Index-Mietverträge unter die Lupe nehmen

Es gab eine Zeit, da existierten noch keine Indexmietverträge und auch in dieser Zeit war es Vermietern möglich mit dem Vermieten von Wohnungen Geld zu verdienen und Gewinne zu erwirtschaften.
Es geht nicht darum, dass man als Vermieter kein Geld verdienen darf. Nur ist das eben auch ohne Indexmietverträge sehr gut möglich. Es geht um die Koppelung von Miethöhe an Verbraucherpreisindex.
Man stelle sich mal vor, die Preise aller Güter wären an den Verbraucherpreisindex gebunden. Sobald nur eine Ware teurer wird, entstünde eine unendliche Preisspirale nach oben, die keinerlei Begründung mehr in der Realwirtschaft hat.

Es gibt einen guten Grund, warum Löhne nicht automatisch an Inflationsraten gebunden sind. Und hier von Schuld seitens der Mieter, also überwiegend Arbeitnehmer, zu sprechen, ist schon etwas zynisch.

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Der Mieter hat da aber auch nur sehr bedingten Einfluss drauf. Der Vermieter kann quasi sagen die Inflation steigt also Zahl mehr. Der Mieter kann seinem Arbeitgeber kaum dasselbe sagen. Also ist der Vergleich absolut falsch.

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Ich halte die Rechnung für verkürzt.

Dann rechnen wir doch mal durch, was eine neue Genossenschaft so an Kaltmiete nehmen müsste, wenn sie ein entsprechendes Haus kauft.

  • qm²-Preis (Berlin): 3750 €
  • Nebenkosten/qm (10%): 375,00 €
  • Eigenkapital/qm (20% + NK): 1125 €
  • QM-Finanzierung/qm/Monat (3,5%): 8,75 €
  • Instandhaltungssrücklage / qm: 0,75 €
  • Verwaltungskosten / qm: 0,5 €

D.h. die Kaltmiete / qm sind bei genossenschaftlicher Vermietung ~ 10 € UND die Genossenschaft muss zusätzlich 1125 € / qm an EK aufbringen.

Als Vermieter kommen da aber noch einige Aufwände & Kosten dazu:

  • Steuern (~ 1,25€/qm)
  • Vermieterrisiko (Muss jeder Vermieter für sich beurteilen, ich würde mind. 5% = ~0,5€/qm ansetzen)
  • ggf. Rendite

Als Vermieter benötige ich also schon ca. 11,75€ und habe damit noch keinen freien Cashflow sondern ausschließlichen Vermögensaufbau durch Tilgung & ggf. Wertsteigerung der Immobilie.

Zusätzlich unterliegt die Finanzierung dem Zinsrisiko - das Beispiel oben habe ich 2020 gerechnet. Wie man aktuell gut verfolgen kann, würde eine Anschlussfinanzierung inkl. Tilgung eher bei 6% liegen.

Der Rest wird wie gesagt zumeist vom Vermieter zum Abzahlen der Wohnung genutzt und der Kaufpreis einer Wohnung ist nun einmal fest und steigt nicht mehr nachträglich.
Abgesehen natürlich von Renovierungs- und Sanierungskosten, die mit dem Alter der Immobilie natürlich steigen.

Mal davon abgesehen, dass die Wohnung nach ca. 20 Jahren komplett dem Vermieter gehört.
20 Jahre ist heutzutage normalierweise nicht mehr erreichbar. In München sind es eher 35 - 40 Jahre.