c) Wohngebäude und -gebäudeteile {müssen} spätestens i) ab dem 1. Januar 2030 mindestens die Gesamtenergieeffizienzklasse E erreichen und ii) ab dem 1. Januar 2033 mindestens die Gesamtenergieeffizienzklasse D erreichen.
Bisher musste man immer dem Finanzamt darlegen, warum man von einer reduzierten Abschreibungsdauer ausgeht, beispielsweise über ein teures Gutachten. Sollte die Richtlinie so angenommen werden, reicht wohl auch ein Energieausweis.
Wenn man also beispielsweise heute für 1 Mio. € ein Haus mit Energieeffizienzklasse E kauft, kann man dieses schon in 9 Jahren abschreiben. Steuerersparnis bis zu 400.000€. Es wird also ungleich attraktiver, ein möglichst energieineffizientes Haus zu erwerben und möglichst spät energetisch zu sanieren.
Was das auf dem Immobilienmarkt anrichten könnte, wäre vielleicht ein spannendes Thema für die Lage.
Verkürzte Abschreibung geht doch nur über den Beweis der verkürzten Restnutzungsdauer. Das ist meiner Kenntnis nach sehr schwierig. Außerdem willst du ja länger nutzen. Oder willst du dann 2033 abreißen?
Abreissen, verkaufen, sanieren… Die Steuerreduzierung ist zu dem Zeitpunkt ja dann schon geschehen.
Der Beweis der Restnutzungsdauer könnte beispielsweise sein, dass das Haus energetisch ineffizient ist und nach absehbarer Zeit (nämlich bis 2033) eine aufwendige Sanierung anstünde. Das ist doch eine logische Begründung, warum die Nutzungsdauer höchstens bis 2033 gehen kann.
Den wichtigen Part habe ich oben zitiert: Bis 2033 (also in 9 Jahren) müssen Wohnhäuser die Energieeffizienzklasse D erreichen.
Wenn man also ein Haus mit Klasse E kauft und es nicht saniert, ist dieses 2033 nicht mehr legal bewohnbar und kann entsprechend nur bis 2032 genutzt werden.
Also kann man auch nur eine Nutzung bis 2032 annehmen- da man es anschließend energetisch sanieren oder abreißen muss. Das bedeutet auch, dass sich die Restnutzung des Hauses steuerlich höchstens bis 2032 ausdehnen kann.
Ein Haus mit Energieklasse E ist also heute steuerlich attraktiver als eines mit Energieklasse D- weil es früher abgeschrieben werden kann.
An sich hast du Recht. Es kommt aber drauf an, was die Bank für 2033 dem Haus noch für einen Wert beimisst. Der Staat muss, wenn er die EU-Richtlinie so umsetzt, das Haus massiv abwerten.
Die Banken können von etwas anderem ausgehen: Von sich ändernder Rechtslage, von Aufschub der Umsetzung, von in Zukunft günstigerer Sanierung, von steigenden nominellen Grundwerten (so dass die Bebauung weniger ins Gewicht fällt)…
All das darf das Finanzamt nicht. Das darf nur nach aktuell gültigen Gesetzen und Bewertungen handeln.
Das ist schon klar. Man muss dem Finanzamt schon glaubhaft machen, dass man vorhat, 2033 die Bude abzureissen. Sonst kriegt man die Steuervergünstigung für die nächste 9 Jahre nicht.
Diese beiden Aussagen widersprechen sich teilweise.
Sprechen wir jetzt nur von dem Haus oder ist da auch ein Grundstück dabei?
Das Grundstück könnte man dann nur nach der normalen Vorgaben abschreiben.
Beim Gebäude könnte man evtl. so argumentieren, dass es ab 2030/2033 dann nicht mehr bewohnt werden dürfte.
Daraus würde sich dann ein Splitting der Abschreibung ergeben, was dann auch die Bank entsprechend berücksichtigen wird.
Vielleicht holen sie ja noch nach, den §7 entsprechend zu überarbeiten.
Als für 2023 die Abschreibung auf 33 Jahre reduziert wurde, wurde nämlich die verkürzte Abschreibung nicht mit angepasst, so dass das momentan zum Rest gar nicht mehr passt.
Man kann also sagen „ups, da ist uns doch tatsächlich ein Versehen passiert“ und ehe man sich versieht, ist für nicht betrieblich genutzte Gebäude ab Anschaffung 2023 die verkürzte AfA gestrichen.
Ansonsten kannst du dich darauf verlassen, dass die Finanzämter jeden derartigen Fall unter den Vorbehalt der Nachprüfung stellen.
Das Verhältnis der beiden Werte kann in beide Richtungen ausschlagen. Für die steuerliche Betrachtung wird Bebauung und zugrundeliegendes Grundstück betrachtet- also kann es auch hier Abweichungen geben.
Bei der krassen Verkürzung lohnt es sich bei vielen Liegenschaften, sich nur aufgrund des Steuervorteils eine absolute Bruchbude zu kaufen, die nächsten 9 Jahre zu vermieten, abzureißen und dann das Grundstück weiterzuverkaufen.
Die AfA auf quasi ein Viertel zu reduzieren ist einfach absurd- und einen Run auf möglichst ineffiziente Gebäude erscheint erstmal die logische Konsequenz strategisch undurchdachter EU-Politik.
Aber nur, wenn der Staat das so stümperhaft umsetzt, wie du es erwartest. In dem Fall wäre das natürlich problematisch.
Ich halte aber für realistischer, falls der Staat solche Gebäude bevorzugen möchte, dass es in eine Abschreibung nach Art der Sanierungsgebiete raus läuft (was durchaus auch rentable Modelle sind).
Für die Diskussion ist es völlig irrelevant, ob da jetzt das Grundstück dabei ist oder nicht.
Ansonsten hast du natürlich recht. Gilt auch für @z78 das Grundstück wird natürlich gemäß Finanzamtsberechnung oder Gutachten herausgerechnet und nicht abgeschrieben.
Ja, kannst du das bitte präzisieren, worauf Du hinaus willst?
Dass die Vermietung mich zum Unternehmer macht (macht sie nicht) und darum nicht privat erfolgen kann (doch, kann sie)?
Dass ich für die Haltefrist selbst drin wohnen muss? Ja, das stimmt, zumindest zeitweise. Wer aber ein Steuersparmodell nutzt, wird das berücksichtigen. Dann steht es eben mal zwischendurch leer, während der erste Wohnsitz (es reicht sogar der zweite) auf mich läuft.
Dass ein Vermieter Wohnraum schafft, damit soziale Tätigkeiten verübt und darum keine Heuschrecke sein kann?
Hm, das lasse ich mal einfach so stehen.
Also ich kann @Doc.Schwurbel nur zustimmen: Das Einzige, was im Raum steht, ist eine Verordnung, dass auch Bestandsgebäude eine Mindesteffizienzklasse erreichen müssen.
Dass das eine automatische Verkürzung der Abschreibungsdauer nach sich zieht, habt Ihr einfach erfunden bzw. behauptet.
Neue Brandschutzmaßnahmen im Bestand werden und wurden ständig verordnet. Daraus hat sich auch noch nie eine Verkürzung der Abschreibungsdauer ergeben.
