LDN400 Kapitalertragssteuer auf veräußerte Immobilien

Hallo Lage-Forum,

in der Folge 400 wurde mit Katharina Beck u.a. das Thema Kapitalertragssteuer auf Immobilienveräußerungen diskutiert.
So richtig ich es finde, Immobiliengewinne zu versteuern wenn es der Kapitalmehrung dient, möchte ich dennoch eine Ausprägung dessen zur Diskussion stellen (Ich gehe davon aus dass ihr diesen Fall auch nicht gemeint habt, der Vollständigkeit halber schreibe ich aber aber mal diesen Post :wink: ).
Konkret an meinem eigenen Fall, und dem Fall eines Bekannten. Wohung zur eigenen Nutzung, gekauft in deutscher Großstadt im Jahr 2019 für 300t€ Netto). Umschuldung im Jahr 2020 nach Auslaufen des ursprünglichen Kredites, da inzwischen die Zinsen noch mal deutlich gefallen sind. Bewertung der Immobilie durch Gutachter für die neue Bank ergibt einen Wert von 790t€. Nun habe ich von dem Wertzuwachs gar nichts, da wir weiter darin wohnen wollen. Ähnlicher Fall bei einem Bekannten, der hat wegen zweimaligem Nachwuchs seine Wohung verkauft und eine Größere gekauft.
In dem Fall hat er ebenswenig von dem Wertzuwachs, weil er bei der neuen Wohnung ja ebenfalls das aktuelle Preisniveau zahlen muss + Zuschlag wegen größerer Wohnfläche. Insofern finde ich, sollten selbst genutzte Wohnungen gesondert behandelt werden.
Ich habe auch Kollegen die nebenbei z.T. mehrere Eigentumswohnungen ausschließlich mit Gewinnerzielungsabsicht kaufen, in dem Fall finde ich, sollte das auch wie andere Geldanlagen behandelt werden.
Kommerzielle Immobilienfonds usw. sollten natürlich auch entsprechend besteuert werden.
Zudem sollte man generell erwägen Sozialabgaben auf Kapitalerträge zu erheben, um die Renten-/Kranken-Pfelgeversicherung zu stützen (ähnlich wie die Schweiz das tut).
just my 2 cents…

Verstehe ich nicht. Es geht doch nur darum, welchen Wert man erzielt, wenn man wieder verkauft, und nicht um die Selbstnutzung…

1 „Gefällt mir“

Dann müsstest du auch keine Kapitalertragssteuer zahlen. Auch bei Aktien wird die Steuer nur fällig, wenn man den Gewinn auch realisiert, d.h. die zugrundeliegende Anlage veräußert.

Aber den Gewinn macht er doch trotzdem. Er kauft eine neue, größere Wohnung, die dann wiederum ein größeres Vermögen darstellt.

Wenn er auf den Gewinn seiner verkauften Wohnung Kapitalertragssteuer zahlen müsste, könnte er sich die größere Wohnung immer noch kaufen – dann aber mit ein bisschen weniger Eigenkapital, also mehr Kreditfinanzierung. Das finde ich grundsätzlich vertretbar angesichts der Tatsache, dass es hier um enorme Vermögenswerte geht und 50+ % der Bevölkerung netto gar kein Vermögen hat.

Kann man drüber reden, ich wäre aber dagegen. Auch selbst genutztes Wohneigentum ist Vermögen. Du kannst als Eigentümer eines abbezahlten Hauses jederzeit das Haus beleihen und das geliehene Geld nutzen, um z.B. eine Mietimmobilie zu kaufen und mit Gewinn zu vermieten. Dass das viele nicht tun ist ja nicht wirklich das Problem des Finanzamts. Vielleicht gibt das dann auch Anreize, dass die Leute nicht so viel Kapital „tot“ rumliegen lassen.

Absolut!

1 „Gefällt mir“

@Margarete, sorry, evtl. etwas konfus, vermutlich wäre es besser gewesen den ersten Fall wegzulassen, es ging mir ja nur um den Fall: Verkauf einer Wohung und Neuerwerb einer anderen Wohnung.
Meinen Fall hatte ich nur angeführt, um zu zeigen dass je nach Region schnell ein beträchtlicher Wertzuwachs entstehen kann.

Bei den Bauern gibt es da eine Sonderregelung.
Wenn ein Acker mit Gewinn verkauft wird und ein neuer Acker gekauft wird, wird nur der den neuen Kaufpreis übersteigende Gewinn versteuert. Erst der letzte Verkauf wird dann voll versteuert. Wenn man allerdings der Meinung ist, Deutschland hätte zu viel Bürokratie, wäre es keine gute Idee, das auch auf den Hauskauf zu strecken.

Das ist kein absolut zu betrachtendes Argument.

Wenn es um Kleinkram geht, der landesweit milliardenfach jährlich auftritt, aber jeweils nur wenige Euro Umsatz betrifft, dann ist die zusätzliche Regelungskomplexität (find ich ein etwas besseres Wort als das sehr negativ vorbelegte „Bürokratie“) unter Umständen schon allein Grund genug, es nicht zu machen, weil sie gegenüber marginalen Einnahmen stark ins Gewicht fällt.

Der Fall hier, also Kauf eines neuen Eigenheims bei gleichzeitigem Verkauf des vorigen, fällt aber weder unter eine solche hohe Häufigkeit (die Anzahl dieser Vorkommnisse dürfte wohl im niedrigen sechsstelligen Bereich liegen) noch unter „wenig Umsatz“ - es geht da, wie in diesem Thread auch schon wirkungsvoll dargelegt, schnell um sechsstellige Gewinnsummen, mit 25% Besteuerung also hohe fünf- bis niedrige sechsstellige Steuerbeträge, die dem Fiskus da pro Fall durch die Lappen gehen.

Ich finde, da kann man schon mal drüber nachdenken, ein wenig Regelungskomplexität zu investieren. Zumal der Fall ja nicht allzu schwer zu erfassen ist - wenn es drum geht, zur durchgängigen Eigennutzung die Bude zu wechseln, finden Verkauf der alten und Kauf der neuen zwangsläufig zeitlich eng beieinander und durch dieselben Personen statt, und es findet im Rahmen des Wechsels eine behördlich erfasste Änderung des Wohnorts statt. Das Kriterium, wann der Fall vorliegt, sollte also sowohl hinreichend trennscharf definierbar als auch einfach prüfbar sein. Und eine langfristige Steuerstundung zu verbuchen im Fall eines Wechsels, die bei späterem Verkauf bzw. beim Vererben fällig gestellt und eingetrieben wird, ist jetzt auch kein Hexenwerk.

Man könnte ja im Gegenzug mal die obszönen Grunderwerbsteuern senken oder, besser noch, ganz abschaffen und die durch höhere Grundsteuern sowie die obige Besteuerung der Gewinne bei deren Realisierung ersetzen. Dann hätte man im Gegenzug auch Bürokratie reduziert, die ein enormes Hemmnis und geradezu eine finanzielle Bestrafung darstellt, wenn man den genannten Fall - Tausch einer Immobilie gegen eine passendere durch Verkauf & Kauf - umsetzen will, und würde somit den Immobilienmarkt flexibilisieren.

1 „Gefällt mir“

Die Wirkung einer solchen Steuer wäre interessant. Die Verkäufer werden versuchen die Steuer in den Verkaufspreis einzupreisen. Zusammen mit den eh schon hohen Baukosten würden Immobilien noch teuerer, bzw. an der Instandhaltung gespart. Klar, das ähnelt der aktuellen Entwicklung - mit einer Steuer würde diese aber noch mehr beschleunigt. Also meine Projektion wäre für Wohnraum/Mieter eher nachteilig, abgesehen von den Steuereinnahmen für den Staat, die zum Ausgleich in Wohnungsbau-Förderung fließen müssten.

Das geht nicht. Für Immobilien wird nicht bezahlt, was der Verkäufer will, sondern, was der Käufer mit dem höchsten Preisgebot in der Lage ist zu finanzieren. Der Verkäufer versucht, diesen Betrag vorherzusagen und exakt diesen zu verlangen - wenn er mehr will, wird er eben keinen Käufer finden. Will er weniger, wird er ganz schnell mehrere Käufer an der Angel haben, die sich gegenseitig überbieten.

Verkäufer nehmen dann gewöhnlich den höchstmöglichen am Markt erzielbaren Preis - völlig egal ob die davon was für die Steuer abdrücken müssen oder nicht. Da sagt keiner „och, ich könnt ja noch 50k mehr bekommen von dem anderen Käufer da, aber ich muss ja keine Steuer auf meinen Gewinn bezahlen also geb ich es dem Käufer der 50k weniger bietet“.

Zumal ohnehin nach ein zwei Jahren keine Preisreferenzen mehr existieren aus einer Zeit vor der neuen Steuer. Der aktuell gängige Marktpreis, sowohl der „gefühlte“ als auch der statistisch erfasste, basiert dann auf Verkäufen aus der Zeit mit der neuen Steuer. Selbst wenn also jemand wollte, könnte er gar nicht mehr hingehen und den Preis ohne Gewinnbesteuerung nehmen und die Steuer durch Addition dieser auf diesen Preis an den Käufer abdrücken - weil er keine Ahnung hat, was der „Preis ohne Gewinnbesteuerung“ wäre.

2 „Gefällt mir“

Aus meiner Sicht gibt es keine Rechtfertigung, dieses Prinzip auf Wohngebäude (auch vom Eigentümer selbst bewohnte) auszuweiten. Das ist geradezu eine Einladung zur „Steueroptimierung“. Reiche Menschen werden einen Teil ihres Vermögens in dann immer größer werdende „selbst bewohnte“ Häuser investieren, weil sie so intergenerationelles Vermögen steuerfrei aufbauen und halten können.

Eigentlich sind Grunderwerbssteuern zu niedrig. Wenn ich einen Liter Milch oder kaufe, dann zahle ich darauf 19% Mehrwertsteuer. Wenn ich ein Grundstück kaufe, dann zahle ich darauf je nach Bundesland zwischen 5 und 6,5%. Warum ist das „obszön“?

Eine Abschaffung der Grunderwerbssteuer im Gegenzug zu deutlichen Erhöhung der Grundsteuern bzw. Einführung einer Bodenwertsteuer könnte ich mir auch gut vorstellen.

Auf die Besteuerung der Spekulationsgewinne würde ich deshalb aber nicht verzichten. Die beiden Steuerarten dienen unterschiedlichen Zwecken (sie steuern unterschiedliche Aspekte des menschlichen Verhaltens) und sind unabhängig voneinander sinnvoll. Da aber z.B. eine höhere Bodensteuer sich negativ auf den Wertzuwachs eines Grundstücks auswirken dürfte, findet hier keine „Doppelbesteuerung“ statt. Ich würde also nicht erwarten, dass das Aufkommen der beiden Steuern zusammen sehr viel höher ist, als wenn man sich nur auf eine der Steuern konzentriert.

Das entspricht meines Wissens nicht den gängigen Modellen, wie solche Aspekte sich auf Preise auswirken. Eine Immobilie hat einen bestimmten Wert, den ein Käufer bereit ist insgesamt zu zahlen. Wenn ich heute eine Entscheidung über den Erwerb eines Baugrundstücks und den Bau eines Hauses treffe, dann betrachte ich dabei die Gesamtkosten, einschließlich aller Steuern und Nebenkosten (also auch Grunderwerbssteuer, Baunebenkosten, etc.

Wenn sich die Steuern auf die Transaktion erhöhen, egal ob auf Käufer- oder Verkäuferseite, dann wächst dadurch nicht mein Budget für das Projekt.

Da ich mit einer Kapitalertragssteuer auf Immobiliengewinne zudem als Käufer mit einem niedrigeren Gewinn beim Wiederverkauf rechnen muss, senkt das unter Umständen sogar meine Zahlungsbereitschaft. Wenn überhaupt dürfte das also einen drückenden Effekt auf Immobilienbewertungen haben, weil der zu erwartende Spekulationsgewinn niedriger ausfällt.

„Mehrwert“ sagt es schon: die Mehrwertsteuer besteuert den geschaffenen Mehrwert. Wenn du als Unternehmer die Milch nimmst, damit ein Getränk herstellst und das für 50 Cent mehr verkaufst als du die Milch einkaufst, gehen nur von den 50 Cent weitere 19% an den Staat. Nicht von dem Teil, der den Einkaufspreis der Milch darstellt, der ist schon besteuert und wird das nicht nochmal.

Wenn du dagegen ein Grundstück kaufst, zahlst du bis 6,5% Steuer. Wenn du es eine Woche später wieder verkaufst für denselben Betrag zahlt der Käufer erneut volle 6,5% Steuer, auf den vollen Betrag, der vor einer Woche bereits besteuert wurde.

Das ist schlicht ein Vergleich von Äpfeln mit Birnen. Das ist eine völlig andere Besteuerungsart und nicht miteinander vergleichbar.

Der passendere Vergleich wäre: stell dir vor, du müsstest für jeden Kauf eines gebrauchten Kinder-Fahrrads o.ä. auf Kleinanzeigen 6,5% Transaktionssteuer an den Staat bezahlen, und wenn du’s ein Jahr später wenn dein Kind gewachsen und das Fahrrad zu klein ist zum selben Preis an die nächsten Eltern weiterverkaufst, gehen davon wieder 6,5% an den Staat. Klingt hirnrissig? Ist es auch! Ist aber Realität bei Immobilien. Deswegen verkauft kaum einer seine großzügig geplante Vorstadt-Butze, wenn die Kinder ausgezogen und die Hälfte der Räume nicht mehr benötigt werden. Stattdessen werden alberne Alibi-Gründe erfunden, warum man so viel Platz immer noch gut brauchen kann…„was, wenn alle Kinder und ihre Familien gleichzeitig zu Besuch kommen?“.

3 „Gefällt mir“

Wenn ich gewerblich mit gebrauchten Fahrrädern handele, dann ist das genau so, nur dass es eben 19% Mehrwertssteuer (die eigentlich ja auch offiziell Umsatzsteuer heißt) sind. So einen großen Unterschied gibt es also gar nicht.

Ernsthaft? Wegen der Grunderwerbssteuer? Ich glaube da wiegen andere Faktoren dann doch erheblich mehr, insbesondere Bequemlichkeit, Statusbewusstsein und mangelnder Spaß an Veränderung.

Die Grunderwerbssteuer mag eine finanzielle Erwägung darstellen, in den meisten Fällen dürfte aber der Verkauf eines zu großen Hauses in Kombination mit dem Kauf einer passend großen Wohnung aber finanziell trotz dieser Steuer enorm viel Sinn ergeben.

Nein, es ist eben nicht so! Wenn du gewerblich mit gebrauchten Fahrrädern handelst, dann machst du typischerweise eines von zwei Dingen:

  • Hast du es von einem gewerblichen Händler gekauft, machst du Vorsteuerabzug, also du ziehst die deinerseits gezahlte MwSt (steht auf der Rechnung vom anderen Händler) von der eingenommenen MwSt ab und überweist den Rest ans Finanzamt.
  • Hast du es von einer Privatperson gekauft, gibt’s natürlich keine Rechnung mit ausgewiesener MwSt, also wendest du vermutlich die Differenzbesteuerung an, die für genau den Zweck ersonnen wurde. Heißt: besteuert wird nur die Differenz zwischen deinem Einkaufspreis und dem Verkaufspreis, und diese Differenz dann mit dem MwSt-Satz von 19%.

Die Differenzbesteuerung existiert einzig und allein, um genau das Beispiel, das ich gebracht habe, zu verhindern: dass ein schon besteuerter Mehrwert erneut besteuert wird und aus einer Mehrwertbesteuerung eine Transaktionsbesteuerung wird! Denn um die Besteuerung ausschließlich des geschaffenen Mehrwerts dreht sich die MwSt-Gesetzgebung, während es bei der Immobilienbesteuerung überhaupt nicht um irgendeinen geschaffenen Mehrwert geht (wenn’s so wäre, müsste man ja die Wertsteigerung besteuern, tut man aber nicht) sondern einzig um eine Transaktionsbesteuerung. Es ist also eine völlig andere Logik der Besteuerung.

Das mal ganz davon abgesehen, dass wir hier von privaten Verkäufen reden, nicht von gewerblichem Grundstückshandel.

Die Mehrwertsteuer heißt übrigens ganz hochoffiziell Mehrwertsteuer und ist nicht exakt dasselbe wie die Umsatzsteuer, die beiden sind nur eng verbandelt. Ich empfehle hierzu die Lektüre des zugehörigen Wikipedia-Artikels: Mehrwertsteuer – Wikipedia - oder in Kurzform: MwSt ist das, was man vom Kunden einnimmt, und Umsatzsteuer ist das, was man ans Finanzamt überweist. Das sind bei den meisten Unternehmern keine identischen Summen.

Ich glaube du unterschätzt da die Wirkung einer Summe in Bereich eines guten Nettojahreseinkommens, die für eine Wohnung in Großstadtlage schnell an Steuer fällig wird, und zwar sowohl in Hinblick auf die nüchterne finanzielle Betrachtung (die Grunderwerbsteuer ist nicht finanzierbar und muss komplett aus Eigenkapital gestemmt werden, das macht sie besonders teuer für Käufer, die einen Teil finanzieren wollen) als auch ganz besonders im Hinblick auf die psychologische Wirkung - es tut echt weh, einen Betrag von gern mal 40-50k€ für gefühlt keine Gegenleistung zu überweisen.

4 „Gefällt mir“

Ich würde gerne eine zusätzliche Frage hier mit einbringen. Durch die neue (nicht funktionierende) Grundsteuer sollen doch die Werte der Immobilien genauer und zeitnaher bewertet und besteuert werden.
Dadurch wird doch im Prinzip die Wertsteigerung in der Grundsteuer mit versteuert. Besteht dann keine Doppelbesteuerung?

Nein, denn die eine Steuer betrifft den Erwerb, die andere die Nutzung.

Okay. Ich bin kein Steuerexperte, aber was hat dann die Nutzung mit der Wertsteigerung zu tun? Das klingt irgendwie widersprüchlich, wenn ich mir das aus einer buchhalterischen Sicht betrachte.

Das ist eben eine Frage der Definition.
Der Gesetzgeber hat beschlossen, dass man ein Recht an einem Grundstück erwerben darf und der Allgemeinheit entziehen. Dennoch hat man jährlich eine Abgabe an die Allgemeinheit zu leisten, dass ihr das Grundstück nicht mehr zur Verfügung steht. Dabei darf der Wert des Grundstücks, der ja auch einen aktuellen Nutzungswert wiederspiegelt durchaus Berücksichtigung finden.
Eigentlich ist das eine sehr gute Regelung. Denn normalerweise wird etwas erworben und nachfolgende Generationen, die eventuell darunter leiden müssen, haben von dem damaligen Ertrag nichts mehr und nur mit den Folgen zu kämpfen.

Selbst genutzte werden gesondert behandelt. Im akademischen Idealfall beträgt die Spekulationsfrist ein Jahr und zwei Tage statt zehn Jahren.

Beim Thema Steuergerechtigkeit sollte man zwei Bereiche schon unterscheiden. Im Bereich der Erbschaftsteuer wurden viele Befreiungen genannt. Da will ich sonst gar nichts weiter kommentieren.

Beim Thema Einkommensteuer auf Immobilienwertzuwächse wäre ein bisschen mehr juristische Einordnung, glaube ich, nicht schlecht, wenn die Sache weiter und weitergehend beleuchtet werden sollte. Mein Ergebnis vorweg wäre aber, dass Frau Beck hier meines Erachtens die Einkommensteuer vom Kopf auf die Füße stellen will; und ich bin mir nicht sicher, ob die Einführung eines Vermögensteuersatzes nicht doch einfacher und wohl auch sachgerechter wäre. Dass die Immobilienverkäufe, die Frau Beck nennt, nicht besteuert werden, ist nämlich nicht eine Steuerbefreiung oder gar Subvention, sondern die stringente Folge aus dem Einkommensbegriff selbst, wie er unseren Ertragsteuern (mW →) seit Einführung (Beginn WR) zugrunde liegt.

Die Ertragsteuern basieren nämlich auf dem sogenannten synthetischen Einkommensbegriff, der grundsätzlich einheitlich definiert ist, indem er sich auf sieben Einkommensarten aus zwei Gruppen – Gewinneinkünftsarten mit Betriebsvermögen und Quelleneinkünften aus Privatvermögen – beschränkt. Wertsteigerungen im Betriebsvermögen sind als Einkommen steuerbar, Wertsteigerungen im Privatvermögen grundsätzlich nicht. Privatvermögen in den steuerbaren Nexus zu ziehen wird den eh schon überlasteten Steuerberatern vielleicht schon keine Freude mehr machen; denn mit Gewinnen kommen ja auch Verluste.

In gewissem Rahmen ist den Immobilien schon eine Sonderstellung eingeräumt, indem die Spekulationsfrist (bis zu) zehn Jahre statt einem beträgt. Ansonsten können sie aber ganz normal zum Privatvermögen zählen. Man kann argumentieren, dass Kapitaleinkünfte bereits eine zweite Schedule neben dem übrigen Einkommen ausmachen; nun kann man aber auch immer noch darauf abstellen, dass der Gewinn aus dem Verkauf von Wertpapieren nichts anderes ist als die Ausschüttungserwartung der nächsten ca 5 Jahre und so im synthetischen System bleiben. Wie das mit Immobilien möglich wäre, wüsste ich nicht.

Und ich weiß auch nicht, ob die Immobilien real da wirklich so ein großes Problem darstellen können. Denn man ist mit relativ wenigen Veräußerungen (ca 3) innerhalb kurzer Zeit (ca 5 Jahre) im gewerblichen Grundstückshandel und damit eben nicht mehr im Privatvermögen, sondern bei den Gewinneinkunftsarten, die von den Spekulationsfristen nicht betroffen sind. Also zielgenau Milliardäre treffen geht, glaube ich, anders.

1 „Gefällt mir“

Genau darum ging es doch nicht. Wenn 299 Immobilien zu verkaufen steuerpflichtig ist, aber 300 nicht mehr, sind wir ja gerade nicht mehr im privaten Bereich, sondern im gewerblichen.
Und auch im privaten Bereich leisten wir uns schon eine(mindestens, mir ist jedenfalls nur diese eine bekannt) Ausnahme: und zwar, wenn ich ein relativ neues Auto von privat in ein anderes EU-Land verkaufe.
Ansonsten sind Veräußerungsgewinne über dem Geringfügigkeitsbetrag von etwa 460€ auch jetzt schon steuerpflichtig.

Es hilft nichts, hier die Steuerarten durcheinander zu bringen. Zu Erbschaften habe ich ausdrücklich nichts gesagt (siehe erster Satz). Frau Beck hat aber einer ganze Weile über den Verkauf von Immobilien gesprochen. Nur darauf habe ich geantwortet.