Abreissen, verkaufen, sanieren… Die Steuerreduzierung ist zu dem Zeitpunkt ja dann schon geschehen.
Der Beweis der Restnutzungsdauer könnte beispielsweise sein, dass das Haus energetisch ineffizient ist und nach absehbarer Zeit (nämlich bis 2033) eine aufwendige Sanierung anstünde. Das ist doch eine logische Begründung, warum die Nutzungsdauer höchstens bis 2033 gehen kann.
Ich hab versucht mich durchzukämpfen, in welcher Nummer finde ich das mit den neun Jahren?
Und Klasse E ist doch das zu erreichende Mindest-Ziel?
Den wichtigen Part habe ich oben zitiert: Bis 2033 (also in 9 Jahren) müssen Wohnhäuser die Energieeffizienzklasse D erreichen.
Wenn man also ein Haus mit Klasse E kauft und es nicht saniert, ist dieses 2033 nicht mehr legal bewohnbar und kann entsprechend nur bis 2032 genutzt werden.
Also kann man auch nur eine Nutzung bis 2032 annehmen- da man es anschließend energetisch sanieren oder abreißen muss. Das bedeutet auch, dass sich die Restnutzung des Hauses steuerlich höchstens bis 2032 ausdehnen kann.
Ein Haus mit Energieklasse E ist also heute steuerlich attraktiver als eines mit Energieklasse D- weil es früher abgeschrieben werden kann.
Müsste nach der Logik nicht auch die Bank, die das Haus (mit-)finanziert eine Tilgung nach 9 Jahren verlangen? 
An sich hast du Recht. Es kommt aber drauf an, was die Bank für 2033 dem Haus noch für einen Wert beimisst. Der Staat muss, wenn er die EU-Richtlinie so umsetzt, das Haus massiv abwerten.
Die Banken können von etwas anderem ausgehen: Von sich ändernder Rechtslage, von Aufschub der Umsetzung, von in Zukunft günstigerer Sanierung, von steigenden nominellen Grundwerten (so dass die Bebauung weniger ins Gewicht fällt)…
All das darf das Finanzamt nicht. Das darf nur nach aktuell gültigen Gesetzen und Bewertungen handeln.
Das Geschäftsmodell solltest du aber mal mit deinem Steuerberater besprechen.
Restnutzung heißt, danach ist Ende! Nicht verkaufen oder sanieren.
Das ist schon klar. Man muss dem Finanzamt schon glaubhaft machen, dass man vorhat, 2033 die Bude abzureissen. Sonst kriegt man die Steuervergünstigung für die nächste 9 Jahre nicht.
Diese beiden Aussagen widersprechen sich teilweise.
Sprechen wir jetzt nur von dem Haus oder ist da auch ein Grundstück dabei?
Das Grundstück könnte man dann nur nach der normalen Vorgaben abschreiben.
Beim Gebäude könnte man evtl. so argumentieren, dass es ab 2030/2033 dann nicht mehr bewohnt werden dürfte.
Daraus würde sich dann ein Splitting der Abschreibung ergeben, was dann auch die Bank entsprechend berücksichtigen wird.
Vielleicht holen sie ja noch nach, den §7 entsprechend zu überarbeiten.
Als für 2023 die Abschreibung auf 33 Jahre reduziert wurde, wurde nämlich die verkürzte Abschreibung nicht mit angepasst, so dass das momentan zum Rest gar nicht mehr passt.
Man kann also sagen „ups, da ist uns doch tatsächlich ein Versehen passiert“ und ehe man sich versieht, ist für nicht betrieblich genutzte Gebäude ab Anschaffung 2023 die verkürzte AfA gestrichen.
Ansonsten kannst du dich darauf verlassen, dass die Finanzämter jeden derartigen Fall unter den Vorbehalt der Nachprüfung stellen.
Das Verhältnis der beiden Werte kann in beide Richtungen ausschlagen. Für die steuerliche Betrachtung wird Bebauung und zugrundeliegendes Grundstück betrachtet- also kann es auch hier Abweichungen geben.
Bei der krassen Verkürzung lohnt es sich bei vielen Liegenschaften, sich nur aufgrund des Steuervorteils eine absolute Bruchbude zu kaufen, die nächsten 9 Jahre zu vermieten, abzureißen und dann das Grundstück weiterzuverkaufen.
Die AfA auf quasi ein Viertel zu reduzieren ist einfach absurd- und einen Run auf möglichst ineffiziente Gebäude erscheint erstmal die logische Konsequenz strategisch undurchdachter EU-Politik.
Aber nur, wenn der Staat das so stümperhaft umsetzt, wie du es erwartest. In dem Fall wäre das natürlich problematisch.
Ich halte aber für realistischer, falls der Staat solche Gebäude bevorzugen möchte, dass es in eine Abschreibung nach Art der Sanierungsgebiete raus läuft (was durchaus auch rentable Modelle sind).
Das hört sich für mich nach dem Geschäftsmodell „Heuschrecke“ an.
Denn für welchen normalen Menschen kann der Steuervorteil so extrem hoch ausfallen.
Ne, das ist nur für Privatpersonen. Und nur unter Ausnutzung der Stillhaltezeit für die Steuerfreiheit beim Verkauf.
Es wäre mir absolut neu das man Grund und Boden ohne Altasten überhaupt abschreiben kann!
Absetzung für Abnutzung gibts nicht bei Grund uns Boden im Steuer und Handelsrecht!
Ist das hier der Stammtisch? Das ist einfach rechtlich falsch, Fake News oder Unkenntnis!
Was soll das?
Euch ist schon klar das ich nur bei Vermietung und Verpachtung überhaupt etwas abschreiben kann?
Also nur wenn ich Investiere und dann Wohnraum vermiete!
…
Für die Diskussion ist es völlig irrelevant, ob da jetzt das Grundstück dabei ist oder nicht.
Ansonsten hast du natürlich recht. Gilt auch für @z78 das Grundstück wird natürlich gemäß Finanzamtsberechnung oder Gutachten herausgerechnet und nicht abgeschrieben.
Ja, kannst du das bitte präzisieren, worauf Du hinaus willst?
Dass die Vermietung mich zum Unternehmer macht (macht sie nicht) und darum nicht privat erfolgen kann (doch, kann sie)?
Dass ich für die Haltefrist selbst drin wohnen muss? Ja, das stimmt, zumindest zeitweise. Wer aber ein Steuersparmodell nutzt, wird das berücksichtigen. Dann steht es eben mal zwischendurch leer, während der erste Wohnsitz (es reicht sogar der zweite) auf mich läuft.
Dass ein Vermieter Wohnraum schafft, damit soziale Tätigkeiten verübt und darum keine Heuschrecke sein kann?
Hm, das lasse ich mal einfach so stehen.
Also ich kann @Doc.Schwurbel nur zustimmen: Das Einzige, was im Raum steht, ist eine Verordnung, dass auch Bestandsgebäude eine Mindesteffizienzklasse erreichen müssen.
Dass das eine automatische Verkürzung der Abschreibungsdauer nach sich zieht, habt Ihr einfach erfunden bzw. behauptet.
Neue Brandschutzmaßnahmen im Bestand werden und wurden ständig verordnet. Daraus hat sich auch noch nie eine Verkürzung der Abschreibungsdauer ergeben.
Das ist eine fiese Unterstellung. Behauptet hat das nur der Threaderöffner.
Korrekt. Und es wird auch so gegenüber den Finanzämtern argumentiert werden:
Haus E: Was wird ein heute für 1 Mio. € gekauftes Haus mit Energieeffizienz E in 2033 wert sein?
Haus D: Was wird ein heute für 1 Mio. € gekauftes Haus mit Energieeffizenz D in 2033 wert sein?
Das Haus E wird deutlich weniger Wert haben, da es nach dem aktuellen Verordnungsvorschlag ab 2033 nicht legal bewohnbar sein dürfte.
Also muss es früher abgeschrieben werden, wenn eine Sanierung bis 2033 nicht geplant ist. Das Haus E ist also steuerlich deutlich attraktiver als Haus D.
Deiner Logik und Argumentation kann ich folgen und die Argumentation liegt nahe. Frage ist aber, ob die FA dieser Argumentation folgen werden, wenn die begrenzte Nutzungsdauer bzw. die erforderlichen Investitionen zur weiteren Nutzung zum Zeitpunkt des Erwerbs bereits bekannt waren. Ich überspitz jetzt mal: Wenn ich Dir alle Fenster am Haus einschlage, kannst Du ja auch nicht argumentieren, dass Du es sofort auf 0€ Restwert abschreiben willst, weil Du die Kosten für die Reparatur der Fenster nicht aufbringen willst.
Und das müsste sich mit Wirksamwerden der rechtlichen Rahmenbedingungen im Verkehrswert und im Beleihungswert des Hauses sofort bemerkbar machen.
Wenn Haus D und E also ansonsten gleichwertig wären, müsste der Kaufpreis für Haus E orientiert am Verkehrswert erheblich niedriger sein und damit beide halt nicht mit 1 Mio in die Abschreibung gehen. Auch dürftest Du bei der Finanzierung nur einen realistischen Verkehrswert finanziert bekommen. Und auch wenn Kaufpreis (bzw. Gebäudeanteil am Kaufpreis) für AfA herangezogen werden kann, kann das FA ein Verkehrswertgutachten bei Verkürzung der Abschreibungsdauer verlangen.
Aber hoffen wir mal, das solchen Methoden direkt Riegel vorgeschoben werden.