Index-Mietverträge unter die Lupe nehmen

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Liebes Lage-Team,

ich wende mich mit einem Thema an euch, welche medial und gesellschaftlich kaum bis gar nicht öffentlich diskutiert wird, welches die meisten Großstadtbewohner jedoch mittlerweile direkt betrifft.

Das Thema „Indexmietverträge“ ist in großen und angespannten Ballungsräumen und bei Neuverträgen mittlerweile Standard. Ich empfinde diese Entwicklung sehr problematisch. So ist der Mietzins an die Inflationsentwicklung (Verbraucherpreisindex) gekoppelt und kann relativ unbürokratisch jährlich geltend gemacht werden.

Was auf den ersten Blick als fair wirkt ist jedoch in Wirklichkeit äußerst kritisch zu betrachten. Denn gerade in Zeiten steigender Preise belastet diese Art des Mietverträge alle betroffenen Mieter doppelt. So sind beispielsweise Energiekosten oder auch Mietkosten Teil des Warenkorbs, die für die Ermittlung des Verbraucherpreisindexes herangezogen werden. Daran wird deutlich, dass es sich hier um einen selbst befeuernden Prozess handelt. Werden also die Energiekosten teurer, steigt auch die Inflation und somit der Index, steigt der Index kann dieser wiederum auf die Mieten geltend gemacht werden. Die Folge: Die Mieten steigen und erhöhen somit wieder die Inflation, dies kann wieder auf die Miete geltend gemacht werden usw.

Das Problem ist, dass die jährliche [Korrektur] Inflation seit Juli 2021 bei etwa 4-5% liegt. Auch das statistisches Bundesamt ermittelte für das Jahr 2021 die höchste Inflationsrate seit 1993. Experten gehen von einer prognostischen Inflation für das Jahr 2022 von 6-7% aus. Das würde beispielsweise eine Mietsteigerung von 35 € (bei 7%) bei einer Kaltmiete von 500 € bedeuten.

Warum ist das nicht fair?

An der Immobilie findet im selben Zeitraum keine Aufwertung statt, ganz im Gegenteil. Die Wohnung wird gebraucht, d. h. theoretisch müsste hier (bei Konstanthaltung der Bodenpreise) bereits der Immobilienwert gemindert werden. Ein neues Auto bespielweise ist nach dem ersten Kilometer Fahrt - polemisch gesprochen - die Hälfte wert. Ein Wohnung mit Indexmietvertrag kostet jedoch nach einem Jahr Nutzung de facto mehr.

Des Weiteren ist ja auch nicht zwingend die Lohnentwicklung an die Inflationsentwicklung gekoppelt.

Weiter kann man mit Indexmietverträgen auch die Mietpreisbremse umgehen und sogar den Mietspiegel aushebeln. Meine Wohnung würde nach dem örtlichen Mietspiegel lediglich 618 EUR kalt kosten, in Wahrheit sind es jedoch 749 EUR. Das ist natürlich für alle Bewohner in Großstädten ein Problem. Städte sind vor allem für die Menschen da, die dort wohnen und arbeiten - genau das macht eine Stadt lebenswert. Früher galt mal eine Regel, die besagte, dass man ca. 1/3 seines Gehalts für Miete ausgeben sollte. Dies ist mittlerweile gar nicht mehr zu halten.

Ich würde mich daher freuen, wenn ihr dieses Thema einmal in den Fokus rücken könntet, auch weil Ansprechpartner aus SPD und Grüne bisher nicht auf meine Mails reagiert haben und somit einen ohnmächtigen Eindruck erwecken.

Viele Grüße aus Leipzig!

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Ich glaube hier liegt der „Hase im Pfeffer“, das ist meiner Meinung nach das stichhaltigste Argument.

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Erlaube mir diese Korrektur: die jährliche Inflation liegt seit Monaten bei um die 5%.

Das liegt in der Natur des “Phänomen” der Inflation. Man nennt das vereinfachend Lohn-Preis-Spirale.

“Fairness” ist in einer (auch sozialen) Marktwirtschaft nicht wirklich stechendes Argument. Aber gut.

Aber die Betriebskosten der Immobilie steigen, und zwar auch die, die nicht als Betriebskosten an die Mieter weiter berechnet werden können.

Und die Lebenshaltungskosten der Vermieter steigen ebenfalls. Genauso wie die Personal- und Allgemeinen Kosten der Wohnungskonzerne und -Investmentfonds.

[Hat jemand mal valide Zahlen, wie sich der Immobilienbesitz in Deutschland / deutschen Großstädten aufteilt auf: Gewinnorientierte Konzerne und Investmentfonds, private Eigentümer von Wohnhäusern, private Wohnungseigentümer, etc.?]

Wie gesagt: Aus Sicht von privaten Wohnungsvermietern bringt es denen real gar nichts, weil ihre Lebenshaltungskosten ja ebenso steigen. Man kann das analog auch für die Personal- und Allgemeinkosten der Wohnungskonzerne und -Fonds sagen.

Von einer “Umgehung” kann man daher nicht sprechen.

Das galt schon zu meinen Studentenzeiten - die sind schon 30 Jahre her - nicht mehr

Grundsätzlich:

Du sprichst ein generelles Problem von Index-Mietverträgen kann. Die sind solange kein Problem, solange die Inflation sehr niedrig ist - wie das in letzten Jahrzehnten immer der Fall war. Jetzt steigt die Inflation. Und wird für Mieter, insbesondere im unteren Einkommensbereich, zum Problem. Und: Index-Mietverträge heizen die auch noch an.

Nur, was schlägst Du vor?

Soll der Staat Indexmietverträge verbieten (ich glaube, das gab es sogar schon mal)? Dann gilt das zunächst nur für Neuverträge.

Die Indexierung von Bestandsverträgen aus der Welt zu schlaffen ist, vermute ich, juristisch kaum durchsetzbar.

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Das Beispiel ist hier bestimmt nicht gut gewählt. Wenn ich hier z.B. eine Kugel Eis als Beispiel nehme, so hat diese vor 10 Jahren vielleicht 50 Cent gekostet. Heute kostet sie 1,50€. Ein besseres Produkt bekomme ich dennoch nicht. Die Kosten für den Vermieter steigen ja auch.

Ja aber das ist ja nicht die Schuld vom Vermieter. Wenn der Vermieter diese Geldentwertung ausgleichen will, ist das nur verständlich. Für die eigene Geldentwertung ist jeder selbstverantwortlich.

Ich möchte hier kein Spielverderber sein, aber ich gehe davon aus, dass wir bei dieser Inflation nicht bleiben.

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Ja sehe ich auch so.

Meintest du hier wirklich Vermieter, oder Mieter?

Für Berlin (Quelle):

Sein Befund: Von Berlins insgesamt 2 Millionen Wohnungen gehören 800.000 Immobilienmillionären, großen Wohnungsunternehmen und professionellen Investoren. 305.000 gehören Selbstnutzern, 320.000 kleineren privaten Eigentümern, 545.000 sind in öffentlicher Hand.

Oder vom Tagesspiegel:
Wem gehört Berlin - tagesspiegel.de

Ansonsten hilft hier Vati Staat auch etwas weiter:
Wohnen in Deutschland - statistisches Bundesamt

Aber die grundlegende Investition in die Immobilien, also der Kaufpreis, steigt ja nachträglich nicht mehr durch die Inflation. Und das macht mMn den größten Posten an der Kaltmiete aus.

Das gilt heute auch noch, weil die Immobilienunternehmen in Großstädten einfach dreist „verlangen“ dass Mieter „nur“ ca. 1/3 des Haushaltseinkommens für die Miete bezahlen dürfen.
Das sagen die auch ganz unverblümt bei Besichtigungen. Ist ja wegen der finanziellen Sicherheit und so…

Wie wäre es mit einer Bindung der Mietpreise an die Real-Lohnentwicklung?
Reallöhne und Nettoverdienste - stat. Bundesamt

Der kann bei wirtschaftlicher Schieflage nämlich auch sinken. Und damit kann man in Krisenzeiten, dann auch wirklich die unteren Einkommen entlasten.

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Fehlt dann nicht der Anreiz generell in Wohnraum zu investieren?

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Kein Problem, dann macht das Schaffen von Wohnraum halt der Staat als Teil der Daseinsvorsorge. Das hat in der Vergangenheit ja auch immer geklappt.

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Etwas überspitzt: Warum nur die Mietpreise und nicht auch z.B. Lebensmittel- oder Benzinpreise?

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Weil die Mietpreise existenzbedrohend sind, deswegen. Die Benzinpreise werden gerade populistisch ausgeschöpft und find erst seit ein paar Wochen erhöht. Die Mietpreise treiben Menschen seit Jahren in die Armut.

Ich wäre nebenbei dafür, dass Immobilien als Investitionsobjekt unattraktiv werden müssen. Wer schon Wohnraum muss für weitere Immobilien 20-30% des Werts als jährliche Steuer zahlen. Dann hätten Mieter auch die Chance selbst Wohnraum zu besitzen und damit auch Altersvorsorge zu betreiben. Der jetzige Immobilienmarkt ist unreguliert und zeigt dass der Markt rein gar nichts gut regelt.

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Mir scheint es ökonomisch etwas fragwürdig, dass man Inflation einfach so „verbieten“ kann …

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Dann muss der Staat allein für Wohnraum sorgen. Willkommen in der Planwirtschaft.

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Erscheint mir momentan tatsächlich attraktiver als unser jetziger Stand. Wohneigentum und Miete sind meiner Meinung nach ein gewaltiger Punkt für das Wachsen der Kluft zwischen arm und reich. Nur noch reiche können Wohneigentum besitzen und die Armen dürfen die Reichen bezahlen um dort wohnen zu dürfen. Erinnert sehr an die gute Alte Lehnsherrschaft und die war schlimmer als Planwirtschaft.

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Schraenkt die Freiheit des Finanzministers ein, die Entwicklung der Waehrung zu steuern. Aus diesem Grund waren einst auch Gold-Klauseln, die den Preis an den Goldpreis knuepften, verboten. Grosses Thema mit vielen Seiten. Der Gesetzgeber hielt Goldmarkhypotheken in der ehemaligen DDR, die es dort noch gab, weil sie den Russen egal gewesen waren, eine Waehrungsreform gab es nur im Westen, fuer Dreck (Grundbuchbereinigung). Frueher mussten solche Mietvertraege von der Bundesbank genehmigt werden.

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Mal eine Frage aus Unkenntnis:

Was sind Index-Mietverträge und wie funktionieren die in der Praxis?

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Das tut er mit staatlichen Wohnungsunternehmen doch schon jetzt.
Und in Berlin zumindest sind z.B. Wohnungsgenossenschaften gefragt wie nichts, die haben teilweise jahrzehntelange Wartelisten.

Ich finde staatlich organisierter Wohnraum ist in Deutschland absolut sinnvoll und das sieht man ja auch daran, dass private Unternehmen staatliche Wohnungen ja auch liebend gerne aufkaufen.

Und es geht dabei ja auch nicht darum, Eigenheimbesitzer zu enteignen oder für die, die es unbedingt wollen Luxus zu verbieten, sondern darum, zu verhindern, dass mit fadenscheinigen Modernisierungstricks die Mieten in die Höhe getrieben werden.

Und nebenbei beugt so etwas auch Immobilienblasen vor. Also das, was die Wirtschaftskrise 2008 in den USA erzeugt hat. Der Markt kann es nämlich allein auch nicht richten.

Bei solchen Verträgen darf die Miete einmal im Jahr um den aktuellen Kaufkraft-Index angehoben werden.

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Im Falle einer Deflation birgt so ein Vertrag übrigens erhebliches Risiko für den Vermieter. Kann also auch noch hinten losgehen.

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Vielen Dank für die angeregte Diskussion! Da hier mein eigentlicher Diskussionsgegenstand etwas aus dem Fokus gerät, möchte ich die Diskussion wieder etwas einfangen.

In diesem Beitrag soll es um das Konstrukt der Index-Mietverträge gehen. Bei Index-Mietverträgen steigt die Miete anhand des Verbrauchpreisindexes. Diese Steigerung kann jährlich von Vermieter geltend gemacht werden. Dabei reicht eine postalische Erklärung aus. Dabei geht es lediglich um die Kaltmiete.
Umlagefähige Preissteigerungen innerhalb der Betriebsnebenkosten können trotzdem weiter geltend gemacht werden. Somit können auch beispielsweise gestiegene Personalkosten o. ä. wie gehabt auf den Mieter umgelegt werden.

Problematisch an diesem Konstrukt ist eben die doppelte Belastung der Mieter mit Index-Mietverträgen. Preissteigerungen wie gestiegene Heizkosten schlagen sich eben nicht nur in den Nebenkosten wieder, sondern eben auch in der Kaltmiete selbst.

Ohne jetzt in eine unendliche Folgediskussion zu gehen, möchte ich nun auch die Möglichkeit nutzen, um nochmal auf ein paar Argumente der Diskutanten einzugehen:

Das liegt in der Natur des “Phänomen” der Inflation. Man nennt das vereinfachend Lohn-Preis-Spirale.

Leider trifft es nicht zu. Die Lohn-Preis-Spirale beschreibt einen anderen Effekt. Bei diesem wird das Aufschaukeln von Löhnen und Preisen bezeichnet, die sich wechselseitig als Argument für die jeweilige Erhöhung bedienen.
Ich spreche einen anderen Punkt an: Nämlich dass die Miete Teil des Verbrauchpreisindexes ist und somit die Erhöhung durch sich selber angetrieben werden kann.

Von einer “Umgehung” kann man daher nicht sprechen.

Leider doch. Die Index-Miete ist von der Mietpreisbremse ausgenommen. Auch der örtliche Mietspiegel kann ausgehebelt werden.

Das Beispiel ist hier bestimmt nicht gut gewählt. Wenn ich hier z.B. eine Kugel Eis als Beispiel nehme, so hat diese vor 10 Jahren vielleicht 50 Cent gekostet. Heute kostet sie 1,50€. Ein besseres Produkt bekomme ich dennoch nicht. Die Kosten für den Vermieter steigen ja auch.

Der Vergleich wäre korrekt, wenn ich nach 10 Jahren immer noch die selbe Gebäudesubstanz hätte, wie am ersten Tag. Das Gebäude nutzt sich ab, es wird gebraucht, neue Dinge werden alt, usw. Eine Kugel Eis unterliegt immer derselben Qualität, da sie frisch hergestellt wird. Darüber hinaus, habe ich bei einem Produkt wie eine Kugel Eis auch immer die Möglichkeit, das Angebot abzulehnen. Bei Wohnraum ist das aufgrund der Sonderstellung des Immobilienmarktes nicht der Fall. Ich muss leider „Wohnen“ und kann ein Angebot bei gestiegenen Preise nicht ablehnen.

Außerdem orientiert sich der Preis einer Kugel Eis nicht am Verbraucherpreisindex, sondern an den tatsächlich zugrundeliegenden Kosten. Das ist bei einer Indexmiete genau nicht der Fall. Hier werden Mieterhöhungen auch dann durchgesetzt, wenn die Kosten beim Eigentümer nicht steigen. Sie dienen damit der Gewinnmaximierung.

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Hallo,
das Thema Indexmieten beschäftigt mich auch. Ich denke das ist nicht nur ein individuelles, sondern ein gesellschaftliches Problem.

In Großstädten hat man schon längst bei geringem und mittlerem Einkommen keine große Auswahl bei Mietwohnungen. Man muss nehmen, was man bekommen kann. Indexmietverträge sind da inzwischen Standard und man kann sich nicht dagegen wehren.
Die Startmiete ist bereits hoch und sie steigt jedes Jahr weiter, ganz automatisch - es bedarf keiner weiteren Begründung. In Zeiten hoher Inflation, wie wir sie derzeit erleben, sind Mieter*innen schon in vielen Bereichen stark belastet. Und genau diese höhere finanzielle Belastung bei Energie, Lebensmitteln, etc. soll nun auch noch Begründung für eine Mieterhöhung sein. Das ist absurd, vor allem wenn man bedenkt, dass jene Mieterhöhungen nun wieder in den Verbraucherpreisindex einfließen, wodurch sich der Index erhöht und sich neuerliche Mieterhöhungen durchsetzen lassen - ein absurder Teufelskreis.

Das Argument der Deflation und damit sinkender Mieten greift meines Erachtens nicht. Wäre eine Deflation in Deutschland ein realistisches Szenario, wäre das Instrument der Indexmieten seitens der Vermieter nicht entwickelt worden. Unsere Geldpolitik ist stets darauf ausgelegt eine geringe Inflationsrate zu erzielen.

Grundsätzlich sollte man sich fragen, warum es Indexmieten überhaupt gibt und man in Großstädten kaum noch um sie herum kommt. Bieten sie Mietern irgendeinen Vorteil? Da sie insbesondere bei Neubauten eingesetzt werden, sehe ich das nicht. Sie sind ausschließlich zum Vorteil von Vermietern, die so die Deckelung des Mietspiegels umgehen können und ohne Investition oder Kostensteigerung ihre Rendite kontinuierlich erhöhen.

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Ich finde, der Mieter sollte alle Risiken tragen und die Renditemöglichkeiten sollten zeitgleich auf 0 gefahren werden

Leider ist diese Aussage falsch. Dadurch können Vermieter nur steigende Kosten bzw. sich vor der Geldentwertung schützten. Wenn der Mieter das nicht kann, ist das die Schuld vom Mieter und nicht vom Vermieter. Schließlich hat er keinen Einfluss darauf, dass der Mieter mehr verdient.

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Ja die Indexmiete ist wirklich ein Instrument zur Gewinnmaximierung von Vermieter. Kauft jemand z.B. Eigentumswohnung, dann nutzt er den Großteil der Kaltmiete zum Abzahlen das Kaufpreises. Nur der Rest sind Betriebs- und Mietnebenkosten.
Dementsprechend greift die allgemeine Teuerung nur bei diesem kleinen Rest, hier mal ein Beispiel (Quelle: haus.de)

Das bleibt jährlich abzüglich aller Kosten pro Jahr von der Miete übrig:
8400 Euro Jahres-Nettokaltmiete (700 Euro monatlich)
- 300 Euro Hausverwaltungskosten
- 600 Euro Instanthaltungskosten Wohnung
- 1500 Euro Instanthaltungsrücklage Gebäude
= Jahresreinertrag: 6000 Euro

Nur 2400 € der 8400 € Nettokaltmiete sind also von der Inflation betroffen, da diese Kosten tatsächlich durch die Inflation steigen. Der Rest wird wie gesagt zumeist vom Vermieter zum Abzahlen der Wohnung genutzt und der Kaufpreis einer Wohnung ist nun einmal fest und steigt nicht mehr nachträglich. Mal davon abgesehen, dass die Wohnung nach ca. 20 Jahren komplett dem Vermieter gehört.

Daher halte ich es durchaus für angebracht, für Indexmieten nur ca. 1/3 der Teuerungsrate staatlich zuzulassen.

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