Diese Fragestellung fand ich überraschend. Gibt es Daten, die belegen, dass in nennenswertem Umfang Wohnungen nicht vermietet werden, weil Mieter zu sehr geschützt werden? Oder wie soll es durcheine Anhebung der Vergleichsmiete auf Marktniveau leichter werden, eine Wohnung zu finden? Diese Thesen haben mich etwas geschockt. Wird doch das Grundbedürfnis zu Wohnen zur Zeit für teils hemmungslose Geschäftemacherei mit hohen Renditen genutzt. Aber nun bekam zum ersten Mal eine Vermieterin ein hohes Bußgeld wegen Mietwuchers (190% über der Vergleichsmiete). Beileibe kein Einzelfall.
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Der Punkt kam mir für die Lage auch sehr konservativ vor. Eine Statistik dazu würde mich auch sehr interessieren, wenngleich das wahrscheinlich schwierig auszuwerten wäre.
Ich kann aber aus meiner Erfahrung als Vermieter berichten. Ohne zu sehr ins Detail zu gehen, habe ich meiner Mieterin Ende letzten Jahres gekündigt, da es für mich zunehmend schwieriger wurde die Mieterpflichten einzufordern. Gekündigten habe ich nach §573a BGB (erleichterte Kündigung des Vermieters) hier muss ich sagen bietet das BGB eine Möglichkeit für Vermieter die in einem Zweiparteienhaus eine Partei selbst bewohnen die erleichterte Kündigung ohne Angabe von Gründen.
Tatsächlich hätte ich einige Möglichkeiten gehabt die Mieterpflichten auch juristisch einzufordern, durch Recherche von Präzedenzfällen sah ich meine Chancen jedoch als gering und den Aufwand für zu hoch an.
Auf Grund meiner Erfahrungen kann ich sagen, dass das Mietrecht nicht zu mieterfreundlich ist. Der Vermieter hat immer eine inhärente Dominanz in einer solchen Partnerschaft welche durch das Gesetz recht gut ausgeglichen wird. So haben auch kleine Vermieter wie ich durch den §573a einen guten Hebel den Hausfrieden zu wahren. Wenn es jedoch um die Rechtsprechung bezüglich Rechte und Pflichten der Vertragspartner geht glaube ich dass das bestehende Recht zu mieterfreundlich ausgelegt wird.
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Ich hatte kürzlich einen Mieter, der meine Mietwohnung als 2. Wohnung zum Pendeln angemietet hat.
Im Nachhinein hat sich herausgestellt, dass er die Wohnung einfach nur gewinnbringend untervermietet hat. Als er in finanzielle finanzielle Schwierigkeiten gekommen ist, hat sämtliche Zahlungen eingestellt und sich aus dem Staub gemacht.
Ende vom Lied: Obwohl der Untermieter längst ausgezogen war und man den Mieter nicht mehr auffinden konnte, hat der ganze rechtliche Prozess bis zur tatsächlichen Räumung ein dreiviertel Jahr Lehrstand und vierstellige Kosten verursacht.
Ich versuche die Kosten als privater Vermieter niedrig zu halten und bin im Schnitt ca. 3€ unter dem Mietspiegel. Gut gemeinte Regeln und Vorschriften machen es aber seit Jahren immer schwieriger Dinge selbst zu machen. Sowas steigert die Kosten im Bestand. Das fängt bei der Nebenkostenaufstellung an und hört bei der jährlichen Kontrolle der verbauten Feuermelder auf.
Trotz aller Regeln wird es für große Mietkonzerne gleichzeitig immer einfach sein Mieter zu drangsalieren. Schließlich sitzt man am längeren Hebel und der Mieter muss erst mal klagen. Österreich ist deutlich vermieterfreundlicher. Ist es dort viel teurer? Ich glaube jedenfalls nicht, dass unsere Regelwut irgend etwas bringt.
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Ich kenne auch anekdotisch einen Fall, in dem eine Mieterin bei Vertragsabschluss ihre Lebensumstände falsch dagestellt hatte, sich als suchterkrankt und sozial auffällig entpuppte, und sowohl die Wohnung zerlegt, als auch zu massiven Problemen mit den Nachbarn geführt hat. Die Wohnung war deutlich unter Mietspiegel, frisch renoviert und die Bekannte hat sich explizit bemüht, an Leute zu vermieten, die halt nicht komsmopolitische Techies Ende zwanzig waren.
Es hat über ein Jahr gedauert, sie rauszuklagen und endete mit einem Vergleich, weil gar nicht sicher war, ob die Räumungsklage erfolgreich sein würde. Ich habe bei der folgenden erneuten Renovierung geholfen und der Zustand der Wohnung, insbesondere der Geruch, waren… beeindruckend. Sämtliche Tapeten und Bodenbeläge mussten erneuert werden. Die Vermieterin hat deutlich draufgezahlt und war fix und fertig mit den Nerven. Sie vermietet nun nicht mehr.
In einem anderen Fall war eine absolut legitime Eigenbedarfsklage ein langwieriges, teures Drama. Ich weiß, Eigenbedarf ist ein Triggerthema - aber wenn nachweislich Eigenbedarf durch den Eigentümer besteht dann ist am Ende des Tages eine Mietwohnung von einem Privatvermieter eben nur geliehen.
Ich meine mich zu erinnern, dass etwa 60% des deutschen Mietsbestands von privaten Klein- und Kleinstvermietern vermietet wird. Ich habe ja selten Mitleid mit dem Gejammer von Vermietern. Wer in einer Großstadt eine Kapitalanlage besitzt ist grundsätzlich erstmal priviligiert. Und natürlich gibt es darunter schwarze Schafe und Leute, die einfach den Hals nicht voll kriegen.
Dass das deutsche Mietrecht gerade diese Klein- und Kleinstvermieter benachteiligt, kann aber gleichzeitig wahr sein. Am Ende sind die Pflichten scheinbar sehr viel ausgeprägter, als die Rechte. Dabei tragen sie aber das komplette finanzielle Risiko. Das trifft besonders diejenigen Vermieter, die anständig sind, gesetzkonform agieren und sozialverträglich vermieten.
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Vermutlich findet sich für jedes solche Beispiel in der einen Richtung eins in der anderen. Die Machtpositionen sind bei Vermietung erst einmal sehr ungleich verteilt, da macht es schon Sinn für den Staat die Mieter zu schützen (insbesondere in einem Land, das größtenteils aus Mietern besteht).
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Darin widerspricht ja keiner. Aber jede dieser Geschichten ist eine Mietwohnung weniger und in einem ohnehin angespannten Markt hilft das auch niemandem. Deshalb würde es mich interessieren ob es nur anekdotisch oder statistisch relevant ist.
Um meine Geschichte noch abzurunden. Ich habe 130m2 + Terrasse, Garten, Gartenhütte + Garage + Keller für 800€ warm vermietet. Wenn ich eine Garantie hätte gute Mieter zu bekommen würde ich es sofort wieder machen
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Grundsätzlich mal anekdotisch mit 30 Jahren Erfahrung als Mieter:
Zumeist kommt man mit den Vermietern gut aus, speziell privaten Vermietern.
Die Vermieter haben zum einen ein gesundes Eigeninteresse am Werterhalt ihrer Immobilie, zum anderen sicher auch ein Interesse an eher pflegeleichten Mietern, die zuverlässig ihre Miete zahlen.
Wenn man sich noch auf eine faire Arbeitsteilung einigen kann, kann so ein Mietverhältnis langfristig und angenehm sein.
Problematisch wird es auf der einen Seite wenn die Ansprüche beim Mieter zu hoch werden, oder auch beim Vermieter hinsichtlich Miete.
Oder wenn das Engagement auf beiden Seiten zu niedrig ist, also Mieter ihre Pflichten nicht erfüllen oder die Vermieter aus finanziellen Erwägungen notwendige Dinge nicht zahlen wollen.
Liegt also oft an eher zwischenmenschlichen Aspekten, denke ich.
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Die Schwierigkeiten, in die man als Vermieter von nur einer Mieteinheit oder von wenigen Einheiten kommen kann kenne ich persönlich. Sie sind ja aber eher eine Randerscheinung und die Beschäftigung damit sollte nicht davon ablenken, dass die Wohnungsnot zu absurd hohen Mieten geführt hat und Mieter häufig regelrecht abgezockt werden. Student*innen zahlen z.B.üblicherweise 20-30 Euro pro Quadratmeter. Da finde ich es völlig falsch zu überlegen, ob man die Situation für Vermieter verbessern müsste oder die Vergleichsmiete auf Matktniveau anheben (!). Sehr interessant finde ich dagegen das erste in Berlin verhängte Bußgeld wegen Mietwucher in Höhe von ca.26.000Euro zuzüglich Rückzahlung überhöhter Mietzahlungen in Höhe von ca.22.000 Euro.
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Wie ich es verstehe geht es nicht um eine Liberalisierung in Fragen der zulässigen Miethöhe. In dem Punkt gehe ich auch völlig d’accord (und finde, es braucht dringend auch Mietpreisbremsen für Neubau).
Aber: Wenn der Staat sich in Sachen Mietraum ‘nen schlanken Fuß macht, muss man private Vermieter mehr und vor allem deutlich schnellere Möglichkeiten einräumen, sich gegen unzumutbare Mieter zur Wehr zu setzen und über ihr Eigentum zu verfügen.
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Wie trennst du unzumutbare Mieter von normalen Mietern und wie, wenn nicht gerichtlich, willst du diese dann gegen zum Beispiel irreguläre Eigenbedarfs Kündigung schützen?
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Es gibt ziemlich rigorose Vorschriften, wann ein Eigenbedarf ein solcher ist: Hier würde es schon helfen, wenn - so der Vermieter die Kriterien erfüllt - die Fristen bis zur Freigabe der Wohnung auch tatsächlich durchgesetzt würden, statt ewiger teurer Rechtswege, Ablöseerpressung, Verzögerungen, Sozialklausel etc.
Unzumutbare Mieter wäre zum Beispiel solche die ihren vertraglichen Pflichten nicht nachkommen, trotz mehrfacher Verwarnungen den Hausfrieden stören, ihre Nachbarn mit Zigarettenrauch einräuchern und die Bausubstanz schädigen. Oder unerlaubt profitorientiert Untervermieten. Um ein paar Beispiele zu nennen.
Kenne einen Fall in München. Ehemaliger Postsozialbau. In dem Haus waren 8 Einheiten, alle seit über 40 Jahren in den Wohnungen, alle über 70. Dann wurde außen ein Aufzug drangeflanscht und die Mieten nach Fertigstellung um 400€ angehoben. Für meine Bekannte dann der Zeitpunkt direkt ins Altersheim umzuziehen.
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Und ob das entsprechend erfüllt ist prüfen dann halt unabhängige Gerichte. Ist doch Recht einfach 
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Könntest du die Behauptung bitte mit statistischen Quellen belegen. Ist eine sehr häufig wiederholte Behauptung, die meistens ohne Quellen kommt.
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Dieses “Aufzug dranflanschen” ist für mich eher ein Beleg, wie große Wohnkonzerne eben trotz mieterfreundlicher Gesetzeslage Wege finden, um deren Profit weiter zu maximieren.
Selbst ohne Rechtsgrundlage gibt es genug Möglichkeiten Mieter zu drangsalieren, oder zumindest über Anwaltsschreiben etc. abzuschrecken. Schließlich muss der Mieter erst mal über die Rechtslage Bescheid wissen und dann auch die Kraft und Finanzen haben sich selber einen Anwalt zu suchen.
Andererseits hat jede potentiell gut gemeinte Regelung das Potential das Vermieten aufwendiger und kostspieliger zu machen. Spätestens bei der Nebenkostenabrechnung schlägt das dann auch auf die Mieter durch.
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Ich mag Zahlen und habe mal geschaut, was dazu so zu finden ist. Dies hier fand ich ganz interessant’:
“Die Mietrenditen in den „Top 5“-Städten liegen laut Baufi24 deutlich unter dem Bundesdurchschnitt. Am unteren Ende des Rankings liegt Hamburg mit 3,03 Prozent (plus 0,08 Prozentpunkte), vor München mit 3,08 Prozent (plus 0,07 Prozentpunkte) und Frankfurt am Main mit 3,29 Prozent (plus 0,16 Prozentpunkte). In Berlin (3,33 Prozent; plus 0,27 Prozentpunkte) und Köln (3,53 Prozent; plus 0,07 Prozentpunkte) sieht es ähnlich aus. In diesen Märkten führt das hohe Ausgangsniveau der Kaufpreise trotz teilweise deutlicher Mietanstiege zu nur begrenzten Renditezuwächsen.” ( Mietrenditen-Ranking für Wohnimmobilien: Diese Städte führen | Immobilien | Haufe )
Laut einer Analyse von Bulwiengesa GmbH: Die „Bruttomietrenditen“ (Relation von Kaufpreis zu Miete) in den 50 größten deutschen Städten lagen im 1. Halbjahr 2025 bei im Schnitt ≈ 4,01 %.
Eine andere Quelle („Mietpreise in Deutschland: Entwicklung und Prognose“) spricht von einer Steigerung der Nettokaltmieten zwischen 2010 und 2024 um im Schnitt ca. 64 %.
Regional stärker ausgeprägt: In einer Studie des RWI – Leibniz‑Institut für Wirtschaftsforschung wurden z. B. die Angebotsmieten in Berlin von 2009 bis 2023 mit einem Anstieg von etwa 112 % angegeben, sie haben sich also mehr als verdoppelt.
Also ja: Vermietung generiert mit durchschnittlich 4% Rendite Profite, in den teuersten Städten etwas weniger. Die steigenden Wohnkosten haben aber offenbar primär mit Kauf- und Baukosten sowie Instandhaltungskosten zu tun - sonst wären ja die Renditen höher. 4% ist nicht schlecht für eine Kapitalanlage, aber auch keine hemmungslose Rafferei.
Und hier sind wir wieder bei den schwarzen Schafen: Es gibt ganz offensichtlich Vermieter, die ihre Immobilien in der Erwartung einer goldenen Cash Cow erworben haben. Es gibt aber auch einen großen Markt “informeller” Mietverhältnisse, idR Untervermietung, zu denen es leider aus offensichtlichen Gründen keine Zahlen gibt. Was in Berlin z.B. echt verbreitet ist: Eine Hauptmieterin zahlt 1600 Eur für einen etwas älteren Mietvertrag für eine Vierzimmerwohnung, und nimmt von ihren Mitbewohnis 600 Eur pro Kopf für die Untervermietung der drei Zimmer. Oder ein uralt Mietvertrag in Kreuzberg, in dem der Mieter schon seit 15 Jahren nicht mehr wohnt, wird für das vielfache der Miete untervermietet.
Das treibt die gefühlten Mieten für neuzugezogene, z.B. Studis, die häufig erstmal auf dem informellen Mietmarkt unterkommen massiv in die Höhe.
“Wird doch das Grundbedürfnis zu Wohnen zur Zeit für teils hemmungslose Geschäftemacherei mit hohen Renditen genutzt.” Also ja, aber nicht ausschließlich durch Vermieter, sondern oft genug durch andere Mieter, die ohne jegliches Risiko oder Investition von der Wohnungsnot anderer profitieren.
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Lösung: Leerstand in Mangelgebieten teuer besteuern. Je länger der Leerstand, desto teurer wird es. Der Eigentümer kann sich dann entscheiden: vermieten, verkaufen oder den kommunalen Haushalt sanieren.
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Gilt für Vermieter, die die Immobilie erstmal erwerben mussten. Gibt ja genug, die das einfach geerbt haben. Problem ist eben, dass Immobilienpreise in den letzten Jahren massiv gestiegen sind. Wenn die dann als Anlageobjekt gehandhabt werden, ist die Rendite aus Miete egal, weils darum geht das nach x Jahren wieder zu verkaufen.
Wie sind die Zahlen zu den anekdotischen Evidenzen der oben beschriebenen Fälle oder solcher? Also wie oft kommt sowas vor, dass Mieter sich schlecht verhalten und rausgeklagt werden müssen und die Wohnung danach neu renoviert werden muss?
Kann man nicht in angespannten Wohngegenden eine Förderung einführen? Bei bestimmten Sanierungen (energetisch), kann der Preis durch einen Zuschuss gedeckelt werden. Erforderlich wäre ein Nachweis des Vermieters, dass er die Miete sonst nicht halten kann mit allen Kosten. Nachweispflicht anders als beim Wohngeld hier beim Vermieter.
Fairerweise müsste man diese dann auch Vermieter nennen. Sowas wäre ja leicht prüfbar und zu unterbinden über das Meldeamt und Zustimmungspflicht zur Untervermietung durch den Eigentümer? Oder Untervermietung nur dulden so lange man selbst in der Wohnung wohnt oder maximal x Monate woanders? Oder Vermieter muss Ausgestaltung des Untermietvertrages zustimmen und könnte so die Preise fair verteilen?
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Theoretisch klar. Praktisch: Klick dich mal, wenn Du Muße hast, durch die WG Angebote in z.B. einschlägigen Facebookgruppen und schaue, bei wie vielen steht “keine Anmeldung”. Es gibt einen krassen Schwarzmarkt.
Dann muss der Gesetzgeber hier was regeln, wenn die Gier mancher hier legal ist und es strafverfolgt werden.
1-2 öffentlich massiv gespielte Präzedenzfälle mit horrenden Strafen und das Probleme sollte sich reduzieren lassen.
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