Danke fürs Aufgreifen des Themas dass es in Mietshäusern große Hürden für den Einbau von Wärmepumpen gibt. Es gibt allerdings noch Punkte, die von euch nicht angesprochen wurde und es sogar noch schlimmer machen:
Bonus bei der BEG Förderung: Ihr sagt im Nebensatz, der Vermieter kann bis 70% Förderung bekommen. Das ist falsch, denn den Bonus für geringes Einkommen und den Geschwindigkeitsbonus gibt es nur für selbstgenutzten Wohneigentum. Mietwohnungen werden mit maximal 35% gefördert .
Hydraulischer Abgleich: Die Förderbedingungen verlangen einen hydraulischen Abgleich des Heiznetzes. Das klingt zunächst sinnvoll, bedeutet in der Praxis aber einen enormen Aufwand, vor allem in größeren Mietshäusern
Beim hydraulischen Abgleich wird für jeden einzelnen Raum der maximal durchfließende Wasservolumenstrom des Heizkörpers genau auf den Wärmebedarf dieses Raumes abgestimmt. Dafür muss zunächst die Heizlast des gesamten Gebäudes berechnet werden. Gerade bei älteren Häusern existiert diese Berechnung jedoch oft nicht; häufig liegen nur alte Papierpläne vor oder es fehlen sogar jegliche Unterlagen. Allein die Heizlastberechnung zieht daher oft einen erheblichen Rattenschwanz nach sich.
Ist die Heizlast endlich ermittelt, müssen an jedem einzelnen Heizkörper die Ventile passend eingestellt (oder sogar ausgetauscht) werden. In einem Gebäude mit beispielsweise 50 Mietwohnungen bedeutet das, dass für jede Wohnung ein Termin organisiert werden muss. Dann sind vielleicht 10% der Mieter doch nicht da und es muss ein Ersatztermin koordiniert werden. Je nach verbauter Technik muss zudem das Wasser strangweise abgelassen werden, um Ventile auszutauschen – wodurch wiederum alle darüber- und darunterliegenden Wohnungen betroffen sind.
Unterm Strich ist der Aufwand riesig, und die Kosten fressen oftmals einen Großteil der Fördersumme auf.
Staffelung der Förderung nach Anzahl der Wohneinheiten: Für die erste Wohneinheit betragen die förderfähigen Kosten 30.000€, für die 2. bis 6. Wohneinheit kommen jeweils 15.000€ dazu, danach nur noch jeweils 8.000€. Natürlich gibt es gewisse Effizienzgewinne, die eine gestaffelte Maximalförderung rechtfertigen können, aber real ist es bei Mehrfamilienhäusern immer so, dass die Kosten deutlich über der maximalen Fördersumme liegen, dass also real nicht die theoretisch möglichen 35% gefördert werden, sondern eher um die 20%.
Da muss man unterscheiden. Die Leistung für eine Wärmepumpe kann relativ einfach über den Verbrauch errechnet werden. Wenn man z. B. 2000 l Heizöl verbraucht hat, hat man 20.000 kWh an Wärme verbraucht. So weiß man, wie groh die Wärmepumpe ausgelegt sein muss. Der hydraulische Abgleich passt die Heizleistung pro Heizkörper dem Raum an, was die Effizenz steigert, und bei der Förderung vorgeschrieben wurde. Bei uns mussten an allen Heizkörpern neue Adapter drangemacht werden, obwohl die von 2011 waren. Das hat nichts mit der Wärmepumpe zu tun und kann auch verwendet werden um eine fossile Heizung effizienter arbeiten zu lassen, ist aber halt vorgeschrieben.
Von daher kann ich den Einwand bzgl. des Aufwandes in einem großen Mehrfamilienhaus durchaus nachvollziehen.
Vor dem Hintergrund, dass ein sehr großer Anteil an Bestandsheizungen in Deutschland sehr ineffizient eingestellt ist (viel hilft viel), taugt der Bestandsverbrauch nur äußerst grob für die Auslegung der Wärmepumpe. Da hilft ehr weniger.
Das heißt, man möchte von Staat und Gesellschaft viel Geld als Zuschuss zu einer tendenziell zu großen und dadurch ineffizienteren Heizung.
Ich denke beim Thema Heizung muss einfach rechtlich umgedacht werden. Bisher laufen diese Kosten als Betriebskosten zu 100% zu Lasten der Mieter. In einer Zeit, in der Energieeffizienz weder technologisch möglich, noch kostenmäßig besonders relevant war, hat das auch Sinn gemacht.
Das hat sich aber geändert und entsprechend sollte sich auch das Recht in dieser Frage ändern. Ein Haus auf dem aktuellen Stand der Energieeffizienz zu halten ist meiner Ansicht nach inzwischen eine Frage der ordentlichen Instandhaltung. Entsprechend sollte diese Kosten auch der Vermieter tragen. In der Praxis könnte das so aussehen:
Jeder Vermieter muss von einem Energieberater neben einem Energieausweis (der heute schon Pflicht ist) auch eine “Energieeffizienzanalyse” erstellen lassen. Darin wird für das spezifische Gebäude errechnet, um wie viel Prozent der Energieverbrauch gesenkt werden könnte (unter Berücksichtigung des aktuellen Stands der Technik und der Wirtschaftlichkeit)
Überschreitet das realisierbare Einsparpotenzial einen Schwellenwert (die Analyse ergibt beispielsweise, dass der Energieverbrauch um 15% zu hoch ist), kann der Vermieter die Kosten für Heizung nicht mehr vollständig auf den Mieter umlegen. Bei einem Einsparpotential von 30% müsste der Vermieter beispielsweise 30% der Heizmittelkosten und 30% der CO2-Kosten tragen.
Damit würden die Anreize richtig verteilt werden. Der Vermieter hat dann ein grundsätzliches Interesse, die Bausubstanz und Heizung auf dem aktuellen Stand der Technik zu halten.
Bei der Förderung würde ich gegenüber kleinen Vermietern und Objekten großzügiger werden, größere Vermieter würde ich stärker in die Pflicht nehmen:
Am praktikabelsten wäre vermutlich eine Staffelung nach Wohneinheiten je Objekt, was ja auch dem höheren Aufwand bei kleineren Objekten je Wohneinheit gerecht wird. Bei einem Objekt mit maximal 2 Wohneinheiten können beispielsweise bis 50% der Kosten gefördert werden, bei 10 Wohneinheiten sind es nur noch 10%, dazwischen gestaffelt.
Sehr große Vermieter würde ich ehrlich gesagt gar nicht fördern sondern dort eine zeitnahe Umstellung der Heizung auf eine CO2-neutrale Variante einfach vorschreiben. Aus gesellschaftlicher Sicht gibt es kein Interesse, den Gewinn der Gesellschafter von Vonovia oder andere Konzerne zu subventionieren. Der Neubau von Wohnraum würde davon nicht beeinträchtigt werden. Und wenn die Konzerne deshalb ältere Wohnungen billig verkaufen, dann senkt das im Zweifel die zukünftigen Mietpreise.
Natürlich sollten die Kosten einer Maßnahme zur Steigerung der Energieeffizienz teilweise auf den Mieter umlegbar sein. Der profitiert schließlich auch davon. Das würde ich aber nur gestatten, wenn die Heizung anschließend mit erneuerbaren Energien betrieben wird.
Eine Liberalisierung aus Sicht der Vermieter ist vielleicht beim Energiemanagement angebracht. Aktuell darf ein Vermieter keinerlei Einfluss auf die Heiztemperatur nehmen. Technologisch war das bisher ja auch kaum möglich, ohne ins Wohnzimmer des Mieters reinzugehen. Mit modernen Thermostaten und Temperaturfühlern halte ich es aber für möglich und auch verhältnismäßig, wenn mietrechtlich eine maximalen Raumtemperatur (z.B. 24°C) eingestellt werden kann.
Im Prinzip sagst du, es soll keine Kaltmiete mehr geben, sondern eine Warmmiete, wobei Vermieter die maximal Raumtemperatur festlegen im Mietvertrag.
Da müsste nur noch ein zweiter Stromzähler (bei WP) installiert werden (Tarfi bezahlt der Vermieter, Beifang hoher Anreiz für PV- Anlage für Vermieter).
Die Frage ist doch, wie viel darf von der Investition auf den Mieter umgelegt werden?
Diese Frage hat den Sprengstoff. Darf der Vermieter alles (Investition + Finanzierung) über 20 Jahre gerechnet umlegen, dann wird jeder Vermieter sofort umbauen, aber die Mieten würden sehr stark steigen (Heizkosten würden sinken). Andersrum wird kein Vermieter investieren (außer Idealisten).
Der Vermieter muss eine gewisse Raumtemperatur ermöglichen (eher ca. 21°C). Das geschieht bei wassergeführten Heizungen über die Vorlauftemperatur bei voll geöffneten Thermostaten. Das wird über den hydraulischen Abgleich eingestellt.
Der Vermieter muss nicht in die Wohnung und die Thermostate begrenzen. Das regelt er an der Heizung selber.
Und dann fragt man sich hinterher, woher die ganze Bürokratie kommt… Ich denke, es setzen sich dann die Energieberater am Markt durch, die die Analysen im Sinne des Vermieters erstellen.
Liebes Lage-Team, wir beziehen 100 % Biogas (von einer regionalen Genossenschaft). Dieses wird vermutlich durch die gleichen Leitungen geliefert wie Erdgas. Wird der von euch erwähnte Effekt der Preissteigerung durch Netzgebühr von der zunehmenden Anzahl an Biogas-Nutzenden etwas abgefedert? Und kommt auf Nutzende von Biogas auch diese enorme Preissteigerung zu?
Kommt drauf an. Bei Grundstücksbewertungen gibt es vereidigte Gutachter, die sich an objektiven Kriterien orientieren müssen. Es gibt also Vorbilder, wenn man (mal wieder) die Anreize richtig setzt. Denkbar wäre ja auch die Zuteilung eines sachverständigen Energieberaters durch eine neutrale Stelle zu einem festen Vergütungssatz und die Möglichkeit von Mietern, ein Gegengutachten erstellen zu lassen.
Naja, ein wenig komplexer ist es schon, weil in der Warmmiete ja auch andere Betriebskosten (Warmwasser, Hausmeister, etc.) drin sind. Korrekt ausgedrückt: Die Heizkosten wären zukünftig nicht mehr vollständig als Betriebskosten auf den Mieter umzulegen, was ja bei den CO2-Abgaben heute schon der Fall ist.
Bürokratie ist nicht per se schlecht. Sie muss halt einen Sinn haben und diesen auch effizient erfüllen können. Die einmalige Beauftragung eines Energieberaters ist im Aufwand überschaubar. Und mit dem Energieausweis gibt es heute schon ein sehr ähnliches Instrument, das im Vermieteralltag ziemlich unproblematisch ist.