Nein, Kapitalertragsteuer wird erst fällig, wenn man die Aktien verkauft.
Und in 23 Jahren kann man zudem 23.000 € Gewinn steuerfrei umwandeln.
Eine selbst bewohnte Immobilie ist ja nicht nur zum Geldverdienen da.
Man erwirbt damit vor allem Unabhängigkeit und Platz für die Kinder.
Solche rein Gewinn/maximierenden Überlegungen können sich nur Leute machen, die die sowieso schon genug Geld und finanzielle Unabhängigkeit haben.
Wenn man aber Vermögen für sich und seine nachfolgende Generation aufbauen will, führt meine Ansicht nach nichts an einer selbst bewohnten Immobilie vorbei.
Was macht die Immobilie besser als ein Depot, das nach 23 Jahren 924.000€ wert ist und pro Jahr 2% Dividende ausschüttet?
Die Tatsache, dass man in den 23 Jahren in den „eigenen“ vier Wänden gelebt hat.
Ich sag ja, wer sowieso schon reich ist, muss ich darüber keine Gedanken machen, der kann zur Miete wohnen vielleicht noch in einer Wohnung die seiner eigenen Immobilienfirma gehört und hier noch Steuerspar-Modelle nutzen, aber wer bei Null anfangen muss, der fängt am besten mit der selbst genutzten Immobilie an.
Ich hatte mal ‘ne Freundin, die war Tochter eines Steuerberaters. Die hatte eine Zweitwohnung an dem Ort, in dem sie promoviert hat, und hatte ihren Erstwohnsitz in einer Wohnung in einem Mehrfamilienhaus, das ihren Eltern gehört hat… Die haben Steuern ohne Ende gespart!
Aber für Normalos, die gerne ihren Kindern ein Gärtchen bieten möchten und gerne eine Solaranlage für ihr Elektroauto hätten, führt kein Weg an einem auf Pump finanzierten Einfamilienhaus vorbei.
Seit der Steuerreform 2019 wird doch, je nach Bank, sein die Vorabpauschale direkt auch ohne Verkauf abgeführt, oder?
Auf diese Weise versteuert du die Dividenden, nehme ich an. Diese wird in den meisten Fonds direkt weiter investiert, ist aber faktisch eine reinvestierte Ausschüttung.
Erscheint mir wiederrum aus dem Blickwinkel einiger Bürger auch sehr elitär. Denn bei denen scheitert es ja schon am Eigenkapital, einen Fondsparplan anlegen ist da in meinen Augen das wesentlich leichter erreichbare Ziel.
Dass man seinen Kindern ohne Eigenheim in der Regel keinen eigenen Garten bieten kann ist ein anderes Thema wäre aber auch eine andere Diskussion.
Nur bei ETFs, nicht wenn man die Papiere direkt hält.
Nein, die Vorabpauschale dient der Versteuerung von Kursgewinnen: Vorabpauschale Rechner: So hoch ist die Steuer auf ETFs
Man könnte die ETF bei einer ausländischen Depotbank halten, die führen das nicht ab IIRC.
Die Vorabpauschale soll sicherstellen, dass eine bestimmte Mindestbesteuerung auf Anlegerebene stattfindet − auch in Fällen, in denen ein Fonds keine oder eine zu geringe Ausschüttung vornimmt.
Informationen zur Vorabpauschale | comdirect.de
Offensichtlich geht es durchaus um die Dividenden, auch wenn die Berechnung das nicht gleich ersichtlich macht.
Wie gesagt, das sind tolle Gründe, ein Eigenheim zu kaufen, wenn das dem eigenen Lebensentwurf entspricht. Aber man sollte aufhören den Menschen einzureden, dass ein Eigenheim eine gute Geldanlage ist. Da verheben sich nämlich auch viele dran und müssen ihren Lebenswandel dann an anderer Stelle einschränken.
…, strahlend? Berlin? Nee, so gar nicht.
Es ging darum den Steuernachteil ausschüttender gegenüber thesaurierenden ETFs auszugleichen. Wenn Du einen thesaurierenden ETF hältst, bekommst Du überhaupt keine Dividenden ausgezahlt, und zahlst trotzdem die Vorabpauschale, weil Du Kurszuwächse realisierst.
Hm, und was ist jetzt das besondere an thesaurierenden Fonds? Dass sie die Dividenden neu anlegen.
Und die muss man nun mal versteuern.
Da das aber ja rein hypothetisch ist, da ja bei jemandem der baut nicht klar ist in welcher Wohnung er stattdessen wohnen würde, weil bei vielen ohnehin ein Umzug nötig ist kann man das so einfach nicht rechnen.
Zudem könntest du dann ja auch beim Wohneigentum rechnen wie viel man sparen könnte wenn man eine kleinere Immobilie kaufen würde.
Zudem kommen ja andere Faktoren dazu. Hätte ich statt des Reihenhauses mit Arbeitszimmer eine kleine Wohnung die gerade so fürs wohnen reicht wäre bei mir z.B. nicht möglich 2-3 Tage Homeoffice pro Woche zu machen und ich müsste diese Tage zusätzlich pendeln was Kosten verursacht.
Wenn der Mieter nicht umziehen muss, dann hat er wohl die Jahre mit Kindern in einer zu kleinen Wohnung gelebt.
Mehrkosten werden so auch durch einen Mehrwert gerechtfertigt.
Ansonsten ginge deine Rechnung ja auch so, dass wir sagen ein Mieter einer 3-Zimmer Wohnung in Stadtlage könnte tausende Euro sparen wenn er in ein 1-Zimmer Appartement am Dorf ziehen würde. Die Aussage wäre ebenso korrekt aber für mich wertlos da trivial.
Recht gebe ich dir dabei, dass man Bedarf realistischer schätzen muss. Habe erst gestern auf dem Dorf wieder gesehen was da für irrsinnig große Häuser neu gebaut werden/wurden. Mit locker 200 qm Wohnfläche. Wobei viele da ja auch mit extrem viel Eigenleistung bauen.
Für mich wäre die Zusammenfassung aber nicht Kauf ist immer teurer (weil zu groß), sondern dass man am besten fährt wenn man bedarfsgerecht wohnt.
Und wenn man dann gleiches mit gleichem vergleicht, dann kommt es schon wieder auf die Umstände an. Und die können von Zeit zu Zeit und von Ort zu Ort gänzlich verschieden sein.
Wer Aktien direkt hält muss aber schon sehr gut sein um reale 8% Rendite zu machen. Da muss man sein Depot dann auch aktiv führen um Papiere wieder abzustoßen und neue reinzunehmen. Und dann wird a) die Abgeltungssteuer auch immer wieder mal fällig und b) entsteht ein Zeitaufwand von mehreren Stunden pro Woche den man bei diesem Vergleich mit berücksichtigen müsste.
Wie wäre es den mit folgendem Vorschlag:
Kommunale oder genossenschaftliche Miet-Einfamilienhäuser?
Vorteile:
- Wohnsituation wie im Eigenheim
- Lebenslanges Wohnrecht wie bei Mietgenoasenschaften
- Keine Bindung an das eigene Heim bei Arbeitsplatzwechsel
- eventuelle Mietgewinne kämen der eigenen Genossenschaft bzw. Kommune zu Gute
Nachteil:
- Muss vermutlich ordnungspolitisch durchgesetzt werden
- keine Renditemöglich für Banken
MSCI World ETF, 01.01.2001 bis 31.12.2023 (da sind mindestens 3 Börsencrashs drin) hat eine Rendite von 8,1% p.a. (vor Steuern): DAX ETF-Rechner: Vergangene DAX-Rendite berechnen | Zendepot.de
Es gibt praktisch niemanden, der ein Depot langfristig aktiv mit mehr Rendite als ein langweiliger breit gestreuter Index-Fond führen kann.
8% nach Steuern ist vielleicht tatsächlich ein wenig optimistisch. Aber auch mit 5 oder 6% p.a. würde ich mein Geld lieber in ein breites Portfolio aus Aktien-Index-Fonds stecken als in eine selbst bewohnte Immobilie (wenn es mir um eine Geldanlage geht).
Immobilien sind als Geldanlage durchaus geeignet – wenn man nicht selbst drin wohnt und bereit ist, sich aktiv als Vermieter zu betätigen. Dann hat man (anders als bei Aktien) den Vorteil, dass man da mit geliehenem Kapital und staatlicher Förderung (auch jenseits des sozialen Wohnungsbaus z.B. für energetische Sanierungen) arbeiten kann. Die Immobilie kann man dann nach ihrem Renditepotential aussuchen und nicht danach, ob man selber gerne drin lebt.
Die selbstbewohnte Immobilie würde ich dagegen immer als Risiko für die eigenen Finanzen betrachten und nicht als Anlage. Dann bricht einem die kaputte Heizung, der Wasserschaden oder die Refinanzierung zu erheblich höheren Zinsen auch nicht das finanzielle Genick. Wenn man am Ende doch noch ein paar hunderttausend Euro erlösen kann, um sie in einen Platz in einem netten Altersheim zu investieren, umso besser. Ansonsten ist das Geld was man in sein Haus steckt einfach weg und man wirft einfach immer weiter Geld hinterher.
Genau das sagte ich doch. Ich bezog mich einzig auf die Aussage:
Ich erklärte, dass es wenig Sinn macht für den Normalbürger Aktien im großen Stil ohne sich damit zu beschäftigen zu kaufen.
Wenn wir die Geldanlage als einziges Kriterium nehmen und sagen statt des EFH mit 140 qm Wohnfläche reicht eigentlich auch eine 3-Zimmer Wohnung mit 75 qm Wohnfläche, dann hast du natürlich recht.
Beim Kauf einer selbst bewohnten Immobilie gibt es dann aber ja eine Reihe an Aspekten die man berücksichtigt. Geht es rein um den Aspekt möglichst viel Geld zur Anlage zu haben, dann dürfte man wie gesagt bei der Mietwohnung auch keine Wohnung in guter Lage, keinen Balkon, kein zusätzliches Zimmer etc. nutzen, weil das alles die Miete teurer macht und damit das Geld welches man anlegt reduziert.
Die Entscheidung wie man wohnt ist aber ja eine Mischung aus verschiedenen Faktoren.
In meinem Fall z.B. waren als Faktoren die Nähe des Wohnorts zum Arbeitsplatz meiner Frau (damit wir nur ein Auto und keine ÖPNV Abo brauchen), die Nähe zu den Großeltern (was die Buchungszeiten in Kita und Kindergarten deutlich kürzer ausfallen ließ, weil man knapp kalkulieren kann), Die Wohnfläche (ich brauche ein Arbeitszimmer um nicht täglich pendeln zu müssen, eigentlich bräuchten wir sogar zwei) als erstmal Faktoren die einen direkten finanziellen Gegenwert bieten.
Dazu kam, dass eine Wohnung einen ausreichenden Balkon oder eine Terrasse bieten sollte, damit man bei schönem Wetter auch wenn Kinder zu beaufsichtigen sind nicht drinnen sitzen muss.
Ein Umzug aus der 3-Zimmer-Wohnung war wegen Kind und Arbeitszimmer ohnehin nötig.
Das klingt ja so als würde das ansonsten der Vermieter aus der eigenen Tasche zahlen. Wir können aber uns nicht auf der einen Seite darüber beschweren, dass Vermieter zu viel Rendite machen und auf der anderen Seite suggerieren, dass der Vermieter aus eigener Tasche Kosten übernimmt, die man im Eigenheim aus eigener Tasche zahlen muss.
Würde ich stand heute nochmal entscheiden könnte die Situation eine andere sein. Durch die gestiegenen Kaufkosten und die erheblich teurere Finanzierung könnte das anders aussehen. Pendeln mit ÖPNV wäre für meine Partnerin dank Deutschlandticket fast 100 € günstiger wenn man ein Monatsticket als Vergleich nimmt. Die Miete für eine Wohnung wäre aber weiterhin deutlich teurer als unsere aktuellen Raten (Zins+Tilgung).
Da in unserem Viertel alles Fernwärme ist macht das auch wenig unterschied. Preisrisiko hätten wir zur Miete genauso und Kosten für Heizungstausch ist dafür weniger Risiko, da das ja nur ein Wärmetauscher ist.
Ich gebe dir in vielen Dingen die du hier inhaltlich sagst durchaus recht, aber ich finde allgemeine Aussagen gerade bei denen die in den letzten Jahren gekauft haben nicht richtig, weil eben einerseits weitere Faktoren dazukommen und andererseits gerade in der Phase mit hohen Mieten und günstiger Finanzierung die Sachlage eine andere war.
Genauso falsch wäre es aber das Eigenheim als Geldanlage generell als richtig zu bezeichnen. Ich denke hier muss einfach grundsätzlich eine Abwägung von verschiedenen Aspekten erfolgen bei denen der Aspekt Vermögensaufbau nur einer ist.
Eine entsprechende Aussage war ja Ausgangspunkt dieser (Teil-)Diskussion.
Selbst wer zu damals sehr niedrigen Zinsen und verhältnismäßige niedrigen Baukosten gebaut hat, sollte am besten jetzt schon mal durchrechnen, wie die Refinanzierung dann mit 3,25% oder mehr Zinsen aussieht. Sicherheitshalber würde ich da 5% ansetzen und entsprechende Finanzpolster anlegen, damit man den Kredit vielleicht auch (größtenteils) ablösen kann, anstatt ihn teuer zu refinanzieren.
Verallgemeinernde Aussagen sind natürlich immer im Einzelfall unpassend. Aber mein Standpunkt ist ja nur, dass man ein Eigenheim tunlichst nicht bauen sollte, weil man es für eine gute Geldanlage hält – sondern weil die anderen Argumente überzeugend sind. Das deutsche Mantra, dass das Eigenheim die Altersversorgung sichert ist meiner Meinung nach jedenfalls sehr gefährlich und steht auch notwendigen gesellschaftlichen Veränderungen zunehmend im Weg.
Wer mit knapper Zinsbindung finanziert hat bekommt natürlich Probleme.
Wir sind daher den Weg gegangen 1/3 auf 30 Jahre zu finanzieren, über 1/3 auf 15 und der Rest war ein Vertrag der ETW mit 6 Jahren Restlaufzeit der aber zum Ende abgelöst werden kann.
Wenn nach 15 Jahren ein Teil dann teurer wird, dann ist das zu verschmerzen weil es nur wenig teurer werden würde und auch Mieten und Einkommen in dem Zeitraum höher wird.
Ich kenne aber auch die Fälle die alles auf 10 Jahre fest hatten und jetzt schon zittern. In meinem Umfeld aber die Ausnahme.
Genaue Zahlen als Vergleich werden oft gut deutlich wenn man ETW gegen die gleiche Wohnung zur Miete rechnet. Da liegt dann oft vieles so nah beisammen, dass pro und Kontra wirklich rein individuell ist.