(Disclaimer: Sorry, es wird länger)
Die Locked-In Idee ist eine interessante und grundsätzlich ist natürlich eine optimale Allokation von knappem Wohnraum wünschenswert, aber: Die Annahme, dass die Anhebung von Bestandsmieten automatisch zu mehr Wohnraum führt und dadurch das Mietniveau stabilisiert, greift in der Praxis deutlich zu kurz.
Ein Blick auf internationale Metropolen wie London, Paris oder New York zeigt, dass diese Städte trotz einer nur kleinen und teilweise schrumpfenden Zahl an rent-controlled Apartments seit Jahrzehnten ungebrochen steigende Angebotsmieten verzeichnen.
Ökonomisch betrachtet setzt der Mechanismus voraus, dass Angebot und Nachfrage flexibel auf Preisänderungen reagieren. Theoretisch könnten höhere Mieten Haushalte dazu bewegen, in kleinere oder günstigere Wohnungen umzuziehen, wodurch größere Einheiten frei werden und das Angebot steigt. Damit dies tatsächlich stabilisierend wirkt, müssen jedoch mehrere Bedingungen erfüllt sein: eine ausreichend hohe Neubaukapazität, eine elastische Angebotsreaktion auf steigende Preise, die Möglichkeit zur Umwidmung von Flächen sowie ein funktionierender Arbeits- und Mobilitätsmarkt. In den genannten Städten sind diese Bedingungen größtenteils genauso wenig gegeben, wie in Berlin, Franfurt, München. Bauflächen sind knapp, Genehmigungsverfahren langwierig, Nachverdichtungen oft politisch blockiert, und der Neubau neuer Wohnungen kann die extrem hohe Nachfrage nicht annähernd decken.
Zudem spielt die globale Nachfrage eine erhebliche Rolle: Berlin zieht Kapital und internationale Investoren an, die den Wohnungsmarkt als Anlageobjekt betrachten (für andere deutsche Städte weiß ich es schlicht nicht). Selbst wenn lokale Mieten steigen, wird dadurch allein kein signifikanter zusätzlicher Wohnraum geschaffen; stattdessen bleibt das Niveau hoch, weil neue Nachfrager bereit sind, die Preise weiter zu tragen. Theoretische „Filtering“-Effekte, bei denen teure Neubauten mittlere und dann günstigere Bestände freimachen, funktionieren in diesen Märkten nur begrenzt und sehr langsam. Ältere Wohnungen bleiben aufgrund des Standortwertes teuer, und Umzüge einzelner Haushalte reichen nicht aus, um das Mietniveau substantiell zu senken.
Empirische Studien untermauern diese Beobachtungen. Diamond et al. (2019) und Autor et al. (2014) zeigen für New York, dass selbst nach Jahrzehnten der Deregulierung die Mietpreise hoch bleiben, weil das Angebot der Engpass ist, nicht die Regulierung. Untersuchungen für London (Hilber & Vermeulen, 2016) und Paris (Avenel et al., 2017) bestätigen: Preisdynamik wird hier vor allem durch physische Knappheit, restriktive Bauvorschriften und globale Nachfrage bestimmt, nicht durch verbleibende Mietkontrollen.
Die Vorstellung, dass höhere Bestandsmieten automatisch zu einer besseren Wohnungsallokation und einer Stabilisierung der Angebotsmieten führen, gilt nur unter idealisierten, theoretischen Bedingungen. In realen, stark nachgefragten und baulich restriktiven Märkten wirken steigende Bestandsmieten vielmehr als Verstärker der Verdrängung und belasten Mieter ohne dass dadurch nennenswert zusätzlicher Wohnraum geschaffen wird.