In der aktuellen Folge wird ja wieder das Heizungsgesetz Thema. Danke, dass Ihr auch mal erwähnt, dass es aktuell für Vermieter keinen Grund zur Umrüstung gibt. Was ich allerdings etwas …diskussionswürdig finde ist Eure Nutzenabwägung für Mieter. Es ist ja nicht so, als wäre das kein Brennpunkt:
Warum sollen Mieter die über Jahrzehnte verschleppte Energiesanierung der Mietimmobilie über §559 BGB zahlen (8% der Investition als dauerhafte Mieterhöhung, gekappt bei 3€/m2)? Das scheint juristisch so zu sein, wird auch in den Medien so berichtet. Das die SPD sich da für Mieter eingesetzt hat kann ich nicht erkennen.
Das ist eine durchaus relevante Mehrbelastung, die man gar nicht so einfach selbst mit deutlich steigenden Gaspreisen aufwiegen kann, wie von Euch erwähnt. Das mag im Einzelfall sein, aber so klar wie von Euch formuliert sehe ich das nicht. („Das war ein Schuss ins Knie“). Beispiel: wir zahlen mit aktuellen Konditionen 0,5€ pro m2 Gasabschlag pro Monat. Eine Sanierung würde schnell die 3€ erreichen. Das bedeutet, der Gaspreis müsste um das 6 fache steigen, damit wir als Mieter plus minus null rauskommen. Das kann sein, aber so ganz klar ist das nicht. Nun sind wir sehr sparsam, und das wird bei vielen anders aussehen. Der Vormieter hier hatte eher 1€ Abschlag. Bitte jetzt nicht über den Einzelfall diskutieren, Punkt ist nur: so einfach ist diese Abwägung nicht. Und es ist ja nicht so, als würde einfach der Gasabschlag wegfallen. Der Strom für die WP kostet schon auch ein bisschen was, auch bei guter Isolierung Aber denke das würde jetzt zu weit führen, wird die rechnung aber eher zu ungunsten der Mieter verschieben.
In einer Situation wo über Indexmieten und Mietbelastung gesprochen wird finde ich das ganze besonders brisant.
Wir suchen seit 3 Jahren eine Kaufimmobilie. Ich habe keine einzige Immobilie gesehen, die von den Besitzern wirklich energetisch saniert worden ist. Die Immobilien mit Wärmepumpe oder Isolierung sind die neueren, die eben so gebaut wurden. Als Sanierungen werden sonst eben Schönheitsüberholungen (die Teils auch Energetisch wichtig sind) wie Fenster, Anstriche, neue Bäder, Teppiche oder Anbauten bezeichnet. Aus meiner Sicht wäre es sehr sinnvoll Eigentümern die energetischen Sanierungskosten alleine tragen zu lassen. Durch die Wertsteigerungen der letzten 5 Jahre sind alle Eigenheimbesitzer bereits mehr als entschädigt für diese Belastung - die sie ja selbst zu verantworten haben, bzw. hätten. Wer sein 50 Jahre altes Haus nie wirklich auf Vordermann gebracht hat - der sollte das auch selbst ausbaden müssen. Aber das ist nur meine Meinung. Aber dem Immobilienmarkt täte das gut, wenn man die ganzen Horter von „Betongold“ diesbezüglich mal in die Verantwortung nehmen würde. So wird die erhebliche Wertsteigerung der Immobilie de facto von denen, die kein Eigentum haben oder haben können finanziert. Das ist doch Wahnsinn! Oder seht Ihr das anders? Übersehe ich was?
Ich denke du siehst das Problem sehr mit deiner Brille. Das ist auch kein Vorwurf, denn es ist ja sehr nachvollziehbar neue Gesetze gegen seine Lebenswirklichkeit zu challangen.
Aber dir passieren aus meiner Sicht ein paar diskussionswürdige Schnitzer.
Du sagst zum Beispiel, dass Eigentümer durch die Wertsteigerung der letzten 5 Jahre ausreichend entschädigt seien. Dabei ignorierst du,
dass die Wertsteigerung nur für die Minderheit relevant ist. Die Masse will ihr Haus nämlich nicht verkaufen, sondern fühlt sich sehr an ihr Eigentum gebunden
Die Wertsteigerung nicht im ganzen Bundesgebiet gleich ist. Du hast Gebiete, die haben in den letzten Jahren massiv an Wert verloren. Ich verweise dazu mal auf die alten Ausgaben des Postbank Immobilienatlas.
Manch einer hat seine Immobilie erst in den letzten Jahren bei bereits sehr hohen Preisen gekauft. Er hat durch die Wertsteigerung nicht gewonnen.
Unsanierte Immobilien erleiden aktuell einen deutlichen Wertverlust, denn die potenziellen Käufer preisen die energetische Sanierung und die hohen Zinsen ein. Daher sind sie nicht mehr gewillt (oder in der Lage) die gewünschten Preise zu zahlen. In meiner Nachbarschaft steht ein Objekt (250m2 für 500.000€, städtische Lage, EE-Label E, letztmalig saniert ca. 2005) zum Verkauf, dass seit 2022 bereits um 25% Verkaufspreis gesenkt wurde und dennoch nicht verkauft werden kann. Die Besitzer haben es jetzt erstmal vom Markt genommen, da es sich so nicht lohnt.
Diese Fakten gilt es mit den anderen berechtigten Faktoren, die du für die Mieterseite angeführt hast, zusammen zu bringen und daraus einen fairen Kompromiss zu basteln. Wie man da auf 8% Mieterhöhung) kommt ist mir auch schleierhaft. Aber vermutlich steckt dahinter das Kalkül einer schnellen Amortisation für die Investoren, wie sie in Unternehmen üblich ist (da gibt es fixe Renditeziele und wenn eine Maßnahme die nicht erreicht, dann wird sie nicht umgesetzt oder ins Backlog verschoben).
Vergiss bitte aber nicht, dass die Nebenkostenabrechnung perspektivisch sinken wird und so der Mieter auch wieder Geld spart.
Das frage ich mich schon die ganze Zeit:
Ist die Miete nicht der Preis, den ich als Eigentümer zum Erhalt des Wertes der Immobilie veranschlage? Darin enthalten sind laufende Kosten und Kosten zur Instandhaltung der Immobilie.
Jetzt bei einer Heizungsmodernisierung die Kosten umzulegen, bedeutet doch das Eingeständnis, das Vermieter zu wenig Rücklagen gebildet haben. Oder?
Ich geb dir bei den meisten Punkten recht. Generell wäre ich dafür, dass man den Markt das regeln lässt. Steigende Nebenkosten machen die Wohnungen unattraktiver, die erzielbaren Mieten sinken und damit der Marktwert.
Moin. Naja.
ad 1: Auch wenn Du nicht verkaufst, ist Dein Haus trotzdem mehr wert. Den Punkt verstehe ich nicht. Nur weil Du nicht „eincashst“?
ad 2: Überwiegend gabs krasse Steigerungen. Bis hoch nach Bremerhaven und im Osten. Das braucht man nicht zu diskutieren. Klar gibts Ausnahmen, aber da leih ich Dir jetzt gern mal meine Brille
ad 3: Tja. Da war das aber schon bekannt, dass das kommt. Und jemanden der trotzdem ein unisoliertes Teil gekauft hat muss jetzt warum genau geschützt werden?
ad 4: Das entspricht so nicht der Realität. Du spielst hierauf an: Wie stark die Preise unsanierter Häuser schon gefallen sind | tagesschau.de. Gibts ja reichlich Artikel zu, im Spiegel, WELT, FAZ.Es ist eher ein Mischbild. Verglichen mit der Wertsteigerung ist das aber nach wie vor nicht der Redewert.
Die 8% kommen aus dem von mir zitierten Gesetz.
Es ist auch egal, ob die Wertsteigerung das Enschädigung oder nicht, die Zahlen im überwiegenden Teil von Deutschland würden diese Auffassung ganz klar unterstützen. Aber: mein Punkt ist: warum soll der Mieter das bezahlen? IN der Lage wurde gesagt weil die Mieter dann zB Gaskosten sparen. Und das KANN sein, muss aber eben nicht. Und ganz sicher nicht in der aktuellen Preisgebung. Die Mietsteigerung kommt aber auf jeden Fall (so denn das so kommt wie angegeben). Dann wohnst Du in Deiner Wohnung, zahlst NK technisch PERSPEKTIVISCH das selbe (oder etwas weniger) aber deutlich mehr Miete und finanzierst dem Eigentümer seine Wertsteigerung der Immobilie. Das perspektivisch die NK derart sinken, dass eine 8% Mieterhöhung (auch wenn Sie bei 3€/m2 gedeckelt ist) das aufwiegt, dafür muss - zumindest nach meinen Kalkulationen - schon ein sehr deutlicher Preisverschub einsetzen. Und selbst wenn es das aufwiegt: warum sollte der Mieter einen perspektivisches plus/minus zahlen? Für den Vermieter ist es ein Reingewinn: Das das eine erhebliche Wertsteigerung bedeutet, dass hast Du ja selbst gesagt. Meine Meinung: fair ist das nicht. Der eine kommt bestenfalls mit kleinem Plus raus, der andere mit - ich zitiere dich: bis zu 25% plus - nach Artikel bis 30%. Ich, und so wir es vielen gehen, komme erstmal, wie gesagt, mit dickem Minus raus bei einer solchen Mietsteigerung. Und mein Vermieter? Dessen Betongold wird immer goldiger…
Das ist günstig, was für eine Energieeffizienzklasse hat denn die Wohnung? Hier eher bei 1€/qm/Monat und laut Rechnung verbrauchen wir schon eher sehr wenig im Vergleich (da gibt es immer eine Grafik zum Vergleich mit dem Bestand von 1977 und da liegen wir mit unserer 95qm Wohnung beim „sehr guten“ Verbrauch einer Wohnung mit 50qm)
Sprich: ich kann mir nicht vorstellen, dass die energetische Sanierung dann so teuer werden sollte wie 3€/qm.
Die Miete enthält auch den Zins für die Kapitalbindung in der Immobilie.
Daher:
Wenn der Vermieter ein Haus im Wert von z.B. 1.000.000 Euro hat, will er für diese 1.000.000 Euro natürlich auch einen Mietzins bekommen (daher kommt das Wort „Mietzins“, das im juristischen Kontext der Standard ist, letztlich). Denn der Eigentümer könnte das Haus ja auch verkaufen und die Million anlegen und damit den marktüblichen Zins erzielen. Der Mietzins ist daher die Basis der Miethöhe.
Wenn ein Eigentümer nun eine Modernisierung vornimmt, die z.B. 200.000 Euro kostet (und den Wert der Immobilie entsprechend erhöht) will er natürlich auch auf diese 200.000 Euro einen Zins erhalten. Eine Heizungsmodernisierung ist eben keine Instandhaltung, sondern eine Aufwertung der Immobilie. Instandhaltungen dürfen nicht auf die Mieter umgelegt werden, Modernisierungsmaßnahmen hingegen schon, die Unterscheidung ist daher sehr wichtig.
Die Mieten sollen die Instandhaltung finanzieren. In vielen Fällen haben sie auch die geplanten Kosten gedeckt, es sind jetzt aber einige zusätzliche, sehr teure Maßnahmen dazugekommen, die gesetzlich verordnet werden. So ist der Einbau einer Wärmepumpe ist deutlich teurer als der Austausch einer Gasheizung. Bis vor Kurzem wurden Gasheizungen sogar noch gefördert. Das Wording „Eingeständnis“ finde ich da nicht angemessen.
Moin,
jo, ich schrieb ja auch, der vorherige Mieter lag da auch. Wir sind halt sparsam, gerne PM für genaueres. Aber wie gesagt, ich wollte mich nicht am Einzelbeispiel aufhalten. Ich habe konkrete Angebote eingeholt, weil ich das mit dem Vermieter anteilig schon vorher machen wollte. Aber er hatte keinen Bock da auch nur einen Euro beizusteuern, und alleine als Mieter lohnt das halt nicht (haha, nun muss ichs ja doch zahlen). Auf die 8% kommt man schnell kann ich Euch sagen Ich wohne zwar zur Miete, bin aber Eigentümer oder Teileigentümern von 3 Wohnungen und 2 Häusern. In jedem Fall ist die Rechnung hier sehr ähnlich. Lohnen wird sich das für die Mieter nicht, und die 3€ haben wir in allen Fällen ganz sicher erreicht mit einer Modernisierung. Klar kann das jetzt auch mal nicht so sein, aber ich denke das wird schon einen Großteil der Mieter treffen. @infu: ja genau. das schrieb ich aber auch. Habe ja sogar das entsprechende Gesetz zitiert. Aber die 3€ kommen eben doch recht fix zusammen. @Daniel_K so isses. Aber trotzdem ist hier eben recht flächendeckend sehr wenig gemacht worden. Es gibt ja bei Eigentümergemeinschaften eine Instandhaltungsrücklage. Die wird aber gern für Treppenhausanstriche etc verpulvert, da mans dann steuerlich absetzen kann. Niemand verbietet einem Eigentümer bei der Instandhaltung auch eine energetische Sanierung peu a peu zu betreiben. Tut nur keiner - weil lohnt sich nicht, kein Anreiz. In einer unserer Immobilien musste jetzt das Dach gedämmt werden. Sonderumlage. Da Instandhaltung = 0 durch oben genanntes. Daher haben Sie schon recht, aber es ist eben auch einfach nich Usus sich um sein Eigentum auch wirklich zu kümmern, ähnlich wie Christoph dies sieht. Das darf man schon. Würde auch der betriebswirtschaftliche Sinn und Verstand gebieten, dass man einen Teil der Einnahmen reinvestiert. Aber macht eben kaum einer. Geiz is doch geil
Und dafür soll jetzt der Mieter aufkommen. Wie gesagt: ich habe Angebote vorliegen. Wollte das 50:50 mit dem Vermieter splitten. Der hat mir de facto n Vogel gezeigt. Und nun darf ich’s über die Modernisierungsumlage jetzt doch zahlen? Dafür aber mehr oder weniger ganz? Und wie gesagt: profitieren werde ich, selbst wenn ich so viel verbrauche wie der Vormieter, erst bei mehr als 3fachem Gaspreis, und dann muss ich aber immer noch den erhöhten Stromverbrauch drauflegen. So siehts nach meiner Kalkulation aus. Ich lasse mich gern eines besseren belehren. Aber ich seh nicht wo mein Fehler ist. Klar, meine Rechnung ist ein einzelfall. Aber in den Immobilien wo ich auf der Besitzerseite stehe siehts halt vom Prinzip her nicht anders aus.
Da die Mieter/ Vermieter Thematik schon ausführlich im Mietpreisbremens Thread besprochen wurde, möchte ich einmal eine andere Frage stellen:
Wie sollen denn die Kommunen Fernwärme erzeugen?
Heute wird Fernwärme aus fast immer aus Kraftwerken abgegriffen. Diese basieren jedoch auf fossilien Energieträgern.
Ich habe von Serverräumen (Abwärme) und Industriewärmepumpen (noch im R&D Status) die Zentral aufgestellt werden sollen gelesen. Mir fehlt grade etwas die Phantasie wie Kommunen dieses umsetzen wollen, wenn noch kein Fernwärmenetz besteht. Finanzierung und technische Umsetzung sind doch kaum zu leisten.
Müllverbrennungsanlagen wären hier auch noch zu nennen. Und man könnte auch Abwärme aus Industrieprozessen nutzen. Auf einer Konferenz hat mal ein Unternehmen, das Eisenerz aufreinigt, eines ihrer Projekte dazu präsentiert.
Sie wollten ihr Werk erweitern, aber die Bevölkerung der nahe gelegenen Ortschaft war dagegen, da potenziell zu laut und zu dreckig. Drum schlug man vor, die Prozessabwärme dem örtlichen Schwimmbad kostenfrei zur Verfügung zu stellen und eine nahe gelegene Siedlung mit „günstiger“ Fernwärme zu versorgen. Plötzlich sei die Zustimmung da gewesen und das Werk konnte gebaut werden.
Ich denke, in der Nutzbarmachung der Industrieabwärme, liegt einiges Potenzial. Bisher wird diese Wärme oft in Flüssen oder Abkühlbecken völlig nutzlos in die Umwelt abgelassen.
Man kann auch Großwärmepumpen in Megawattgrößenordnung bauen, die die Wärmeenergie aus Flüssen, Seen oder auch der Luft pumpen.
Das große Problem bei Wärmenetzen ist leider, dass sie bei hohen Temperaturen betrieben werden (80-120°) und Wärmepumpen hier deutlich ineffizienter als etwa bei 40 oder 50° arbeiten. Hinzu kommen Verluste durch den Transport.
Natürlich gilt hier wie bei allen Fernwärme-Konzepten, dass die Reichweite beschränkt ist, weil der Verlust mit höherer Distanz unverhältnismäßig wächst. Da Wärmepumpen schon grundsätzlich nicht super dafür sind, besonders hohe Temperaturen zu erzeugen, ist die maximale Reichweite, bis zu der noch hinreichend warme Transportflüssigkeit ankommt, vermutlich noch etwas geringer als bei Fernwärme durch z.B. Müllverbrennung.
Dennoch, das Konzept sollte tatsächlich in den meisten Städten und Stadtteilen ganz gut funktionieren - wobei natürlich auch die Konsequenzen für die Umwelt im Blick behalten werden müssen, wenn mit der Wärme eines Flusses oder Sees ein ganzer Stadtteil versorgt werden soll. Wie bei allen modernen Technologien muss man hier ein wenig aufpassen, dass man keine negativen Auswirkungen übersieht.
@pitus Industriewärme klingt gut, besonders wenn ich mir die Gegenden um Chemieparks und ähnliche anschaue. Da stellt sich halt die Frage, ob die Industrie die Wärme nicht selber verwenden will.
Bei uns im Unternehmen gibt es diese Vorhaben (Abwärme zur WP, um neue Wärme zu erzeugen).
Mich würde ja schon mal so eine grobe Beispielrechnung interessieren. Gebäudestandard, Mietfläche und wie man schnell mit anrechenbaren Modernisierungen auf 3€/m2 Mieterhöhung kommt.
Aber denke das würde jetzt zu weit führen, wird die rechnung aber eher zu ungunsten der Mieter verschieben.
Was haben die Kühe denn vorher zu fressen bekommen?