Würde das nicht bedeuten, dass die Rendite gedeckelt werden müsste?
Das wäre eine großartige Idee. Könnte man das mal bitte der SPD stecken?
1 „Gefällt mir“
Das Problem an einem starren Indexdeckel ist, dass er eigentlich immer “daneben” liegt. Entweder er ist niedriger als die tatsächliche Kosteninflation. Dann senkt er den Anreiz zur Investition in den Erhalt des Wohnraums, weil der Vermieter die Miete nicht genug erhöhen kann um die tatsächlichen Kosten zu decken. Oder er ist höher. Dann kann der Vermieter Übergewinne mitnehmen, die er vermutlich nicht in den Erhalt des Wohnraums reinvestieren wird.
Am Ende gibt es keine “einfache” Lösung, dazu ist der Wohnungsmarkt viel zu divers. Mehr öffentlicher und gemeinnütziger Wohnraum ist meiner Meinung nach sehr wichtig, aber eben auch die direkte Regulierung der Miethöhe in Gegenden mit sehr angespanntem Wohnungsmarkt, damit man sehr schnell einer Eskalation der Preise entgegenwirken kann. Die gewonnene Zeit muss dann wieder für Investitionen und eine dauerhafte Lösung des Problems genutzt werden.
Ich finde aber durchaus auch Gefallen an der Idee, einen “Gesellschaftsvertrag Vermietung” politisch zu präsentieren und legislativ abzusichern: Wer als Vermieter eine Wohnung in gutem Zustand hält und zu einem finanzierbarem Mietzins anbietet, der soll die Miete unkompliziert und rechtssicher so entwickeln können, dass er auf Jahrzehnte eine niedrige, aber relativ sicher kalkulierbare Rendite erwirtschaftet. Nicht mehr, nicht weniger.
Dafür nimmt man möglichst viele der sonstigen Kostentreiber aus dem System, z.B.:
- Sehr hohe Besteuerung von Wertgewinnen beim Immobilienverkäufen (aktuell kann man nach 10 Jahren Spekulationsgewinne komplett unversteuert einstreichen)
- Sehr günstige Finanzierung von Modernisierungs- und Sanierungsmaßnahmen durch die KfW (damit nicht ein wesentlicher Teil der Wohnraumrendite von den Banken eingestrichen wird. So lange die Immobilie als Sicherheit hinterlegt wird und die Immobilie deutlich mehr wert ist als der Kredit, sollte hier nie mehr als 1,5% Zins genommen werden.)
- Deutlich mehr Ressourcen für die Amtsgerichte, damit Rechtsstreitigkeiten zwischen Mieter und Vermieter schnell erledigt sind (nach meiner persönlichen Erfahrung ist für Vermieter nicht ein zu starker Mieterschutz das Problem, sondern dass man Monate oder Jahre darauf warten muss, um in eindeutigen Fällen Recht zu bekommen).
- Ein vereinfachtes Recht zur Umlage von Neben- und Heizungskosten. (Aktuell ist meiner Meinung nach praktisch jede Neben- und Heizungskostenabrechnung rechtlich angreifbar, weil es praktisch unmöglich ist, sowas rechtssicher im Mietvertrag zu regeln und dann abzurechnen. Keine Ahnung wie, aber da muss es eine für alle Seiten bessere Lösung geben.)
- Eine bessere Regelung des Eigenbedarfs (meiner Ansicht nach sollte Anmeldung für Eigenbedarf nur zu vertraglich im Vorfeld fest vereinbarten Terminen mit großen Mindestzeitabständen geltend gemacht werden und auch nur für einen im Vorfeld definierten Personenkreis, dann aber mit sofortiger Vollstreckbarkeit ohne jedes Gerichtsverfahren außer in extremen Ausnahmesituationen)
Die Idee wäre, Vermietung zu einer möglichst langweiligen Anlageform zu machen, bei der die eine Seite einen extrem vorhersehbaren Mietzins an die andere Seite zahlt, die wiederum eine extrem vorhersehbare Rendite daraus generiert.
2 „Gefällt mir“
Nein, wieso denn? Das würde vermutlich auch kaum funktionieren.
Außerdem ist der Begriff “Rendite” nicht gerade eindeutig bestimmbar: Bruttomietrendiete, Nettomietrendite, Eigenkapitalrendite, Rendite auf das Gesamtinvest, inkl./exkl. Tilgung usw.
Letztendlich müssen auch unter anderem Rücklagen gebildet werden, die je nach Zustand der Immobilie unterschiedlich hoch ist. Da diese Rücklage erst einmal beim Eigentümer landet, wird sie häufig auch zur Rendite gezählt. Das ist noch mit anderen Punkten ebenfalls. Die Rücklagen sind aber wichtig, damit die Immobilie nachhaltig bewirtschaftet werden kann. Da ein “Deckel” drauf zu setzen, würde das wieder erschweren.
Und das ist nur das erste Beispiel, was mir einfällt - das kann auf verschiedene andere Teile ebenfalls angewandt werden…
Wenn vermieten immer eine Investition ohne Gefahr darstellt, wäre ein Hauskauf es ja ebenso. Wäre es dann nicht von Staatsseite her sinnvoller jedem Menschen zu ermöglichen, in Höhe seiner Miete, ein Haus oder eine Wohnung zu kaufen? Das einzige was dagegen spricht sind doch die Kaufnebenkosten. Zinsen auf Kredite, Steuern bei Kauf/Verkauf von Wohnraum. Das sind aber doch Dinge auf die man als Staat komplett Einfluss nehmen kann. Einfach zinslose Darlehen für selbstgenutzten Wohnraum in realistischer Höhe wie jetzt die Miete wäre, keine zusätzlichen Steuern bei Kauf/Verkauf um den Markt flexibel zu halten. Wohnhäuser werden vom Preis her gedeckelt, ähnlich und in Form einer Mietpreisbremse (Verkaufspreisdeckel). So würde man das Grundrecht auf wohnen doch dem Markt für Spekulationen weitestgehend entziehen.
1 „Gefällt mir“
Die Kaufnebenkosten (Steuern, Makler, Notar, etc.) bei einem Immobiliengeschäft in Deutschland betragen zwischen 5 und 15%. Das ist nicht nichts, aber in den meisten Fällen nicht der entscheidende Hinderungsgrund beim Immobilienerwerb.
Die Zinsen sind da schon relevanter. Auf 500.000 Euro Kredit und einer Rückzahlung über 20 Jahre werden bei 2% Zinsen ca. 107.000 Euro Zinsen fällig. Bei 4% sind es schon ca. 227.000 Euro. Sehr niedrige Zinsen für Immobilienkäufe haben aber leider die Tendenz, andere Aspekte des Wohneigentums teurer zu machen (z.B. Bau- und Instandhaltungskosten, weil es eine stärkere Nachfrage nach Handwerkern gibt).
Nein. Denn aus Sicht der Gesellschaft ist es für die meisten Menschen (jenseits des emotionalen Wunsch nach einem eigenen Haus) ökonomisch in vielfältiger Hinsicht sinnvoller, zur Miete zu wohnen:
- Eine selbst bewohnte Immobilie schränkt die Mobilität ein. Man ist nicht mehr bereit, für einen besser bezahlten Job umzuziehen.
- An Wert gewinnt bei einer Immobilie nur der Grund und Boden. Das Gebäude verliert ab dem Moment, ab dem es fertig gestellt wird an Wert, der nur durch konstante Investition stabil gehalten werden kann. Für die meisten Immobilienbesitzer ist das der wichtigste (aber nicht der einzige) Grund, warum die selbst bewohnte Immobilie keine besonders gute Geldanlage ist.
- Die Verteuerung von Grund und Boden durch hohe Nachfrage nach selbst bewohnten Wohneigentum ist wiederum aus gesellschaftlicher Sicht extrem schlecht. Es sind reine Spekulationsgewinne, die nur zu einer Vermögensakkumulation innerhalb der Gesellschaft führen, nicht zu einer nachhaltigen wirtschaftlichen Entwicklung.
- Praktisch jeder Eigentümer wohnt in der eigenen Immobilie auf erheblich mehr Fläche, als er zur Miete wohnen würde. Das ist nicht nur für die Eigentümer teurer, sondern sorgt auch für erhebliche Mehrausgaben der Kommunen bei der Daseinsfürsorge (Infrastruktur usw.)
- Wenn ich in Berlin eine (vermietete) Wohnung besitze und die Regierung fängt an, den Erwerb von Wohnraum wie von dir vorgeschlagen zu fördern, dann steigt der Marktpreis für diese Wohnung durch die Decke, weil die Nachfrage nach Eigentumswohnungen in Berlin durch die Decke steigt. Also verkaufe ich nicht, denn ich kann die Wohnung auch einfach behalten und damit einen (hohen) Kredit besichern, um damit dann weitere Wohnungen zu kaufen, die dann wieder im Preis steigen usw. Das Ergebnis sind massiv steigende Immobilienpreis in den tatsächlich nachgefragten Wohngegenden, was mittelbar zu steigenden Mieten führt.
- Selbst genutztes Wohneigentum wird schon heute massiv finanziell gefördert, ohne dass das den gewünschten Effekt (ausreichend Wohnraum und Entlastung des Mietmarkts) hat.
Schon heute hat jede Kommune in Deutschland die Möglichkeit, den Markt für neuen Wohnraum komplett under die eigene Kostenkontrolle zu stellen. Jede Kommune kann selbst strategisch freie Flächen aufkaufen und erst dann eine Raum- und Bauplanung machen, wenn diese Flächen im eigenen Besitz sind. Sie kann die Flächen selbst in einer gesellschaftlich sinnvollen Weise erschließen und dort durch eine kommunale Wohnagentur oder von einer gemeinnützigen Wohnungsbaugesellschaft Mietwohnungen mit möglichst niedrigen Mieten errichten lassen. Was den meisten Kommunen hierzu fehlt ist vor allem der Mut und ein wenig das Geld, das ist der politische Hebel.
Im Bestand sind die Handlungsmöglichkeiten von Kommunen stärker eingeschränkt. Hier würde es in der Tat helfen, wenn der Gesetzgeber den Kommunen und Ländern die Möglichkeit geben würde, Mieten und Spekulation effektiv zu regulieren. Aber auch im Bestand könnten viele Kommunen durch die Veränderung der geltenden Bebauungspläne starke Anreize für eine langfristige sozialverträgliche Umnutzung setzen. Ist aber bei den wählenden Eigenheimbesitzern meistens nicht besonders beliebt.
3 „Gefällt mir“
Das würde viele Menschen in den Ruin treiben. Denn die Miete ist das Maximum das zu zahlst, die Tilgung des Kaufkredits nicht einmal das Minimum. Es kommen nicht-umlegbare Nebenkosten dazu, die auch nicht in der Warmmiete enthalten sind, Instandhaltung und Steuern.
Aber klar kann man gerade Erstkäufer mehr unterstützen. Z.B. könnte man einen Kredit gewähren, der als Eigenkapital angerechnet wird, sehr niedrig verzinst ist (~1%?) und erst bei Verkauf/Vererben der Immobilien vollständig getilgt wird.
Irgendwie müsste man dann aber verhindern, dass die Preise von Immobilien überraschend um 10-15% steigen…
1 „Gefällt mir“
Hallo Mr. Mucki, deine Argumente gehen leider etwas an meinen vorbei. Stell dir vor in einer Kommune gibt es noch genau ein Baugrundstück und 10 Interessenten, Maximalgebot 1 Mio Eur. Die Kommune will, dass mehr gebaut wird, und bietet 200.000 Eur Zuschuss. Jetzt hast du ein Grundstück, 12 Interessenten und ein Maximalgebot von 1,2 Mio Eur. Wird das Bauland nicht mehr sorgt die bessere Kapitalverfügbarkeit lediglich zu einer besseren Rendite der Verkäuferin (fehlende Angebotselastizität). Andersrum, wenn die Grunderwerbssteuer für das Grundstück um 200.000 Eur steigen würde, hätte man am Ende 5 Bietende und ein Maximalgebot von 800.000 Eur. Gebaut wird die Kiste aber in jedem Fall. Der Immobilienmarkt ist hier besonders durch die begrenzte Ressource Boden. Das Gleiche gilt in gewissem Maße für selbstgenutzte Immobilien. Selbst wenn man einen super Preis für seine Wohnung bekommen würde, verkauft man nicht, weil man zu denselben wilden Marktkonditionen Ersatz braucht, weil man auf Wohnen nicht verzichten kann. Mehr Kapital (Nachfrage) kann also nur sehr begrenzt mehr Angebot mobilisieren. Die Kommune kann hier also mit neuen Bebauungsplänen viel wirksamer sein als mit finanziellen Mitteln.
Zu deinem ETF-Vergleich: Der ist hervorragend, aber anders als du denkst. Bei einem ETF schaut man nur sehr Begrenzt auf die Dividende die die Aktien liefern. Die sind praktisch nicht relevant. Was einen interessiert, ist der Wiederverkaufswert, also die Wertsteigerung der Aktien. Wenn du nun beim ETF Wertsteigerung + Dividende mit Immobilien Mietertrag (Dividende) ohne Wertsteigerung vergleichst, ist das schief. Schaut man sich die Immobilienpreiindices an kann man kaum von nur 3% Rendite sprechen ( https://www.destatis.de/DE/Themen/Wirtschaft/Preise/\_Grafik/\_Interaktiv/wohnimmobilien-eigentumswohnungen.html ). Die Kaufpreise spiegeln genau das wider. Wenn ich mir überlege eine Wohnung zu kaufen nehme ich ja in Kauf, dass mich das erstmal mehr kostet als die Miete, weil ich weiß die Mieten steigen und langfristig ist die Wohnung dann günstiger und sie steigt im Wert, was mir nach dem Verkauf irgendwann das Pflegeheim bezahlt. Das alles spiegelt sich in meiner Zahlungsbereitschaft wider.
Zu gemeinwohlorientierten Gesellschaften: Ja, kurzfristig können die kaum ein günstigeres Angebot schaffen als andere Anbieter. Wenn aber den Mietern die Gesellschaft gehört gibt es kein Interesse die Rendite zu steigern. Am Ende zahlt man dann mehr Miete für eine Ausschüttung, die man versteuern muss. Entsprechend gehen die Mietpreise genau um diese Kapitalrendite mit der Zeit auseinander. Das ist nach wenigen Jahrzehnten schon sehr deutlich und genau der Grund, warum Genossenschaften oder Syndikate deutlich günstiger vermieten und damit auch das Preisniveau in einer Region insgesamt dämpfen.
2 „Gefällt mir“
Hallo Daniel, dass der Verbraucherpreisindex sinkt, ist graue Theorie. Das ist noch nie wirklich vorgekommen ( Aktuelle Preisindizes und Zinssätze des Quartals 03/2024 ). Der Grund ist, dass der Warenkorb angepasst wird. Am Ende liefert er die Mieter weltpolitischen Entwicklungen aus. Ob Putin die Ukraine überfällt, konnten wohl die meisten Mieter nicht beeinflussen. Die Mietsteigerungen nach dem Mietspiegel sind eigentlich eine ausgewogene und faire Regelsetzung der Politik um diesen Konflikt (Rendite vs. Grundrecht auf Wohnen) zu lösen. Die Indexmiete braucht es nicht.
Wobei genau das glaube ich eine sehr gefährliche Einstellung ist. Im Wert steigt wenn überhaupt wie gesagt erstmal nur der Grund und Boden. Das Gebäude bleibt nur durch konstante Investition im Wert stabil.
Und dass der Grund und Boden im Wert steigt, ist ebenfalls kein Naturgesetz. Eine Garantie darauf gibt es eigentlich nirgendwo, sehr hoch ist die Wahrscheinlichkeit noch in den sehr zentralen Lagen der großen Agglomerationen. Schon in den Speckgürteln ist man bei der Wertentwicklung stark auf die demographische und regionale Wirtschaftsdynamik (also Einkommen, Vermögen, Zinsen, usw.) angewiesen. Ein Anheben der Hypothekenzinsen auf (historisch relativ normale) 8% würde den Immobilienmarkt beispielsweise in vielen Regionen einbrechen lassen, weil es dann kaum noch Käufer mit dem nötigen Kapital und Einkommen gibt.
Es ist für meine Begriffe darum in den meisten Fällen fahrlässig, eine Immobilie zu kaufen die man sich eigentlich nur leisten kann, wenn man mit einem hohen Gewinn beim Verkauf rechnet. Da wird es viele Fälle geben, die sich dann das Pflegeheim eben nicht mehr leisten können und die mit einem regelmäßigen Investment in einen ETF deutlich besser fahren würden.
Kleine Korrektur: Gemeinnützige Vereine und Gesellschaften gehören nicht den Mietern. Sie dürfen keine Gewinne ausschütten, aber können durchaus Überschüsse erwirtschaften um zu reinvestieren und müssen auch einige andere Kriterien erfüllen. Du meinst glaube ich Genossenschaften, die tatsächlich den Mietern “gehören” und die nicht zwingend “erschwinglichen” Wohnraum anbieten müssen.
1 „Gefällt mir“
Auf die letzten 20 Jahre gesehen wären die meisten Mieter in angespannten Wohnungslagen mit eine Indexmiete besser gefahren als mit dem Mietspiegel.
2 „Gefällt mir“
Noch ein Rechechetip: Die Stadt Freiburg entwickelt gerade ein neues Quartier “Kleineschholz”. Die Grundstücke wurden in einer Konzeptvergabe an Unternehmen und Initiativen vergeben die min. 50% der Fläche als Sozialwohnungen bauen und zusätzlich weitere soziale und/oder ökologische Elemente haben zugeteilt. Gerade Unternehmen die dauerhaft bezahlbaren Wohnraum schaffen standen hier im Fokus. Ich finde das ist konzeptionell richtig gut gemacht: Kleineschholz - www.freiburg.de - Planen und Bauen /Aktuelle Projekte/Kleineschholz 1417623.html
1 „Gefällt mir“
Mir sind in der Folge 468 da einige Punkte aufgefallen, an denen Ulf und Philipp Vermieter-Talking Points vermutlich unbewusst wiedergegeben haben, die einfach nicht haltbar sind:
(jeweils sinngemäß wiedergegeben)
-
“Regulierungen zum Mieter*innenschutz wie die Mietpreisbremse senken den Anreiz zum Vermieten von Wohnungen / für Wohnungsbau”
- Bestand: Lässt sich über empfindliche Strafen für Leerstand verhindern
- Neubau: ist überhaupt nicht von Mietpreisbremse erfasst
-
These des Unternehmers: “Gibt es ein Recht darauf, in einer Großstadt günstig zu wohnen? Dann muss man halt da hinziehen, wo es bezahlbar ist”.
- Die umgekehrte Frage ist die eigentlich relevante:
Gibt es ein Recht darauf, in der Großstadt für denselben Wohnraum ein vielfaches der Miete zu verlangen?
Akzeptieren wir mal die Prämisse, dass Vermietung Rendite erzielen muss. Also dass Mieten in einem positiven Verhältnis zu den Kosten des Eigentümers stehen dürfen aber nicht völlig davon losgelöst erhöht sein dürfen. Daher gehen wir mal mögliche Erklärungen durch für die Frage:
Was rechtfertigt sachlich die höhere Kaltmiete in Großstädten?- Die Baukosten?
Nein, die unterscheiden sich ja in der Großsstadt nicht wesentlich von woanders. - Die Bodenpreise?
Die sind rein spekulativ und haben nichts mit höheren realen Kosten zu tun. Ohne Eigentümerwechsel haben Bodenpreise absolut genau gar keine Bedeutung für die Rendite. Gerade in Großstädten sind aber die gründerzeitlichen Quartiere die besonders teuren - das sind fast alles alte Bestandsbauten, locker 100 Jahre alt - der Grunderwerb ist für die Rendite meist total irrelevant, weil er vor vielen Jahrzehnten für ein Bruchteil des heutigen Preises erfolgt ist (oder schlicht geerbt wurde…). - Bessere Anbindung/bessere Infrastruktur?
Zahlt ja nicht der Eigentümer, hat also auch keine kostenseitige Relevanz für die Rendite. (Spiegelt sich im spekualtiven Faktor des Bodenpreises wieder, siehe oben). - Hohe Nachfrage und begrenztes Angebot?
Auch diesem Faktor stehen keine höheren Kosten des Eigentümers gegenüber.
- Die Baukosten?
Kurzum: Dass Mieten in Großstädten teurer ist, hat ausschließlich spekulative Gründe, keine realen Kostengründe.
- Die umgekehrte Frage ist die eigentlich relevante:
-
“Mietenregulierungen sind ein Konjunkturprogramm für Amtsgerichte”
- Hinsichtlich Mietpreisbremse? Nein. Das würde voraussetzen, dass relevant viele Menschen ihre Rechte auch einklagen. Das passiert aber nicht, weil es ein massives Machtungleichgewicht gibt. Die Mietwucher-App der LINKEN zeigt, dass jeweils viele tausend Menschen in allen von der App erfassten Großstädten illegal teure Mieten zahlen, die meisten davon liegen im OWi Bereich (> 20 %), müssten also eigentlich von Kommunen sanktioniert werden, sehr viele sind sogar Wuchermieten (> 50%) und damit strafrechtlich relevant. Die allerwenigsten gehen dagegen vor, weil alle sehr abhängig sind vom Wohlwollen ihrer Vermieter. Und selbst in den Fällen, wo ordnungs- oder strafrechtlich relevante Verstöße bei der Stadt angezeigt werden, wird in der Regel nicht gehandelt. In meinem > 300.000 Einwohner-Wohnort hat die Stadt in den letzten 5 Jahren genau einen Fall verfolgt.
-
“Polizist*innen können sich keine Wohnung in Berlin leisten, weil wir die so schlecht bezahlen”
- Das ist erstens falsch herum argumentiert - nicht weil wir die zu schlecht bezahlen, sondern weil die Mieten überhöht sind
- Zweitens ist das auch einfach falsch, weil sich in Berlin sehr viele Menschen mit viel weniger Einkommen als Polizeibeamt*innen sehr wohl Wohnungen leisten können - die leben dann halt nicht im Einfamilienhaus, …, sondern in WGs oder sonstigen kleinen (und/oder weniger schönen) Wohnungen.
Apropos, als Anregung für die angeteaserte ausführliche Folge zum Wohnen @philipbanse
Wir müssen wirklich mal über Wohnfläche pro Kopf reden, denn deren Anstieg ist der eigentliche Grund für den Wohnungsmangel und hat viel mit sozialer Ungleichheit und Demographie zu tun. Wir bauen grad Wohnungen noch und nöcher (und es ist allen immer noch viel zu wenig), die dann immer häufiger 1-2 Zimmer-Wohnungen sind und entsprechend groß/teuer pro Bewohner*in. Oder aber sie sind größer und sollen dann junge Familien vor der Wohnungsnot retten, weil die kaum bezahlbare 3-5 Zimmer finden. Währenddessen sitzen Millionen Boomer zu zweit und zunehmend alleine in riesigen Einfamilienhäusern und wohlhabende Paare zu zweit in hippen 4-5 Zimmer Altbauwohnungen in Prenzlauer Berg und alle jammern, dass Wohnraum fehlt. Das ist einfach ein riesiges Marktversagen.
Eurem Fazit, dass es VIEL mehr öffentlichen (und genossenschaftlichen/syndatsförmigen) Wohnraum geben muss und dass Objektförderung Mist ist, kann ich mich definitiv anschließen.
4 „Gefällt mir“
Beim Bestand: Die Bestrafung von Leerstand kann natürlich ein Anreiz zur Vermietung sein. Sie ist aber juristisch und bürokratisch aufwändig und wird nicht perfekt sein. Wenn sie tatsächlich annähernd konsequent umgesetzt wird, dann würde ich dadurch nicht in erster Linie eine höhere Vermietungsquote erwarten.
Begründung: Ich bin Eigentümer und Vermieter und vermiete alle meine Mietwohnungen auch aktiv. Aber wenn ich persönlich eine Wohnung wirklich nicht vermieten möchte, dann nehme ich ja sowieso schon finanzielle Einbußen hin. Wenn mir jetzt Strafen für Leerstand angedroht werden, dann ändert das erstmal nichts daran, dass ich die Wohnung eigentlich nicht vermieten möchte.
Meine persönliche Konsequenz wäre, die Wohnung zu verkaufen. Das drückt dann (gemäß Angebot und Nachfrage) den Kaufpreis für Wohnungen. Aber eine weitere Mietwohnung entsteht daraus nicht zwingend. Es wird in erster Linie billiger für jemanden, sich in der entsprechenden Lage eine Wohnung zu kaufen. Das kann aber auch jemand von außerhalb sein, der die Wohnung selbst beziehen will. Dadurch wird dann anderswo eine Wohnung frei, nicht zwingend da, wo ich eigentlich mehr Wohnraum generieren will.
Ich persönlich bin trotzdem ein Befürworter einer hohen Besteuerung oder Strafzahlung auf Leerstand. Aber ich wäre sehr vorsichtig mit der Annahme, dass dadurch nennenswert neuer Wohnraum entsteht.
Beim Neubau und Bestand: Mieterschutz geschieht ja nicht nur durch die Mietpreisbremse. Kündigungsschutz usw. sind ja ebenfalls wichtige Elemente. Und egal wie man all diese Instrumente zum Mieterschutz politisch bewertet (und ich befürworte persönlich sehr viele davon, auch als Vermieter), jede dieser Maßnahmen macht Vermietung ein klein wenig weniger attraktiv. Für mich als Vermieter wäre es total optimal, wenn ich jeden Mietern einfach mit Frist zum Ende des nächsten Monats vor die Tür setzen und die Miete beliebig anpassen könnte. Das würde auch definitiv den Anreiz erhöhen, mehr Mietwohnungen zu bauen.
Solange man in angespannten Wohnungsmärkten also überhaupt gewinnorientierte Vermieter akzeptiert, gibt es immer einen Balanceprozess zwischen Mieterschutz und Investition in Mietwohnungen. Da kommt man nicht drumherum, auch wenn sehr viele Regeln zum Mieterschutz natürlich schon aus sozialer Sicht absolut Sinn machen.
Die aktuelle Rechtslage und meiner Ansicht nach auch der bisherige gesellschaftliche Konsens ist da eindeutig: Ja. Kann man persönlich doof finden, aber die Gesetze sind wie sie sind und sonst würden auch nicht 50+% CDSU und AfD wählen (und das sind ja bei weitem nicht alles Vermieter).
Wo ich zustimmen würde, ist das es wenig objektive Grundlage jenseits von Angebot und Nachfrage für höhere Mieten in stark nachgefragten Wohngegenden gibt (Einschränkung: die Kosten für den Bau und Erhalt einer Wohnung in Städten, z.B. Handwerker, sind schon höher als anderswo).
Allerdings regeln wir gesellschaftlich eben sehr viele Dinge über Angebot und Nachfrage – auch bei essentiellen Dienstleistungen und Waren. Strom wird auch teurer, wenn er stark nachgefragt wird.
Ich würde zustimmen, dass beim Thema Mietpreise derzeit das Potenzial besteht, den aktuellen gesellschaftlichen Konsens mal grundlegend umzugestalten. Dazu braucht es aber erstmal eine entsprechende politische Debatte. Als SPD hätte ich mir das ehrlich gesagt längst auf die Fahnen geschrieben, aber ehrlich gesagt traue ich dem Verein politisch gar nichts mehr zu.
Das würde ich uneingeschränkt unterschreiben. Eine gute Übersicht gibt es hier: Wohnfläche | Umweltbundesamt
3 „Gefällt mir“
Nein, das ist u.a. die Folge von überbordendem Mieterschutz und der Mietpreisbremse, also der Eingriffe in den Markt.
Mieterschutz ist Mieterschutz, nicht Wohnungssuchendenschutz.
Lieber Phillip, lieber Ulf, liebes Lageteam,
Anlässlich Eurer Ankündigung, Euch wieder mit dem Wohnungsmarkt beschäftigen zu wollen, möchte ich mit Euch einen Gedanken dazu teilen:
Soweit ich mich erinnern kann, ist in Euren Folgen die Idee einer Bodenwertsteuer in Verbindung mit einer Pro-Kopf-Auszahlung noch nicht erwähnt worden. Dabei erscheint sie mir – ähnlich der Idee des Klimageldes, das in der fehlenden Infrastruktur für die Auszahlung „gescheitert“ ist – sinnvoll, um den Wohnungsmarkt gerechter, effizienter und nachhaltiger zu gestalten.
· Sozialer Ausgleich von Menschen mit viel Wohnraum in teurer Lage zu Menschen mit wenig Wohnraum in günstiger Lage; damit finanzielle Stärkung der bisher an der Wohnungssuche verzweifelnden Menschen. Die Vermieter werden somit primär nicht mehr Geld verlangen, sondern es stattdessen tendenziell von anderen (vorher ärmeren) Mietern bekommen können.
· Effiziente Bodennutzung: Spekulation mit ungenutztem Boden wäre teuer (im Gegensatz zur auf den Wert des auf dem Grundstück stehenden Hauses etc. bezogenen Steuer) und man wird gleichzeitig nicht für die Errichtung teurer Gebäude „bestraft“. Steuernach- oder -erlasse wären wohl angebracht, wenn die Grundstückseigentümerin sich für eine gemeinnützige (soziale/ökologische/kulturelle), dafür aber weniger profitable Bebauung entscheidet. Fehlen die Mittel zur Investition in eine dem Grundstückswert entsprechende Nutzung, steht dem Eigentümer der – in diesem Fall volkswirtschaftlich sinnvolle, denn die effiziente Nutzung ermöglichende – Verkauf des Grundstücks offen; Härtefällen könnte durch Ausnahmen in Einzelfällen entgegengewirkt werden.
· Der Anreiz zu effizienter Nutzung wirkt Flächenversiegelung entgegen.
· Bodenspekulanten erhöhen den Wert ihrer Grundstücke selten selbst, sondern nutzen hauptsächlich Änderungen außerhalb ihres Einflussbereiches (ÖPNV, Ausweisung als Bauland, wirtschaftlicher Aufschwung der Gegend etc.), sind also insofern ökonomisch nutzlos.
· „Härtefälle“: kritisiert wird, dass ggf. Rentnerinnen und Rentner nach Jahrzehnten zum Auszug aus ihrem Reihenhaus gezwungen werden. Meiner Meinung nach sollen aber gerade Eltern nach dem Auszug ihrer Kinder dazu animiert werden, in kleinere Wohnung zu ziehen. Ist es aber nicht noch härter, wenn bspw. eine junge Familie nicht genügend Wohnraum findet oder gar Paare deshalb von der Gründung einer Familie absehen? Wie auch heute schon bei der Kündigung (vgl. § 574 BGB), könnten wirkliche Härtefälle bspw. durch Befreiung von der Steuer im Einzelfall aufgefangen werden.
· Bsp.:
- Vorher: reicher Mensch auf 120 qm, ärmere 4-köpfige Familie auf 100 qm; kein sozialer Ausgleich, nur vermögensbasiert
- Nachher: der Vermieter des reichen Menschen zahlt 1,2x so viel ein wie die Vermieterin der Familie und möchte es an seinen Mieter weitergeben. Dieser bekommt aber 4x weniger ausbezahlt als die Familie. Damit ist die Familie durch den Ausgleich im Verhältnis zu Alleinstehenden finanzstärker geworden.
- Ebenso wirkt der Ausgleichsmechanismus zwischen teurer und günstiger Lage, da die Einzahlungslast in der besseren Lage höher ist.
Als Gast für ein Interview kann ich mir vorstellen, dass Herr Prof. Dr. Dirk Löhr interessant sein könnte (diesen Artikel fand ich z.B. interessant, Sie finden aber bestimmt einiges online).
Ich würde mich sehr freuen, wenn Sie auch an der Idee interessiert sind und ihr eine Stimme im politischen Diskurs verleihen!
Mit freundlichen Grüßen,
Michael G.
1 „Gefällt mir“
Alles gute Punkte. Ich möchte aber gerne zu Punkt 2 einen kleinen Einwand einwerfern, der mir von einem befreundeten Architekten immer vorgehalten wird, wenn wir dieses Thema diskutieren: er hat die letzten Jahre damit verbracht, Bestandsgebäude in Berlin aufzustocken. Das heisst, er hat Dachgeschosse ausgebaut und dann teils recht teuer vermietet (Lofts sind vor allem bei Ärzten beliebt). Jetzt argumentiert er, dass sein Geschäftsmodell durch eine starke Mietpreisbremse unwirtschaftlich wird. Die Kosten für den Kauf des Dachgeschosses und den Ausbau der Wohnung holt er sich jetzt rein, indem er die Wohnung bei Fertigstellung verkauft. Die Preise sind inzwischen so hoch, dass sich das lohnt. Aber diejenigen, die am meisten bieten, leben wohl oft im Ausland oder kaufen sie als Anlage und lassen sie lieber leer als sie zu vermieten. Die Ärzte, die sonst mieten würden und woanders Wohnraum frei machen würden, können gar nicht mitbieten. Es wird also Wohnraum geschaffen, aber es trägt nicht mehr zur Entlastung des Markts bei, sondern wird als Spekulationsobjekt oder gar zur Geldwäsche genutzt. Wie gehen wir damit um?
1 „Gefällt mir“
Ich empfehle auch diesen Artikel aus der SZ, da sieht man recht deutlich, dass auch die Spekulationsgewinne in den Ballungsräumen nicht zu vernachlässigen sind (Berlin >2% im Jahr):
Artikel ist hinter einer Paywall. Aber 2% pro Jahr ist im Endeffekt die Inflation und ist damit keine Überraschung sondern total logisch, dass die Preise von Anlagewerte mind. In diesem Maße steigen.
Darin wieder das Stichwort Spekulation zu verpacken ist reines framing, weil die Preisanstiege nichts damit zu tun haben und die Schuldigen sind nicht die Eigentümer.
Die Inflation und damit die Preisanstiege sind politisch gewollt.
1 „Gefällt mir“
Aber neu geschaffener Wohnraum ist doch von der Mietpreisbremse gar nicht betroffen.