Feedback Grunderwerbsteuer - Tropfen auf dem heißen Stein

Kommentare zum Podcast
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Hi zusammen, ich finde ja den Gedanken einer Senkung/Abschaffung der Grunderwerbsteuer für die erste, selbst genutzte Immobilie ja sinnvoll und einen Schritt in die richtige Richtung. Aber seien wir doch mal ehrlich, die ~5% (je nachdem wo man kauft) vom Kaufpreis machen für mich den Kohl nicht fett. Bei den hohen Kaufpreisen und der aktuellen Zinslage reicht das einfach nicht.

Viel effektiver wäre doch, wenn ich z.B. Zinskosten für eine selbst genutzte Immobilie steuerlich absetzen könnte (warum dürfen das nur Investoren???). Oder man könnte staatlich geförderte Niedrigzinskredite für das erste Eigenheim anbieten, wie es in anderen Ländern ja gemacht wird.

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Gibt es von der KfW über die Hausbank.

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Das wäre zusätzlich auch eine Maßnahme. Wobei das mit der Grundsteuer vermutlich einfacher ist.
Aber wie auch immer, ich finde für ein normales Einfamilienhaus sind, je nach Lage, 20.000 bis 40.000 € (6,5 % in NRW) mehr als nur ein Tropfen auf dem heißen Stein. Das sind Summen, auf die ein Paar ein paar Jahre (länger) sparen muss. Oder Summen, wenn man sie denn über hat, die auch die Nachrüstung einer PV-Anlage oder Wärmepumpe in gekauften Bestandsbauten bezahlen können

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Investoren aka. Vermieter dürfen Zinsen aka. Kapitalkosten gegen ihre Einkünfte aka. Miete rechnen. Haben sie keine Zinsen zu zahlen müssen sie die Mieteinnahmen als Einkommen versteuern.

Eigenheimbewohner haben als “Einnahmen” quasi die fiktive Miete die sie sich selbst zahlen müssten und sich somit sparen. Da dieses fiktive Einkommen nicht versteuert wird sind auch die dafür entstandenen Kosten nicht abzugsfähig. Das hieße dann nämlich, dass auf das bewohnen eines abbezahlten Eigenheims eine Steuer auf die gesparte Miete anfallen müsste. Das klingt auch nicht sehr erstrebenswert.

Wenn man das trotzdem einführen würde ohne die fiktive Miete zu besteuern wäre das eine einseitige Bevorzugung von Hausbesitzern und rate mal wer davon am meisten profitiert? Richtig, die mit den größten Häusern. “Die Reichen”

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Die KFW Konditionen (insb. 124) sind aber ehrlicherweise leider nicht wirklich besser als das was es am Markt gibt.

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Kann sein, dass sich das in den vergangenen 5 Jahren deutlich verändert hat. Aber wir haben damals auf 120.000 Euro KfW-Kredit einen deutlich besseren Zins (0,97% vs. 1,4% für den restlichen Bankkredit) und 30.000 Euro Tilgungszuschuss (nach Erfüllung des KfW 40+ Standards) bekommen. Das ist für meine Begriffe eine ziemlich stattliche Förderung für eine Maßnahme mit überschaubarem gesamtgesellschaftlichen Nutzen (das wir jetzt in netten Haus wohnen ist toll für uns, bringt aber niemand anderem etwas. Die Investitionen in PV-Anlage und Dämmung hätten wir vermutlich auch so getätigt, weil sie sich auch ohne Tilgungszuschuss langfristig rechnen. Nur die Batterie hätten wir vermutlich erstmal nicht angeschafft, da das erst in den letzten Jahren finanziell sinnig geworden ist.)

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Nicht wirklich. Die Zins- und andere Aufwendungen werden im Normalfall höher sein, als die fiktive Miete. D.h. die Aufwendungen sind höher als die Einnahmen.
In den Niederlanden wird das so gerechnet, wobei die Voraussetzung ein sehr transparenter Mietspiegel ist, um die fiktive Miete zu bestimmen.

Aber Vorsicht, dreht sich das Verhältnis Einnahmen (fiktive Miete) gegen Aufwendungen (Zinsen und andere Ausgaben) um, dann zahlt man Steuern auf die fiktive Miete.

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–> das ist jetzt nicht grade ein Niedrigzinskredit, und vor allem nicht sonderlich niedriger als die regulären Bankkredite. Und auch nur bis 100k€. Oder übersehe ich da was?

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Nur damit das nicht untergeht für alle die diesen Thread verfolgen: es wurde schon ausführlichst diskutiert ob es überhaupt sinnvoll ist staatlich den Aufbau von privatem Eigentum zu fördern

Die Diskussion müssen wir hier nicht wiederholen, aber hiermit der Hinweis: Ihr argumentiert erstmal alle unter der Annahme dass es “gut” ist wenn privates Eigentum in Form von Immobilien entsteht und das ist zumindest für manche strittig

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Du bedenkst dabei einen wichtigen Punkt nicht: diese 5% (oder besser gesagt 6,5% in vielen Bundesländern!) sind weit mehr “wert” als dieselben 5% des Kaufpreises: 50.000€ Grunderwerbsteuer sind für dich als Käufer in vielen Fällen deutlich problematischer als 50.000€ mehr Kaufpreis.

Warum? Weil Grunderwerbsteuer voll ins Eigenkapital frisst und nicht finanzierbar ist (außer in der Niedrigzinsphase mit den 110%-Finanzierungen, aber der Wahnsinn ist Geschichte). Du kannst also den Betrag, der für die Grunderwerbsteuer draufgeht, nicht mittels Kredit hebeln. Wenn dir der Staat 50k€ Transaktionsgebühr abnimmt, hast du nicht 50k€ weniger in deinem Budget, sondern eher irgendwas um 200-250k€ weniger. Dein Kreditrahmen wird nämlich einerseits durch deine Fähigkeit, monatliche Raten zu bedienen, und andererseits durch dein Eigenkapital begrenzt. Letzteres ist für die meisten Käufer heute das größere Problem - viele junge Leute verdienen ja gar nicht schlecht, also monatlich ist einiges an Geld da, aber Eigenkapital aufbauen ist schwierig, weil viel von dem beachtlichen monatlichen Lohn für horrende Mieten draufgeht. Da mit dem Umzug ins Eigentum die Miete wegfällt, wären höhere Raten durchaus möglich (und selbst wenn nicht, gibt’s hier in jungen Jahren Spielraum durch eine gering gewählte Tilgung), aber mit wenig Eigenkapital bringt das nichts, weil die Banken einen für sie akzeptablen Beleihungsauslauf sehen wollen, und der ist nur drin, wenn 10-20% des Kaufpreises durch Eigenkapital gedeckt sind. Bei 6,5% Grunderwerbsteuer heißt das, dass man effektiv aber 16,5-26,5% Eigenkapital braucht, damit nach Steuer 10-20% für den Kaufpreis übrig bleibt.

So lange also das Eigenkapital deine Kredithöhe limitiert und nicht die monatliche Rate, ist jeder Euro mehr, der nicht für Transaktionskosten draufgeht (dazu zählen auch die raffgierigen Makler bzw. ihre Courtagen aus der Hölle) gleichbedeutend mit 4-5€ mehr Budget.

Aus diesem Grund halte ich die Idee, die Grunderwerbsteuer für den ersten Kauf zu streichen (oder besser noch: komplett für alle Transaktionen zu streichen und stattdessen das Geld über mit der Größe der Immobilie skalierende, höhere Grundsteuern reinzuholen, denn warum sollte man es Leuten später schwer machen, ihre große Immobilie (wegen den Kindern) gegen eine kleinere (wegen dem Rücken) einzutauschen? Das entzieht nur unnötig Immobilien dem Markt und treibt dadurch die Preise) für eine enorm gute. Sie greift gezielt an einem Pain Point heutiger, insbesondere junger Kaufinteressenten an und hebelt ihren Effekt, bringt also weit mehr Nutzen, als sie den Staat direkt an entgangenen Einnahmen kostet.

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So argumentiert hat es zwar kaum Effekt mehr für die Frage ob/wie sich Menschen ein Haus leisten können (also es erleichtert den Kauf, aber das Haus bleibt auf längere Zeit genauso teuer) - aber es würde die Mobilität im Wohnungsmarkt eventuell erhöhen, damit wird es auch interessant was Planungswissenschaftler*innen dazu sagen würden

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Damit würdest du einseitig Investoren bevorzugen. Denn dort zahlt die Grundsteuer der Mieter zusätzlich zur beworbenen Kaltmiete. Oder du erlässt Grunderwerbssteuer nur für selbstgenutzte Immobilien. Bei einem Auszug ohne Verkauf könnte man die Grunderwerbssteuer dann nachfordern. Das würde den Anreiz dann sogar erhöhen, nicht selbstgenutzte Immobilien dem Markt zurückzugeben.

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Mach dir da keine Illusionen: Der Mieter zahlt auch die Grunderwerbsteuer des Investors. Der kalkuliert ja in die Kaltmiete ein, dass er die bei seinem Investment zahlen muss, und die Rendite muss unter dieser Bedingung stimmen, also wird die Kaltmiete entsprechend festgelegt. In einer Welt ohne Grunderwerbsteuer entsprechend etwas niedriger, weil der Kostenblock für den Käufer wegfällt und den Mieter über Grundsteuer trifft.

Das wäre also “nur” ein Übergangsproblem. Aber als ein solches müsste es berücksichtigt werden beim Ersinnen eines Pfads zum Zielzustand, der für Altmieter akzeptabel wäre.

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Tatsächlich mache ich mir hier Illusionen, bzw habe den Eindruck, dass meist das Preisschild über die Kaufentscheidung entscheidet und Rabatte und Nebenkosten unzureichend berücksichtigt werden.

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Du glaubst also, Käufer, die mit Vermietung Geld verdienen wollen, ignorieren die Grunderwerbsteuer als Kostenblock?

Also ich bin kein Immobilieninvestor, aber ich bin viel in einschlägigen Subreddits unterwegs. Und die Leute da berücksichtigen die in aller Regel bei ihren Renditeberechnungen und wollen die über Zeit bezahlt sehen.

Allerspätestens ein institutioneller Investor wird ganz bestimmt nicht so dumm sein, dieses teure Detail aus seinen standardisierten Excel-Sheets, oder mit was auch immer er seine potenziellen Investment-Optionen bewertet, rauslassen. Vor allem da diese Investoren meist mit Geld anderer Leute arbeiten und da gewisse rechtliche Sorgfaltspflichten gelten, die ganz sicher nicht erlauben, einen Kostenanteil von 6,5% einfach zu ignorieren und mit Geld aus irgendwelchen Sofaritzen zu bezahlen.

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Oh, ich meine nicht die Käufer, sondern die Mieter. Die sind ja die, die das Kaltmiete-Preisschild in der Anzeige lesen. Aber auch die Käufer werden nicht selten in der Bank sitzen und dann zum ersten Mal begreifen, was da an Nebenkosten eigentlich auf sie zukommt. Genauso die, die ein renovierungsbedürftiges „Schmuckstück“ erwerben und auch sonst so. Der Inhaber eines Restaurants wird dir genau sagen können, was an Betriebssteuern fällig wird. Die Einkommensteuer haben die meisten aber nicht auf dem Schirm. Im Betrieb sind wir gute Planer. Aber im privaten wird dann wieder alles mit dem Bauch gemacht.

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Sorry, ich nahm an, dass es um eine Kaufenscheidung und keine Mietentscheidung geht, also offensichtlich die Käufer der zu vermietenden Immobilien.

Wenn es dir um die Mieter geht, verstehe ich den Einwand aber noch weniger. Wenn Vermieter künftig weniger viel Kaufnebenkosten mit der Kaltmiete refinanzieren müssen, gehen doch Angebotskaltmieten auf lange Sicht alle gleichermaßen runter und die Nebenkosten in ungefähr selbem Maß hoch - vorausgesetzt es gab genug Zeit zur Anpassung und vorausgesetzt dass das Steueraufkommen das früher über Grunderwerbsteuer reinkam in ungefähr gleicher Höhe über Grundsteuer reingeholt wird. In Summe ist die Warmmiete am Ende gleich hoch. Das ist sowieso für Mieter die interessanteste Zahl beim Vergleich - und ich hab selbst auch schon genug Mietwohnungen bewohnt, ich hab immer primär auf die Warmmiete des vorigen Mieters geschaut beim Vergleich. Aber selbst wenn jemand unvernünftigerweise nur Kaltmieten nebeneinander hält, vergleicht er auf lange Sicht nur Kaltmieten, in die kein Aufschlag zur Refinanzierung einer Grunderwerbsteuer eingerechnet wurde.

Ich kann da jetzt kein Problem sehen.

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