Ist das Mietrecht zu mieterfreundlich?

Kommentare zum Podcast
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Gibt es wenig direkte Zahlen zu. Was es gibt:

Angenommener Gesamtwohnungsbestand: ca. 40 Mio. Wohnungen (häufig verwendeter Wert). Nicht alle davon sind vermiete Wohnungen. Etwa 430.000 Immobilien werden pro Jahr in Erbfolge übertragen (Erbe/Schenkung). Es gibt keine Daten darüber, wie viele davon vermietet sind oder werden.

Etwas vereinfachte Rechnung:

430.000 / 40.000.000 = 0,01075 ≈ 1,08 % → Pro Jahr werden also grob ≈ 1 % aller Wohnungen durch Erbfolge übertragen.

Über 10 Jahre (vereinfacht, ohne Verkäufe/Mehrfachübertragungen): 430.000×10 = 4,3 Mio. → das wären 4,3/40 = 10,75 % des Bestands geerbt (rein kumulativ).

Wie gesagt: Nicht alle davon sind oder werden vermietet. Ein nicht erfasster, aber vermutlich nicht insignifikanter Teil wird verkauft oder selbst genutzt.

Also auch die Erzählung, Vermieter wären in der Mehrheit über Erbe zu ihren Immobilien gekommen, halt nicht so ganz stand.

Es führt auch etwas vom Thema ab. Was ich aber wichtig finde: Die Idee, dass die Rechte und Interessen von Vermietern einem egal sein können, weil sind eh schlechte Menschen, die die aktuelle Wohnungsmisere zu verschulden haben, ist nicht ganz so simpel. Und würde ich z.B. eine Wohnung erben und sähe mich vor der Entscheidung: Vermiete ich, oder verkaufe ich sie unvermietet als Eigentumswohnung für deutlich mehr Geld? Dann würde ich in der aktuellen Gesamtsituation, an der auch Deine Einstellung einen Anteil hat, verkaufen.

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Naja man muss hier auch aufpassen. Grundsätzlich ist es gut, dass man Wohnungen relativ flexibel untervermieten kann, z.B. wenn man mal ein Praktikum macht oder sonst für ein paar Monate weg ist. Wenn man das zu streng reguliert stehen sonst mehr Wohnungen für solche Zeiträume leer.

Es ist ja schon jetzt verboten, bei der Untervermietung überhöhte Preise zu nehmen (i.d.R. wenn es deutlich über der vom Hauptmieter gezahlen Miete liegt). Theoretisch könnte man also klagen, und würde dann die Differenz erstattet bekommen, aber oft weiß man ja nicht was der Hauptmieter zahlt. Vielleicht würde es helfen, wenn man Untervermieter verpflichtet, ihren Mietvertrag gegenüber potentiellen Untermietern transparent zu machen.

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Dazu musst du dir doch nur die Wohnungsangebote im Netz angucken. Dass jemand noch die hohen Mieten bei Neuvermietung anzweifelt überrascht mich. Ich habe trotzdem schnell mit ecosia nachgeschaut: Bei wohnungsboerse.net z.B. findest du eine Statistik. 2024 waren es demnach knapp 20 Euro pro m2 im Durchschnitt.

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Es gibt jetzt wie gesagt einen Präzedenzfall in Berlin in Kreuzberg Friedrichshain: 26.000 Euro Strafe wegen Mietwucher 190% über dem Mietspiegel) plus 22.000 Euro Rückzahlung von zu viel gezahlter Miete! 190% über dem Mietspiegel müsste ungefähr bei 20 Euro pro m2 sein, vielleicht etwas darüber. Das würde also auf viele neue Mietverträge zutreffen.

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Bitte bei den 4% Rendite nicht vergessen, dass das im Vergleich zu nem „passiven“ Etf mit durchschnittlich 6?% mit deutlich mehr Verwaltungsaufwand und rechtlichen Risiken einhergeht. Klar kann man das als Vermieter an Versicherungen und Dienstleister auslagern, aber das wirkt sich dann eben auch negativ auf die Höhe der Mieten bzw. Nebenkosten aus.

In München kann sich das eigentlich nur lohnen, wenn man von vornherein Wiederverkauf oder Mietsteigerung durch Sanierung einplant. Es würde mich jedenfalls interessieren wieviel die Kaufpreise durch Spekulanten aufgeblasen sind und welchen Effekt das auf die Mieten hat.

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Wenn der Mieter Widerspruch gegen die Eigenbedarfskündigung einlegt, ein Härtefall geltend macht (z. B. lange Mietdauer, Alter, Gesundheit, Alleinerziehend etc.), oder weitere gerichtliche Schritte nötig sind (Gutachten) dann kann sich ein Mieter so ein Verfahren auf bis zu 1 – 2 Jahre oder länger hinziehen.

Und auch nach Urteil kann noch eine Räumungsfrist gewährt werden, was zusätzliche Zeit einbringen kann.

IdR benötigen Eigentümer, die Eigenbedarf anmelden, ihr Eigentum aber halt nicht 2 Jahre später. Oder, so ein Härtefall durchgeht, eventuell gar nicht, wobei der angespannte Markt scheinbar die Inzidenz solcher Härtefälle erhöht.

In einem Fall des Landgericht Berlin II wurde wohl vor nicht allzu langer Zeit entschieden, dass ein Mietverhältnis trotz wirksamer Eigenbedarfskündigung für zwei Jahre fortgesetzt werden muss, weil der Mieter nachgewiesen hatte, dass er über 2½ Jahre hinweg erfolglos versucht hatte, Ersatzwohnraum in Berlin zu finden.

Literatur und Kommentierungen sehen an Großstandorten wie Berlin, Hamburg, München oder Stuttgart, wo der Wohnungsmarkt stark angespannt ist, eine wachsende Bedeutung der Härteklausel.

Für Vermieter heißt das: Sie selbst müssen sich auf genau dem gleichen angespannten Wohnungsmarkt irgendetwas suchen - falls nicht erfolgreich: Pech - weil das Recht des Mieters vorrang hat, obwohl der Eigenbedarf des Eigentümers anerkannt wurde.

Sorry, dafür zu sorgen, dass Privatleute nicht auf der Straße landen, ist nicht die Verantwortung von Privatpersonen.

Und die Frage des Threads war: Ist vermieten aufgrund der Rechtslage unattraktiv. Da würde ich auch in diesem Punkt sagen: Joa, schon.

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Sind in der Rendite schon Einsparungen bei der Einkommenssteuer drin? Mein Finanzberater rechnet mir immer vor, wo ich was ansetzen könnte. Nur die Kapitalkosten gegen die Mieteinnahmen zu rechnen kommt vlt. zu kurz.

Mag durch anekdotische Evidenz geprägt sein, da ich in einem Mehrfamilienhaus wohne, was komplett an 2 Nachkommen vererbt wurde. Aber selbst, wenn ich ein Einfamilienhaus auf dem Land erbe, wo ich nicht wohnen möchte und dafür eine Wohnung in Leipzig kaufe, um sie dann zu vermieten, ist die Kalkulation anders. Whatever. Durch den Thread habe ich schon verstanden, dass vermieten auch nicht immer Zuckerschlecken ist. Die Perspektive finde ich wichtig. Als jemand, der keine Geldgier hat, aus dem Grund, dass Menschen schlecht über Vermieter denken, nicht zu vermieten würde ja die Möglichkeit nehmen, den Kritikern das Gegenteil zu beweisen :wink: Ich finde meine privaten Vermieter auch fair, was den Preis angeht.

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So oder so ähnlich hatte meine Bekannte sich das auch gedacht, bis ihr wer die Bude zerlegt hat und sie die Person nicht wieder loswurde. Die Geschichte hat mein Bild ähnlich geprägt, wie dich deine Erbengemeinschaft.

Ich fühle mich auch als Verteidigerin von Vermietern eigentlich echt unwohl. Arbeiterkind. Ich erbe nüschte. Mitgefühl mit Menschen, die signifikant Kapital besitzen, ist für mich eine etwas befremdliche Erfahrung. Aber wenn es um die Nachvollziehbarkeit geht, ob Teile unseres Mietrechts eventuell Menschen vom Vermieten abschrecken, dann finde ich das durchaus nachvollziehbar und sehe grundsätzlich bei der Garantie der Erfüllung von Grundbedürfnissen den Staat in der Pflicht, nicht einzelne Privatleute. Die aber gerne z.B. wo zutreffend über deutlich höhere Erbschaftssteuern an den Kosten von sozialem Wohnungsbau beteiligt werden dürfen.

Edit: Funky Grammatik

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Wer vermietet und dann aber selber Mieter ist hat zum einen ja die selben Rechte als Mieter, zum anderen, wieso wohnt er nicht selbst von vornherein in der Wohnung? Er hat sie ja irgendwann erworben oder geerbt? Oder warum hat man sie nicht verkauft und sich an seinem Standort entsprechend eine Wohnung gekauft? Oder wenn es eh absehbar war, die Wohnung nicht lediglich mit zeitlich begrenzten Mierzeitraum angeboten? Sry aber Wohnraum ist wie Lebensmittel ein Grundbedürfnis und deswegen zu gutem Recht besonders geschützt. Ist das Mietrecht zu Mieter freundlich? Meiner Meinung nach Nein. Und wer nicht vermieten will, kann ja gerne verkaufen. Am besten an Menschen die selbst in den Wohnungen/Häusern auch Leben wollen. Das wäre die beste Lösung.

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Ich gebe dir absolut recht dass Wohnraum ein Grundbedürfnis ist. Aber @Tinifee hat deshalb nicht unrecht, wenn der politische Wunsch besteht, dass Privatleute an Privatleute vermieten könnte dieser spezielle Fall erleichtert werden. Ich werde mein Haus nicht verkaufen in dem ich eine Partei selbst bewohne nur weil es mir zu stressig ist die zweite Wohnung zu vermieten, dann mache ich im Zweifelsfall eine Ferienwohnung daraus. Am ende ist dem Wohnungsmarkt damit nicht geholfen. Eventuell brauchen Vermieter die eine Wohnung Ihres Zweifamilienhauses vermieten mehr Rechte als nur §573a BGB.

Ich hatte auch schon mal die Idee ob eine Steuersenkung für Mieteinnahmen bis zur Vergleichsmiete sinnvoll wäre und alles darüber hinaus aber ordentlich zu besteuern. Für die meisten Privatleute die nur eine Wohnung vermieten ist das ohnehin nir ein kleiner Zugewinn und Wuchermieten könnten so zumindest etwas Geld in die Staatskasse bringen womit man dann wiederum Sozialbau finanzieren könnte

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Ich habe mich beim hören gefragt, ob wir wirklich noch so viel bauen müssen. In einer der letzten Folgen war wegen der Rente auch Thema, dass die Bevölkerung schrumpft. Nicht, dass wir in 5-10 Jahren zu viel Wohnungen haben und vermieten auch wieder unattraktiv ist. Prüft man im Vorfeld bei solchen Themen auch den zu erwartenden demokratischen Wandel? Und wird auch berücksichtigt ob es dort Arbeit und eventuell auch für welche Einkommen gibt?

Wird auch gezielt gefördert, dass bereits existierende Bauten modernisiert und wieder attraktiv für den Wohnungsmarkt gemacht wird?

Ihr merkt ich habe wenig Ahnung. Würde mich daher über Antworten freuen.

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Ich gehe mal von einem Tippfehler aus. Im Hinblick auf die AFD wäre das aber auch eine treffende Formulierung :wink:
Tatsächlich wird es in den nächsten Jahrzehnten Änderungen geben, was den Wohnbedarf angeht. Viele Boomer bewohnen Einfamilienhäuser und geben die gerade frei oder werden das bald tun.
Eine Entlastung ist aber nicht zu erwarten. Zum einen werden wir (auch wenn das obiger Partei nicht passt) die fehlenden Kinder der Boomer und nachfolgender Generationen mit Migranten auffüllen müssen. Dazu kommt das Phänomen, dass pro Person der Wohnbedarf steigt. Das hat viele Gründe: steigende Ansprüche, aber auch kleinere Familien und viele Singles.

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Ich meine mich zu erinnern, dass laut Prognosen die Tendenz zu mehr Leerstand auf dem Land geht, bei gleichbleibender oder sogar wachsender Nachfrage in den Städten.

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Die Bevölkerung ist zwischen 1990 und 2025 trotz demographischen Wandels von 79,75 auf 83,5 Millionen gestiegen (ich nehme an hauptsächlich aufgrund von Zuwanderung). Es ist nicht davon auszugehen, dass sich das in nächster Zeit drastisch ändern wird. Insbesondere da wir ja versuchen mehr Fachkräfte versuchen anzuwerben.

Nach den Ergebnissen der Prognose bleibt die Bevölkerungszahl in Deutschland bis zum Jahr 2045 stabil bei 83,1 Millionen Menschen. Im Vergleich zum Jahr 2022 würden bis zum Jahr 2029 damit rund 0,5 Millionen Einwohner mehr in Deutschland leben. Danach setzt ein leichter Rückgang der Bevölkerungszahl ein, die 2045 das Ausgangsniveau erreicht.

Eins der größten Probleme die wir haben ist, dass gewisse Großstädte, wie Berlin, Hamburg, Frankfurt, München, etc. massiv attraktiv für sehr viele sind und daher viele anziehen. Würde man dort mehr bauen, würde man nur mehr Menschen anziehen und nicht wirklich was am Wohnungsmangel ändern. Auf der anderen Seite gibt es Städte, die nicht so attraktiv sind, was zu einem Attraktivitätsgefälle führt. Es ist vermutlich dirchaus notwendig mehr zu bauen, aber ich denke diese “bauen, bauen, bauen”-Mantra verdeckt das eigentliche Problem des Attraktivitätsgefälles, was politisch quasi gar nicht diskutiert wird.

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Oh! Ja, das ist ein Tippfehler bzw. Einmischung von Autokorrektur in Kombination mit nicht richtigen gegenlesen. :upside_down_face:

Dank, für die Antwort.

Den Bedarf nach mehr Fläche pro Kopf kann ich gut nachvollziehen. Da mehr und mehr Arbeitsplätze auch das arbeiten von zuhause ermöglichen, wird ein Büro immer mehr Standard. Auch ein Gästezimmer für Verwandte und Freunde, da man nicht mehr zwingend in seinem Geburtsort wohnen bleibt, wird immer attraktiver. Also ja, die großen 70er-90er Jahre Häuser werden vermutlich weiterhin gefragt und genutzt sein.

Aber das wir die Bevölkerungzahl durch Migration auf dem aktuellen Niveau halten glaube ich weniger.

In unserer Gemeinde wurde das Altersheim, ein heller und großzügiger 90er Jahre-Bau, geschlossen, da es dem Betreiber zu aufwändig und zu teuer war neue Brandschutz und Pflegeeinrichtungs (qm pro Person) umzusetzen. Das umbauen hätte deutlich mehr gekostet, als neue zu bauen. Manche der Bewohner hatten noch ihre viel zu großen Einfamilienhäuser mit Einliegerwohnung in ihrem Besitz. Es wurde also, wenn vermietet, wegen Eigenbedarf gekündigt und nun lebt ein Pflegefall auf 100-200qm und die Pflegekraft in der Einliegerwohnung. Das Altersheim-Gebäude steht leer und wird voraussichtlich abgerissen. 30 Jahre ist für ein Gebäude nicht viel Zeit und da denke ich ist das einfach Energie und Ressourcenverschwendung. Hier hätte ich mir gewünscht, dass man das Altersheim weiter hätte nutzen können und neue Richtlinien eben nur für neue Gebäude gelten. Damit wären meines Wissens nach mindestens 3 junge Familien im passenden Haus und drei Senioren in einem schönen Zimmer, welches sie sich selbst ausgesucht hatten, geblieben.

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Renditeerwartung korreliert i.d R. mit den einzugehenden Risiken. Ein breit gestreutes Immobilienportfolio hat deutlich geringere Risiken als ein ETF-Investment in den Weltmarkt. Einzelvermietung ist hingegen deutlich risikobehafteter, da ein schlechter Mieter enormen Schaden für das gesamte Investment bedeutet.

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Selbst mieten und Eigentum vermieten ist finanziell attraktiver. Bei Vermietung sind 2% Abschreibung auf den Gebäudewert möglich. Falls die Vermietung dadurch Verlust bringt, reduziert es auch die Steuerlast aus Arbeitseinkommen.

Wenn ich kaufe und selbst bewohne, dann gibt es diese Möglichkeit nicht. Zudem muss ich zunächst die Grunderwerbsteuer (je nach Bundesland bis zu 6,5% auf den Gesamtpreis) und die sonstigen Kaufnebenkosten abdrücken -in Summe also mind. 10%. Dafür lässt sich schon eine Weile mieten.

Es bräuchte eine Senkung der Transaktionskosten für Eigennutzer (ggf. Mindestnutzung 10 Jahre o.ä. vorausgesetzt), um Kauf und Eigennutzung attraktiver zu machen. Heute ist das eine reine Konsumentscheidung, wenn man rechnet.

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Faire Idee, aber steuerrechtlich unmöglich umzusetzen und ein Bürokratiemonster.

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Ich zweifle nicht du hohen Mieten an. Tinifee hat die Frage richtig beantwortet: die Durchschnittliche Rendite beträgt 4% und damit knapp über der Inflationsquote. Die Gründe (Regulierung, Bauvorschriften,…) wurden auch korrekt benannt.

Aus eigener Erfahrung kann ich sagen, benötigte Renovierung fressen schnell mal die Rendite von 2-3 Jahren komplett auf.

Wenn ich dann hier lese, Leerstand muss hart besteuert werden, kann ich nur den Kopf schütteln.

Da wird fehlgeleitete Regulierung mit noch mehr Regulierung bekämpft und eine Interventionsspirale beschrieben, wie sie im Lehrbuch steht.

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Was wäre denn eine Maßnahme gegen zu hohe Mieten?
Der Mietendeckel?