Liebes Lage-Team,
dieses Thema könnte wohnungspolitisch und juristisch sehr interessant sein:
Die LEG Immobilien SE beginnt in ihren Beständen im Ruhrgebiet und im Münsterland mit dem Austausch dezentraler Gasheizungen gegen neue Luft-Luft-Wärmepumpen. In Bädern und kleinen Küchen unter 12 m² sollen Elektroheizlüfter installiert werden. Ab 2027 ist geplant, jährlich mehrere tausend dieser Systeme in Bestandswohnungen einzubauen.
In diesem Zuge erfolgt eine Umstellung auf sogenannte gewerbliche Wärmelieferung (Wärmecontracting). Die neuen Anlagen werden von der neu gegründeten Tochterfirma EnergieServicePlus GmbH betrieben, die auch den Strom für die Anlagen liefern wird. Der Einbau erfolgt durch die ebenfalls neue LEG-Tochter dekarbo GmbH.
Der Einbau findet im laufenden Mietverhältnis und im bewohnten Zustand statt.
Rechtliche Grauzone bei dezentralen Heizungen
Laut § 556c BGB darf bei der Umstellung auf gewerbliche Wärmelieferung die neue monatliche Belastung nicht höher sein als die bisherigen Betriebskosten für Wärme und ggf. Warmwasser. Doch: Diese Vorschrift bezieht sich bislang faktisch nur auf zentrale Heizsysteme, etwa bei Heizkesseln im Keller, die ein ganzes Gebäude versorgen.
Bei Wohnungen mit dezentralen Gasthermen (Gasetagenheizungen) fehlt hingegen eine zentrale Abrechnung. Die bisherigen Kosten wurden individuell zwischen Mieter und Energieversorger abgerechnet – eine Gesamtbilanz für das Haus existiert nicht. Hierdurch entsteht eine Regelungslücke, wie § 556c in der Praxis anzuwenden ist.
Die LEG nutzt diesen Umstand aus – und legt eine eigene, viel zu hohe Schätzung der bisherigen Heizkosten für das gesamte Gebäude zugrunde. Damit schafft sie sich die Grundlage, künftig deutlich höhere Betriebskosten anzusetzen.
In unserem konkreten Fall wurde ein monatlicher Grundpreis von 1,71 €/m² Wohnfläche angekündigt. Für eine 80-m²-Wohnung bedeutet das 136,80 € pro Monat – nur für die Bereitstellung der Geräte. Stromkosten für den Betrieb der LLWP, der Splitgeräte, der Heizlüfter und für Warmwasser kommen noch obendrauf.
Mieterhöhung durch die Hintertür
Die LEG erhöht damit faktisch die Gesamtbelastung der Mieter – ohne eine formale Mieterhöhung. Eine solche „verdeckte Mieterhöhung“ über die Betriebskosten ist besonders problematisch, weil sie der gesetzlichen Kontrolle weitgehend entzogen ist. Zwar dürfen Kosten nicht willkürlich festgesetzt werden, aber solange keine rechtlich belastbare Vergleichsgrundlage existiert, wird eine gerichtliche Überprüfung schwierig.
Sollte die LEG mit diesem Modell Erfolg haben, droht eine Signalwirkung: Andere große Immobilienunternehmen könnten folgen, was bundesweit tausende Mieter betreffen würde.
Wir wehren uns – und suchen Öffentlichkeit und politische Unterstützung
Wir sind betroffene Mieter in einer LEG-Siedlung in Münster (Baujahr 1948). Unsere Nachbarschaft ist gut vernetzt. Unterstützt werden wir bereits vom Deutschen Mieterbund NRW und einem lokalen Mieterschutzverein.
Unser Ziel ist es, die Öffentlichkeit über diese Entwicklung zu informieren und die Politik aufzufordern, die bestehende Gesetzeslücke in § 556c BGB zu schließen – und die Rechte von Mietern bei Umstellung auf Wärmecontracting endlich auch bei dezentralen Heizsystemen klar zu regeln.
Am 27. Mai fand ein Drehtermin für die ARD-Sendung „Panorama“ zu diesem Thema hier vor Ort in Münster statt, die voraussichtlich am 19. Juni 2025 ausgestrahlt wird.
Vielleicht habt ihr auch Interesse über das Thema zu berichten? Wir, und auch der DMB, könnten euch mit Zahlen & Fakten dazu füttern.
Eure treuen Hörer,
Christina & Dennis