Die durchschnittliche Rendite mit Immobilien ist nicht besonders hoch. Es spielt keine Rolle, ob die Mieteinnahmen irgendwann den Kaufpreis erreichen, sondern ob sich die Investition gelohnt hat im Vergleich zu anderen Investitionsmöglichkeiten und der Inflation. Wenn es so ein todsicheres Investment ist (Spoiler: ist es nicht), würde ich die empfehlen, einfach ein Haus zu kaufen oder bauen. Dass die Zinsen um 300% gestiegen sind, hast du vielleicht auch mitbekommen.
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Erstens wäre das Mitnehmen von „Vorteilen“ bei Indexmieten doch nur der Fall, wenn es jemals eine Deflation geben würde. Ich kann mich da nicht dran errinern wann das der Fall war.
Zweitens ist die Mär von „Jeder ist seines eigenen Glückes Schmied“ blanker Hohn. Es gibt Ausnahmen, aber viele jener, die in einer schlechten Umgebung aufgewachsen sind, können dieser, egal wie sehr sie es wollen, nicht entfliehen. Und Ghettobildung aufgrund von nicht bezahlbaren Mieten in gewissen Bezirken wird bestimmt dabei helfen diesen Umstand zu ändern. Ach wie schön ist es doch in der eigenen Bubble…
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Wieso Bubble?
Ich habe Dir doch oben schon geschrieben, dass ich auch eine Indexmietvertrag habe. Stell Dir vor, ich WILL zur Miete leben und kein Eigentum haben. Ich sehe es als Dienstleistung an, die mir eine Menge Arbeit abnimmt. Wenn Heizung oder sonst etwas nicht läuft, rufe ich die Verwaltung an und gehe Rennrad fahren.
Ja, glücklich bin ich auch nicht über den Krieg und den Energiepreisschock mit folgenden Inflation. Aber ich scheiße nicht den von mir oben erwähnen Bäcker an, dass er ein Assi ist, weil er jetzt die Brötchen teurer verlauft.
Und Sozialpolitik lässt sich aus meiner Sicht nicht mit pauschalen Preisbremsen zielgenau betreiben.
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Um dem Argument vorzugreifen: ja, Brötchen sind keine Wertanlage.
Aber Immobilien sind auch keine Wertanlage im Sinne von Gold. Gebäude müssen gepflegt werden und Bauteile haben eine Lebensdauer. Fenster, Heizung, Dach etc. müssen irgendwann erneuert werden. Vermieter müssen Rücklagen dafür bilden.
Wenn ich jetzt eine Heizung einbaue, tickt die Uhr erneut runter. Dann kann ich mir ausrechnen, wieviel Rücklage ich bilden muss, um in 25 Jahren wieder eine neue Heizung einzubauen. Wobei ausrechnen nur unter Annahme einer Inflation X geht.
Jetzt sind aber die Baukosten alleine in den letzten 3 Jahren um 40% gestiegen. Siehe hier:
Preisindizes für Bauwerke, Wohngebäude und Nichtwohngebäude - Statistisches Bundesamt (destatis.de)
Der Vermieter muss also eigentlich seine Rücklagen erhöhen, kann es aber nicht in dem Maße, wie es eigentlich nötig wäre, weil er die Miete ohne Indexvertrag gar nicht ausreichend erhöhen kann.
Vielleicht versteht der eine oder andere ein wenig, wie der „professionelle“ Wohnungsmarkt auf Grund solcher Systematiken tickt. Bewerten kann man es dann ja immer noch. Alles obige gilt auch für Genossenschaften, gemeinnütziger Wohnungsbau etc. Selbst ohne Gewinn. Spekulation ist ein anderes Thema.
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Das mag auf dem Papier noch so aussehen. Aber in der Realität sieht es doch so aus, dass viele Mieter nur ein paar Jahre in einer Wohnung bleiben. Dann wechselt der Mieter und der Vermieter kann die Miete trotz des vorherigen Indexmietvertrages für den Nachmieter erhöhen.
Sollte ein Mieter aber mal tatsächlich zu lange in der Mietwohnung bleiben und der Vermieter möchte die Miete stärker erhöhen, als der Inflationsindex erlaubt, kann er den Mieter theoretisch immer noch mit einer Modernisierung zu vergraulen versuchen, wie das leider heute ja auch der Fall ist, den ein Modernisierungsverbot gibt es durch die Indexmiet-Regelung ja nicht.
Da sehe ich die bisherige Regelung ehrlich gesagt sozialer.
Na siehst du. Dann lassen wir doch den Staat einfach diese riskante und Rendite-arme Angelegenheit namens Wohnungswirtschaft übernehmen. Und das private Kapital kann sich darauf konzentrieren Smartphones und andere verzichtbare Dinge herzustellen.
Deutschland 2023: es wird das allgemeine Modernisierungsverbot eingeführt und alles wurde gut.
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Das war nicht meine Forderung und so habe ich das auch nicht geschrieben. Ich habe oben lediglich auf eine Lücke aufmerksam gemacht und dann erklärt, das ich die bisherige Regelung (ohne Indexmiete) sozialer finde.
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Ok, klang danach.
Aber mal als Realitätsabgleich. Der Staat müsste dann zügig jede Menge Behörden oder kommunale Wohnungsbauunternehmen aufbauen. Die Arbeitskräfte aus dem freien Markt abwerben und entsprechende Strukturen aufbauen. Planungs- und Bewirtschaftungsabteilungen. Attraktive Arbeitsplätze schaffen.
Ich glaube da nicht dran.
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Diesen Nebeneffekt kannst du aber nicht den WBGs anlasten, sondern zeigt ja eher das Problem kommunaler Haushalte.
Hätten die ihr Tafelsilber nicht für Konsum verscherbelt, wäre die Situation ja vermutlich anders.
WBGs hätten durch die Mieter, die automatisch Gesellschafter sind, einen guten Kapitalstock.
Gewinne könnten in die Erhaltung und Neubau gesteckt werden.
Schulden, wie weiter oben erwähnt, wären gar nicht nötig.
Stattdessen wird nun Mietern die Miete staatlich bezuschusst. Wohnberechtigungsscheine bekommen immer mehr Bürger (in Regensburg z. B. 2Erwachsene und 2Kinder bei bis zu 84.000€ Einkommen).
Städte stellen außerdem fest, dass der ausgeuferte Privatbesitz sie städtebautechnisch handlungsunfähig macht (in München z. B. Grund, dass die Opposition Apple einen Gebäudekompkex in Erbpacht übergeben wollte)
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Dann frage ich mich doch, wieso so viele unbedingt vermieten wollen und es dermaßen große Vermietungsunternehmen gibt? Liest sich alles wie beim Dienstwagen-Privileg, ist angeblich ja eigentlich richtig doof alles, aber es machen sehr viele. Ergibt für mich wenig Sinn.
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Doch, genau das gibt es. Also kein Verbot der Modernisierung, aber ein Verbot des Umlegens der Kosten für jegliche Modernisierungen, die nicht vorgeschrieben und für den Vermieter alternativlos sind. @vieuxrenard postete oben den Link zum entsprechenden Gesetz, der Wortlaut für erlaubte Ausnahmen ist „aufgrund von Umständen, die der Vermieter nicht zu vertreten hat“. Er kann sich also gerade nicht dazu entscheiden, irgendwelche Modernisierungen zum Zwecke des Piesackens seines Mieters durchzuführen.
Das resultiert dann effektiv in einem „ökonomischen Modernisierungsverbot“ für den Vermieter, wie ich weiter oben auch schon beschrieben habe.
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Ich habe auch nie bestritten, dass es dieses Umlage-Verbot gibt. Und ich habe eigentlich auch deutlich beschrieben, warum ein Vermieter, auch wenn er die Modernisierung nicht auf den aktuellen Mieter umlegen kann, diese trotzdem missbräuchlich einsetzen kann.
Den Indexmietvertrag schließt er ja auch nicht mit dem Staat, sondern mit einem Mieter. Warum sollte er bei Mieterwechsel dann nicht die Miete erhöhen? Wenn er neue Mieter dafür findet … so what? Gebundene Mietpreise gibt es nur im sozialen Wohnungsbau und selbst da laufen diese (hier in Hessen) nach 25 Jahren aus.
Bitte lesen! Wurde oben schon geschrieben, dass ein Indexmietvertrag auch Mieterhöhungen inkl. Modernisierungen -wenn nicht gesetzlich veranlasst- ausschließt. Außerdem darf der Vermieter in der Zeit nicht bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete erhöhen. Wenn der Vermieter nun versuchen sollte gesetzliche vorgeschriebene Modernisierung zu mischen mit weiteren Modernisierungsvorhaben, wird im das wohl jeder Anwalt sehr einfach vor Gericht auseinandernehmen können.
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Das wäre ja voll in Ordnung. Aber der Staat versagt in diesem Punkt doch auf ganzer Linie. Selbst die Ausweisung von Bauland bleibt weit unter Bedarf. Über Nachverdichtung oder die Aufteilung zwischen Sozialwohnungen und normalem Preissegmenten wird im Zweifel sogar parteipolitisch gestritten.
In Magdeburg führte letzteres letztlich sogar dazu, dass ein Bauprojekt des sozialen Wohnungsbaus im Rothehornpark komplett beerdigt wurde. Zu groß war die Angst einiger Parteipolitiker die geschaffenen Wohnungen würden schnell von Besserverdienern übernommen. Also hat man lieber gar nichts gebaut.
Ich sage nur, dass das Bauen auf Kredit (m.E. der Normalfall) nicht der Grund für den Trend zu Indexmieten ist.
Ansonsten: mich hält grundsätzlich nichts davon ab, einen Kredit aufzunehmen, wenn ich eine sinnvolle Investitionsmöglichkeit dafür habe. Sonst macht das natürlich keinen Sinn.
Wir haben halt unterschiedliche Verhandlungsmacht beim Vertragsabschluss und oft unterschiedliche Ressourcen, mit einer solchen Änderungen der Rahmenbedingungen umzugehen. Wir tun gut daran, in solchen Konstellationen zu regulieren. Mietrecht ist m.E. wesentlich Sozialrecht.
Aber definitiv: nicht überregulieren und Investitionen nicht zu unattraktiv machen, sonst werden wir die Misere am Wohnungsmarkt nicht auflösen.
Mach mal das Fenster zur Realität auf. Wenn ausreichend viele unbedingt vermieten wollten, hätten wir wohl kein Wohnungsproblem. Dass der Anteil der privaten Vermieter in den letzten Jahren gestiegen ist, lag vor allem an den niedrigen Zinsen für Kredite, wie auch für Geldanlagen und dass nach wie vor in Deutschland viele eine Immobilie zur Altersvorsorge bauen / kaufen und gerne in „Betongold“ investieren. Aber dann schau Dir mal an, was der durchschnittliche private Vermieter so verdient.
Eine Grafik aus dem iwd - Artikel unten: Mieteinnahmen nur ein Zubrot
Auch interessant: BMWSB Faktenblätter zum deutschen Wohnungsmarkt 2022
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Zu 1.: Ja das stimmt, das tut aber nichts zur Sache, die Notwendigkeit einen ausgeglichenen Haushalt vorzulegen und dies mit möglichst wenig Schulden zu schaffen ist Kernaufgabe jeder Kämmerei und jedes Finanzminister/in.
Zu 2.: Das finanzieren Private über ihre Steuern auch und im übrigen dann auch alle Vermieter, die die Immobilie zur Altersversorgung nutzen möchten.
Ich störe mich einfach daran, das es immer „der Staat“ richten soll, ohne dass mal darauf geguckt wird, welche Zwänge und Notwendigkeit es auf den staatlichen Ebenen gibt und ob staatliche Eingriffe wirklich besser machen, das ist nämlich häufig einfach nicht der Fall.
Ich laste das nicht den WBGen an. Ich sage einfach nur wie es ist und dass staatliches Handeln am Wohnungsmarkt nicht einfach die Lösung ist.
Es müssen Angebot und Nachfrage in einem passendem Verhältnis stehen. Und in einzelnen Städten und bestimmten Gegenden in Deutschland ist das eben nicht der Fall. Dort kommt es bspw. dazu, dass Vermieter sog. Indexmieten durchsetzen können.
Es gibt keine flächendeckende Untersuchung dazu, wie verbreitet diese Mieten sind, ich bestreite daher einfach, dass ein Verbot von Indexmieten sinnvoll ist.
Man muss einen Indexmietvertrag nicht zwangsläufig unterschreiben, es gibt Arbeit nicht nur in Hamburg, Berlin, München und Köln. Ich bestreite sogar, dass man nicht innerhalb dieser Städte auch günstige Wohnungen findet, wenn man eine gewisse Flexibilität hat.
Wer in bestimmten Gegenden eine Wohnung bestimmter Qualität und Größe haben will, muss nun einfach eine bestimmte Miete zahlen oder bestimmte Konditionen hinnehmen.
Es scheint im übrigen nicht so dramatisch zu sein, netto wächst Berlin immer noch soweit ich weiß.
Und das führt dann wozu? Geringerer Wohnstandard, bauen am Bedarf vorbei, noch langsamere Bauprojekte, Verfall des Bestandes, etc., etc., etc…
Mir wird wirklich Angst und Bange um Deutschland, wenn ich 90% der Beiträge hier lese. Diese Wirtschaftsfeindlichkeit und absolut mangelnder Sachverstand zur Funktion von Märkten und, wenn gut beschränkt, ihrer Überlegenheit zur Staatswirtschaft empfinde ich als erschreckend. Der Staat ist ja wohl offensichtlich die schlechteste Lösung: man muß sich doch einfach nur anschauen, was in Berlin los ist!
Muss aber auch eingestehen, dass ich mit dieser Meinung offensichtlich hier im Forum und in meiner Heimat insgesamt leider mittlerweile ziemlich alleine darstehe. Zeit die Koffer zu packen und Deutschland zu verlassen.
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