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Ich wollte damit keinesfalls darauf hinaus, dass es nur um das Geld geht, dass ins Ausland geht. Ich habe mich nur auf einen Teilaspekt aus der Tabelle von oben bezogen.

Was mich stört, ist, dass teilweise zweistellige Prozentsätze Rendite erwirtschaftet werden, die dann an Anteilseigner ausgeschüttet werden. Wohnen ist ein Grundbedürfnis und ich frage mich ob es sinnvoll ist, Grundbedürfnisse dem freien Markt zu unterwerfen, weil man damit faktisch eine Umverteilung von unten nach oben macht.

Das, worüber sich in Deutschland jeder ärgert.

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Wobei wir hier wieder betriebswirtschaftlich analysieren müssen, ob diese auf dem Papier (in Bilanz/GuV) ausgedrückten Renditen tatsächlich der Realität entsprechen. In aller Regel tun sie das tatsächlich nicht. Warum das so ist, nun, dafür musste ich jetzt in’s Detail der Bilanzierung gehen.

Der typische Fall ist: Ein Unternehmen (z.B. die Deutsche Wohnen oder die Vivawest) kauft oder baut eine Wohnung für z.B. 150.000 Euro und vermietet diese Wohnung in der Folgezeit mit einem Gewinn (also abzüglich aller Kosten) von 6.000 Euro im Jahr. Das entspricht einer Rendite von 4%. Das ist der Normalfall.

Der Wert der Immobilien in der Bilanz wird jedoch grundsätzlich nicht angepasst. Daher: 20 Jahre später steht diese Immobilie immer noch mit 150.000 Euro in der Bilanz, obwohl der Marktwert jetzt bei z.B. 300.000 Euro liegt. Das Unternehmen möchte natürlich so viel Miete haben, wie es der Marktwert rechtfertigt, nicht der Bilanzwert - denn das Unternehmen könnte ja die Wohnung für 300.000 Euro verkaufen und das Geld anderweitig anlegen, das ist daher der Vergleichsmaßstab. Kurzum: Das Unternehmen will nun 12.000 Euro im Jahr an Gewinn mit der Wohnung einnehmen.

In der Bilanz bedeutet das, dass die Rendite plötzlich, weil die stillen Reserven (also der Teil des Wertes der Immobilie, der nicht in der Bilanz abgebildet ist) nicht berücksichtigt werden, plötzlich bei 8% liegt - und man den Eindruck bekommen könnte, dass sich hier ein Investor eine dreist-hohe Rendite erwirtschaftet. So kommt es auf dem Papier zu Monster-Renditen, die aber in der Realität in dieser Form nicht existieren. Der Grund ist einfach nur, weil die wirtschaftlichen Kennzahlen aus Bilanzwerten - daher ohne hinreichende Berücksichtigung der stillen Reserven - statt aus den tatsächlichen Marktwerten errechnet werden.

(Anmerkung: Ich mache hier wieder den Advocatus Diaboli, weil ich inhaltlich absolut die Meinung teile, dass Wohneigentum generell kein Investitionsobjekt mit hohen Renditeerwartungen sein sollte, weshalb ich auch für die Enteignung bin. Ich halte es nur für wichtig, auch die Argumente der Gegenseite zu kennen und die eigenen Argumente kritisch zu hinterfragen…)

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Halo Daniel_K,

ich hätte ein kleine Nachfrage, weil - mindestens in meinem alltäglichen Sprachgebrauch - ich eine andere Definition von Rendite haben würde.
Ich persönlich würde die Rendite definieren als jährlicher Gewinn in Relation zum Investitionsvolumen.
Du scheinst die Rendite zu definieren als jährlicher Gewinn in Relation zum Martwert des Gewinnerziehlenden Objekts.

Was man definiert ist ja erstmal egal solange alle wissen ob sie über das gleiche reden.
Die Frage hier war ja aber eine gewisse moralische (wieviel Rendie ist „angmessen“), und da hätte ich das Gefühl das man mit dem Bezugsmaß „invenstionsvolumen“ näher dran ist als mit dem Maß „Marktwert“.
Was meinst Du?

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Vom Staat gebaute Häuser sind teurer als privatwirtschaftlich gebaute, da ineffizienter, mit höherem bürokratischen (Verwaltungs-)Aufwand oder mit höheren Anforderungen. Nur weil die direkten Mieter die hohen Preise nicht zahlen, so wird der Preis des Hauses dennoch gezahlt - dann eben von der Gemeinschaft. Die Mieten sind also für die Bewohner billiger, weil andere die Mieten subventionieren.
Der Staat holt sich das Geld dann durch Steuern oder Inflation zurück. Inflation ist hierbei ist eine Art der Besteuerung, die insbesondere diejenigen ohne Assets trifft. Und genau das wurde in den 70ern getan. Hohe Staatsausgaben, hohe Inflation und somit eine Verarmung insbesondere derjenigen Schichten, die durch die günstigen Mieten in staatlichen Wohnungsbauten eigentlich profitieren sollten.

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Schwierige Frage.
Letztlich kommt beides auf’s gleiche raus, der Unterschied ist halt nur, wer die Rendite zahlt.

Was damit gemeint ist:
Der Wert von Immobilien steigt im Laufe der Zeit i.d.R. (wenn sie halbwegs instand gehalten werden und die Wohngegend nicht zum Ghetto wird…). Sollte die Immobilie irgendwann verkauft werden, wird dabei natürlich auch eine Rendite verwirklicht. Diese zahlt aber nicht der Mieter, sondern der Käufer der Immobilie. Diese Rendite verwirklicht sich halt oft über Jahrzehnte nicht - und das ist i.d.R. auch im Interesse des Mieters (wer hat schon Bock auf ständig wechselnde Vermieter?)

Es gibt daher bei Immobilien zwei Renditen:

  1. Die laufende Rendite, die sich durch Mietzahlungen fortlaufend verwirklicht und auf die der Investor angewiesen ist, wenn man nicht will, dass der Investor seine Immobilien alle paar Jahre verkauft.
  2. Die Rendite beim Verkauf der Immobilie durch Aufdeckung der stillen Reserven.

Legt man daher für die moralische Bewertung der angemessenen Rendite das Investitionsvolumen zu Grunde, führt man quasi beide Renditen zusammen. Das würde oft dazu führen, dass der Investor kaum überhaupt Miete verlangen könnte - denn wenn der Wert der Immobilie um 6% in einem Jahr steigt wäre das ja schon genug Rendite. Der Mieter könnte also nach dieser Auffassung quasi umsonst in der Wohnung leben, weil ja der Investor durch die reine Existenz der Wohnung schon genug (nicht verwirklichte) Rendite erzielt.

Und das würde wie gesagt dazu führen, dass Immobilien nur als sehr langfristige Investitionsobjekte interessant wären, weil sie kurz- und mittelfristig keine Gewinne abwerfen würden. Der Anreiz, in Immobilien zu investieren, wäre folglich für die meisten Investoren sehr niedrig bzw. nur dann gegeben, wenn sie die Immobilien alle paar Jahre verkaufen.

Aus Sicht der Investoren wäre das natürlich… problematisch. Wenn man, wie ich und vermutlich auch du, die Position vertritt, dass Mietobjekte generell kein Investitionsobjekt sein sollten, sondern als existenzielle Lebensgrundlage vom Staat ohne Gewinnabsicht gehalten werden sollten, sieht man das natürlich weniger problematisch.

TL;DR:
Beide Sichtweisen sind absolut zulässig, die Frage ist halt, wo man gesellschaftlich hin will und wo man selbst politisch steht.

Das ist kein zwangsläufiger Mechanismus, sondern letztlich die typische „Privat vor Staat“-Argumentation aus dem liberalen Lager. Man könnte auch argumentieren, ob man die staatliche Verwaltung nicht effizienter organisieren könnte, z.B. auch durch Einbindung der Mieter, die ein ebenso großes Interesse an Effizienz haben wie es ein privatwirtschaftlicher Investor hätte.

Steuern fallen vor allem von Vielverdienern an und sind dadurch i.d.R. eine Umverteilung von Mitte-Oben nach Mitte-Unten, wo die meisten Mieter verortet sein dürften. Inflation spielt hier kaum eine Rolle, mit Ausnahme diesen Jahren durch zahlreiche Corona-Effekte sind wir in Deutschland und Europa seit Jahren im Bezug auf die Inflation ziemlich im Optimum - nicht zu wenig (jeder hat Angst vor dem Gespenst der Deflation…) und auch nicht zu viel (niemand will Hyperinflation).

Da also die Subventionen für den staatlichen Wohnungsbau, falls nötig, mit weit größerem Teil aus Steuern als aus Inflation gedeckt werden, profitieren sehr wohl die Mieter eben dieser Wohnungen, wenn sie nicht gerade den Spitzensteuersatz verdienen, was quasi ausgeschlossen ist…

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lustig, dass sie das so sehen. Viele hier im Forum beschweren sich über die Assetpreisinflation, insbesondere im Immobilienmarkt. Ich stimme Ihnen aber zu, dass Deutschland endlich seine Immobilienpreise auf ein globales Niveau nachholt ist ein gesundes Zeichen.

Hier müssen wir zwischen den vielverdienenden und den vielvermögenden unterscheiden. Die Vermögenden haben wenig Interesse an (aktivem) Einkommen. Die Inhaber von Unternehmen (und das sind zumeist die vermögendsten 10%) werden deutlich weniger besteuert als die mit hohem Einkommen. Es ist also eine Verteilung der 50%-90% vermögenden an die untere Hälfte. Die obersten 10% zahlen kaum Steuern.

Der Bundeshaushalt für 2021 und 2022 (und vermutlich auch darüber hinaus) wird nur noch zu rund 50% aus Steuern finanziert. Der Rest ist neue Schulden, die inflationär wirken.
Die EZB kann keine Zinsen erhöhen, da sonst die Tilgungskosten dieser neuen Schulden unbezahlbar werden - insbesondere für noch hier verschuldete (Süd)-Staaten.
Die EZB wird sich nicht gegen die Inflation lehnen.

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Vielen Dank für Deine lange Antwort, ich glaube ich hab jetzt verstanden was Du sagen möchtest.
Ich formuliere das mal um:

Mein Verständnis wäre (auch nach Deinem zweiten Post):
Jemand kauft zum Zeitpunkt t_0 eine Immobilie zu einem festen Preis. Jetzt gibt es zwei Aspekte die diesem Käufer Rendite geben.

  • Der Anteil der Mieterträge die über die laufende Kostendeckung hinaus gehen.
  • Preissteigerung des Objekts
    Der zweite Rendite-Aspekt (die Preissteigerung) ist jetzt weder Bilanziell noch GuV wirksam sondern wirkt als stille Reserve und kann typischerweise nur durch einen Verkauf realisiert werden.

Dein Argument ist jetzt: Der ursprüngliche Kaufende des Objekts könnte jetzt die stillen Reserven durch einen Verkauf realisieren.
Für die neuen Besitzer:in wäre der Kaufpreis des Objektes dann der Marktpreis, er müsste also um eine entsprechende Rendite auf sein Investionsvolumen zu bekommen eine entsprechend höhere Miete verlangen.
D.h. das ist der „faire“ Mietpreis für das Objekt, und dann kann auch die ursprüngliche Besitzer:in diesen Mietpreis verlangen weil es ja für die Mietenden keinen Unterschied macht wer das Objekt besitzt.

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In Wien ist es eigentlich sehr gelungen, oder?

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Das funktioniert nicht. Vermietete Wohnungen mit niedriger Miete erzielen einen geringen Preis, da der Preis sich aus den erzielbaren Mieteinnahmen ableitet, nicht aus den investierten Kosten…

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Exakt das ist der Punkt, an dem sich die Katze halt in den Schwanz beißt - und den wir letztlich diskutieren.

Steigende Mieten führen zu höheren Immobilienwerten, die zu weiter steigenden Mieten führen, die zu noch höheren Immobilienwerten führen, die zu weiter steigenden Mieten… diese Spirale dreht sich immer weiter - und insbesondere dort, wo der Raum begrenzt ist, halt umso schneller. Das ist exakt das Problem an der Sache.

Die Fragen, die wir ja hier erörtern wollen, sind doch letztlich:
a) Ist diese Logik der sich immer weiter drehenden Spirale überhaupt wünschenswert?
b) Wie verlangsamen wir das Drehen dieser Spirale? Daher: Welche Stellschraube ist die Beste, um das Problem zu lösen?

a) Die Antwort hängt vom politischen Standpunkt ab. Wenn man grundsätzlich die Meinung vertritt, der Staat würde alles ineffizient erledigen und deshalb bräuchte man massive privatwirtschaftliche Investitionen, ist klar, dass die Existenz dieser Spirale ein Stück weit nötig ist. Stellt man sich auf den Standpunkt, dass Wohnungsbau vor allem eine staatliche Aufgabe sein sollte und befürwortet daher u.a. auch die Enteignungen, dann braucht man diese Schraube nicht.

b) Mögliche Stellschrauben sind die Höhe der Mieten („Mietendeckel“), die Eigentumsverhältnisse („Enteignung“) oder sogar der Immobilienmarkt (durch massive Eingriffe in die Freiheit des Immobilienmarktes wie z.B. gutachtengebundene, staatlich gesteuerte Immobilienpreise…). Vielleicht gibt es auch noch weitere?

Wie du richtig feststellst hängt dabei alles zusammen: Eine Änderung der Eigentumsverhältnisse durch Enteignungen wird Einfluss auf die Mietpreise haben, was wiederum Einfluss auf die Immobilienwerte hat. Ein Mietpreisdeckel würde natürlich ebenfalls die Immobilienpreise und damit langfristig die Eigentumsverhältnisse ändern (da gewinnorientierte Investoren den Markt vermutlich scheuen würden) usw.

Persönlich ist mir relativ egal, wie man die Mieterhöhungsschraube verlangsamt, aber man sollte halt irgend etwas tun. Idealerweise etwas, dass vor dem BVerfG Bestand hat und den Haushalt nicht in zu tiefe rote Zahlen stürzt… aber das ist halt meine eher linke Sichtweise. Ich will nur die Zusammenhänge verdeutlichen, weil das Thema oft zu oberflächlich diskutiert wird. Letztlich müsste man zu aller erst wirklich diskutieren: Wollen wir überhaupt, dass (begrenzter) Wohnraum eine Investitionsmöglichkeit ist? Und falls ja, wie hoch dürfte die Rendite maximal sein? Und soll diese Rendite sich auf die verwirklichte Rendite in Form von Miete beschränken oder auch die Wertsteigerung der Immobilien berücksichtigen? Wenn diese Fragen geklärt sich schließen sich die Fragen nach der konkreten Umsetzung an. Enteignung? Mietendeckel? Immobilienpreisbindung?

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„Zu allererst“ muss man doch nicht diese eher ideologisch aufgeladenen Fragen beantworten, sondern die Frage nach den Zielen. Die Antworten auf die Fragen nach den Renditen sollten sich daraus dann ableiten.

Also: Was soll erreicht werden?

  • Möglichst niedrige Mieten? Wie hoch?
  • Möglichst viel verfügbarer Wohnraum? Wie viel?
  • Möglichst wenig Leerstand?
  • Möglichst wenig Flächenverbrauch?
  • Möglichst viele Investitionen in umwelt- und sozialverträgliche Wohnungen?

Als nächstes wäre dann zu fragen, wie das Ziel/die Ziele am besten erreicht werden könnte.

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Die Meinung, dass Inflation keine Verteilungswirkung hat, stehen Sie zunehmends alleine da. Die Inflation erhöht den nominellen Wert der Assets.
Menschen ohne Assets erleiden einen relativen Kaufkraftverlust.

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Die Frage ist ja geklärt, nachdem wir in einer freiheitlichen Grundordnung und einer Marktwirtschaft leben. Begrenzt sind übrigens alle Güter und lebensnotwendig sind auch einige (z.B. Lebensmittel). Daraus folgt halt nicht, dass der Staat sie grundsätzlich besser bereitstellen kann und nur der Staat es dürfen sollte.
Eine vernünftige Preisegulierung (nicht so wie der Mietendeckel) und sozialer Wohnungsbau sind zwei Instrumente, die der Staat erstmal ausschöpfen müsste, bevor er zur Enteignung greift.
Die linken Denker hier sind mir immer ein bisschen schnell bei der Hand damit, andere zu enteignen.

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Ich würde mich jetzt nicht als links bezeichnen und das kann ich trotzdem so unterschreiben :slight_smile:

Daumen hoch. Denke auch, die Ziele stehen zuerst. Allerdings sind die, denke ich, bei vielen gleich und man streitet sich eher um die Umsetzung.

Ich denke Punkt 2 ist die liberale Antwort auf Punkt 1 (möglichst bezahlbare Mieten dadurch, dass genug Angebot besteht). Aber sonst sind sich doch alle einig: natürlich sollen Städte für alle bewohnbar und bezahlbar sein, natürlich müssen wir die stetig wachsende Gesellschaft unterstützen und somit effizient bauen, natürlich wollen wir die Umwelt und die ökonomisch schwächeren in unserer Gesellschaft schützen. Das gilt doch durch die Bank hinweg, von den Linken bis zur CDU. Oder irre ich mich da?

Sonst eine kurze meta-Anmerkung: Vielen Dank für die vielen interessanten Beiträge hier! Ich habe das Thema als allerersten Beitrag im Forum aufgemacht und jetzt schon viel gelernt und eine sehr viel differenziertere Meinung zu der Volksabstimmung. Mega!

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Ideologisch sind ja bekanntermaßen immer nur die anderen. Ich finde die Frage durchaus zentral, ob Wohnungen in erster Linie dazu dienen sollten, a) dass Menschen unabhängig von Herkunft und Geldbeutel darin gut leben können oder b) dass Angehörige der Mittel- und Oberschichten in Zeiten niedriger Zinsen ihr Kapital halten bzw. vergrößern können. Aus dieser grundsätzlichen Zielsetzung folgenden dann bestimmte politische Maßnamen.

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Entschuldige, aber das ist doch ein Strohmann, oder? Man zeige mir eine (relevante) Person die ernsthaft Letzteres behauptet.

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Wenn man mal flugs die 13,7 Milliarden durch die 200.000 Wohnungen teilt, kommt man auf 68.500 EUR pro Wohnung. Dafür bekommt man realistischerweise maximal ein WG-Zimmer. Da scheint mir der Wunsch Vater des Gedankens und die Verfassung dagegen zu stehen…

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Selbst die 38 Milliarden, Obergrenze des Senats, kommen bei 190.000 Euro pro Wohnung raus – das ist im derzeitigen Markt geschenkt. Bei einer Bank muss man ungefähr so viel Eigenanteil mitbringen, um einen Kredit kriegen zu können, der eine Wohnung finanziert…

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Naja, ich glaube, das sind schon andere Wohnungen, von denen Du sprichst (bessere Lage, bessere Ausstattung etc.). Aber die Bottom Line bleibt: die Entschädigung der Initiatoren ist absurd niedrig - und soll über Bonds auch noch über 40 Jahre gestreckt gezahlt werden.

Selbst, wenn man findet, dass die Deutsche Wohnen, keinen sinnvollen Beitrag für die Gesellschaft leistet und Enteignung legitim findet, finde ich diese Konditionen schon unsittlich und potenziell verheerend für die Gesellschaft bzw. den Rechtsfrieden.
Hier werden ja auch nicht böse anonyme Konzerne enteignet, sondern deren Aktionäre - und das sind halt in letzter Instanz überwiegend ganz normale Leute und nicht Superreiche.

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Vermutlich hast du recht. Habe eben geguckt. Die einzige große Wohnanlage die ich kenne ist Richtung Mauerpark, und in der Gegend ist der Preis pro qm derzeit so um die 7000 Euro. Also sagen wir 500.000 Euro für 70-80 qm Wohnung. In jedem Fall, wie du schreibst, signifikant weniger als beide Entschädigungssummen.