Dann müssen wir ganz anders über Gehälter reden. Leute auf dem Bau und Handwerkys wollen auch ordentlich verdienen und zwecks Klima-/Brand-Schutz haben wir eben höhere Anforderungen zusätzlich zur Wohnfläche, die die Preise zu recht treiben. Keines will in einer leicht brennbaren 20qm Strohhütte leben.
Ehrlich gesagt kenne ich den Begriff nur als abwertende Bezeichnung für Sanierungen.
Als positiven Marketingbegriff ist er mir noch nicht untergekommen.
Wenn die neue Vermieterin das am Markt kriegt… aber es ist eine absolut unanständige Erhöhung. Gehen wir davon aus, dass das Haus nun 30 Jahre nur wenig Sanierung braucht und selbst wenn nochmal 50k€ für Dach dazukommen.
Gehen wir von netto 230k€ Invest nach Förderung aus und von mir aus, hat sie dasselbe vorher für Haus & Grund gezahlt. Wären 460k€ die mit aktuell immer noch relativ niedrigen Zinsen vollfinanziert werden. Ohne Berücksichtigung der Zinsen wären der Break Even nach 12,5 Jahren erreicht. Die Zinsen können noch von Steuer abgesetzt werden.
Ich würde meinen, dass hier eine Miete im Bereich 1.900-2.300€ noch ausreichend für sinnvolle und vertretbare Rendite gewesen wäre.
Die Rechnung verstehe ich nicht. Davon abgesehen, dass es sehr lange her ist als man eine solche Wohnung mit der Fläche in einer Lage in der solche Mieten gezahlt werden für 230k € bekam, blendest du ja alle weiteren Kosten sowie die Tatsache dass die Mieteinnahmen als Einkommen versteuert werden müssen komplett aus.
Ein Ansatz wäre, Kapitalerträge höher zu besteuern und das dann in Wohnungen zu stecken.
Man könnte auch in dem Zusammenhang die Besteuerung von Vermietungen neu regeln. Dass Kapitalerträge aus dem progressive Einkommen herausgelöst (aber nur, wenn die Pauschalbesteuerung höher ist) und Vermietungen nicht, macht nur Sinn, wenn man dabei bedenkt, dass Kapital mobil ist und Immobilien immobil. Das sollte aber nicht die Motivation sein.
Eine Idee wäre, die Vermietung an junge Familien steuerlich zu begünstigen, wenn eine Mietobergrenze eingehalten wird. Auch könnte man Anreize schaffen, dass Häuser nicht direkt verkauft werden, sondern Mietkaufmodelle bevorzugt werden. Auch damit könnte man gerade junge Leute erreichen, dass sie die Chance auf ein Eigenheim hätten.
Hier in Hamburg ist das kaum ein Problem diese Miete zu bekommen.
Deine Rechnung hat in diesem Zusammenhang auch einen Fehler. Bodenrichtwert 1200€/m².
Bei 450m² sind das 540 000€. Hauswert laut ihrem Makler im Moment 970 000€ Netto.
Gut das Grundstück musste nicht mehr kaufen, weil es geerbt wurde, ist allerdings irrelevant für die Rechnung.
Wir müssten hier mal wieder zum Thema zurück.
Es geht nicht primär um Miethöhen, sondern um die Besteuerung.
Richtig. Nur sollte dieses Beispiel aufzeigen, dass eine Besteuerung auf Kapitalerträge und Gewinne sehr weitreichende Folgen haben könnte.
An dem Beispiel sieht man, dass eine Besteuerung auf den Gewinn von Mieten die Mieten weiter nach oben treiben würde.
Ist es wirklich sinnvoll immer nur darüber nachzudenken, wie man höher besteuern kann ?
Oder vlt. sich ein paar Gedanken bezüglich der Idee zu machen, wie es bei gleichbleibender Besteuerung zu einem höheren Steuerertrag kommen kann ?
Das ist ein Bisschen der Grund warum ich so bei der Höhe der Steuer nachhaken. Denn die zeigt im Endeffekt was ich mit der Steuer erreichen will. 70, 80, 90% Steuer auf Gewinne führt schlicht dazu, dass diese Gewinne nicht mehr realisiert werden und es somit auch keine oder kaum noch Einnahmen daraus gibt. Man könnte die Höhe des Steuersatzes aber auch so wählen, dass die Einnahmen daraus maximal sind. Man sollte ihn dann (zumindest effektiv) höher als heute wählen, aber eben noch so niedrig, dass es weiter Anreize für die Gewinne gibt, wenn es um maximale Steuereinnahmen geht, die man dann umverteilen kann. Ist immer die Frage, was die Idee hinter der Steuer ist. Ist mir in dieser Diskussion auch noch nicht klar geworden…
Das ist richtig, aber da spielt dann auch rein, welche Höhen von Gewinn / Rendite gesellschaftlich akzeptiert werden sollten. Wohnraum zu besitzen und zu vermieten ist grundsätzlich erstmal nicht verwerflich, ebenso nicht in andere Anlageformen zu investieren. Neben dem absoluten Gewinn sollte man durchaus auch auf den relativen Gewinn / Marge schauen. Dann finde ich den Menschen der 10 Wohnungen hat und zu vernünftiger Miete vermietet absolut OK, während ich eher den Menschen mit 1 stark überteuerten Wohnung in Relation stärker besteuern würde bzw. zunächst erstmal mich moralisch dran störe, wenn rein nach maximalem Gewinn die Miethöhe festgelegt wird.
War sehr überschlägig, keine Frage, außerdem hatte ich mich im heutigen Mietzins verlesen und Teuerung von 1.300€ auf 3.100€ angenommen und die fand ich doch unangemessen Die Mietsteigerung sind aber „nur“ 1.300€. Wenn wir von 230.000€ nach Förderung ausgehen, die sie reingesteckt hat, dann wäre die Erhöhung noch unter den zulässigen 8% der aufgewendeten Kosten für die Modernisierungen.
Für mich war relevant, was Sie reingesteckt hat und wie sie diese Kosten über welche Zeitachse reinholt. Sobald sie diese Kosten reingeholt hat, folgt ab da ja voller Gewinn. Hatte mich aber (s.o.) beim Betrag der Erhöhung vertan, so dass ich auf fälschlicherweise 12,5 Jahre kam.
Die Versteuerung ist mir wohl bewusst, aber Du kannst ja auf der anderen Seite diese Investition (und ggf. auch Zinsen für deren Finanzierung steuerlich als geltend machen und damit Dein zu versteuerndes Einkommen reduzieren. Da hier Heizung, Elektro und Fenster erneuert wurden, wurde der Standard angehoben und damit sind die Kosten wahrscheinlich als Herstellkosten steuerlich zu behandeln.
Ja.
Die mittleren Einkommen gehören steuerlich entlastet und die unteren in der Sozialversicherung. Da ist es doch legitim, darüber nachzudenken, ob andere Einkunftsarten nicht im Verhältnis zu wenig besteuert sind.
Was hindert den Anleger eigentlich daran, direkt in das Unternehmen zu investieren und als Gesellschafter die Gewinne der Einkommenssteuer zu unterwerfen? Dann wären sie bei einer Kapitalertragsteuer, die irgendwo gekappt würde, außen vor und dein Problem würde sich in Luft auflösen. Das Risiko ist bei einem entsprechenden Kapitalstock überschaubar und für den Innovationswillen sind langfristige Teilhaber auch viel förderlicher als Spekulanten, die bei ausbleibender Dividende einfach weiterziehen.
Meines Wissens muss man solche großen Investitionen aber langfristig abschreiben. Das heißt auch in dem Zeitraum von 12,5 Jahren fallen weiterhin Steuern an.
Dachte Gewinnausschüttungen werden grundsätzlich mit der Kapitalertragsteuer versteuert.
Das ist ja der unterschied zu Gehältern.
Gehalt: mindert den Gewinn des Unternehmens und wird mit Einkommenssteuer besteuert.
Gewinnausschüttung: wird aus dem versteuerten Gewinn bezahlt und mit Kapitalertragssteuer versteuert.
Und auch bei der heutigen Regelung gibt es doch wirklich mehrheitlich Gesellschafter die langfristig im Unternehmen bleiben. Kurzzeitige Spekulationen findet man eher bei börsennotierten Gesellschaften.
Ich schrieb ja: „Da hier Heizung, Elektro und Fenster erneuert wurden, wurde der Standard angehoben und damit sind die Kosten wahrscheinlich als Herstellkosten steuerlich zu behandeln.“
Addier gerne auf die vereinfachte Rechnung 1/3 Zeit für Steuern drauf, dann wäre es immer noch weit vor normaler AfA voll wieder eingenommen. Aber wie geschrieben, hatte mich bei der Höhe der Mietsteigerung vertan.
Das ist schon mal grundsätzlich falsch, da auf Antrag Kapitalerträge der Einkommenssteuer unterworfen werden können.
Beteiligungen ab 1% mit Einfluss auf das Unternehmen und an 25% ohne weitere Einschränkungen sind aber auch heute schon zwingend einkommensteuerpflichtig - im heutigen Modell also eher unattraktiv. Und der Großteil wird mittlerweile in großen Fondsgesellschaften investiert. Damit ist man zwar mittelbar langfristig in Unternehmen investiert, es besteht aber keine Bindung und die Fondsgesellschaft ist vor allem an kurzfristigen Steigerungen der eigenen Anteile interessiert. Denn daran werden sie gemessen.
In Deutschland reißen die Familienunternehmen die Statistik raus, die sind aber keine externen Kapitalgeber.
Wenn das schon lange so geht, dann hat der Steuerberater vor etlichen Jahren in meinem Fall schlecht beraten.
Ich dachte wir sprechen generell über Beteiligungen und da machen die ja einen großen Teil aus.
Bei Anlagen z.B. zur Altersvorsorge sehe ich es aber anders. Hier ist es durchaus sinnvoll, dass die eher kleinen Beträge gebündelt werden und dann diversifiziert.
Bei den großen Invests der wirklich reichen dagegen finde ich es auch durchaus sinnvoll mehr Anreize zu schaffen langfristig zu investieren.
Das Risiko plötzlich eine Heuschrecke im Boot zu haben ist ja einer der Gründe warum viele Firmen externen Investoren eher kritisch gegenüberstehen.
Die Beteiligung als Anteilseigner an Unternehmen ( egal ob mittelbar oder unmittelbar) ist doch eine demokratische Möglichkeit sich an der Wirtschaft zu beteiligen und am Vermögenszuwachs. Ich meine die Forderung, dass die arbeitenden sich am Kapital beteiligen sollten ist ja Ursprünglich aus der Ecke von Marx gekommen.
Hier möchte ich einmal darauf verweisen, dass die „Heuschrecke“ oft ein Privat Equity Fonds oder anderer Fonds ist. Die Investoren in diese PE sind allerdings in der Regel Banken, Versicherungen und Rentenfonds. Selten private Vermögen. D.h. hier liegt oft auch Vermögen zur Altersvorsorge.
Damit wird es schon wieder kompliziert mit der Besteuerung, weil eine hohe Besteuerung auf Vermögensaufbau für die Rente wäre ein Fehlanreiz und würde die Private Vorsorge alleine auf Immobilien lenken.
Es ist nicht demokratisch, wenn Menschen mit mehr Geld ein höheres Stimmgewicht haben. Tatsächlich ist es so ziemlich das Gegenteil von demokratisch.
Übrigens hat Marx nicht „Proletarier aller Länder, investiert in Aktien!“ geschrieben… wenn ich mich richtig erinnere.