Mietpreisbremse und steigende Mieten

Der Wirkmechanismus, wie durch steigende Mitpreise günstig zu mietender Wohnraum entsteht, scheint mir aber nicht vollständig schlüssig. Spätestens wenn durch Bautätigkeit und größeres Angebot die Preise sinken, wird doch die Bautätigkeit wieder eingestellt.

2 „Gefällt mir“

Kannst du das belegen, besonders anhand von Mietwohnungen? Höchst- und Mindestpreise sind ein völlig normales und legitimes Mittel der Regulierung.

4 „Gefällt mir“

Ich denke der Mietmarkt hat ein paar Besonderheiten, die einen (richtig umgesetzten) Mietpreisdeckel sinnvoll erscheinen lassen.

Wenn ich eine Bestandsimmobilie vermiete, dann sind meine Kosten nicht auf einmal höher, nur weil um mich herum die Nachfrage nach Wohnraum steigt. Mit wenigen Ausnahmen (z.B. Handwerker) kann ich gestiegene Kosten durch Inflation über die Nebenkosten an meine Mieter weiterreichen. Streng genommen dürfte sich die Kaltmiete für Bestandswohnungen also überhaupt nicht verändern und eine Erhöhung ist ein reiner Mitnahmeeffekt als Ergebnis einer zu hohen Nachfrage.

Entsprechend wäre nicht nur ein Mietpreisdeckel, sondern sogar das Einfrieren (mit Möglichkeit zur leichten Anpassung an bestimmte Inflationseffekte) von Mieten für das Marktgeschehen nicht nachteilig. Auch für die Vermieter hätte dies keinerlei negative Konsequenzen.

Ein Einfrieren der Miete hätte u.U. zur Folge, dass Vermieter nicht mehr in die Modernisierung der Wohnungen investieren, wobei fraglich ist, ob das im Großen und Ganzen überhaupt im Interesse der Mieter ist. In jedem Fall ließen sich dafür Regelungen finden (z.B. Modernisierung und anschließende Mieterhöhung in Absprache mit dem Mieter).

Negativ auswirken würde sich ein genereller Mietpreisdeckel höchstens auf Neubauprojekte, wenn diese von der Regelung nicht ausgenommen werden. Der Markt ist aber schon jetzt unfähig, erschwinglichen Wohnraum in Neubauten anzubieten. Hier ist meiner Meinung nach die einzige Lösung ein massiver Einstieg in den kommunalen Wohnungsbau. Das hätte den großen Vorteil, dass mit genügend Anteil am lokalen Wohnungsmarkt die Kommunen auch jenseits eines Mietpreisdeckels Einfluss auf das Preisniveau nehmen können.

2 „Gefällt mir“

Streng genommen dürfte sich die Kaltmiete für Bestandswohnungen also überhaupt nicht verändern und eine Erhöhung ist ein reiner Mitnahmeeffekt als Ergebnis einer zu hohen Nachfrage.

Jede Bank rechnet mir da aber etwas von 1% des Immobilienwerts für den jährlichen Unterhalt der Immobilie als Kostenblock vor, wenn ich für eine Hypothek vorspreche. Eine Immobilie ist alles andere als ein statisches Wertobjekt, das mir einfach nur Geld in die Kasse spült.
Gerade als Privatvermieter muss man gut aufpassen, bei den kommerziellen Vermietungskonzernen in den Grossstädten mag das weniger emotional sein.

Ich glaube, das kann man verkraften.

Demnach werden die Preise weltweit für Immobilien in den nächsten 10 Jahren im Mittel jährlich um 9 Prozent weltweit ansteigen. In Deutschland werden 7,2 Prozent erwartet
Experten erwarten hohe Preisanstiege für Immobilien weltweit | Pressemitteilung | ifo Institut

Natürlich müssen langfristig Erhaltsinvestitionen getätigt werden. Ob die nun in der Größenordnung, wie sie von Kreditinstituten veranschlagt werden, liegen, ist eine andere Frage.

Worauf @ped hinauswollte, ist aber doch klar. Die derzeitigen Mietsteigerungen bis hin zu Staffelmieten sind weit höher als es Erhaltsinvestitionen mitsamt Inflationsaufschlägen erforderlich machen würden.

1 „Gefällt mir“

Ich habe ja auch nicht gesagt, dass Immobilien keine Kosten verursachen, nur das diese Kosten im Laufe der Zeit nicht wesentlich steigen. Wenn ich als Vermieter als beim Erwerb der Immobilie eine solide Kalkulation gemacht habe, dann muss ich theoretisch die Kaltmiete nie wieder anpassen und fahre trotzdem immer den selben Gewinn ein. Das ist natürlich sehr stark vereinfacht. Handwerker werden mit der Zeit teure, wenn die Heizung kaputt geht, dann muss eben eine neue (u.U. teurere) her, aber im Großen und Ganzen ist die Erhöhung von Kaltmieten bei Bestandsimmobilien eine reine Gewinnmitnahme. Die ultimative Rente, sozusagen.

1 „Gefällt mir“

Da stimme ich absolut nicht zu, denn im Grunde müsste man, damit das funktioniert, direkt von Beginn an die Mietkosten über dem Mietspiegel ansetzen.

Alle Kosten steigen, es kommen neue Finanzierungen, Investitionen fallen regelmäßig an und es gibt sehr große Kosten mit Modernisierung (Energie etc.). Selbst wenn die Betriebskosten nicht andauernd steigen würden, ist der absolute Gewinn den man daraus ziehen würde als Rente dank Inflation immer weniger Wert. Insbesondere in mehreren Dekaden. Deshalb bin ich ein Fan von Indexmieten, die an der Inflation orientiert sind. Aus meiner Sicht für alle Seiten eine klare und faire Sache.

3 „Gefällt mir“

Wäre ja auch dramatisch, wenn der absolute Gewinn, den man durch reines Nichtstun erzielen kann, nicht immer weiter steigen würde! Wo kämen wir hin?

2 „Gefällt mir“

Dann sollten sie nach 20-30 Jahren, wenn der Kredit abbezahlt ist, aber auch drastisch fallen.

2 „Gefällt mir“

Georgismus betrachtet Boden und nicht Immobilien und würde mit der kapitalistischen Ansicht, dass das Bauen und Instandhalten von Immobilien eine zu vergütende Wertschöpfung sind, übereinstimmen. Eine Bodenwertsteuer würde Mehrfamilienhäuser zugunsten von Einfamilienhäusern begünstigen, und ich bin dem Ganzen sehr positiv gegenüber eingestellt. Aber ich sehe nicht wie genau das was an der Verwaltung des Immobilienbestands ändern sollte.

1 „Gefällt mir“

Es ist eine Investition die heutzutage für kleine Privatvermieter immer schwerer zu stemmen ist. Also halte ich es für unklug diese Möglichkeit weiter zu erschweren.

2 „Gefällt mir“

Wobei ich mich frage, warum es „kleinen Privatvermietern“ unbedingt extrem einfach gemacht werden muss, vermietetes Wohneigentum zu erwerben. Ich weiß, dass das eine Säule der privaten Altersvorsorge in Deutschland ist, aber das macht es ja noch nicht zu einem Naturgesetz.

Nicht falsch verstehen, ich habe auch wenig Sympathien für große gewinnorientierte Vermieter à la Vonovia.

Mir persönlich wäre es sehr viel lieber, wenn gerade in angespannten Wohnungsmärkten ein Großteil der Mietwohnungen in Hand von kommunalen oder gemeinnützigen (Groß-)Vermietern wäre und private Vermieter (egal welcher Größe) vor allem die Nische bedienen (also z.B. sehr hochpreisige Wohnungen).

2 „Gefällt mir“

Den Punkt verstehe ich, auch wenn ich da anderer Auffassung bin. Ich persönlich halte die Rente für ein gescheitertes System auf das man sich Stand jetzt nicht verlassen kann wenn man noch Dekaden bis zum Renteneintritt warten muss. Also sollten robuste Eingriffe in den Wohnungsmarkt geplant werden, dann muss das aus meiner Sicht zwangsläufig mitgedacht werden und ein Gesamtkonzept her.

3 „Gefällt mir“

Nein, aus meiner Sicht wäre es ein sehr gutes Zeichen wenn der Staat als Auftraggeber mit einem guten Standard baut und baut und baut. Und diese Wohnungen dann zu einem gesunden Preis anbietet. Er muss ja keinen Gewinn mit der Wohnung machen. Öffentliche, baufähige Flächen innerhalb der Städte gibt es hoffentlich noch.

Was dann allerdings die Frage nach sich zieht:
Was machen private Anbieter dann, nach deren Begründung sich die Vermietung ja jetzt schon zum hohen Preis nicht rechnet?

Ich persönlich würde hoffen, dass sobald der Staat selbst mehr Wohnungen baut / saniert (bzw. Bauen lässt / sanieren lässt) ein Druck entstünde die Bauvorschriften, Prozesse etc zu entschlacken. Sonst würden die sehr hohen Kosten auch dort schaden. Und außerdem würde das zu einer Stabilisierung der Bauwirtschaft führen.

Das eine schließt das andere doch nicht aus?

1 „Gefällt mir“

Nein, gibt es nicht.
Der Staat/die Kommune muss Gebäude für seine Mitarbeiter anmieten, wenn man Straßen (Radwege), Parkplätze oder Grünflächen möchte, muss man bei den Eigentümern betteln gehen.
Es war mal groß in Mode Tafelsilber zu verscherbeln und damit den Haushalt zu sanieren, jetzt ist alles weg.
Strukturbedingt steht da der Osten vermutlich besser da als der Westen, weil die Kommunen weniger Zeit für so etwas hatten und man in den 2000ern begann, umzudenken.

1 „Gefällt mir“

Vor allem wenn sich Privates Vermieten nicht mehr lohnt würden auch mehr Wohnungen/Häuser wieder zum Verkauf kommen. Was ja auch nicht schlecht wäre. Hier wird geschrieben das die Renten nicht mehr funktionieren. Ja okay aber was hat das eine mit dem anderen zu tun. Es ist schon extrem Egoistisch zu sagen, ich nehme jemanden der in einer Notsituation (Wohnungsmangel) ist aus damit es mir selbst besser geht. Wohnraum ist kein Luxusgut sondern auch wie Nahrungsmittel notwendig! Und viele können sich aus beruflichen oder privaten Gründen auch nicht aussuchen wo sie wohnen. Eigentum Verpflichtet und das gerade in einer Sozialen-Marktwitschaft!

2 „Gefällt mir“

Da ich den Eindruck habe ich werde indirekt angesprochen, antworte ich gerne darauf.

Die wenigsten privaten Vermieter nehmen ihre Mieter aus, sondern haben stattdessen häufig Interesse an guten und langfristigen Vermietungen (um Aufwand und Stress klein zu halten und den Erhalt der Immobilie sicherzustellen) die aber dennoch rentabel sein müssen inklusive Risikoaufschlag - ist ja schließlich kein Hobby.
In Deutschland werden ca 60 Prozent der Wohnungen durch Private / Kleinvermieter gestellt.

Ich persönlich bin wirklich an vielen Stellen sehr sozial
eingestellt, aber eine faktische Enteignung wie ich sie aus deinem Post herauslese (kann auch falsch liegen in der Interpretation), wäre gerichtlich hoffentlich unhaltbar und politischer Selbstmord.

Hier bin ich eindeutig auf der Seite von Anreizen und nicht Ordnungspolitik wie geschrieben und hoffe, dass die sozial und Umweltbezogenen Parteien sich nicht unwählbar machen für mich. Wie man vermutlich raus hört bin ich bei sozialer Marktwirtschaft unbedingt dabei, aber lege Wert, dass der Begriff Marktwirtschaft enthalten bleibt (der ja durchaus ab und zu mal in Gefahr scheint).

Sehr interessant find ich dieses Papier - der Abschnitt Schlussfolgerungen fasst es zusammen:
https://www.iwkoeln.de/fileadmin/publikationen/2017/361123/Gutachten_Perspektiven_fuer_private_Kleinvermieter.pdf#page27

1 „Gefällt mir“