilen Heizungen.

In solchen Fällen bietet sich z.B. eine Wärmepumpen-Kaskade an, also quasi ein Staffellauf mit mehreren Wärmpumpen. Wenn die eine Wärmepumpe keinen Bock mehr hat, übergibt sie und die nächste Wärmepumpe hebt ab diesem Niveau weiter an.

Damit arbeitet jede Wärmepumpe in einem deutlich effizienteren Bereich, aber … man braucht halt auch mehrere Wärmepumpen! Und die müssen i-wo stehen. Und in vielen Kölner Altbausiedlungen ist der Innenhof oft die einzige Möglichkeit.

Das ist bezogen auf den Schallschutz schon ein Albtraum, aber kann auch zu aberwitzigen Situationen führen. Ich darf natürlich nicht das echte Foto posten, aber ich habe die Situation mal sinnbildlich mit KI nachgestellt:

ChatGPT Image 28. Nov. 2025, 21_49_15
ChatGPT Image 28. Nov. 2025, 21_49_151024×1024 163 KB

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Die bestehenden Heizkörper sind meist unterhalb der Fenster angebracht. Wenn überhaupt kannst du da mit neuen Heizkörpern in die Breite gehen. Mir wird hier immer von achso tollen technischen Neuerungen erzählt und in der Praxis ist man dann froh nen Installateur zu finden, der nen hydraulischen Abgleich machen kann.
Habe gerade ein Mfh von Gas auf Fernwärme umgestellt und selbst das ist so ein Spießroutenlauf mit KfW Förderung und Energieberater, dass mir keiner erzählen braucht wie toll eine Umstellung auf Wärmepumpen doch angeblich zu bewerkstelligen ist.

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In unserer WEG in Berlin mit acht Parteien ist es ähnlich. Jeder hat eine eigene Gastherme in der Wohnung und einen geschlossenen Heizkreislauf. Einige Wohnungen sind selbst genutzt, andere vermietet. Mehrere Thermen haben bald ihre 30 Jahre erreicht und die Unsicherheit ist groß, was die Alternative sein soll.

Fernwärme wird angeblich auf absehbare Zeit nicht angeschlossen, einen zentralen Heizkreislauf zu machen scheuen sowieso viele der älteren Eigentümer, die selbst dort wohnen und die Quintessenz verschiedener Berater war auch „Muss man Mal abwarten, wie sich die Lage entwickelt“.

Die Fassade ist denkmalgeschützt und einfach eine Luft-Wärmepumpe für die eigene Wohnung im zweiten Stock zu installieren, nicht einfach möglich.

Ich wollte nur den Punkt machen, dass es nicht immer an den Vermietern liegt, die Gewinne maximieren wollen, sondern dass die Unsicherheit dort groß ist, auch wenn die Bereitschaft vorhanden ist.

Ich hätte mir vom (damaligen oder spätestens jetzigen) zuständigen Ministerium eine Handreichung gewünscht, was der Plan für die typischen Wohnungsfälle ist. Vom neugebauten und zu sanierenden EFH hörte man viel, von Mehrfamiliehäusern mit WEG ohne Fernwärmeperspektive sehr wenig.

Vielleicht ja auch für euch Lagis nochmal eine Möglichkeit, die Alternativen mit einer Expertin zu beleuchten? :wink:

Vielen Dank für die gute Arbeit auf jeden Fall und für die interessanten Diskussionen hier im Forum!

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erstmal danke an das LageTeam für den Slot, fande es sehr informativ. Dass die aktuelle Gesetzeslage die Mehrfamilienhäuser zur Miete nicht gut berücksichtigt, war mir neu. die JAZ von 2,5 und der Nachweis, das war bei mir damals im Neubau zur BAFA Förderung eine Sache von paar Minuten, die mein Heizungsbauer gemacht hat. Also das stelle ich mir nicht so schwierig vor. könnte man aber auch aus dem Gesetz löschen, wer baut heute schon eine WP mit JAZ kleiner 2,5 ein, sowas gibts doch gar nicht mehr…

In Summe verstehe ich, dass es am Ende nach aktueller Lage dem Vermieter vollkommen egal ist, was die Heizung macht… Und wer kann sich heute schon umziehen leisten…

Im Neubau ist das ja alles klar, da gibts noch paar Versprengte, die Gas einbauen, aber sonst ist das Thema gelöst.

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Ein weiterer Aspekt: setzt du ein komplexes System, wirst du oft den Installateur rufen (und das auch bezahlen) müssen. Wenn du Fernwärme nutzt, sind die Wartungskosten outgesourced und über die Heizkosten auf die Mieter abgewälzt.

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Da wäre ich mir nicht so sicher: Gerade bei Projekten für den Verkauf haben die Bauträger mitunter skurrile Ideen. Habe mir neulich ein Projekt in Berlin angesehen (Kern-Sanierung einer Fabrik und Umbau zu Wohnungen), wo der Bauträger auch 2025 noch ernsthaft auf Gas setzt, mit dem vorgeschobenen Argument, so große Wärmepumpen gebe es nicht. Warum? Er verkauft halt heute schon alle Einheiten, und dass die Kosten bei Fertigstellung in 2028, 2029 bereits absurd hoch sein werden - das ist dann einfach nicht mehr sein Problem.

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