Auf Twitter habe ich meine Ansicht zum Mietendeckel näher erläutert. Da sich das Team der LDN die Diskussion im Forum wünscht, kommt nachfolgend das, was ich auf Twitter dazu geschrieben habe:
Die @lagenation hat sich in #LDN200 mit dem Berliner Mietendeckel auseinandergesetzt. Aus meiner Sicht wurden dabei z.T. die falschen Fragen gestellt oder auch Schlüsse gezogen, denen ich nicht uneingeschränkt zustimmen möchte. Dies ist meine Antwort (Thread)
@LageNation verweist selbst auf einen Artikel von Immobilienscout24 (1). Darin steht, dass das Angebot von Mietwohnungen zu Gunsten von ETW sinke. Als Folge dessen sei die Anzahl der Kontaktanfragen auf verbleibende Angebote um 231% gestiegen. Den Schlüssen von @LageNation kann ich jedoch nicht folgen, zumindest gehen sie aus den Daten m.E. nicht eindeutig hervor. Der Anstieg der Verkäufe kann auch darin begründet sein, dass Eigentümer nicht mehr wie bisher auf steigende Mieten spekulieren können und daher nicht mehr die Wertzuwächse wie in der Vergangenheit unterstellt werden können. Wenn die Zahl der Verkäufe so stark steigt und gleichzeitig das Vermietungsangebot so drastisch sinkt, werden die Wohnungen entweder von sehr kapitalstarken Investoren spekulativ gekauft, falls der Mietendeckel doch gerichtlich gekippt wird. Der Anteil dürfte m.E. überschaubar sein. Viel wahrscheinlicher dürfte m.E. sein, dass nun Interessenten kaufen, die früher gemietet haben und nun im Eigenheim wohnen. Für diese Sichtweise spricht, dass laut Frühjahresgutachten des ZIA (2) die Kaufpreise für ETW in A-Städten um durchschnittlich ca. 10% gestiegen sind, Berlin dabei mit 10,4% im Durchschnitt liegt. Spannend wird es jedoch, wenn laut Immobilienscout24 der Umsatzanstieg weitgehend auf Objekte zurückzuführen sind, die der Mietpreisbremse unterliegen (Umsatz +37%). Diese Objekte sind (überspitzt ausgedrückt) häufig entweder hochpreisige Altbauten oder qualitativ erheblich schlechtere Gebäude, die nach dem 2. WK im Bauboom mit geringerer Qualität gebaut wurden. Wenn also die Preise weiterhin durchschnittlich steigen, die zugrunde liegende Gesamtmenge der Objekte überproportional stark schlechtere Immobilien beinhaltet, zeigt dies einen deutlichen Nachfrageschub auf Objekte, die der Mietpreisbremse unterliegen. Zwar wird damit der Nachfragedruck auf die Mietobjekte insgesamt reduziert. Jedoch werden damit überproportional stark qualitativ eher einfache Objekte dem Mietmarkt entzogen und in Eigentum umgewandelt, die ansonsten eher von einkommensschwächeren Interessenten angefragt würden. Diese Objekte dürften dann sicherlich von den Neueigentümern für sich selbst den eigenen Ansprüchen entsprechend aufgewertet werden.
Für die vermieteten Objekte bin ich der Ansicht, dass die Mietpreisbremse wirkt. Die damit verbundenen Anreize wurden jedoch politisch zu wenig berücksichtigt. Sinkende Mietrenditen machen Vermietung weniger attraktiv, dadurch steigt die Eigentumsquote. Wohneigentum kann man sich aber nur bei entsprechendem Einkommen oder Vermögen leisten. Dies führt zu einer sich verschärfenden Gentrifizierung von bisher günstigeren Wohnvierteln.
Die Abschaffung der Mietpreisbremse würde diesen Trend wohl kaum stoppen. Dr. Schroeter von Immobilienscout24 wird im Artikel wie folgt zitiert: „Der Berliner Mietendeckel kann das strukturelle Problem nicht lösen. Menschen wollen weiterhin nach Berlin ziehen, der Nachfrage-Überhang bleibt bestehen.“ Dieses Zitat ist ausweislich der Informationen des ZIA falsch. Dieser schreibt zu der demografischen Entwicklung von Berlin, dass der Zuwachs mit +0,9% von den A-Städten noch an Rang 2 liegt, der Zuwachs ggü. den Vorjahren deutlich rückläufig ist (Kapitel 3.3.1). Weiter heißt es: „Der Abschwächung des Bevölkerungswachstums in den A-Städten wird auch nicht mehr durch eine sinkende Haushaltsgröße konterkariert. Die Stagnation der Haushaltsgröße bzw. eventuell sogar ihr Wiederanstieg dürfte überwiegend den gestiegenen Mieten bzw. der geringen Verfügbarkeit von Wohnungen geschuldet sein.“ […] „Der starke Anstieg der Zahl der genehmigten Wohnungen hat zu einem hohen Bauüberhang, d.h. genehmigte, aber noch nicht fertiggestellte Wohnungen, in den meisten der A-Städte geführt. Insbesondere in Berlin und Frankfurt, aber auch in Hamburg und München lag zum Jahresende 2018 der Bauüberhang je 1.000 Einwohner bei über 10 Wohnungen.“ Für Berlin wurden ca. 7.300 mehr Wohnungen fertiggestellt, als zusätzlicher Wohnbedarf in 2019 entstanden ist (Kapitel 3.3.3). Inzwischen besteht also ein Bauüberhang, dass mehr gebaut als nachgefragt wird. Nur leider werden hochwertige Objekte gebaut, während billige Mietwohnungen benötigt werden. Für eine effektive Mietpreisbremse wäre es also erforderlich, dass primär geförderter Wohnungsraum gebaut würde. Dies könnte durch eine Auflage geschehen, dass z.B. 80% der Baugenehmigungen dem bezahlbaren Wohnraum vorbehalten sind.
Mein Fazit
Grundsätzlich kann die Mietpreisbremse wirken. Jedoch wurde diese singulär für den Mietmarkt konzipiert und umgesetzt, die Folgen auf den Eigentumsmarkt wurden zu wenig beachtet. Damit die Bremse effektiv wirkt, muss sie mit einem massiven Ausbau des sozialen Wohnungsbaus gekoppelt werden, z.B. durch allgemeine Auflagen an Mindestquoten für sozialen Wohnungsbau für alle Baugenehmigungen.
Quellen:
2 https://www.zia-deutschland.de/fileadmin/Redaktion/Marktdaten/PDF/Fru__hjahrsgutachten_Immobilienwirtschaft_2020.pdf
