Die Mieterhöhung ist ausgeschlossen, soweit sie auch unter Berücksichtigung der voraussichtlichen künftigen Betriebskosten für den Mieter eine Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen ist.
Davon ausgehend müssten es statt 8% eher 2% sein.
Das ist also das falsche Argument. Das richtige ist, dass es auch nach 12,5 Jahren noch zur Verfügung steht und der Vermieter ja nicht nur Anschaffungs-, sondern auch laufende Wartingskosten hat.
Bitte alles schreiben:
(4) 1Die Mieterhöhung ist ausgeschlossen, soweit sie auch unter Berücksichtigung der voraussichtlichen künftigen Betriebskosten für den Mieter eine Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen ist. 2Eine Abwägung nach Satz 1 findet nicht statt, wenn
1.
die Mietsache lediglich in einen Zustand versetzt wurde, der allgemein üblich ist, oder
2.
die Modernisierungsmaßnahme auf Grund von Umständen durchgeführt wurde, die der Vermieter nicht zu vertreten hatte.
Ein neues Gesetz (GEG) hat der Vermieter nicht zu vertreten. Dadurch hinfällt.
In einer deutschen WEG wird von den Eigentümern über das monatlich zu zahlende Hausgeld normalerweise auch eine sogenannte Rücklage gebildet. Reparaturen aber auch Sanierungen am Gemeineigentum (normalerweise gehört dir die „Wohnung“ als Sondereigentum erst ab der Tapete bzw. dem Bodenbelag, Wandputz und Bodenestrich sind noch Teil des Gemeineigentum) werden dann entweder komplett oder anteilig aus der Rücklage bezahlt. Gemeinschaftseigentum - Beispiele & Abgrenzung [2023]
Erstens beschließt die WEG selbst, ob und gegebenenfalls in welcher Höhe eine Rücklage gebildet werden soll.
Zweitens können Zuführungen zur Instandhaltungsrücklage nicht als Nebenkosten umgelegt werden, d.h. das muss der Vermieter aus der Kaltmiete bestreiten.
Ist doch dann vermutlich so wie in Schweden, oder?
Sanierungen und Reparaturen kann mensch nicht umlegen auf Mieter, Modernisierungen I.d.R. ja, insbesondere, wenn sie vom Gesetzgeber angeordnet werden.
Stimmt, aber so läuft die Miete. Die Immobilie ist auch nach x Jahren abbezahlt. Trotzdem zahlt der Mieter die Miete.
Nun können wir natürlich lange über den Sinn der Miete bei abbezahlten Immobilien diskutieren und welcher Höhe diese anzusetzen ist. Aber dann können wir auch gleich über den Markt und Angebot und Nachfrage diskutieren.
Miete zahlst du ja auch für die Nutzung des Objekts.
Und auch noch etliche andere Kosten/Steuern.
Aber wenn das Mietobjekt abgerissen wird und ein anderes hingestellt zahlst du doch auch keine Miete für das alte Objekt mehr oder hab ich da was verpasst?
Warum also wenn die Heizung modernisiert wird noch die Modernisierungskosten von vor 20 oder 30 Jahren bezahlen?
Oder auch Fenster. Warum noch die Mietsteigerung für die doppelverglasten Zahlen, wenn jetzt dreifachverglaste eingebaut werden die eine neue Mietsteigerung auslösen?
Das ist der Punkt der mir so sauer aufstößt.
Du zahlst im Endeffekt Miete für etwas was gar nicht mehr existiert.
Ich dachte genau darüber reden wir in einer sozialen Marktwirtschaft. Hier geht es nicht um Diamanten oder teure Autos sondern um ein Dach über dem Kopf. Wenn nicht bei wohnen und Essen…wo sonst sollte der soziale Aspekt unserer Marktwirtschaft eingreifen?
Miete ist eine „Gebühr“ für die Nutzung eines Objektes. Die Höhe wird über die Marktteilnehmer geregelt.
Durch die Modernisierung wird das Objekt wertvoller. Der neue Marktwert stellt eine neue Baseline dar. Wohnungen die nicht modernisiert werden, verlieren potentiell an Wert.
Da im Mietrecht nicht ständig neue Marktwerte an den Mieter vergegeben werden, muss ein Hilfsinstrument für die Modernisierung (Steigerung des Marktwertes) genommen werden.
Wenn man wollte, könnte man auch einfach die Modernisierungpauschale (8% der Investition) fallen lassen und die Immobilie wird nach der Modernisierung einfach am Markt angeboten und damit wird der neue Wert (Miete) ermittelt. Dann werden aber wahrscheinlich die Mieten noch mehr steigen, als nur um 8%.
In der sozialen Marktwirtschaft hat jeder das Recht auf Wohnraum.
Nur gibt es kein Recht auf einen bestimmten Wohnraum. Der soziale Aspekt ist abgesichert durch Zuschüsse vom Staat (z.B. Wohngeld) und durch den sozialen Wohnungsbau.
Alles Andere soll über die Marktwirtschaft geregelt werden, wobei beim Wohnen auch regulatorische Hürden gelten (Kündigungsschutz, Mieterhöhungen usw.)
Hier machst du einen groben Gedankenfehler. Die Miete steigt nach Investition nicht um 8%, sondern um 8% der Investitionskosten. Beispiel dazu:
Meine Wohnung kostet aktuell 850€ Kaltmiete. Wenn sie energetisch saniert wird (was absehbar nötig ist in den nächsten 5 - 10 Jahren) entstehen Kosten von ca. 100.000€. Umgelegt über die 8% bedeutet das eine Mietsteigerung um 667€/Monat. Das entspricht einer Steigerung von 78%! Gleichzeitig ist der Wert der Immobilie ganz sicher nicht um 78% gestiegen (denn ansonsten wäre sie vorher nur etwas über 125.000€ Wert gewesen, was definitiv nicht der Fall ist). Ich bin in diese Wohnung Anfang des Jahres eingezogen - es ist also kaum zu erwarten, dass der Marktwert innerhalb kürzester Zeit so weit steigt, dass diese Steigerung gerechtfertigt wäre.
Grundsätzlich haben du und ich aber glaube ich ein unterschiedliches Verhältnis davon, was Miete sein soll. Meiner Ansicht nach ist der Wert, den der Vermieter hat, die Immobilie selbst. Für diesen Wert muss er nicht vom Mieter „entschädigt“ werden, denn den hat er ja immer noch (und kann ihn prinzipiell jederzeit veräußern). Die Miete fungiert dazu, ihn dafür zu entschädigen, dass er ja auch Kosten für die Immobilie hat und für seine „Freundlichkeit“, die Mieter darin wohnen zu lassen. Mitnichten muss diese „Entschädigung“ am Absolutwert der Immobilie bemessen werden.
Solche schönen Konstruktionen wie die Umlagefähigkeit der Sanierungskosten für immer führen letztlich dazu, dass Vermieter selbst keine bis kaum Kosten für ihre Immobilien zahlen müssen (deren Wert sie ja trotzdem haben!), denn in der Regel werden die Finanzierungen für Immobilien ja auch vom Mieter bezahlt. Der Vermieter hat also eine Immobilie, die er sich schön vom Mieter abzahlen lässt. Sind jetzt Modernisierungen nötig, dann lässt er die eben auch noch abzahlen - und zwar nicht nur so lange, bis sie abbezahlt sind, sondern noch darüber hinaus. Und genau da sehe ich (und ich glaube viele andere auch) das Problem. Du scheinst da jedoch ein fundamental anderes Verständnis zu haben (Miete als Gegenwert des Objektwertes, gewissermaßen so, als sei der Mieter in der Zeit der Miete quasi der Eigentümer) - was natürlich dein gutes Recht ist. Sonderlich sozial scheint mir diese Ansicht aber nicht zu sein.
Hier haben wir ein unterschiedliches Verständnis davon wie ein sozialer Staat funktionieren sollte und inwiefern er eingreifen sollte um z.b. Ghettobildung zu vermeiden. Ist okay wenn du das anders siehst. Ich sehe das problematisch, da Personen die weniger verdienen nicht benachteiligt werden sollten. Dann musst du halt außerhalb wohnen und pendeln.
Kenne welche die mittlerweile nicht mehr arbeiten, weil es sich mit dem Fahren zur Arbeit nicht mehr lohnt.
Sehe ich anders. Spekulationen von (ausländischen) Investoren, treiben nur für potentielle Eigenheimnutzer die Preise unnötig nach oben. Ein Mehrwert für die Gesellschaft ergibt sich dadurch aber nicht.
Oder wenns Gans absurd wird, siehe leere Neubauwohnungen in Frankfurt als Anlageobjekt.
Energetische Sanierung einer einzelnen Wohnung für 100.000€ scheint mir recht teuer. In einem MFH verteilt sich das. EFH haben hier einen Nachteil, aus meiner Sicht zurecht, weil diese auch am meisten Ressourcen verschwenden.
Ja, ist recht teuer, die Wohnung ist energetisch aber auch auf dem Stand der 70er und außerdem die mit Abstand größte Wohnung in einem kleinen MFH. Möglich, dass es nach genauer Aufteilung auch nur 70.000€ sind - trotzdem kommt dann noch eine Mieterhöhung um Größenordnungen über 8% bei rum.
Wovon bezahlt dann der Vermieter, z.B. eine Wohnungsbaugesellschaft, dann diese Steuer? Die Steigerung des Bodenwertes macht sich ja nicht auf dem Einnahmenkonto bemerkbar, sondern nur, wenn verkauft wird.