Wohnungen - Altersvorsorge oder parasitäre Beziehung?

Themenvorschläge
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Ich würde mich über dieses Thema sehr freuen. Gerne auch mit Perspektiven wie Wohnen in Zukunft in Deutschland aussehen kann. Wie es in anderen Ländern aussieht.

Eine differenzierte Betrachtungsweise zu den Themen wäre wünschenswert:

  • Faktencheck Mietnormaden, wie viel Risiko trägt ein Vermieter wirklich?
  • Faktencheck Arbeitsaufwand - attraktives passives Einkommen oder Nullsummenspiel für den Werterhalt.
  • Unbewohnter Wohnraum - Lieber vor sich hingammeln lassen als zu vermieten oder zu verkaufen
  • Parasitäre Beziehung - wer arbeitet hier wirklich für sein Geld?
  • Eine einmal abbezahlte Immobilie kostet nichts mehr - ein Irrtum?

Etwas polemisch formuliert, aber auch ein extrem frustrierendes Thema, wenn man keinerlei Startkapital im Leben bekommen hat. Die meisten Mieter bezahlen ihr Leben lang mehrere Immobilien ab, ohne das sie ihnen am Ende gehören.

Wie man merkt, habe ich eine sehr einseitige Meinung und würde mich über einen Podcast freuen um meine Meinung differenzierter aufzustellen.

Zum Kontext. Ich habe in den letzten 15 Jahren, 6 verschiedene Wohnungen gemietet und eine gute Bandbreite an Vermietern kennen gelernt. Außerdem befasse ich mich gerne mit dem Thema Finanzen und finanzielle Freiheit.

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Interessantes Thema.

Besonders die Frage nach dem Wohnen der Zukunft.

Mal als Grobes Zahlenspiel: in der Wohnung die ich seit 2001 bewohne hab ich inkl. Nebenkosten ohne Strom und Gas rund 193.000€ an Miete bezahlt.
Nette Summe

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Fände das Thema auch interessant, aber eher in einem Anlage-Podcast als in einem Politik-Podcast.
Immobilien als Anlageform ist überhaupt nicht leicht zu bewerten. Der Vermieter trägt beträchtliche Risken und Kosten, die man als Vermieter nicht sieht, man kann mit Mietern auch ordentlich Ärger haben…

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Das klingt für mich ja nach einem Argument für mehr Wohnbaugenossenschaften, um die Vermieter von dem Risiko zu befreien. :wink:

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Aus eigener Erfahrung und durch die Beschäftigung mit dem Thema als Mieter und Vermieter, kann ich sagen, alles eine Frage der Sichtweise. Ich bin Mieter und Vermieter zeitgleich, beruflich bedingt.
Als Vermieter kann ich sagen, dass es eher ein Cashflow negativ Geschäft ist. Das ändert sich natürlich mit der Zeit, wenn die Kredite langsam getilgt werden. Aber im Vergleich zu anderen Anlageformen wenig Rendite. Es gibt drei positive Aspekte, die Anlageform ist sehr Risikoarm, weil eine Immobilie selten an Wert verliert. Das ist der zweite Aspekt, die Wertsteigerung der Immobilie ist im meinem Fall der Gewinn. Der dritte Aspekt ist, dass mein Kind eine sehr solide Grundlage eines Tages haben wird, da es mindestens die Immobilie erbt und damit ein Einkommen generiert, was einen gewissen Freiheitsgrad in der Berufswahl ermöglicht.
Ich betreibe aber auch extreme Risikominimierung bei Mietern. Lange Mietverträge, Mieter immer mit höherem Bildungsabschluss, langer Festanstellung und hohen Gehältern und bevorzugt Familien mit Kindern. Ja, ist nicht ganz sauber danach zu filtern, aber Mietnomaden oder Messis würden einen hohen Schaden bedeuten, denn ich mir schlicht nicht leisten kann.

Als Mieter strebe ich eigentlich das Gleiche an, wie als Vermieter. Lange Bindung, mehrere Gespräche mit dem Vermieter, wobei ich immer von Privat miete, nicht über Genossenschaften oder ander Gesellschaften.
Die persönliche Beziehung hilft bei Problemen und private Vermieter schätzen (3 verschiedene Vermieter hatte ich seit ich vor 25 Jahren ausgezogen bin) einen guten Austausch.

Die Renovierung, Sanierung, Instandhaltung (Werterhaltung), Versicherungen, etc. laufen immer noch als Kosten auf. Aber
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in der Tat kann man einen hohen Betrag der Miete als Gewinn einstreichen. Wichtiger ist jedoch, dass man mit dieser abbezahlten Immobilie wieder eine Bürgschaft und eine Einnahmequelle für die Finanzierung nächste Immobilie hat. Dieser Effekt ist sehr schnell skalierbar. Ein Freund von mir hatte eine Eigentumswohnung geerbt und hat darauf eine Hypothek aufgenommen und eine weitere zu kaufen und zu vermieten. Nun ist er schon bei der dritten Wohnung. Fast komplett ohne eigenens Arbeitseinkommen eingesetzt zu haben.

Wie gesagt, finanziell lohnen sich trotzdem eher Anlageformen, wie Aktien/ Anleihen usw. Viel höhere Rendite und das Risiko ist, wenn man es richtig macht, auch nicht sehr hoch.

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Spannend welchen Eindruck ich anscheinend vermittelt habe mit der Themeneröffnung.
Mir ist absolut nicht daran gelegen das Finanzpotenzial von Vermietungen aufgedröselt zu bekommen. Das wäre wirklich eher etwas für einen Finanzpodcast.

Ich finde es eher verwerflich bei einem Grundbedürfnis auf das man nicht verzichten kann von Renditen zu reden.

Und jeder der Vermietet stellt sich selbst schon fast als Menschenfreund dar, der gegen unglaubliche Risiken einen Dienst an der Gesellschaft tut.

Die typischen Argumente haben nicht lange gebraucht um auch hier aufzutauchen. Und sie werden in jeder Diskussion vorgebracht in der es um eine Verbesserungen für Mieter geht.

Aber gleichzeitig wird hoch und runter geworben wie attraktiv und passiv das Vermieter Dasein ist.

Für mich passt das alles nicht zusammen und verhindert einen produktiven zukunftsgerichteten Austausch.

Wie ich schon schrieb, das ist ein Thema das mich brennend interessieren würde

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Zur Erfüllung eines Grundbedürfnisses Dritter ohne Berücksichtigung des Eigeninteresses sind wohl eher die wenigsten Einzelpersonen bereit; es ist in einem Sozialstaat ehrlich gesagt auch nicht die Aufgabe eines einzelnen, sondern wenn schon der Gesellschaft als Ganzes. Natürlich muss dazu jeder seinen angemessenen Beitrag leisten.

Wenn jemand Eigentum erwirbt, das zur Vermietung geeignet ist, wird darin zunächst einmal ein beträchtliches Vermögen gebunden. Es ist also in einem marktwirtschaftlichen System absolut nachvollziehbar, dass damit ein gewisses Renditeinteresse verbunden ist. Das Geld könnte auch anderweitig angelegt werden mit, je nach Risiko, höherer oder niedrigerer Rendite.

Diesen Eindruck habe ich bei den Antworten ehrlich gesagt nicht gewonnen. Was sind denn die Verbesserungen für Mieter, die du anstrebst?
Es ist nunmal ein Fakt, dass man beim vermieten auch Pech haben kann. Im Prinzip ist das so wie ein Kredit ohne Sicherheiten - im Zweifel kommt es zu einem Totalausfall.
Für einen Vermieter kann ein Mieter, der seine Miete nicht mehr bezahlt und im schlechtesten Fall auch noch Beschädigungen am fremden Eigentum verursacht, schnell zu einer großen Kostenfalle werden. Selbst eine vollstreckbare Räumung geht auf Kosten den Vermieters, wenn der Mieter nicht über die notwendigen Mittel verfügt und das vorgestreckte Geld vom Vermieter nicht eingeklagt werden kann.

Die dabei entstehenden Kosten betragen oftmals Summen, die mehrere Jahresmieten umfassen. Gerade als „kleiner“ Vermieter, mit vielleicht einer Wohnung, kann das zu erheblichen finanziellen Einbußen führen.

Auch das kann ich in den wenigen Antworten nicht wirklich herauslesen. Also nochmal: was sind denn deine Wünsche und wie könnte ein solcher zukunftsgerichteter Austausch aussehen?

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Jeder kann sowas aufsetzen Go for it

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Was ich so teils im Verwandten-und Bekanntekreis mitbekomme:

Man kaufte sich ein Haus vor 30 Jahren, die Kinder wurden dort groß, studierten, heiraten und ziehen weg, oft in ein eigenes Haus.
Jetzt sitzen die Eltern alleine in einem großen Haus, was nach 30 Jahren einiges an Reparaturen und Sanierung erfordert, was mit der Rente auch mal eng sein kann.
Körperlich ist Eigenleistung und Gartenpflege schwierig. Kinder wohnen ggf weiter weg, kommen nicht mal eben zum Rasenmähen.
Als Erbe haben die Kinder dann ein manchmal renovierungsbedürftiges Haus, was erstmal Investitionen erfordert.
Einige ziehen mit ihren Kindern evtcein, wenn es räumlich passt und beruflich.

Hat also auch vuelfältigr Asoekte

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Gerade für Gutverdiener ist der negative Cashflow eine tolle Sache, da er mit anderen Einkunftsarten verrechnet wird.
Man holt sich also über die Einkommensteuererklärung bis zu 50% des Negativgeschäfts vom Staat zurück - die recht ungefährliche Investition wird also noch rentabler.
Damit ist es erstens attraktiver zu vermieten als ein neu erworbenes Haus selbst zu bewohnen und zweitens führt es dazu, dass das Risiko in Form von Kosten sinkt, je höher das Einkommen ist, mit dem man bereits gesegnet ist.

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Naja, ich weiß nicht wie es bei anderen ist, aber ich kann mir so viel negativen Cashflow nicht leisten, sogar wenn ich das mit den Steuern verrechnen kann.
Wenn ich man sich Finanzierung damit gut rechnen muss, ist die Rentabilität wirklich nicht gut.
Und ich glaube bei Rücklagen, die man auf jeden Fall bilden sollte, können keine Steuern verrechnet werden.

Auch das kann ich aus meiner Erfahrung nicht behaupten. Dann müsste das Verhältnis von Mieteinnahmen und Mietausgaben und Finanzierung der Immobilie in einem sehr guten Verhältnis stehen.
Zumindest für die ersten 10 -15 Jahre kann ich mir das kaum vorstellen.Es gibt sicher Modelle wo das funktioniert, aber kaufen und vermieten und dann selber zu Miete wohnen ist kaum rentabeler als andere Anlageformen.

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Ich verstehe den Punkt gar nicht. Soll der Staat alle Immobilien besitzen und diese gibt er nach einem Auswahlverfahren an die Bürger? Denn ohne Rendite ist kein Anreiz gegeben eine Immobilie zu vermieten.

Vielleicht kannst du einmal darlegen, was du dir vorstellst

Deutschland hat neben den Niederlanden wohl den höchsten Mieterschutz den es gibt.
Diskussionspunkte wäre Indexmieten und Mieterhöhungen nach Sanierungen aus meiner Sicht.

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Mal ein Beispiel:

  • Ich kaufe heute eine Wohnung für 400k€.
  • Bei effektiven Zinsen ohne Eigenkapital und einer Laufzeit von 10 Jahren z.Zt. mindestens 3,5% (laut Verivox) muss ich also 14k€ Zinsen pro Jahr zahlen.
  • Tilgen muss ich das ganze ja auch noch, nehmen wir mal an 10% pro Jahr, dann ist am Ende der 10 Jahre die Wohnung abbezahlt.
  • Dann komme ich auf monatliche Raten von 4,5k€. Das ist glaube ich, was @mr.mucki mit „negativem Cashflow meint“.
  • Im Beispiel betragen alleine die Zinskosten 1.166€/Monat, nur diese kann ich absetzen (Reperaturen, Sanierung etc. kommen noch dazu, die darf ich auch absetzen, muss sie ja aber auch bezahlen).
  • Ich darf den reinen Immobilienwert über 50 Jahre abschreiben (der wird geschätzt, das Grundstück verliert ja nicht an Wert). Nehmen wir einen Altbau in Innenstadtlage an, dann sind das vielleicht 50% des Kaufwerts. Also 200k€/50 = 4k€ im Jahr.
  • Wenn ich die Wohnung jetzt vermiete für z.B. 1,5k€ Kaltmiete (Nebenkosten werden ± durchgereicht, da verdient der Vermieter normalerweise nichts!), dann bekomme ich also 18k€ Kaltmiete/Jahr, durch die Abschreibung bleiben noch 14k€/Jahr Gewinn. Von diesen ziehe ich 14k€ Zinsen/Jahr ab, bin also bei 0€ Einkünften.
  • Vielleicht wird das Finanzamt diese niedrige Kaltmiete gar nicht akzeptieren, sondern argumentieren, es handele sich um Liebhaberei.
  • Nach 10 Jahren mit monatlichen Zahlungen von 4,5k€ kann ich dann mal anfangen, Rendite zu bekommen.
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Danke für die exemplarische Berechnung.

Nicht ganz korrekt sind allerdings deine 10 Jahre

Die Zinsen berechnen sich nämlich auf die Restschuld, die bei deiner Recht ordentlich angenommenen Tilgung stetig sinken.

Aussen vor bleibt auch, dass laufende Instandhaltungskosten hinzukommen.

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Werterhalt des Eigentums durch Bewohnung? Laufendes Wasser, Beheizung, aktive schnelle Meldung von Mängeln bevor sie größere Kosten verursachen.

Man kann es auch als Luxus betrachten, wenn jemand mehr Wohnraum besitzt als selbst bewohnt werden kann.
Man könnte auch sagen das es in der eigenen verantwortlichkeit liegt sich selbst um diesen Luxus zu kümmern und ihn nicht auf andere Menschen abwälzt, geschweige denn diese für diesen Luxus noch bezahlen lässt.

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Also bekommst du nach nicht mal 10 Jahren 14k€ jedes Jahr vom Gehalt anderer Menschen. Für eine einzige Wohnung.
Bei, nach meiner Ansicht, minimaler Risikoaussicht.

Gibt es dazu Zahlen wie wahrscheinlich Ausfall von Miete und oder der gern genannte Mietnormadenfall ist? Wie viel Vermieter wirklich in vermietete Wohnungen stecken?

In 15 Jahren habe ich noch von keinem in meinem Umfeld gehört. Ich war in verschiedenen Mehrfamilienhäusern, jeder in meinem näheren Umfeld bezahlt brav jeden Monat seine Miete. Deswegen schätze ich die Gefahr als unglaublich gering ein.
Auch Sanierungen habe ich erlebt, das nur das aller nötigste und mit dem billigsten Material möglich getätigt wird. Weil Vermieter es ja nicht selbst nutzt.

Natürlich anekdotische Evidenz, also gibt es dazu Zahlen?

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Das Problem sind ja:

  1. nicht nur Neubauten, sondern teilweise auch spärlich vernachlässigte Liegenschaften, die sich seit den 70ern kaum verändert haben und heute trotzdem unbezahlbar sind
  2. das offensichtliche Missverhältnis zwischen Einkommenssteigerung und Mieterhöhung (siehe nachfolgende Grafik) und das trotz sehr günstiger Zinsen während der Zeit nach der Finanzkrise

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→ hätte ich 40% mehr Lohn könnte ich mir meine Miete auch noch gut leisten. Klar, da sind Inflationsthemen, Baurecht und so weiter mit dran schuld - aber auch die tragen ja bei bestehenden Gebäuden nicht wesentlich zur Kostensteigerung bei (wenn das Haus steht, muss es ggf. mal gedämmt werden, aber ja nicht komplett neu gebaut/erworben).

Und einen weiteren Satz finde ich höchst entlarvend: Wenn Sie nach 10 Jahren Gewinn machen, können Sie dafür für die nächsten 40 Jahre (wenn man von den 50 Jahren ausgeht) komplett absahnen und sind dann tiefgrün in der Gewinnzone.

Wenn wir jetzt davon ausgehen, dass es Unternehmen gibt, die genau damit ein Geschäft machen, ist das nach meiner Wahrnehmung eben wieder unredlich. Einerseits sind wir uns einig, dass „Wohlstand verpflichtet“ und andererseits gibt es Unternehmen, die in DE uralte Häuser betreiben oder im Falle der Renovierung massive Mieterhöhungen, ggf. mit Repressalien gegen die Mieter, und dann die Dividenden in Millionenhöhe (oder in Summe Milliarden) an Aktionäre (bspw. norwegische Pensionsfonds) ausschütten, dann muss ich schon klar sagen, dass ich hier „fair“ anders beurteile.

Sprich: die Oma Gretel, die seit 40 Jahren in Berlin in der gleichen Wohnung lebt, muss sich der Erhöhung beugen oder wird rausgemobbt dafür, dass Menschen, die genug Geld haben, um sich Aktien zu leisten (ja, das ist nicht selbstverständlich) dies ohne weiteres zutun abschöpfen können.

Das ist ja das grosse Problem. Es geht nicht um den einen Kleinvermieter - jedenfalls meistens nicht. Diese nehmen aber das zusätzliche Taschengeld auch gerne mit.

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Es ging mir nicht darum zu klagen, ein gewisses Risiko besteht aber doch und eine einzelne vermietete Wohnung in einer WEG kann je nach Zusammensetzung der WEG auch in viel Stress ausarten. Die 4500€ zusätzlich im Monat muss jemand auch erstmal aufbringen. Entweder verdient jemand dann sehr gut oder spart sich das vom Munde ab. Wenn es nur ums Geld geht, wären ETF auf jeden Fall die stressfreiere Variante mit mehr Rendite.

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Und: Mietgewinne werden wenigstens mit dem normalen Einkommenssteuersatz versteuert. An dem darf gerne gedreht werden.

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Sorry, ich verstehe die Logik hinter deiner Argumentation nicht.
Warum sollte man sich Wohnraum anschaffen, den man nicht selber bewohnt oder aus Rendite- Gründen? Hurra, ich erwerbe eine Immobilie die nur Kosten verursacht, aber keinen Benefit bringt klingt nicht grade logisch.

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