Mehr Immobilienbesitzer sind auch keine Lösung

Kommentare zum Podcast
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In LdN 464 sagt ihr, dass es zur Bekämpfung der ungleichen Vermögensverteilung sinnvoll wäre, mehr (auch ärmeren) Menschen Zugang zu Immobilienbesitz zu geben. Das halte ich für absolut nicht zielführend.

Selbst genutzte Immobilien sind überwiegend eine grottenschlechte Investition:

  • Wer aktuell einen Hypothekenkredit mit 4% p.a. finanziert, der zahlt auf 300.000 Euro Kredit über 30 Jahre satte 215.608,52 Euro Zinsen an die Bank. Das alleine frisst den (nur bei steigender Nachfrage gegebenen) Wertzuwachs einer Immobilie mehr oder weniger auf.
  • Selbst genutzte Immobilien haben in praktisch allen Fällen einen erheblichen emotionalen Wert für ihre Eigentümer. Dadurch sind sie oft zu groß und zu ungünstig gelegen, was Mehrkosten verursacht.
  • Immobilien brauchen fortlaufende Investitionen. Etwa alle 50 bis 80 Jahre baut man rechnerisch ein neues Haus, abhängig vom eigenen Standard. Kombiniert mit dem “oft zu groß”, wird daraus schnell aus Vermögenssicht ein Verlustgeschäft.
  • Die eigene Immobilie hindert daran, seine Einkommenssituation (etwa durch den Umzug in eine andere Stadt für einen besser bezahlten Job) zu verbessern.

Wenn der Staat den Vermögensaufbau der unteren Mittelschicht und ärmeren Menschen fördern will, dann ist er erheblich besser beraten, Anreize und Zuschüsse für eine kapitalgedeckte Altersvorsorge zu bieten oder für einen deutlich besseren Bildungserfolg bei Kindern und Jugendlichen zu sorgen. Das bringt erheblich mehr, als mehr Menschen in die Vermögensfalle Eigenheim zu locken.

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Ich stimme Ihren Ausführungen zu aber es gibt einen sehr guten Grund, warum „mehr Immobilienbesitzer“ doch eine Lösung sind: Jemand, der eine Immobilie kauft ist in der Regel gezwungen über einen langen Zeitraum die Bankraten zu bedienen. Und auch wenn nicht jedes Eigenheim am Ende ein positives Geschäft war, so hat der Zwang zumindest dazu geführt, dass mehr oder wenig Kapital angespart wurde, das durch einen Verkauf freigesetzt werden kann.

Die gleiche Person, die sich für das Leben zur Miete entscheidet, wird in vielen Fällen den freien Cashflow verkonsumieren und hat dann keine Rücklagen.

Aus meiner Sicht stärkt das Immobilieninvestment und der Zwang die Raten der Bank zu bedienen den Sparmuskel, was langfristig zu einem höheren Vermögen führt.

Ich kann jedem nur ans Herz legen sich mal das Alterssicherungssytem in Singapur anzuschauen. Da wird der Erwerb von Wohneigentum massiv gefördert und es funktioniert super.

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Eigenheime sind keine Lösung, da Boden begrenzt ist. Das funktioniert immer nur für wenige.

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Es kann doch auch eine Wohnung sein die man besitzt :thinking:

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Ja, denke schon, aber es ist immer die Rede von Eigenheim…

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Im Podcast ging es um die staatliche Förderung des Kaufs einer selbst bewohnten Immobilie. Jeder soll mit seinem Geld machen, womit er glücklich wird. Aber der Staat soll Bitteschön seine knappen Mittel in Maßnahmen stecken, die effizient sind.

Menschen, die sich ein Eigenheim eigentlich nicht leisten können durch eine staatliche Subvention (Erlass der Grunderwerbssteuer) zum Kauf einer Immobilie zu bewegen ist extrem ineffizient. Diese Leute zahlen zum Beispiel vermutlich im Schnitt höhere Zinsen (weil sie ein größeres Ausfallrisiko haben).

Anstatt diesen Menschen eine teure Immobilie um den Hals zu hängen, sollte der Staat eher die dafür aufgewendete Fördersumme nutzen und diese Haushalte anderweitig zu Investition anregen. Zum Beispiel indem (wie ja kürzlich mit dem Konzept der Aktienrente vorgeschlagen) privates Sparen mit staatlichen Mitteln bezuschusst wird.

Oder – wenn ein regelmäßiges Sparen so wichtig ist – kann man auch ernst machen und die Menschen zwingen einen Teil ihres Einkommens in ein Vorsorgedepot zu investieren. Das würde den Staat gar keine direkte Subvention kosten. Finde ich persönlich nicht besonders sinnvoll, aber die Spannbreite der Möglichkeiten gibt es.

Auch Wohnungen verbrauchen Land :wink:

Wenn übrigens die gegenwärtige Regierung erfolgreich darin ist, Zuwanderung massiv zu begrenzen, können wir uns schon bald über fallende Immobilienpreise freuen. Also freuen werden sich natürlich nur jene, die darauf nicht ihre Pläne zur Altersvorsorge aufgebaut haben. Wieder ein Grund, warum die Antimigrationsdebatte das größte Eigentor des Jahrhunderts ist.

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Die Betrachtung ist inkorrekt, weil die Mietzahlungen mit einbezogen werden müssen.
Vermieter werden ebenfalls eine Finanzierung haben und das schlage diese üblicherweise auf die Miete auf.
D.h. die Miete finanziert im Prinzip das Eigentum des Anderen.

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Wenn es um Förderungen geh, dann sind aber alle Förderungen für Kauf die ich kenne in der Regel gleichermaßen für den Kauf von Wohnungen wie von Einfamilienhaus gedacht.

Deshalb macht eine grundsätzliche Trennung in dieser Diskussion hier meiner Meinung nach wenig Sinn.

Ansonsten glaube ich, dass die Frage ob Immobilien ein sinnvoller Weg zum Vermögensaufbau sind sehr individuell ist. Abhängig von lokaler Situation, Alternativen, Selbstdisziplin, Eigenleistung, etc. erhält man am Ende ganz unterschiedliche Rechnungen.

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Die Immobilienpreise fallen heute schon in vielen ländlichen Gebieten.massiv. Die Prognosen zeigen auch viel Leerstand dort.
ABER: In den Großstädten und Metropolen gibt es nur eine Richtung und zwar steigende Preise. Die Landflucht ist immer noch sehr stark und schwächt auch kaum ab.

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Ist auch nicht pauschal so. Oft wird auch auf dem Land versucht, selbst aus alten mittelmäßigen Immobilien noch hohe Preise rauszuschlagen.

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:slight_smile: Versucht ist schön formuliert

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Aber die Alternative ist doch Miete, oder? Da wird Geld direkt konsumiert, ist also unmittelbar weg. Wenn man dasselbe Geld in ein Haus steckt, baut man damit Vermögen auf und hat was zum wohnen. Hauskauf deckt also zwei Dinge ab: man hat was zum Wohnen und man hat eine Kapitalanlage. Selbst wenn das Haus massiv an Wert verlieren sollte, wenn man in Rente geht, dann wohnt man halt einfach weiter da drin und hat sehr geringe monatliche Ausgaben.

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Mal anekdotisch (mögen seltene Einzelfälle sein):
Paar kauft Haus, bekommt Kinder. Kinder wachsen im Haus auf, viele schöne Erinnerungen.
Kinder werden flügge, ziehen aus.
Paar wird älter, wohnt alleine im großen Haus.
Kinder heiraten, kaufen weiter weg eigene Häuser.
Paar geht in Rente. Haus braucht erste größere Investitionen nach 25-35 Jahren.
Paar ist nicht mehr fit genug, Haus und Grundstück zu pflegen. Rente ist knapp für größere Ausgaben.
Kinder wollen das alte Haus nicht, weil Renovierungsstau.
Paar muss ins Pflegeheim oder betreutes Wohnen, Haus wird verkauft, Erlös geht weitgehend ans Heim oder neue „Mietwohnung“.

Hab im nahen Umfeld viele solcher Einzelfälle…..:wink:

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Ist ein häufiger Verlauf, würde ich tippen.

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Aber das ist doch ziemlich gut gelaufen, oder? Die Leute sind auch mit geringer Rente im Alter sicher versorgt und haben viele Jahre ein sicheres Dach über’m Kopf gehabt. Und je länger sie noch in dem Haus wohnen können, desto eher bleibt am Ende neben dem Geld fürs Pflegeheim noch was übrig.

Ich kann für die Alternative (mieten und den Rest anlegen) nicht wirklich sehen, wie das besser laufen sollte. Da sind doch die Risiken eher noch höher, man hat keine sichere Unterkunft fürs Alter und am Ende muss man auch Geld fürs Pflegeheim oder eine entsprechende Mietwohnung zahlen?

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Naja, Frage des Lebensziels.
Man kauft ein Haus, bezahlt das ab und verzichtet dabei auf vieles (Urlaub,…), steckt viel Zeit und Arbeit ins Haus, was ja auch erfüllend sein kann.
Dann ist das Haus bezahlt, das dann eingesparte Geld für die Raten steckt man in dann nötige Renovierungen.
Dann verkaufen und ggf ins Heim.

Kann ein Lebensziel sein.
Wäre für mich nur semi attraktiv

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Eigentümergemeinschaften können sich schon zu einer persönlichen Hölle entwickeln.

Was ich gut fände, wäre altersgerechte, sehr preisgünstige Wohnungen im Quartier mit Nähe zu wichtiger Infrastruktur wie Ärzten, Supermärkten und sozialen Aktivitäten. Das wäre ein Anreiz für ältere Menschen, umzuziehen, größerer Wohnraum (sowohl Häuser als auch Wohnungen) würde schneller frei. De facto haben wir eher außerhalb der Ballungsräume keinen Wohnungsmangel, sondern eher ein Mangel an bezahlbarem Wohnraum (man sollte sich die Bevölkerungsentwicklungsprognosen und -Trends anschauen). Und dazu noch das Problem mit der Flächenversiegelung, die eigentlich langsam gegen Nettonull gehen muss.

Ein großes Problem ist, dass die Kalkulation von Bauinvestitionen in der Regel - auch aufgrund der Bodenpreise - ausschließlich Neubau mit einem gehörigen Anteil an Eigenheimen wirklich profitabel erscheinen lassen. Statt jetzt bei bisheriger Bevölkerungsentwicklung wie verrückt auf der Grünen Wiese zu bauen, wären Umnutzungen und wenn, ausschließlich sozialer Wohnungsbau in den meisten Kommunen in Deutschland relevante Politik.

Es gab übrigens eine exzellente und vernichtende Folge der Anstalt zu der Baupolitik der aktuellen Regierung.

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Nein, weil das Haus instandgehalten werden muss. Der Erhalt eines Hauses kostet alle 50 bis 80 Jahre die selbe Summe, wie es kosten würde das Haus neu zu bauen. “Werthaltig” ist nur der Grund und Boden und auch der nur in dem Sinne, wie sich die Nachfrage danach entwickelt.

Aber mieten kostet weniger. Ich zahle für mein Eigenheim auf dem Land deutlich mehr (Zinsen und Instandhaltungskosten) als für meine ehemalige Mietwohnung in der Großstadt und habe noch höhere Mobilitätskosten (habe jetzt ein Auto anstatt nur ein Fahrrad).

Zumal die meisten Menschen in der eigenen Immobilie mehr Platz brauchen als in der Mietwohnung.

Wer den Preisunterschied zwischen Miete und Eigenheim verkonsumiert, der hat natürlich nichts gewonnen. Wer das Geld in einen ETF anlegt, der steht am Ende besser dar.

Wenn ich für 30 Jahre jeden Monat 850 Euro in einen MSCI World ETF anlege und der mit durchschnittlich 5% p.a. im Wert steigt, dann habe ich am Ende inklusive Zins und Zinseszins 700.000 Euro bei 306.000 Euro eigener Investition.

Wenn ich mir die selben 306.000 Euro von der Bank leihen will, dann muss ich bei derzeit 4% Zinsen deutlich mehr als 850 Euro Rate zahlen, um den Kredit überhaupt zurückzahlen zu können. Aber sagen wir, die Bank gibt dir einen Vorzugszins von 3%. Dann hast du nach 30 Jahren gerade mal 50.000 Euro vom Kredit abbezahlt. Für den “Vermögensaufbau” von 50.000 Euro hast du aber 256.000 Euro Zinsen an die Bank gezahlt und musst zusätzlich nochmal 50.000 - 150.000 Euro Abgaben und Instandhaltungskosten für die Immobilie einplanen.

Selbst wenn ich bei der Variante mit dem ETF noch die Miete über 30 Jahre abziehe, habe ich immer noch mindestens 250.000 Euro Vermögensaufbau, vermutlich deutlich mehr. Und ich habe die Flexibilität, jederzeit meinen Wohnort zu wechseln, wenn es meiner Einkommenssituation hilft.

Mit wenigen Ausnahmen und ohne eiserne Kostenkontrolle bei der Kaufentscheidung ist die selbst bewohnte Immobilie als Investition ein totaler Griff ins Klo.

Anders sieht es natürlich aus, wenn man eine Immobilie erbt, oder die Eltern einen erheblichen Teil der Kaufkosten übernehmen (aber aus irgendeinem Grund das selbe Geld nicht für eine andere Art der Investition zur Verfügung stellen). Dann kann das durchaus Sinn machen.

Auch möglich ist eine sehr hohe Eigenleistung bei der Sanierung einer stark renovierungsbedürftigen Immobilie mit entsprechend niedrigem Preis. Das können aber die wenigsten wirklich handwerklich und zeitlich leisten.

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Es gibt in Deutschland nichts sichereres als eine Mietwohnung. Wenn du den Kredit von der Bank nicht bedienst, dann bist du ziemlich schnell auf der Straße. Ein Mieter kann bis zu zwei Monatsmieten (kalt) im Rückstand sein und nicht gekündigt werden.

Ja, Mietsteigerungen sind ein Unsicherheitsfaktor. Aber auch da gibt es für den rechtskundigen Mieter erhebliche Möglichkeiten zur Risikobegrenzung. Und auch der Unterhalt eines Eigenheims wird durch die allgemeine Inflation stetig teurer. Und wenn die Straße saniert wird, ist man an vielen Orten als Anlieger schnell mal 20.000 Euro los.

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Mal aus Mietersicht:

Meine Eltern hatten sich ein älteres Haus gekauft (bj 1934), günstig erworben und mit viel Eigenleistung saniert.
Als Teenager hab ich viel Zeit bei meinen Großeltern verbracht (in einer Mietwohnung), weil meine Eltern meist arbeiten mussten, um das Haus finanzieren zu können.
Führte letztlich zur Scheidung. Haus verkauft, mit dem Erlös Restkredit abgelöst, was für beide übrig blieb reichte für einen Kleinwagen jeweils. Beide danach kleine Mietwohnung, sind dann beide oft im Urlaub gewesen (getrennt natürlich).

Vielleicht war meine Begeisterung für ein Eigenheim daher etwas unterkühlt.

Wohne seitdem zur Miete, große aber günstige Mietwohnung auf dem Lande mit Seeblick. Beide Kinder in der Natur aufgewachsen, beide je eigenes großes Kinderzimmer.
Dank überschaubarer Miete Chance zum Sparen.
Was kaputt: Vermieter anrufen, machen lassen.
Kinder nun ausgezogen, Wohnung immer noch günstiger als kleinere Wohnung, dazu altersgerecht ebenerdig, null Stufen.
Wenn die Rente naht, wäre genug Kapital für eine Eigentumswohnung an der Ostsee da. Was für die Kinder zum vererben.

Sehe jetzt keinen Nachteil für mich als Mieter.
Aber sicher auch sehr anekdotisch….und viel Glück gehabt

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