LDN 230 - Mietendeckel

Ein Effekt des Mietendeckels wird häufig vergessen:

Ist die Wohnung günstiger als der am Markt erzielbare Preis, kann ich mir eine größere Wohnung leisten, solvente Mieter bekommen also entweder mehr Fläche als sie brauchen oder eben eine passende Wohnung günstiger.

Wenn es jetzt beim Mietendeckel viele Bewerber auf eine angebotene Wohnung gibt und der Preis nicht marktgerecht angehoben werden darf, dann entscheidet sich der Vermieter ja trotzdem nicht für den Bewerber, der sich die Wohnung gerade eben so leisten kann, sondern er entscheidet sich ja sicherlich aus nachvollziehbaren Gründen für einen Mieter, bei dem finanziell Luft ist.

Ein Mietendeckel macht das Wohnen also für solvente Mieter günstiger und für Bewerber mit knappen Finanzen unmöglich.

Dass solvente Mieter durch den Mietendeckel zum Teil sogar dazu tendieren, größere Wohnungen auszuwählen und zu mieten, nimmt zusätzlichen Wohnraum aus dem Markt und die Situation verschärft sich dadurch weiter.

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Ein anderer Effekt des Mietendeckels, der in der „Lage…“ vom 25.02. nicht gewürdigt wurde: Das Angebot auf dem Markt für Eigentumswohnungen in Berlin ist offenbar gestiegen. Einigen Vermietern wird die Lage auf dem Berliner Wohnungsmarkt anscheinend zu unsicher, oder zu kompliziert, oder zu wenig rentabel, sodass sie sich dazu entschließen zu verkaufen. Die Preise für Eigentumswohnungen sinken dabei, was bedeutet: Der Kauf einer Wohnung als Alternative zum Mieten wird, auch angesichts niedriger Zinsen, attraktiver, zumindest für einen Teil der Wohnungssuchenden - ein durchaus positiver Effekt des Mietendeckels.

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Das haben wir nicht vergessen, sondern recherchiert und konnten das nicht erhärten. Ich persönlich hätte auch gedacht, dass man eine Wohnung dann eben verkauft, wenn man sie nicht mehr teuer vermieten kann, aber dieser denkbare Effekt lässt sich zumindest nicht mit Zahlen belegen.

Ich hatte diese Info in einer Doku des RBB („Eine Frage der Haltung: Was darf Wohnen kosten?“) gehört. Das sind ja auch seriöse Journalisten (hoffe ich zumindest, und habe da auch grundsätzlich keinen Anlass, das zu bezweifeln). Ist wohl gar nicht so einfach, da zu belastbaren Daten zu kommen.

Das könnte mit daran liegen, dass es momentan in Berlin ziemlich mühsam ist, die für den Verkauf von Wohnungen erforderlichen Abgeschlossenheitsbescheinigungen zu bekommen. Gerade auch aufgrund der Pandemie sind die Bauaufsichten der einzelnen Bezirke unterbesetzt, die Bearbeitungszeit ist entsprechend lang, weil es für die Bearbeitung von Abgeschlossenheitsbescheinigung keine gesetzlichen Fristen gibt. Grundlage für die Bescheinigung ist außerdem in einigen Fällen die Recherche des Genehmigungsstandes in den Bauarchiven, für die ebenfalls zur Zeit in einigen Bezirken gar keine Termine möglich sind oder nur sehr wenige.

Mit anderen Worten: wenn es den Trend zum Verkauf gibt, wird man diesen erst zeitverzögert feststellen können.

Was ich mich noch gefragt hatte: Hat man denn - wenn man weiß dass das Angebot an angebotenen Wohnungen zurückgeht - eine Information was mit der Nachfrage ist?

Ich hätte jetzt erwartet dass die Menschen die unter den Umständen von vor 2-3 Jahren in Berlin umgezogen wären,

  • wenn sie jetzt aufgrund von Mietendeckel eine Mietreduzierung bekommen haben
  • lesen dass das Angebot stark zurück geht
  • Wissen das gerade Corona ist
    sich vielleicht nicht entscheiden nach einer neuen Wohnung zu suchen (und damit ihre alte Wohnung nicht auf den Markt kommt)
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Vorweg - ich glaube es gibt viel wichtigere Instrumente als den Mietendeckel, aber ich glaube man muss da fair bleiben in der Debatte, die jetzt nicht immer wirklich sachbasiert geführt wird:

Das stimmt, aber leisten ist eben nicht dasselbe wie auch bekommen. Jemand muss dafür in der Regel auch freiwillig umziehen wollen oder - wegen steigender Mieten - umziehen müssen. Auch für solvente Mieter stellt sich die Frage ob sie umziehen, denn bei Wiedervermietung wäre ohne Mietendeckel eine enorme Preissteigerung zur alten Mieten zu verzeichnen.

Zudem dürfte sich zumindest partiell eine Wohnnachfrage in bestimmten höherpreisigen Bereichen auch durch den Besitz von Immobilien, also zukünftigen Mieterträgen, speisen. Wenn es zeitweise „nur“ noch die verschiedenenen Deckelmieten gibt, kann der Eigentümer - falls er denn in Berlin wohnt - auch weniger nachfragen.

Will sagen - da gibt es viele (denkbare) Effekte, die verschieden stark wirken dürften.

Naja, also eigentlich macht er die Mieten für alle Bestandsmieter und Neumieter günstiger.
Selbst wenn man das Marktgeschehen auf die neuen Abschlüsse verkürzt - man es also hinnimmt das Menschen wegen steigender Mieten verdrängt werden - ist es doch so: Für die „Bewerber mit knappen Finanzen“ ist das Angebot an Wohnungen entscheidend, die sie sich leisten können. Ob sie die dann bekommen ist eine andere Frage. Bisschen verkürzt mit frei ausgedachten Zahlen:

Es ist für Menschen mit niedrigen Einkommen auf Wohnungssuche egal ob man 20 Wohnungen für 7 Euro hat mit 500 Bewerbern oder ob es 20 Wohnungen für 15 Euro und 100 Bewerbern gibt. In beiden Fällen schauen die in die Röhre. Nicht egal ist es für die vorherigen Bestandsmieter zu X Euro, die sich 15 Euro nicht leisten könnten.

Damit man sich nicht falsch versteht - die meisten Effekte kann man wohl noch gar nicht beurteilen und sind vielschichtig. Aber man kann durchaus eine gewisse Selektivität der Argumente ausmachen.

Diese staatliche Regulierung wird nicht funktionieren, und sie hat auch noch nie im positiven Sinne funktioniert.
§157 der Weimarer Reichsverfassung hat konkret die Basis gelegt, dass der Staat sowohl die Höchstarbeitszeit als auch die Tarifverträge geregelt hat. Faktisch hat die Verfassung damals eine Lohnobergrenze definiert und die Marktmechanismen ausgeschaltet, da weder über den Preis noch die Menge verhandelt werden konnte. Wer etwas zu verkaufen hatte, konnte sich seine Kunden also aussuchen - was zu der Art Ungleichbehandlung führt, die auch AC_Hahn anspricht. Im Berliner Mietendeckel wird das jetzt ebenso gemacht - man reguliert die Menge und Höchstpreise - das kann nur auf Kosten der Berliner Mieter gehen, die ja auch schon freudig abwandern nach Brandenburg.

Für Vermieter ist ganz klar:
Kurz vor dem Aufteilungsverbot 2015 wurden in Torschlusspanik viele Wohnungen geteilt. Später zusammenfügen ist einfach, aufteilen danach nur unter Auflagen - also teilte man im Zweifel auf.
Wo die Aufteilung nicht möglich ist, der Markt aber eine höhere Miete als die gebremste Miete möglich macht, der vermietet einfach keine Wohnungen, sondern Apartments, für die der Mietendeckel nicht gilt.
Und auch der „Neubau“ ist so eine Sache: Ein neu ausgebauter Dachstuhl kann sich auch als Neubau qualifizieren (https://web.archive.org/web/20170329110741/http://www.stadtentwicklung.berlin.de/wohnen/mietspiegel/de/download/Mietspiegel2015.pdf). Es wird also rausgeholt, was rauszuholen ist - aber leider eben nicht in dem Maße mehr gebaut, wie es eigentlich für die verarmende Berliner Klientel nötig wäre.
Die Politik wird ihre Interventionsspirale fortsetzen - bezahlen wird es am Ende die Mittelschicht, die ich nicht um ihre Position beneide.

Ich persönlich finde die Datenlage auch unzureichend. Keine Kritik an der Lage, sondern an den Daten. Wenn eine Studie nur 4 Wochen umfasst, das kurz nach Begin der Maßnahme und der Pandemie, dann frage ich mich schon, ob das Ding überhaupt das Papier wert ist, auf dem es gedruckt ist.

Das zurückgegangene Angebot kann aus meiner Sicht noch einen ganz anderen Grund haben: Die Vermieter können bei einer Neuvermietung keine höhere Miete erzielen und streben keinen Mieterwechsel mehr an. Das wäre ja auch ein gewünschtes Resultat des Mietendeckels.

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Das mag sein, betrifft aber nur neu aufgeteilte Häuser. Eine Eigentumswohnung, für die es bereits eine solche Abgeschlossenheitsbescheinigung gibt, könnte man auch weiterverkaufen.

Liebe LdN, ich denke, dass der Mietendeckel das falsche Instrument ist, um den Markt zu entspannen. Letztlich hilft aus meiner Sicht nur, mehr Wohnraum zu schaffen. Die Bedeutung des Neubaus ist mir in LdN 230 daher zu kurz gekommen. Natürlich kann ich 20 Jahre verfehlter Sozialwohnungsbaupolitik nicht in einer Legislaturperiode aufholen, und natürlich wird sich die Lage am Mietenmarkt erst verzögert entspannen. Aber es wird - und aus meiner Sicht nur so - durch Neubau funktionieren. Ein knapper Markt ist doch dadurch gekennzeichnet, dass wenige schlechte Wohnungen überteuert angeboten werden. Mieter, die es sich leisten können, ziehen bei einen zunehmend größeren Markt für Neubauwohnungen gerne in eine teure Neubauwohnung um oder erwerben diese zu Eigentum. Die bisherige Wohnung wird frei und steht einen Mieter zur Verfügung. Steigt die Zahl der Neubauwohnungen mit gehobenen Standard auf den Bedarfswert, sind die Mieten für Neubauwohnungen (und auch die Kaufpreise) nicht mehr uneingeschränkt am Markt durchsetzbar. Der Preis stagniert oder beginnt zu sinken. Durch den Preisdruck von qualitativ hochwertigen Wohnungen auf die früher schlechten, aber überteuerten Wohnungen werden auch diese günstiger. Die qualitativ nicht so guten Wohnungen werden daher für breite Schichten der Bevölkerung wieder verfügbar. Diesen Mechanismus habt ihr nach meiner Einschätzung nicht hinreichend betrachtet. Aber es dauert natürlich, bis er sich einstellt.

Schlichtweg komplett anderer Meinung bin ich in Bezug auf den Mietendeckel und seine Verfassungsgemäßheit (ich lasse mal die Frage der Zuständigkeit des Landes Berlin für dieses Gesetz außen vor). Ursache des fehlenden Wohnraums, der wiederum Ursache der stark gestiegenen Wohnungspreise ist, ist doch u.a. (nicht alleine), dass die Kommunen selbst ihre Wohnungsbestände verkauft haben und die soziale Wohnraumpolitik nahezu komplett eingestellt haben. Dies sieht man z.B. daran, dass jedes Jahr mehr Wohnungen aus der Sozialbindung fallen als neu hinzukommen. Den Kommunalpolitikern konnten die Kaufpreise für die Wohnungsbestände, die sie verkauften, nicht hoch genug sein. Viele der großen Wohnungsbaugesellschaften, die heute von der Politik kritisiert werden, haben große Teile ihrer Wohnungsbestände genau von diesen Politikern so erworben. Offenbar hat niemand den Mut, diesen Fehler einzugestehen. Es ist ja auch viel leichter, auf böse Vermieter zu schimpfen. Ich will nicht Partei für große Wohnungsbaugesellschaften ergreifen; einzelne von diesen verhalten sich in einigen Fällen nicht korrekt und teilweise auch zumindest unredlich. Aber ich frage mich, warum ich als kleiner Bürger, der sich mit seinem hart ersparten und versteuerten Geld eine zu vermietende Eigentumswohnung gekauft hat, um die Rente aufzubessern, einen Beitrag zur Sozialpolitik zu leisten habe. Das ist mit meinem Eigentumsrecht nicht vereinbar. Der rechtlich korrekte Weg ist die Wohnraumförderung durch den Staat. Der Staat vergibt günstige Kredite und wenn man diese in Anspruch nimmt, dann hat man vergünstige Mieten für einen bestimmten Zeitraum anzubieten. Wenn man von diesen vergünstigten Krediten keinen Gebrauch macht, dann bin man als Eigentümer auch nicht gebunden. Die Politik macht durch den Mietendeckel jeden kleinen Wohnungseigentümer zum entschädigungslosen Adressaten bzw. Verpflichteten sozialer Wohnraumpolitik, die der Staat selbst eingestellt hat. Das halte ich für einen unzulässigen Eingriff in die Eigentumsrechte. Ein Eigentümer hat zum Zeitpunkt des Kaufs einer Wohnung eine Kalkulation gemacht, ein Darlehen auf dieser Basis aufgenommen und sich überlegt, welche Miete er langfristig erzielen kann. Wenn nun der Staat nach Abschluss des Kaufvertrages und des Darlehensvertrages in diese Kalkulation eingreift, und das tut er auch dann, wenn er Neuverträge deckelt, dann greift er in die geschützten Eigentumsrechte ein. Der Wohnungseigentümer muss ja auch sein Darlehen weiter bedienen. Wenn der Staat seiner Aufgabe nachkommen möchte soziale Wohnraumpolitik zu machen, dann möge er die Mietdifferenz ausgleichen. Der Staat ist verpflichteter der Sozialpolitik, nicht der einzelne Bürger. Dessen Eigentum verpflichtet ihn vielleicht, den Wohnraum durch Vermietung zur Verfügung zu stellen, aber er ist nicht verpflichtet, dies unter Marktwert zu tun. Der Staat hat dem Bürger, der mit seinem versteuerten Vermögen und ohne staatliche Zuschüsse eine Wohnung kauft, nicht die Miethöhe vorzuschreiben. Dies ist meine feste Überzeugung, was die Eigentumsgarantie des Grundgesetzes besagt.

Tatsächlich ist nach meiner Wahrnehmung das Angebot an Eigentumswohnungen eher knapp und es gibt mehr Kaufinteressierte als Wohnungen. Aber mit der Schaffung von Eigentumswohnungen erreiche ich auch, das Mietwohnungen frei werden. Die Tatsache, dass es noch Neubau gibt, hat (neben den Bauvorhaben der städtischen Wohnungsbaugesellschaften) nach meiner Beobachtung damit zu tun, dass dies selbstgenutzte Eigentumswohnungen werden, die vom Mietendeckel völlig unberührt sind. Es ist aus meiner Sicht deshalb verfehlt zu glauben, dass der Mietendeckel Investoren nicht verschreckt.

Das habe ich mich auch gefragt. Ich sehe in Freiburg auf den einschlägigen Portalen immer wieder die gleichen überteuerten Wohnungen, während die günstigen über Kontakte und Wartelisten der Wohnungsgesellschaften weg gehen. Das sich im angespannten Markt keiner die Mühe macht Annoncen zur Vermietung zu schreiben, wenn der Vormieter schon einen Nachmieter serviert und man ohnehin nicht mehr Geld nehmen kann verwundert mich nicht. Das ist aber nicht sofort eine Verknappung des Angebots, sondern nur der Sichtbarkeit. Leider lässt sich das fast unmöglich ermitteln. Vielleicht könnten die Meldeämter sagen ob mehr oder weniger umgezogen wird, auch wenn das nur zum Teil mit Mietverträgen zu tun hat.

Wir haben im Oktober 2020 in Berlin eine Studentenwohnung für unseren Sohn gesucht und dabei folgende Beobachtungen gemacht:

  • Über die üblichen Portale war es unmöglich, eine Wohnung zu finden. Jedesmal, wenn wir auf eine Annonce geantwortet haben, war das Angebot auch schon wieder weg.
  • Häufig wurden von den Vormietern horrende „Abstandsgebühren“ gefordert, teilweise unverblümt als Barzahlung für die Überlassung der Wohnung, teilweise maskiert als Kaufpreis für zu übernehmendes Mobiliar.
  • Neu gebaute Studentenwohnungen unterliegen nicht dem Mietendeckel. Die Miete erreicht hier locker Werte um 25 €/qm.

Fazit: Um solche Umgehungen des Mietendeckels zu verhindern, wären weitere Regeln notwendig. Frei nach Friedrich Hayek: Eingriffe in den Markt ziehen weitere Eingriffe nach sich. Am Ende steht die staatliche Wohnraumbewirtschaftung.

Dabei ginge es auch anders. Gerade in Berlin gibt es so viele Brachen und Baulücken; es wäre genug Platz zum Bauen da. Man denke nur an die zwei Flughafen-Areale Tempelhof und Tegel. Und Bedürftigen wäre mit Wohngeldzuschüssen gezielter geholfen.

2012: „Zu den reichsten 10 % gehörte man ab einem Nettovermögen von 216.000 Euro.“

Ich kenne Deine Wohnung nicht, aber vermutlich bist Du kein kleiner Bürger, sondern wie der Großteil der Immobilienbesitzer, ein reicher Bürger.

Wenn der Staat massiv Wohnungen gebaut hätte, hätte er damit analog in die Mietpreise eingegriffen. Da der Vorschlag von Dir kam (und ich diesen auch begrüße), wäre es da nicht sinnvoll gewesen, damals mit einzukalkulieren, dass so etwas passieren könnte? Diese Argumentation kommt immer wieder und ich kann sie nicht nachvollziehen. Wenn man ohne Sicherheiten kalkuliert, stimmt das. Dann ist das aber Spekulation, genau wie irgendwelche Einzelwerte an der Börse kaufen. Das kann gut gehen, muss es aber nicht. Ein Recht darauf, dass man den in seiner damals ausgedachten Rechnung errechneten Gewinn erzielt hat man nicht. Zudem gibt es auch noch eine Wertsteigerung und die war in den letzten Jahren im Allgemeinen recht ordentlich.

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Ich will @DTM nicht vorweggreifen aber seine Idee war nicht das der Staat oder der gemeinwohlorientierte Sektor massiv bezahlbare Wohnungen baut, sondern das der Staat privaten Akteuren zinsverbilligte Kredite gewährt (die bei Niedrigzinsen so lala wirken), damit diese Bauen. So kann man das Angebot unter Kontrolle halten.

Das mag so sein, ist aber eher eine Tragödie als eine gute Rechtfertigung, diese Menschen, die meist durch harte Arbeit zu einem ja wirklich nicht exorbitanten Wohlstand gekommen sind, als Superreiche zu behandeln, an deren Eigentum man sich beliebig bedienen kann, ohne die Leistungsmotivation breiter Bevölkerungsteile zu vernichten.

Das sehe ich anders.
Natürlich müssen die obsersten 1% stärker belastet werden als die obersten 10%.
Natürlich muss da auch noch mehr gemacht werden.

Aber zu sagen: Well, ich gehöre nur zu den obersten 10%, nicht zu den obersten 1%, ich sollte nicht dazu verpflichtet sein einen Beitrag zur Sozialpolitik zu leisten verkennt m.E. die Situation der unteren 30% des Einkommensspektrums.

Wieso Behandlung als Superreiche? Leistungsmotivation breiter Bevölkerungsteile vernichten? Einkommen aus Wohnungseigentum ist doch Einkommen ohne, dass man dafür etwas leisten muss. Ich bin verwirrt und kann der Argumentation nicht folgen.

Ich stelle nicht in Abrede, dass Eigentum verpflichtet. Allerdings tragen Menschen, die sich ein solches (bescheidenes) Vermögen ersparen, ja auch schon einen großen Teil der Steuerlast und zahlen meist auch Sozialbeiträge. Von den 216.000 EUR kannst Du in Berlin (München, Hamburg, Köln) dafür aber keine Wohnung kaufen, mit der Du auch nur annähernd so wirkst, als wärest Du in den Top 10% der Vermögensverteilung (wenn diese Zahl überhaupt stimmt, hat jemand die Quelle?), geschweige denn eine zweite zum Vermieten…