Wohnsituation/kosten: Warum redet keiner über die Verstädterung als eines der treibenden Probleme?

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Irgendwie redet jeder nur vom „bösen Wohnungsmarkt“ und doktert rum, wie man in den Markt eingreifen könnte. Ich finde, man sollte eines der Hauptprobleme mal ansprechen: die Verstädterung. Die sollten wir in Deutschland nicht ungezügelt laufen lassen, denn die birgt Gefahren für unsere meist mittelalterlich geprägten Städte :frowning:

Extrembeispiel München: platzt aus allen Nähten, Infrastruktur kollabiert, Versorgung durch Wasser (siehe „Wassercent“) oder Strom (früher ein großes Atomkraftwerk Isar1+2, heute geht die Energiegewinnung in die Fläche) zusehens schwieriger, ganz einfache Marktgesetze treiben Grundstücks- und Mietpreise (trotz zuletzt leichtem Rückgang) weit jenseits von Gut und Böse … die Stadt ist mit dem Aufbohren der Infrastruktur schon an die Grenze gefordert, soll dann noch billige Wohnungen bauen?

Jede noch so kleine Softwareklitsche muss nach München rein, obwohl die am Land draußen auch gut existieren könnte. Kein Wunder also, dass die Wohnkosten dort dann explodieren (schaut euch mal die Bevölkerungsentwicklung an unserer Großstädte) … alles eine Frage von Angebot/Nachfrage: 1.2Mio (2000) auf 1.5Mio (2020) innerhalb von 20 Jahren klingt net viel, isses aber. Da trifft eine Nachfragexplosion auf Investträgheit (die Stadt ist mit aufbohren der Infrastruktur schon überfordert, dann noch Häuslebauen? Nein, das machen dann gewinnorientierte Firmen … maximal gewinnorientiert)

München ist sicher ein Extrembeispiel. Die Entwicklung beginnt jetzt aber auch in Hamburg/Berlin, denn seitdem die Kommunen in den direkten (und ungleichen) Wettbewerb um Arbeitsplätze geschickt wurden, gibt es wachsende Ungleichgewichte: VW und Audi schaffen sich sogar in der Pampa ein Verstädterungsproblem :man_facepalming:

Sorry, wenn ich nicht weit ausgeführt und eher knapp formuliert hab. Liegt an meiner knappen Zeit heute und an der Wut, seit ich das Interview mit Klara Geywitz gehört hab. Die hat sich um Probleme rumgewunden, klare Antworten vermieden mit Utopien oder Lügen (nur angeschnitten, sonst fällts ja auf) und am allerschlimmsten fand ich ihre manipulative Art, für Miete zu werben: sie lässt damit heute Druck ab vom Immobilienmarkt, schickt die Leute aber reihenweise in die Altersarmut!

Daher mein Aufruf an alle jungen Leute: kauft euch was und zahlt lieber monatlich einen Kredit ab anstatt ne Immobilienfirma noch reicher zu machen, als sie eh schon ist. Es mag während eures Berufslebens einen Tick teurer sein, aber im Alter dann …

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Spannende Gegenmeinung, wo es in anderen Threads stark darum ging wie man Menschen in die Städte “zwingen” kann, damit der Flächenverbrauch nicht so hoch ist.

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Ich stimme dir zu was München betrifft. Als es hieß das nach Google und Apple jetzt auch noch Meta seinen neuen Standort in München aufmacht mussten wir in meinem Freundeskreis schon tief durchatmen. Ein Freund von mir aus den USA meinte, München wird durch die Ansiedlung der Tec Firmen das neue San Franscisco. Dort leben Lehrer*innen, Verwaltungsangestellte und Co. in Zelten, weil es unmöglich geworden ist mit dem Gehalt eine Wohnung zu bezahlen. Die oben genannten Firmen können ihren Angestellten deutlich höhere Gehälter zahlen und das treibt dann die Miete und Lebenserhaltungskosten wieder nach oben. Warum muss das ausgerechnet in München sein? Man hätte hier doch Gegenden fördern und wiederbeleben können, die eben nicht sowieso schon überlaufen sind.

Ja, die USA sind schon auch ein extrem Beispiel, aber die Entwicklung macht mir schon Sorge.

https://www.abendzeitung-muenchen.de/muenchen/nach-google-und-apple-naechster-internet-riese-zieht-nach-muenchen-buero-eroeffnung-im-oktober-art-921539

"To be sure, housing in San Francisco is expensive, and there’s not enough of it. The city remains one of the least affordable places to live in the country. Despite all the news of doom loops, companies fleeing Downtown and the city’s population shrinking, the median monthly rent for a one-bedroom apartment is more than $3,000, about double the national average.

In their book Homelessness Is a Housing Problem, University of Washington researcher Gregg Colburn and data scientist Clayton Page Aldern say “the homelessness crisis in coastal cities cannot be explained by disproportionate levels of drug use, mental illness, or poverty.”

Rather, the biggest factors driving homelessness in American cities are rents and vacancy rates. They note that cities with high poverty rates but relatively affordable housing, such as Detroit and Miami, have relatively low rates of homelessness, while Los Angeles, Seattle and San Francisco—with low poverty rates and pricey housing markets—have relatively high homelessness rates.

A few years ago, a team of economists at Zillow found that when cities where rents reach a point where residents have to spend more than a third of their income on housing, homelessness skyrockets. Well-off residents start renting places that middle-income folks used to rent, while middle-income folks rent those that low-income people used to rent, while people below the poverty line are forced to scramble. And those with substance use or mental health issues are often least likely to end up with a place to live."

https://www.kqed.org/news/11986620/san-francisco-homelessness-up-7-despite-decline-in-street-camping

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Homeoffice: Bei uns in der Schweiz explodierten ja 2020 - 2021 die Preise für Ferienwohnungen und Wohnungen auf dem Land zogen auch kräftig an.

Weil damals durften die 50% der Bevölkerung deren Job ausschließlich aus Bildschirmarbeit besteht nicht ins Büro. Jetzt drücken ja die Firmen wieder voll darauf, dass die Leute im Büro in der Stadt zu erscheinen haben. Logischerweise wollen die Leute dann auch in der Stadt wohnen.

Da wäre es doch sicher ein Ansatzpunkt, dass man diejenigen, die nicht wirklich in der Stadt arbeiten müssen auch ausserhalb der Stadt arbeiten lässt.

Konkrete Massnahmen scheinen mir gerade schwierig. An und für sich, müsste es sich für die Firmen ja nur schon lohnen, weil sie weniger Büroraum benötigen. Aber anscheinend scheint das als Anreiz nicht auszureichen. Vieleicht könnte man etwas machen mit dem Steuerabzug fürs Pendeln.

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Dem muss ich leider entgegen halten, dass die Softwareklitsche in Buxdehude Hintertupfingen vermutlich kaum gutes Personal finden wird. Ich sehe es ja an Kollegen und Freunden in der Branche. Die allermeisten wollen nicht im ländlichen Land leben, sondern nahe der strahlenden Großstadt.

Wegen guter Gehälter ist denen das auch gut bezahlbar.

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Aus meiner Sicht ist das Problem eher wie wir unsere Städte bauen. Die meisten Neubaugebiete sind Einfamilienhaushäuser. Die verursachen weite Wege für Gas, Wasser, Kanalisation und die Anbindung ist schlecht. Hauptproblem dabei sind die Straßen.
Eine moderne "Reihenhaus"siedlung mit Rad und Fußwegen kann z.b. so kompakt gebaut werden, das man alles was man braucht zu Fuß erledigen kann (Einkauf, Ärzte, …). Gibt es in Deutschland kaum.

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Die Leute die ich kenne die im Bereich IT und Software sind wollen eigentlich da leben wo es sie gerade hinzieht. Da sind Leute die bei 5 Minuten Fußweg ins Büro 4-5 Tage pro Woche Homeoffice machen oder einer der am Land lebt und nur noch 1-2 Tage pro Monat im Büro sitzt, wenn überhaupt.

Von den Dienstleistern mit denen ich beruflich zu tun habe (nicht alles IT) haben aber einige ihren Sitz in Großstädte verlegt. Die Mitarbeiter sind am Land geblieben, der Hauptkundenkreis auch. Da habe ich dann schon irgendwie das Gefühl es geht eher um die Adresse auf der Visitenkarte als um den Standort selbst.

Edit:
Ich rede hier natürlich nicht von Konzernen sondern das sind Firmen mit 20-50, vielleicht zum Teil 100 Mitarbeitern. Zum Teil ohnehin schon mit Mitarbeitern die sie in der ganzen Region zusammengesammelt haben.

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Was sind die Grünen dafür verkloppt worden, als sie für einen Bereich in Hamburg vorschlugen, keine Einfamilienhäuser zuzulassen.

Bin bei dir, in der Stadt muss hoch gebaut und nutzbare Flächen aufgestockt (Parkplätze, Einkaufscenter) werden. Am besten in bzw durch staatlicher Hand, um den sozialen Wohnungsbau zu gewährleisten.

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Verstädterung ist kein Problem als solches, in vieler Hinsicht sogar besser als ein Leben auf dem Land. Eine hohe Einwohnerdichte erlaubt es, öffentliche Infrastruktur erheblich effizienter zur Verfügung zu stellen. Das macht das Leben in der Stadt in vielerlei Hinsicht günstiger als das Leben auf dem Land (z.B. Verkehr), sowohl aus individueller Sicht, als auch aus gesamtgesellschaftlicher. Und es schon natürliche Ressourcen und Lebensräume, von landwirtschaftlichen Nutzflächen mal ganz zu schweigen.

Ich denke problematisch ist vor allem die Konzentration von Bevölkerungswachstum auf einige wenige Städte und eine zu zögerliche und unzureichende Reaktion der Politik auf die sozialen und wirtschaftlichen Folgen.

Aus Sicht der Stadtplanung und Siedlungspolitik gibt es hier viele schöne und praktikable Ansätze:

  • „Superblocks“/Kiezkonzepte mit stark eingeschränkter Autodurchfahrt (dadurch wenig Verkehr) und Ansiedlung von Infrastruktur des täglichen Bedarfs und Kleingewerbe in direkter Umgebung des Wohnorts.
  • Mietpreiskontrollen und Millieuschutzgebiete
  • Regulierung bestimmter Nutzungsformen (Stichwort Google) über das Baurecht
  • Schaffung sozialverträglicher Wohnungen durch kommunalen und gemeinnützigen Wohnungsbau
  • Investitionen in ÖPNV und Fahrradinfrastruktur im Gegensatz zum motorisierten Individualverkehr (auch im ruhenden Verkehr (Parkplätze), der enorm viel Platz in den Städten einnimmt).
  • City-Maut
  • Politische Fördermaßnahmen und Investitionen in Klein- und Mittelstädte zur Entlastung der großen Ballungsgebiete (z.B. Intel-Ansiedlung in Magdeburg)

Das ist keine Abschließende Liste, nur ein paar Impressionen der vielen Möglichkeiten.

Wurde in anderen Threads schon diskutiert, daher nur kurz: Das Eigenheim hat viele nette Seiten (ich genieße meins auch), aber es ist keine besonders gute Geldanlage. Und insbesondere in den Ballungsgebieten, wo die „Jungen Leute“ hinwollen, ist es eine dämliche Idee. Eine Verwandte überlegt gerade, ob sie eine Neubau-Doppelhaushälfte auf 330m2 Grund für ca. 1 Mio Euro in einer beliebten süddeutschen Mittelstadt kauft. Kann man machen, finanziell aber bescheuert.

Welcher Teil von Berlin, München oder Hamburg ist denn „mittelalterlich geprägt“? Am ehesten kann das vielleicht noch Köln für sich in Anspruch nehmen, aber auch dort ist der mittelalterliche Teil winzig im Vergleich zum heutigen Stadtgebiet. Unsere Städte sind baulich in erster Linie geprägt von der Industrialisierung und besonders dem Auto als politisch präferiertes Verkehrsmittel der Nachkriegszeit.

Solange ein zur Miete wohnender Rentner nicht umzieht ist Altersarmut (wegen der Miete) praktisch ausgeschlossen. Das deutsche Mietrecht lässt Mieterhöhungen nur in extrem engen Grenzen zu. Und diese Grenzen werden in sozialen Härtefällen nochmal eingeengt, sodass zum Beispiel Mieterhöhungen durch Modernisierung für „arme Rentner“ de facto nicht durchsetzbar sind.

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Den Wohnungsmarkt auf der Symptomseite zu reglementieren (Mietpreiskontrolle, Wohngeld als Zulage für finanzschwache Familien) darf nur ein kurzfristiges Pflaster sein, während das eigentliche Problem gelöst wird … auf Dauer sind die nicht aufrechtzuerhalten, weil zu teuer und/oder gefährlich für die Gesellschaft: wenn Eigentum künstlich teurer gemacht und vermieten künstlich billiger, dann baut ja keiner mehr :frowning: Eigentlich dumm, so zu denken.

Eigenheim ist immer eine gute Geldanlage, weil sie dauerhaftes Vermögen schafft und dauerhaftes mietfreies Wohnen ermöglicht! Ich will nicht zu Kreditende Gewinn gemacht haben, ich will im Alter mietfrei wohnen! So muss man das sehen. Natürlich setzt das ganze einen gesunden Wohnmarkt voraus und keine politisch gewollten Blasen (durch oben genannte Verstädterung)
Wer hingegen sein ganzes Leben als Mitnomade plant, macht sich und seine Nachkommen ungewollt zum Mietsklaven :frowning: Tolle Sache für die Immobilienfirmen und ihre Lobbyisten - und die höre ich bei Frau Geywitz durch :slight_smile:

Eine Gesellschaft nur aus Mitnomaden funktioniert nur wenn der Stadt ohne Profitinteresse vermietet, nicht mit privaten Firmen (und am besten noch AGs)

By the way: Natürlich sehe ich ein, dass es Vorteile hat, zu Verdichten. Man muss sich aber halt anschaun, wo und wie man verdichtet … und ob das am Ende überhaupt funktioniert. Wir brauchen keine Utopien, sondern dauerhafte Lösungen.

noch was zu München: Münchens Verkehrslösung war schon immer und wird immer eins bleiben: ein Ring. Mehr nicht, egal wie sehr die Stadt wächst.
Ausbauten im Nahverkehr sind nicht minder einfach, siehe neue Stammstrecke: Megateuer, dauert ewig und ist bei Fertigstellung schon wieder zu wenig. Das Problem wächst schneller, als die Stadt bauen kann.

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nochmal ich: Verdichten gerne, aber nicht schneller als Städte wachsen können - und das können die nicht so schnell, wie manche hier denken :wink:

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Was egal ist, wenn das z.B. die Kommunen übernehmen. Im übrigen baut auch heute schon keiner mehr die Wohnungen, die wirklich gebraucht werden (solche mit erschwinglichen Mieten in Ballungsgebieten und regionalen Wachstumspolen). Und vom Eigenheim werden sich die meisten privaten Bauherren auch dann nicht abhalten lassen, wenn ein Mietpreisdeckel eingeführt wird (weil diese Eigenheime ja gerade nicht vermietet werden sollen).

Nein, nein und nochmals nein. Das ist einfach falsch. Wer ein Eigenheim baut, der wohnt danach i.d.R. auf erheblich mehr Fläche als wenn er sich für eine Mietwohnung entscheiden würde und richtet dieses Eigenheim auch erheblich teurer als eine Mietwohnung ein. Außerdem werden Eigenheime immer für den maximalen Platzbedarf gebaut, der aber nur für eine kleinen Teil des Lebens besteht (nämlich bis die Kinder ca. 15 Jahre nach dem Bau ausziehen). Zusätzlich mach Wohnen im Eigenheim die Menschen tendenziell unflexibel und sie lassen Möglichkeiten zur Steigerung ihres Einkommens gerne links liegen.

Und dann muss man natürlich die Zinskosten mitrechnen und vergleichen, welche Renditen man mit dem ganzen gebundenen Kapital bei anderen Anlageformen hätte erwirtschaften können. Und ein Neubau existiert nicht einfach so kostenfrei für die nächsten hundert Jahre, sondern braucht alle 20 Jahre eine neue Heizung, alle 30 Jahre ein neues Dach, alle fünf Jahre einen neuen Anstrich der Fassade, hat alle 10 Jahre einen erheblichen Wasserschaden, etc. etc. Die Baukosten steckt man über 50 bis 70 Jahre in aller Regel nochmal ins Haus.

In der Summe sind die meisten Eigenheime finanzieller Blödsinn. Natürlich kann man es trotzdem toll finden im Eigenheim zu wohnen, aber niemand sollte sich vormachen, dass man damit notwendigerweise eine kluge finanzielle Entscheidung trifft.

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Da das Eigenheim einen aber dazu zwingt dieses Geld zu zahlen während die Geldanlage gerne auch mal temporär für den Urlaub, das neue Sofa, eine neue Einbauküche in der langfristigen Mietswohnung, das neue MacBook, einen teureren Handyvertrag, den nächsten Urlaub, die Outdoorjacke, ein Rennrad für 9.000 €, den Urlaub mit dem Rennrad, etc. ausgegeben wird.

Dazu wohnen die dann oft in besseren Lagen, sprich mit hohen Mieten und zahlen am Ende für ihre 85 qm Wohnung ähnlich viel oder mehr Miete als die Leute mit dem Reihenhaus am Rande der Stadt. Gespart hat man also eigentlich nur das was Eigentümer als Rücklagen aufbauen müssen oder an Reparaturkosten haben.

Jedenfalls kenne ich kaum jemanden der günstig wohnt und dann das gesparte Geld nennenswert anlegt. Der Extremfall ist ein Paar mit jeweils 6-stelligem Einkommen, die es in 10 Jahren nicht geschafft haben auch nur 100.000 € EK für eine Eigentumswohnung zurückzulegen und sich beschweren, dass sie Zinsen und Tilgung mit ihrem Einkommen nicht stemmen könnten (dann wären keine Helikopterflüge im Urlaub mehr drin, jedenfalls nicht mehr so viele).

Das heißt, dass natürlich rein rechnerisch andere Anlageformen lukrativer wären, wenn man nicht gerade günstig gekauft hat oder viel Miete zahlt, aber in der Realität dürften im Durchschnitt dann doch Menschen die sich Wohneigentum gekauft haben zum Renteneintritt über mehr Vermögen verfügen.

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Wohnsituation/kosten: Warum redet keiner über die Verstädterung als eines der treibenden Probleme?

Weil, äh, jeder über die Verstädterung als eines der treibenden Probleme spricht?

Ich verstehe die Frage nicht. Die Behauptung, dass Verstädterung kein Thema sei, ist ein Strohmann-Argument.

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Das Argument kann msn immer auch umdrehen. Ein Eigenheim verwurzelt Menschen an einem Ort und verhindert hoffentlich, dass wegen etwas mehr Geld, Kinder aus ihrem Umfeld gerissen werden. Besonders mit Kindern macht das Eigenheim mehr Sinn, denn das Damoklesschwert Eigenbedarf fällt weg. Eigenbedarfskündigungen habe ich im letzten Jahr 3 miterlebt in meinem Bekanntenkreis, war schrecklich.

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Stimme ich total zu. Aber das ist ja gerade kein Argument für das Eigenheim als gute Geldanlage. Und um die Frage ging es ja.

Also geben Eigenheimbesitzer das Geld für eine unrentable Immobilie aus, während Mieter es verkonsumieren. Gehupft wie gesprungen.

Angenommen ich baue heute ein Eigenheim. Das Kostet inklusive Grundstück und Nebenkosten 800.000 Euro (was heutzutage völlig normal ist). Davon finanziere ich 20% selbst. Bleiben 640.000 Euro, die ich zu aktuell 3,25% p.a. finanzieren muss. Wenn ich jährlich 3% tilge, dann habe ich nach knapp 23 Jahren 265.000 Euro Zinsen an die Bank gezahlt – und habe ein Immobilie, in die ich bei 2% p.a. Abschreibung bis zu diesem Zeitpunkt auch wieder 294.000 Euro investieren muss.

Wenn ich dagegen meine 160.000 Euro Eigenkapital in den Aktienmarkt investiere, der langjährig 8% p.a. Rendite abwirft, dann habe ich nach 23 Jahren 924.000 Euro im Depot – mehr als die Immobilie als Neubau wert war.

Wo macht da eine selbst bewohnte Immobilie finanziell noch Sinn?

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Wohneigentum kann auch eine Wohnung sein. Schon das ansparen des EK ist ja häufig dem Ziel der Anschaffung geschuldet.

Wenn wir das 800k EFH rechnen, dann müssen wir dagegen auch die Miete für ein vergleichbares EFH rechnen. Sonst sind wir wieder beim Vergleich Äpfel mit Birnen.

Und 8% Rendite im Schnitt nach Steuern, die z.B. bei Verkauf mit Gewinn anfallen oder bei Ausschüttungen sind schon sehr weit oben angerechnet.

Natürlich hat sich durch die steigenden Zinsen bei gleichbleibend bis sogar weiter steigenden Kosten für Kauf oder Bau die Situation aktuell wieder zu Ungunsten des Eigenheims verschoben. Gerade die, die in den letzten Jahren günstig finanzieren konnten und vielleicht vor 6-10 Jahren noch moderat kaufen, die haben eben eine andere Rechnung und da ist es einfach falsch denen zu erklären wie viel lukrativer doch gewesen wäre zur Miete wohnen zu bleiben.

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Dann sitzt du aber im Gefängnis, weil du keine Kapitalertragssteuer gezahlt hast.

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Nein, man muss die Miete Gegenrechnung für die Wohnung/das Haus, dass man stattdessen mieten würde. Und wo praktisch alle Bauherren zu groß bauen und beim Auszug ihrer Kinder nicht in ein kleineres Haus ziehen ist diese theoretische Mietwohnung eben kleiner.

Nur wenn ich den Gewinn auch realisiere - was ich in der Regel nicht muss, denn bei den Summen reicht es auch, wenn ich nur die jährliche Rendite abziehe.

Beim Haus muss ich zwar bei der Realisierung keine Steuern zahlen, aber ich muss das Haus verkaufen. Und das macht am Ende praktisch niemand, sondern die Leute bleiben in viel zu großen Häusern leben.

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Da gebe ich dir recht, ich wollte das nur mal los werden, da der Punkt besonders von Kinderlosen gern ignoriert wird.

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