Kenne mehrere die wegen Eigenbedarf gekündigt wurden. Super sicher so eine Mietwohnung 
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Eigenbedarf ist nur in wenigen Fällen Rechtssicher durchsetzbar, wenn der Mieter sich wehrt. Die aktuelle Rechtsprechung sieht teils schon die Möglichkeit des Vermieters, sich anderweitigen Wohnraum zu organisieren als Hinderungsgrund an und der Mieter muss auch nicht ausziehen, wenn die Beschaffung einer alternativen Wohnung nicht möglich oder zumutbar ist. Auf jeden Fall dauert das im Streitfall Jahre bis zur Klärung und möglichem Auszug.
Als Staat würde ich das alles aufkaufen und dann dort perfekte Infrastruktur schaffen, damit sich Betriebe und Bürger dort gerne ansiedeln wollen. Wäre mir sogar ein Infrastruktur-Sondervermögen wert.
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Also ich kenne im Freundeskreis 3 Fälle wo nichts zu machen war. Bei einem Fall war es eine Familie mit drei Kindern, denen anschließend vom Amt angeboten wurde, man könne ja in zwei kleine Wohnungen ziehen da er nirgends eine große Wohnung gefunden hat die er sich leisten konnte. Leider nicht beieinander aber der Mann könnte ja eines und die Frau die beiden anderen Kinder nehmen. Ansonsten immer super in permanenten Rechtsstreit zu sein. Da ist Eigentum in der Hinsicht erheblich weniger problematisch und sicherer. Zur Miete wohnen ist solange fein, wie man in der Lage ist jederzeit einfach was neues zu finden, weil die Mittel dafür da sind.
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Es hat beides seine Vor- und Nachteile, erfordert finanzielle Mittel und ist letztlich eine individuelle Entscheidung.
„Die“ perfekte Lösung die für alle passt gibt es da nicht.
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Naja, schauen wir uns das doch einmal an. Über 30 Jahre 215.608€ Zinsen würden gerade einmal knapp 600€ Miete im Monat ergeben. Das ist aber eine kleine recht günstige Wohnung. Hat man da Familie, wird das eher schwierig.
Ja, beim Eigenheim ist man für Investitionen selbst verantwortlich. Das ist aber auch einer der großen Vorteile. Wann ich was erneuere, ist meine Sache.
Und dass eine Immobilie z.B. den Umzug erschwert, sehe ich persönlich nicht so.
Ob und wie sich die Einkommenssituation verbessert, hängt stark davon ab, ob man sich beim Hauskauf übernimmt oder mit seinen realen Möglichkeiten sucht.
Schlussendlich spielen neben monetären Gründen natürlich andere Dinge mit hinein, wie z.B. Garten für die Kinder, freie Gestaltungsmöglichkeit, Unabhängigkeit, Unkündbarkeit, keine unvorhergesehenen Mieterhöhungen …
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Von der Zeit gibt es einen Rechner (paywall) , wann sich ein Kauf lohnt.
Interaktiver Rechner: Mieten oder Kaufen? Der endgültige Rechner | DIE ZEIT
Anekdotisch kenne ich niemanden, der den Kauf bereut hat. Sehr erhellend fand ich Gespräche, die ich in England geführt habe. Die everyones-own-door-Strategie hat da lange Zeit gut funktioniert: den Bürgern wurde ein kleines Häuschen (wirklich klein) finanziert. Das haben sie dann später verkauft und sind zur Familiengründung in etwas größeres gezogen. Nun ist das Programm lange ausgelaufen. Aber die Häuser sind weiter da. Sind die Kinder groß ziehen nun die Eltern oft in kleine Häuser zurück und vom Restgewinn kann das Kind sich auch was kleines kaufen. Doch auch dieses Konzept kämpft nun mit explodierenden Preisen.
Persönlich genieße ich aber auch zur Miete zu wohnen und im Fall der Fälle nahe bei der Arbeit wohnen kann.
Für 306.000 Euro bekommt man aber auch keine größere Wohnung gekauft, jedenfalls auch nichts für eine Familie. Bitte immer Äpfel mit Äpfeln vergleichen.
Nicht, wenn es eine Eigentumswohnung ist. Dann entscheidet die WEG per Mehrheitsbeschluss und das Geld muss dann fließen. Die WEG fordert darum in der Regel (und von Gesetz wegen) verpflichtende Rücklagen, die dann auch nicht für die eigene Vermögensbildung zur Verfügung stehen.
Und ein Dach oder eine Heizung zu ersetzen kann man sich nicht aussuchen. Auch der Wasserschaden lässt nicht mit sich verhandeln. Über 30 Jahre gibt es auch am Neubau jede Menge Instandhaltung, die bei Nichtbeachtung Substanzschäden verursacht.
Ein Haus zu verkaufen ist objektiv eine erhebliche organisatorische Hürde. Und wenn man Pech hat und das Haus zu einem ungünstigen Zeitpunkt (z.B. 2025) verkauft, dann sind das unter Umständen fünfstellige Beträge Verlust.
Absolut. Darum besitze ich auch ein Eigenheim. Aber man darf sich nicht vormachen, dass das finanziell eine kluge Entscheidung ist. Seine Schäfchen sollte man definitiv vorher im trockenen haben.
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Sollte es hier nicht um
gehen?
Ich glaube Oxfam-Chefin Charlotte Becker war es bei Jung und Naiv, die sagte, reiche reden ungern über Vermögensungleichheit und verweisen lieber auf die Armutsbekämpfung, da so niemand mehr über die reichen spricht.
Ich habe den Eindruck, wir sind hier auf Spahns Ablenkungstaktik reingefallen. Wir diskutieren hier, wie die verhältnissmäßig arme Bevölkerung etwas weniger arm sein kann, ob Immobielenbesitz etwas ändert. Aber selbst wenn wir alle ein Eigenheim besäßen, so wären die reichen doch nicht weniger reich, die Vermögensverteilung doch nicht weniger ungerecht.
Dabei ist es doch so einfach. Statt Immobilienbesitz zu fördern, könnten wir in die Bekämpfung von Steuerhinterziehung investieren und Überreichtum angemessen besteuern.
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Der Sinn des Kommentars war ja gerade darauf hinzuweisen, dass der Vorschlag von Spahn nicht zielführend ist.
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Und ich kenne keinen einzigen Fall einer erfolgreichen Eigenbedarfskündigung. Und jetzt?
Natürlich gibt es erfolgreiche Eigenbedarfskündigungen. Aber es gibt viele lebenslange Mieter, die damit nie zu tun gehabt haben. Für mich ist das ein schlechtes Argument für ein Eigenheim, zumal Menschen, die Probleme haben eine neue für sie erschwingliche Mietwohnung zu finden in der Regel die Finanzierung für Wohneigentum auch nicht gewuppt bekommen.
Entsprechend ist das Thema ein komplett anderes Diskussionsfeld.
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Hier sprichst du offensichtlich als Vermieter. Mieter und Selbstnutzer profitieren von weniger Druck auf dem Wohnungsmarkt, egal ob durch Ausweitung des Angebots oder Verringerung der Nachfrage. Auch die Wertsteigerung einer selbstgenutzten Immobilie tut nichts zur Sache, da das Vermögen bei Selbstnutzung illiquide ist und bei Veräußerung man weiterhin wohnen muss, d.h. Ersatzkauf oder -miete zugleich teurer werden und die Gewinne egalisieren.
In vielen Regionen wird es sich ohnehin unterschiedlich entwickeln, da vor allem die Möglichkeiten zur Einkommensgenerierung in Wohnortnähe die dortigen Preise festlegen.
Ich bin Vermieter, aber wenn du meine Beiträge hier im Forum liest merkst du, dass ich gegenüber den gesellschaftlichen und politischen Entwicklungen im Wohnungsmarkt sehr kritisch bin. Aus gesellschaftlicher Sicht empfinde ich eine deutliche Senkung der Wohnungskosten (auch von Mietern) als sehr wichtig, auch wenn das für meine persönlichen Finanzen von Nachteil wäre.
Das Problem auf das ich hinauswollte ist aber ein anderes: Insbesondere von konservativen Politikern (z.B. Spahn), aber auch weit in andere politische Sphären hinein, wird in Deutschland das selbst bewohnte Eigenheim oder die Eigentumswohnung als tolle Altersvorsorge angepriesen. Das ist extrem gefährlich, wenn die selben Politiker gleichzeitig viel dafür tun, dass so eine Investition sich kaum als Wertanlage eignet:
- Der Wert einer Immobilie hängt zu 100% von der Nachfrage ab. Die wird in Deutschland mittelfristig ohnehin praktisch ausschließlich in Ballungsräumen und ihrem Umland existieren. Und das auch nur, wenn wir weiter ein Bevölkerungswachstum in diesen Regionen haben. Dabei spielt Migration von außerhalb Deutschlands aber eine wichtige Rolle. Insebsondere die Eigenheime im “Speckgürtel” vieler Mittelstädte werden meiner Ansicht nach an Wert verlieren, wenn Zuwanderung tatsächlich effektiv begrenzt wird (weil die Menschen sich dann eher in der Stadt selbst eine Wohnung leisten können).
- Wenn die Kommunen nicht ausreichend finanziert werden, dann drückt das direkt den Wert der dort befindlichen Wohnimmobilien.
- Dadurch, dass die CO2-Reduktion immer weiter verschleppt wird, gibt es irgendwann eine “CO2-Klippe” - egal ob auf internen oder externen Druck hin muss die Politik dann innerhalb kurzer Zeit die Emissionen stark senken und dafür gibt es neben dem Verkehr eigentlich nur die Bestandsgebäude als Handlungsort. Ich würde als Immobilienbesitzer heute davon ausgehen, dass entweder meine Betriebskosten (für Gas/Öl) in den nächsten 10 Jahren massiv steigen werden, oder ich relativ kurzfristig viel Geld für eine gesetzlich vorgeschriebene umfassende energetische Sanierung aufbringen muss – oder beides.
Um zum Ausgangspunkt des Threads zurückzukehren:
- Wenn die Politik den Vermögensaufbau der unteren Mittelschicht und ärmerer Schichten fördern will, dann investiert sie in günstigen und preisregulierten kommunalen Wohnungsbau (auch in ländlichen Regionen), sorgt für erheblich bessere Bildungserfolge von Kindern und Jugendlichen und mandatiert/fördert eine kapitalgedeckte Altersvorsorge. Interessant fände ich außerdem eine Ausweitung der Sozialversicherungspflicht auf alle Einkommensarten, wodurch Abgaben auf Arbeitseinkommen stark sinken würden.
- Wenn es um den Abbau von Vermögensungleichheit geht, dann führt kein Weg an hohen Steuern auf hohe Vermögen vorbei. Gute Kandidaten sind die Erbschaftssteuer, eine direkte Vermögenssteuer und eine Bodenwertsteuer (anstatt Grundsteuer).
Eine Förderung von selbst bewohntem Immobilieneigentum trägt dagegen zu keinem der beiden Ziele in irgendeiner Form effizient bei.
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Wie oben geschon geschrieben, wird in dieser Rechnung der rein logische Zusammenhang vergessen, dass auch die Mietwohnung finanziert werden muss, was sich in der Miete niederschlägt.
Hier ist auch der Zeitraum der Betrachtung wichtig. Die meisten Immobilien sind wahrscheinlich zwischen 30-40 Jahren abbezahlt. Und in den meisten Fällen sinken die Finanzierungskosten nach 20 Jahren dramatisch (außer der Zinssatz steigt)
Der Unterschied zwischen kaufen und mieten ist die Flexibilität. Man kann eine Mietimmobilie sehr leicht wechseln, wenn man in eine andere Stadt ziehen will. Das geht bei Eigentum nicht so einfach. Ein Haus oder eine Wohnung zu verkaufen ist teuer und aufwändig.
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Es muss ja nicht zwingend ein Depot sein. Ich würde es am besten finden, wenn die Bürger selber entscheiden, wie sie die staatlichen Zuschüsse verwenden. Der Eine möchte eine sichere festverzinsliche Anlage, der nächste präferiert ein ETF Depot und der letzte möchte gerne in ein Eigenheim oder eine Eigentumswohnung investieren.
Der Staat garantiert dann nur noch eine Rente auf Sozialhilfeniveau und für den Rest ist der Bürger selber verantwortlich.
Man muss dann nur noch klare Regeln zur Entnahme und Verwendung definieren, wenn man dem Bürger nicht traut selber vernünftig mit dem Geld umzugehen.
Auch wenn du nur drauf raus willst, dass anekdotische Evidenz wenig Aussagekraft hat, so gibt es neben der Eigenbedarfskündigung ja auch noch andere Faktoren die den Verbleib in einer Wohnung vor allem langfristig extrem unattraktiv machen. Und ein Vermieter der einem nach gescheiterter Eigenbedarfskündigung nicht wohlgesonnen ist kann einem das Leben dann schon auch deutlich erschweren, selbst wenn das nur in einem Rahmen ist in dem man rechtlich noch recht wenig machen kann.
Plus EK sind wir dann bei Rund 400.000. Dann muss man natürlich die EK Rendite auch noch mit einplanen und dann vergleichen was wäre Miete und was Zins und Tilgung.
Da gibt es lokal ja auch ganz unterschiedliche Angebotssituationen. Ich z.b. hätte in der Lage des Eigenheims gar keine geeignete große Wohnung zur Miete gefunden. Ein Umzug in andere Lage wäre aber auch wieder mit weiteren Kosten verbunden gewesen, z.B. Monatsticket für den ÖPNV, längere Buchungszeit für die Kinderbetreuung, etc.
Als wir gekauft haben war daher der Kauf auch finanziell gesehen ein No-Brainer. Das Haus war günstig und die Zinsen niedrig. Schon ein Jahr später gingen die baugleichen Häuser drum herum in teils schlechterem Zustand aber für 50k-100k mehr über die Ladentheke. Und heute mit den höheren Zinsen wäre die Abwägung nochmal eine ganz andere.
Wir haben so aber tatsächlich selbst unter Berücksichtigung von Rücklagen und der möglichen Rendite auf das EK günstigeres Wohnen in unserer Wunschlage und dazu auch noch einen kleinen Garten (unter 50 m²) mit Terrasse, etwas was mit Kindern durchaus viel Wert ist und uns gerade während der Coronabeschränkungen einen enormen Mehrwert bot.
Würde ich heute entscheiden müssen mit teureren Immobilien und höheren Zinsen wäre die Entscheidung aber vielleicht doch eine andere geworden.
Wenn Eigentum gefördert werden soll (politisch gesehen), dann halte ich ein Angebot für günstige Kredite für den einzigen sinnvollen weg. Direkte Zuschüsse beim Kauf hätten in meinen Augen einen zu direkten Einfluss auf die Größe und den Kaufpreis.
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Nein, bitte den Thread auch lesen:
Nein. Erstmal ist es egal, ob man zwei Investitionen über 10, 30 oder 60 Jahre vergleicht, wenn die sonstigen Bedingungen (Sparrate, Zinsen, Volatilität, etc.) dabei gleich bleiben.
Bei 4% p.a. Hypothekenzins nur, wenn man sehr hohe monatliche Raten zahlt. Ein Kredit über 300.000 Euro (eher auf der niedrigen Seite für Eigenheime heutzutage) und 4 % muss man mit 1.500 Euro/Monat bedienen, um nach 27 Jahren auf 0 zu sein. Das entspricht dann etwa der Kaltmiete. Kosten für Abgaben, Energie, Instandhaltungsrücklage, Hausverwaltung (bei WEGs) usw. kommen dann noch obendrauf, da ist man schnell nahe 2.000 Euro/Monat.
Am Ende der 27 Jahre habe ich für den Kredit knapp 200.000 Euro Zinsen gezahlt, um 300.000 Euro an Kapital zu kaufen. Weitere erhebliche Summen gehen in Instandhaltung aber die ignoriere wir mal.
Wenn ich stattdessen über 27 Jahre monatlich 617 Euro (also insgesamt 200.000 Euro) in einen ETF investiere und dieser mit 5% p.a. im Wert steigt, dann habe ich am Ende einen Kapitalstock von 418.000 Euro. Und vermutlich könnte ich mehr sparen, weil ich einer tendenziell kleineren Wohnung/Haus lebe, wenn ich das miete und nicht kaufe.
Welche Zahl ist größer?
Es gibt natürlich Fälle, in denen der Erwerb von selbst bewohntem Eigentum finanziell sinnvoll ist. Das ist in der Praxis aber die Ausnahme, nicht die Regel. Natürlich sollte man trotzdem ein Eigenheim kaufen dürfen. Habe ich auch getan. Aber die Illusion, die wir gesamtgesellschaftlich aufgebaut haben, dass ein Eigenheim eine gute Investition ist, die ist gefährlich.
Die Finanzierungskosten für alle, die in der Niedrigzinsphase der letzten 10 Jahre gebaut/gekauft haben werden drastisch steigen. Das wird interessant.
Und nein, die Finanzierungskosten sinken auch bei gleichbleibenden Zinsen nicht. Es sinkt nur der Kreditbetrag, der verzinst werden muss, denn ein Teil wurde ja schon abbezahlt. Die Immobilie ist aber auch deutlich weniger Wert, es sei denn, man hat den Wert durch Investitionen erhalten. Dann musste ich die Investitionen aber auch irgendwie finanzieren (entweder durch andere Kredite oder einen Verzicht auf einträglichere Investitionen).
Ohne Investitionen im Wert stabil ist nur der Grund und Boden. Das Haus verliert ab Tag der Fertigstellung an Wert, genauso wie ein Auto (nur langsamer).
Du hast doch verallgemeinert mit der Aussage “Es gibt in Deutschland nichts sichereres als eine Mietwohnung.” Was halt nicht stimmt! Das sicherste ist ein abbezahltes Eigenheim/Eigentumswohnung. Das was man an Miete ausgeben würde kann man zu teilen als Rücklage zurücklegen um anfallende Kosten zu decken und trotzdem hat man eine Wertanlage auf die man Notfalls zurückgreifen kann. Und man kann nicht gekündigt werden! Ist ja schön das Du sagst das es persönliche Evidenz ist mit der Eigenbedarfskündigung. Ich wurde noch nie Opfer von Polizeigewalt, also scheint es sie nicht zu geben. Der Einschnitt in das persönliche Leben, wenn der Fall eintritt, ist jedoch so problematisch das es schwierig ist es zu ignorieren. Freut mich für dich das du nie davon betroffen warst und als Vermieter vermutlich privilegiert genug bist auch nie in die Problematik zu kommen.
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Danke für den differenzierten und reflektierten Beitrag! Ja, es gibt durchaus Gründe und Umstände, in denen der Kauf eines Eigenheims/Eigentumswohnung Sinn macht, sowohl finanziell, als auch emotional und für die Lebensqualität. Das habe ich auch nie bestritten.
Mir ging es nur um die politische Fixierung auf das eigene Heim zum Vermögensaufbau, die ich für Blödsinn halte.
Ja, ist sicher ein gangbarer Weg. Birgt aber auch Gefahren, wie die Sub-Prime-Krise 2007/8 gezeigt hat.
Mir wäre eine staatliche Kontrolle der Bodenpreise, verbunden mit Investitionen in kommunalen Wohnungsbau (um den Bodenmarkt durch günstige Mietalternativen zu entlasten) lieber.
Ja das stimmt, das ist von mir etwas krass ausgedrückt. Aber gerade als Vermieter kann ich sagen: Mieter haben in Deutschland eine sehr starke Rechtsposition.
Wie jetzt schon mehrfach ausgeführt: Man zahlt (wegen den Zinsen) immer mehr Geld an die Bank als an den bisherigen Vermieter, selbst wenn man (was in der Realität selten vorkommt) ein bescheideneres Eigenheim anschafft als die Mietwohnung vorher war.
Wegen der Zinskosten ist eine kreditfinanzierte Immobilie immer weniger Wert, als wenn man das selbe Kapital in einen durchschnittlich entwickelten ETF steckt. Aus dieser Rechnung heraus hilft nur eine Wertsteigerung der Immobilie, die aber genau wie die Wertsteigerung des ETFs rein spekulativ ist. Du wettest also darauf, dass sich deine Immobilie im Wert besser als ein breit gestreuter ETF entwickelt. Kann man machen, halte ich aber für nicht empfehlenswert.
Nochmal: Es gibt gute Gründe, eine selbst bewohnte Immobilie zu kaufen. Aber der Vermögensaufbau ist es in den seltensten Fällen. Und der Staat sollte hier nicht auf Teufel komm raus eine gesellschaftliche Wunschvorstellung subventionieren.
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Man muss hier denke ich halt sehr differenzieren. Der von dir angesprochene Faktor, dass viele Leute größer Kaufen als sie Mieten würden ist sicher in vielen Fällen relevant, aber ich kenne auch einige Leute die z.B. in Wohnlagen mieten in denen sie nie kaufen würden und das nicht weil sie dort vor Ort arbeiten, sondern auch aus reinen Lifestyle und/oder Prestigegründen.
Aber natürlich auch, dass das bei Miete gesparte Geld einfach in teure Reisen und tägliches Essengehen oder Bestellen „investiert“ wird.
Rein aus Sicht des Vermögensaufbaus wäre es immer besser das sparsamste mögliche Leben zu führen und das gesparte Geld mit der größtmöglichen Rendite anzulegen. Aber das ist ja auch nicht das was das Leben ausmacht. Und während der eine gerne in einer Instagramtauglichen Wohnung im Zentrum lebt, kauft der andere das freistehende EFH mit dem viel zu großen Garten vor den Toren der Stadt und erfreut sich am Garten und dem Hobbyraum und der nächste wohnt günstig am Stadtrand zur Miete und vereist dafür 5 mal im Jahr, während wieder ein anderer günstig wohnt und mittlerweile ein 250.000 € großes ETF Depot hat.
Die Frage muss ja auch immer lauten was macht man am Ende mit dem Vermögen. Vermögen ist ja kein Selbstzweck. Soll es der Altersvorsorge dienen? Soll es der späteren Anschaffung einer Immobilie mit viel EK dienen? Soll es die nächste Generation bekommen?
Und auch der Garten mit der Möglichkeit für angenehme Abende hat ja letztlich einen Wert. Schwer monetär zu quantifizieren, aber würde ich z.B. stattdessen regelmäßig mit der Familie in einen Biergarten oder ein nettes Kaffee mit Terasse gehen, dann würde mich das auch wieder Geld kosten. Hätte dafür aber auch wieder andere Vorzüge.
Für Menschen die es genießen am Abend noch auf der Terrasse entspannen zu können ist ein Haus oder eine Wohnung mit großer Terasse/Balkon wirklich viel wert, für Leute die lieber dorthin gehen wo was los ist (Club, Biergarten, Kneipe, etc.) dagegen ist es nur ein Klotz am Bein der gepflegt werden muss.
Letztlich kann man daher ohne den Einzelfall gut zu kennen für andere nie entscheiden ob deren Lebensstil sich lohnt, weil viele Dinge einfach für jeden Menschen einen anderen Wert haben. Aber das stellst du ja nicht in Frage. Denke nur, dass man diese Frage durchaus mitberücksichtigen muss, weil auch viele Wohnungen zur Miete ja durchaus von staatlicher Förderung profitieren, sei es beim Bau, bei der Erschließung oder bei der Sanierung.
Wobei wir da ja auch nochmal von anderen Rahmenbedingungen reden. In den USA wurde oftmals ja gar nicht getilgt und nur Zinsen gezahlt. Bietet man dagegen Zinsvergünstigte Kredite an, zum Teil vielleicht auch als Volltilgungskredit mit langer Laufzeit, und das unter den in Deutschland üblichen Rahmenbedingungen mit mindestens 20% EK und üblichen Tilgungsraten, dann sehe ich da weniger Risiken.
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