Bei den 40 Prozent habe ich den laufenden Liquiditätsbedarf (Cashflow) betrachtet.
Für die Daten von Vonovia habe ich deren Geschäftsbericht aus 2024 analysiert.
Vonovia wendet für Netto-Zinsen und Dividende zusammen rund 2,2 % des Portfoliowerts auf.
Außerdem haben die Wohnungen eine Rendite von 3 bis 4 Prozent.
Staatsanleihen bringen bis zu 3,5 Prozent. Soviel müsste Berlin wahrscheinlich zahlen.
Gleichzeitig will Berlin die Wohnungen auch tilgen. Sagen wir mal mit 2 Prozent. Vonovia muss seinen Aktionären nichts zurückzahlen, sie bekommen Dividende.
Dann kommen wir auf folgende Kostenrechnung:
Vonovia: 2,2 %
Berlin: 3,5 + 2 = 5,5 Prozent
Möchte Berlin nun auf die selbe Quote kommen:
40 % x 5,5 % = 2,2 %
Die Mietrendite von 3 bis 4 Prozent reicht Vonovia aus, um die Kosten für Zinsen, Dividenden und Instandhaltung zu bezahlen. Berlin würde es nicht reichen. Zinsen können sie nicht senken und aus dem Staatshaushalt nichts aufwenden. Der einzige Hebel, der bleibt, ist den Kaufpreis zu senken.
Die „Regierung“ in Berlin unter Führung der Linken beschließt jetzt, einen gewissen Teil (oder alle) Wohnungen von Vonovia und Co. zu vergesellschaften.
Sie muss dazu die Unternehmen entschädigen, möchte aber auch nicht das diese da ihre kurzfristigen Gewinne mit aufpolieren, streckt die Entschädigung über Jahrzehnte, ggf wird auch nur zum Teil entschädigt.
Nun muss die Berliner Regierung diese Entschädigungszahlungen finanzieren und langfristig zurückzahlen, belastet den Haushalt. Es kommen (moderate) Mietzahlungen rein, aber man muss Instandhaltung und Modernisierung davon zahlen.
Die Immobilienunternehmen werden wenig Interesse an Neubauten haben, wenn diese wieder vergesellschaftet werden können.
Und so soll das Wohnungs- und Mietenproblem in Berlin gelöst werden.
Ich schaffe es nicht, das jetzt im Detail zu untersuchen. Aber wenn du Recht hättest, dann müsste jeder Vonovia Aktionär auf eine Auflösung des Konzerns bzw. den Verkauf aller Berliner Wohnungen drängen, da es Vonovia gerade mal schafft, den risikofreien Zins zu erwirtschaften.
Der bisherige Thread lässt erahnen, wie tückisch und komplex das Thema ist. Das macht die Abwägung, ob eine Vergesellschaftung sinnhaft ist so schwierig. Deshalb hier der eklektische Versuch einer Näherung, welche Alternativen denn zur Verfügung stünden, um bezahlbaren Wohnraum zu schaffen bzw. zu sichern.
Neubau:
Was wäre, wenn das Geld statt in die Vergesellschaftung in den Neubau flösse? Eine Wohnungsbaugesellschaft könnte mit 20 Mrd. Euro zusätzlichem Eigenkapital rein rechnerisch ungefähr 125.000 Wohnungen (mit je 70qm) bei einer Zielmiete von 11 Euro erstellen (auf Basis der Kostensätze der II. BV 2026, Baukosten von 4.100 Euro und einem Fremdkapitalzins von 4 Prozent). Der Subventionsbedarf würde ungefähr 2.200 Euro pro qm Wohnfläche betragen - eine im geförderten Wohnungsbau völlig normale Dimension (und EU-beihilferechtlich unproblematisch). Aber: Eine solche Zahl zusätzlicher Wohnungsn lässt sich nicht so einfach bauen. Dafür braucht es Planungs-, Verwaltungs- und Baukapazitäten. Die können nicht so einfach zur Verfügung gestellt werden. Abgesehen von neuem Planunungsrecht, das auch trotz des Bauturbo nicht so einfach zu konstruieren ist. Und bilanziell wäre das für die Wohnungsbaugsellschaft in den ersten 20 Jahren ziemlich Harakiri, aber wenn die öffentliche Hand dahinter steht vermutlich machbar.
Was könnte also sonst noch geschehen?
Harte Mietregulation:
Einführung eines Bundesgesetzes, dass den Kommunen differnzierte Mietobergrenzen (nach Baualter, Ausstattung und Lage) ermöglicht. Das Gegenargument, dass dann niemand mehr bauen würde, ist nicht ganz nachvollziehbar. Bis zu zwei Drittel der Mietwohnungen gehört Kleinstinvestoren. Die neigen eher nicht dazu, Gewinne in Wohnraum zu reinvestieren (sondern diese einfach zu konsumieren). Größeren Wohnungsbaugesellschaften könnte man über ein Umsetzungskündigungsrecht für untergenutzte Wohnungen (wird gerade in Mietrechtskommission diskutiert) entgegenkommen. Dann könnten Mieten im Bestand angehoben werden, was Investitionsspielräume schafft. Aber solche Regulationen sind ein sehr bürokratische Akt und führen zu Streit im Einzelfall, was bei den Kommunen viele Ressourcen binden würde. Der Vorteil aber wäre: Es liessen siach auf diese Wege viele Milliarden für Wohngeld und Grundsicherung (KdU) einsparen. Dieses Geld könnte gezielt zur Unterstützung gemeinwohlorientierte Akteure auf dem Wohnungsmarkt eingesetzt werden (letzteren könnte man zusätzlich auch über Kostemiet-Ausnahmeregelungen entgegen kommen). Gleichzeitig würde Mietregulation auf die Bodenpreise wirken. Das ist zwar einerseits positiv, kann aber zu Überschuldung von Wohnungsbauunternehmen führen und Schieflagen bei Banken führen.
Unabhängig davon ist dringend erforderlich, Mietwucher hart zu sanktionieren (u. a. durch Anpassung des §5 WiStG und des Verbots der Kurzzeitvermietung).
Eigenkapitalhilfen für gemeinwohlorientierte Akteure auf Bundesebene
Es ist erstaunlich dass diese Idee des DIfU nie aufgegriffen wurde. Wer den Neubau triggern will, hat hier einem immensen Hebel in der Hand. Der Bund könnte sich über atypische stille Beteiligungen an gemeinwohlorientierten Akteuren beteiligen und ihnen darüber Eigenkapital zur Verfügung stellen. Das interessante daran: Das Geld wäre nicht weg weil der Gesellschafteranteil dauerhaft im Besitz des Bundes verbleiben würde. Aus 2 Euro zusätzlichem Eigenkapital könnte eine Investition von 10 Euro entstehen. Das würde sich also schon über die Mehrwertsteuer fast von alleine finanzieren.
Die Perspektive von Vonovia halte ich für attraktiv. Die Politik hat Druck ihre Pläne umzusetzen und wird sicher im Entschädigungspreis mit sich verhandeln lassen. Wen interessieren Schulden über 100 Jahre.
Das ergibt in meinen Augen keinen Sinn. Die Wohnungen haben einen Marktwert; Vonovia rechnet sich aus, zu welchem Preis es sich für sie lohnen würde, zu verkaufen. Berlin könnte die Wohnungen auch kaufen, statt sie zu vergesellschaften. Der ganze Sinn an der Methode der Vergesellschaftung ist, dass das Land Berlin weniger zahlen muss als es in einer solchen Transaktion auf dem freien Markt tun müsste. Damit kann die Perspektive für Vonovia eigentlich nicht attraktiv sein.
Der faire Interessenausgleich vor Gericht wird da schon eine Zahl auswürfeln. Oder, da das ein politisches Lieblingsprojekt ist, wird da sicher noch Spielraum nach oben sein, um schneller zu Rechtssicherheit zu kommen. Wo kein Kläger usw.
Ach einfach wie beim Atomausstieg oder bei irgendeinem anderen „fragwürdigen“ Gesetz der letzten Jahre erstmal machen und dann in ein paar Jahren von Karlsruhe klären lassen. Wieso mit sowas wie Rechtssicherheit aufhalten. Politisches Werkzeug einfach von der CDU mal ausborgen, wenn man es kurzfristig braucht
Was mir mal jemand erklären soll ist…Vonovia hat 1,54 Milliarden Gewinn erwirtschaftet. Das heißt nach Abzug aller Kosten, Renovierungen und allem drum und dran. Wenn ich jetzt Gemini Frage sind das ca. 250€ pro Wohnung pro Monat. Wenn ich das ganze jetzt Vergesellschafte und die Gewinnabsicht lösche, ist das doch im Endeffekt grob der Wert um den ich bei gleichbleibender Qualität die Miete senken kann. Warum sollte ein Marktakteur, bei gleicher fairer Bezahlung seiner Mitarbeiter, günstiger sein als eine Gesellschaft? Zusätzlich sind gerade bei den"günstigen" Wohnungen bestimmt einige mit Wohngeldzuschuss /Bürgergeld dabei. Hier würde der Geldfluss zumindest innerhalb des eigenen Apparat bleiben, statt an Leute zu fließen die eh genug haben
Danke. Genau das dachte ich auch als ich den Podcast gehört habe. Wir spielen hier ja nicht Monopoly wo man einen Geldbetrag abgibt und dafür sofort ein Gebäude irgendwo stehen hat. Sondern wir brauchen Planung, evtl. langwierige Genehmigungsverfahren und schlussendlich die Baufirmen die einem das auch hinstellen. Haben wir genug Kapazitäten in der Baubranche - und natürlich auch bei Wärmepumpent etc. - um mal schnell zigtausend von Wohnungen zu bauen wenn Finanzierung und Genehmigung in trockenen Tüchern wären? Nachdem ich auf meine Wärmepumpeninstallation z.B. 15 Monate warten musste habe ich leichte Zweifel.
Was mir völlig gefehlt hat ist die „einfache“ kapitalistische Alternative zur Vergesellschaftung. Wenn man irgendwas zwischen 18 und 42 Mrd€ für Entschädigungen aufwenden muss: die Marktkapitalisierung von Vonovia liegt bei 14,5 Mrd €. Man könnte 100% Stimmrechte kaufen für realistisch <25Mrd€. Und man hätte alle Wohnungen, nicht nur in Berlin, unter die Kontrolle des Staates gebracht, könnte Vonovia von der Börse nehmen.
Wenn es sich um ein einmaliges Strohfeuer handelt, nein.
Aber wenn man wirklich in dem Stil Geld bereit stellt und das auf einen längeren Zeitraum verteilt ist es strukturell kein Problem die Kapazitäten zu erschaffen. Auszubilden, Anzuwerben und mehr Leute und mehr Material in die Stadt zu bekommen.
Das hätte man natürlich bereits vor 10 Jahren beginnen sollen. Als der Wohnungsmangel so richtig ins Rollen gekommen ist. Aber es gibt keinen Grund Neubau zu unterlassen weil man es verpasst hat in der Vergangenheit nach vorne zu sehen und die benötigten Kapazitäten aufzubauen.
2025 hatte Vonovia Mieteinnahmen von etwa 3.400 Mio. 560€ Miete pro Monat im Durchschnitt. 8,28€ pro Quadratmeter mit etwa 70qm pro Wohnung im Durchschnitt.
Ausgaben waren 490 Mio für Verwaltung und Bewirtschaftung. 485 Mio für Instandhaltung. 865 Mio für Zinszahlungen. 805 Mio Modernisierung, 350 Mio Neubau, 330 Mio aktivierende Instandhaltung.
Außerdem 650 Mio Bardividende. Der Rest der Dividende wurde durch Vergabe von firmeneigenen Aktienbeständen gezahlt.
Dem aufmerksamen Leser wird aufgefallen sein, dass sie damit auf fast 4.000 Mio an Ausgaben kommen. Diverse kleinere Punkte sind zusammen nochmal 200 Millionen. Außerdem gab es eine Sondertilgung von über 1 Milliarde.
Sie haben allerdings auch Wohnungen im Wert von etwa 1,85 Milliarden Euro verkauft.
Historisch, weil verlässlicher gewirtschaftet wurde. Man liest ja auch aus deinem Kommentar sehr schön heraus, wie groß der Druck zum Sparen beim Staat ist. Leute heute wollen billig wohnen. Nicht die Wohnung nach ihrem Tod lebenswert halten.
Das führt mit der Zeit oft zu verkommenden Wohnungen mit großem Sanierungsrückstand die entweder verkauft werden müssen damit private das korrigieren oder unbewohnbar werden. Da bei zu wenig Geld für Instandhaltung natürlich gleich dreimal kein Geld für breite Kernsanierung da ist.
Außerdem passen sich Firmen schneller an Veränderungen an. Es fehlen kleinere Single Wohnungen? Dann bauen private sehr zeitnah für diese Gruppe. Während der Staat in der Regel sehr standardisiert arbeitet und sich nur sehr langsam anpasst. Wie wir ja auch bei der Menge von Neubau sehen, die unter anderem wegen staatlichen Eingriffen und Beschränkungen deutlich zu niedrig ist, was zu deutlich steigender Wohnungslosigkeit führt.
Das ist so nur sehr bedingt zu sagen. Die angestrebte Umverteilung ist ja nicht von Leuten die sich nur solche billigen Mieten leisten können. Dafür gibt es überhaupt keinen Mechanismus. Die Umverteilung ist hin zu Altverträgen.
Wie gesagt zahlen Vonovia-Bewohner im Schnitt 8,28€ pro Quadratmeter. Selbst Sozialwohnungen mit WBS gehen heute für 9-10€ auf den Markt. Hier werden überwiegend Menschen subventioniert die bereits billiger wohnen als bedürftige, junge Familien.
Was doppelt problematisch ist, wenn es gleichzeitig zu sinkendem Neubau führt die nicht vom Staat ersetzt werden. Wenn man Vonovia hohe Verluste und 100 jährige Anleihen aufzwingt wird privatwirtschaftlicher Neubau stark sinken. Was ja auch das explizite Ziel von Die Linke ist, wie im interview wiederholt wurde. Nur muss man dann auch entsprechend viel neu bauen. Und zwar nicht nur WBS Wohnungen sondern genug damit alle jungen Menschen und Zugezogenen unterkommen können. Das sind nochmal zweistellige Milliarden im Jahr um nur das aktuelle Niveau zu behalten.
Oder aber du zahlst halt in Form von stark steigender Wohnungslosigkeit und musst sehr viel mehr in Obdachlosenunterkünfte investieren. Beziehungsweise erschaffst Slums und Zelteohnblöcke in Parks wo die mit Ansage geschaffenen Obdachlosen unterkommen müssen.
Nur weil das Ergebnis nicht deinen Ansprüchen genügt bedeutet es nicht, dass es ohne privaten Anbietern und Markt besser wird.
Diese Anpassung funktioniert ziemlich gut. Ein Markt ist keine Magie und löst Probleme nicht immer durch niedrige Preise und große Auswahl. Besonders wenn der Staat zu kurzsichtig verwaltet hat kann der Markt nur die Mangelbestände zuteilen. Wobei der Staat auch nichts anderes tun kann.
Rationieren (z.B. Zwangsumzug / Zwangsmitbewohner), Bevölkerungsgruppen auf kosten anderer Privilegieren und gegeneinander ausspielen (z.B. Altmieter vs Jüngere) oder Preismechanismus sind die drei primären Verteilungsoptionen.
Mir hat in der Folge noch etwas der historische Kontext von Art. 15 GG gefehlt. Gerade unmittelbar nach 1945 waren Vergesellschaftung und Bodenreform ja keineswegs nur linke Randpositionen. Selbst Teile der CDU standen dem zunächst offen gegenüber (z. B. Ahlener Programm). Hintergrund waren u. a. die Erfahrungen mit wirtschaftlicher Machtkonzentration vor 1945 und die Suche nach einer neuen Wirtschaftsordnung.
Mit dem Kalten Krieg, Adenauer/Erhard und der Durchsetzung der Sozialen Marktwirtschaft verschob sich das dann relativ schnell. Auch die CDU rückte von ihren frühen Sozialisierungsideen ab. Art. 15 blieb dadurch zwar im Grundgesetz, wurde politisch aber praktisch bedeutungslos.
Das zeigt aber, dass eine Vergesellschaftung wie sie heute in Berlin diskutiert wird also kein verfassungsrechtliches Hirngespinst ist. Eigentums- und Bodenstrukturen politisch neu zu ordnen gehörte zu den Grundideen bei der Entstehung des Grundgesetzes.
Weil diese Bereiche - ebenso wie der Wohnungsmarkt es auch sei sollte - Bestandteil unserer freien Marktwirtschaft sind. Kein Unternehmen würde einen EUR in Energieinfrastuktur, Lebensmittelproduktion o. ä investieren, wenn Preisbildung und Wettbewerb reguliert werden. Dass das schief geht, haben die Genossen mehrerer Generationen erfolgreich bewiesen.
Ich habe mir die Mühe gemacht und kann deine Rechnung nachvollziehen (auch wenn ich mich trotzdem für eine Vergesellschaftung aussprechen würde). Ein Zinssatz von 3,5% wäre sicherlich ungünstig für dieses Vorhaben. Zur Zeiten des Volksentscheides, noch vor Ukraine-Krieg und Energie-Krise wäre diese Rechnung deutlich positiver ausgefallen.
Ich denke auch das unsere Bauwirtschaft stabil ist, aber es ist wie @Timo_M schon gesagt hat natürlich besonders sinnvoll in Zeiten mit geringeren privaten Investitionen (also z.B. jetzt) auch staatlich zu investieren, um die Wirtschaft zu stützen und Kapazitäten zu erhalten. Nebenbei kann man dies mit Anreizen für Digitalisierung, Standardisierung, und Effizienz verbinden was langfristig der Qualität und den Baukosten zugute kommt.
