Braucht Investition eigentlich private Eigentümer?

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Die taz hat im Juli über eine zunächst intern geplante Kampagne gegen die Vergesellschaftung großer Wohnungskonzerne berichtet. Inzwischen ist sie öffentlich: „Berlin denkt weiter“, getragen von IHK Berlin, Handwerkskammer, UVB und VBKI und unterstützt von einem breiten Netzwerk aus Immobilien-, Wohnungs-, Banken-, Bau- und Wirtschaftsverbänden.

Die öffentliche Botschaft lautet unter anderem: „Neubau, nicht Enteignung.“

Spannend finde ich dabei weniger die Kampagne selbst als einen Widerspruch in ihrer Argumentation.

Berlin-denkt-weiter sagt: Berlin braucht Investitionen, Planungssicherheit, funktionierende Unternehmen, Arbeitsplätze und natürlich sehr viel mehr Wohnungsbau.

Dem kann man eigentlich vollständig zustimmen.

Aber warum folgt daraus, dass Wohnungen dauerhaft privaten Investoren gehören müssen?

Eine Bank kann den Bau finanzieren und Zinsen bekommen, ohne die Wohnungen zu besitzen. Ein Pensionsfonds kann Anleihen kaufen. Ein privates Bauunternehmen kann Tausende Wohnungen bauen und daran verdienen. Handwerksbetriebe, Architekturbüros und Baustoffhersteller brauchen Aufträge - aber keine dauerhaften Eigentumsrechte an den fertigen Wohnungen.

Man könnte die Argumentation von Berlin-denkt-weiter deshalb fast umdrehen:

Wenn Planungssicherheit so wichtig ist, warum garantiert Berlin nicht über 15 oder 20 Jahre ein massives öffentliches Wohnungsbauprogramm? Wenn Investitionen wichtig sind, warum bezahlt man Kapital nicht für die Bereitstellung von Kapital, statt ihm dafür dauerhaft Eigentum an Wohnraum und Boden zu übertragen?

Dann verschwinden private Unternehmen überhaupt nicht. Sie bauen, planen, finanzieren und verdienen weiterhin Geld. Nur die Wohnungen könnten anschließend stärker öffentlichen Unternehmen, Genossenschaften oder anderen gemeinwohlorientierten Trägern gehören.

Damit wird auch „Neubau statt Enteignung“ fragwürdig. Neubau und Vergesellschaftung lösen schließlich unterschiedliche Probleme: Neubau schafft zusätzliche Wohnungen. Vergesellschaftung verändert Eigentum, Marktmacht und die Frage, wer langfristig über Mieten und Wertsteigerungen verfügt.

Vielleicht müsste es also heißen:

Neubau und Vergesellschaftung. Investitionen ohne Investorenabhängigkeit.

Interessant ist dabei auch das Netzwerk hinter Berlin-denkt-weiter. Viele der beteiligten Verbände und Unternehmen begegnen sich seit Jahren in Mitgliedschaften, Beiräten, Aufsichtsräten, Senatsbündnissen und politischen Anhörungen. Das ist zunächst normale Interessenvertretung. Aber die Kampagne zeigt, wie aus dieser bereits bestehenden wirtschaftlichen Infrastruktur politische Mobilisierung werden kann.

Und damit lande ich bei der Frage, die ich für die Lage besonders spannend fände:

Wie demokratisch ist politische Gestaltung eigentlich, wenn eine gewählte Regierung zwar beschließen kann, dass dringend Wohnungen gebaut werden sollen, die Umsetzung aber wesentlich davon abhängt, ob private Kapitalgeber die erwartete Rendite attraktiv genug finden?

Müssen wir diese Abhängigkeit akzeptieren? Oder könnte man wirtschaftliche Leistungsfähigkeit und privates Kapital weiterhin nutzen, während Eigentum und Entscheidungsmacht über zentrale Daseinsvorsorge stärker demokratisiert werden?

Vielleicht liegt der eigentliche Gegensatz also gar nicht bei Staat gegen Wirtschaft, sondern bei einer viel interessanteren Frage:

Brauchen wir private Investoren als dauerhafte Eigentümer? Oder brauchen wir wirklich private Investitionen?

Gerade vor der Berliner Wahl und der wieder sehr konkreten Debatte über DWE und Art. 15 GG fände ich es großartig, wenn ihr diese Frage einmal ökonomisch, politisch und juristisch auseinandernehmt.

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Ich denke nicht, dass der Immo Markt so funktioniert. Umkämpfte Wohnungsmärkte sind ua eben auch darum umkämpft, weil man eben nicht einfach massiv auf der grünen Wiese Wohnraum schaffen kann. Gerade in Berlin, wo es dann noch zig Regeln, z.B. Denkmalschutz, Milleusschutz etc. ist teilweise selbst der Zubau auf der wortwörtlichen grünen Wiese (Tempelhof) nicht möglich.
Das heißt staatliche Wohnbaugesellschaften würden dann mit sämtlichen privaten Firmen um freien Grund und freie Handwerker konkurrieren. Im freien Markt wird der Staat auf jeden Fall ineffizienter mit den Ressourcen umgehen (yey noch mehr Beamten in Berlin!). Macht man es dem Staat künstlich leichter, wirds zwangsläufig für die privaten Investoren unattraktiver und außerhalb des sozialen Wohnungsbaus wird wohl kaum privat zugebaut werden. Ich prophezeie daher, dass so ein Plan entweder zu extrem hohen Kosten für den Staat, oder eben nicht zu mehr Wohnraum führen würde.

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Ich sehe da Potential. Neubau wird sowieso in Berlin nicht sozial möglich sein. Also kann man doch den Gesellschaften einen Deal anbieten:
Neubau wird erlaubt, aber für jede neue Wohnung werden zwei alte an Berlin übergeben. Vonovia spart sich die Renovierung und Berlin bekommt Sozialwohnungen.

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Das könnte man natürlich schon. Nur sind die privaten Investoren nicht gewillt, die dabei tatsächlich entstehenden Kosten für die Erweiterung der öffentlichen Infrastruktur zu tragen, weil das die Gewinne einschränken würde. Die Kommunen wiederum haben kein Geld dafür, weil sie ihr Vermögen (und damit auch ihr Einnahmepotenzial) über die letzten Jahrzehnten schrittweise systematisch an Investoren verscherbelt haben und „höhere Steuern“ durch genau diese Investoren (bzw. ihre Lobbyisten) erfolgreich zur politischen Nullnummer gemacht worden sind.

Staatliche/gemeinnützige Bauherren müssten mit niemandem konkurrieren, wenn die Kommunen ernst machen. Dann gibt es nämlich für private Investoren einfach keine neuen Bebauungspläne mehr. Das kann die Kommune (bzw. der kommunale Rat) völlig frei entscheiden, da gibt es keinen Rechtsanspruch drauf. Die intelligenten/finanzstarken Kommunen machen das auch schon längst: Baugrund langfristig und strategisch günstig als Ackerland kaufen, bei Bedarf B-Pläne erstellen und selbst erschließen, dann an die Zielgruppe (z.B. Familien mit sozialem Bezug zur eigenen Gemeinde) direkt verkaufen oder selbst bebauen. Ist rechtlich alles wasserfest und langfristig ökonomisch sinnvoll (zumal es für die Bewohner am Ende deutlich billiger ist, weil kein Investoren-Profit finanziert werden muss), setzt aber gewisse Finanzreserven voraus.

Ja ja, die alte Mär vom „ineffizienten Staat“ und den „effizienten privaten Investoren“. Erstmal ist die Empirie bei dieser Frage erheblich weniger eindeutig, als du das annimmst. Private Akteure sind nicht naturgemäß effizienter als staatliche. Sie sind es beispielsweise nicht, wenn kein funktionierender Markt vorliegt, was beim Wohnungsmarkt in Berlin und anderen Städten ja gerade das Problem ist.

Und dann ist ja auch die Frage, worin „Effizienz“ sich ausdrückt. „Effizient“ im Sinne des Marktes ist auch, wenn ein Wohnungsinvestor mit dem Vermieten möglichst hohen Gewinn macht. Gerade das soll ja aber nicht passieren (jedenfalls nicht, ohne dass dabei gleichzeitig andere Prioritäten erfüllt werden).

Aus meiner Sicht lässt sich die Ausgangsfrage

Darum mit einem klaren NEIN(*) beantworten.

(*) Der Staat wäre wunderbar in der Lage (und demonstriert das auch an vielen Orten auf der Welt) erschwinglichen Wohnraum für die große Mehrheit der Bevölkerung zur Verfügung zu stellen. Was er vermutlich nicht gut kann und was auch nicht zu seinen Aufgaben gehört: „Exklusiven“ Wohnraum mit luxuriösen Ansprüchen und stark individualisierte Wohnsituationen bereitstellen. Eine Einfamilienhaus- oder Villensiedlung sollte der Staat beispielsweise selbst erschließen und günstig an private Bauherren verkaufen, aber es muss sich kein kommunaler Angestellter mit der jungen Familie über die Auswahl des passenden Grundriss unterhalten. Bei Mietwohnungen spielt das nicht so eine große Rolle, hier gibt es keine Erwartungshaltung an expressive Individualität, die Bewohner wollen einfach gute, praktisch geschnittene Wohnungen, die ihrer aktuellen Lebenssituation entsprechen.

Unterm Strich ist Wohnen ein Grundbedürfnis, ähnlich wie Luft und Wasser. Die Erfüllung dieses Grundbedürfnis sollte nicht Grundlage für private Gewinne sein. Was nicht ausschließt, dass es nicht auch private Akteure in diesem Markt gibt (man kann ja auch Mineralwasser für den X-fachen Preis von Leitungswasser kaufen). Bei der Erfüllung des Grundbedürfnisses ist aber der Staat in der Pflicht und muss meiner Ansicht nach auch drastische Konsequenzen ziehen, wenn „der Markt“ an dieser Stelle versagt.

In vielen Fällen NEIN.

Der Staat kann selbst Geld schöpfen und etwa über die KfW den Kommunen oder gemeinnützigen Bauherren zur Verfügung stellen. Wenn die Geldschöpfung über Steuern geschieht, dann braucht es keine Investoren. Wenn der Staat sich verschuldet, dann gibt es doch wieder Investoren, nämlich die Käufer der Staatsanleihen (und das sind im Wesentlichen die selben Leute, die sonst in Immobilienkonzerne investieren würden). Entsprechend halte ich das nicht für die beste Lösung.

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Diesen Punkt möchte ich nochmal hervorheben, weil er in der Diskussion schnell untergeht. Ein privater Investor hat immer die Möglichkeit, sein Geld in sichere Staatsanleihen mit 2-3% Rendite zu investieren.

Eine Investition in ein (risikobehaftetes) Immobilienprojekt muss entsprechend eine deutlich höhere Rendite in Aussicht stellen. Und die zahlt am Ende der Bewohner.

Der Staat braucht diese Rendite nicht. Er kann (den politischen Willen vorausgesetzt) sogar Verlust machen und die Erfüllung von Grundbedürfnissen durch Steuereinnahmen an anderer Stelle kompensieren. Tatsächlich geschieht dies heute schon durch das Wohngeld für Bürgergeldempfänger, wobei im aktuellen System davon wiederum private Investoren profitieren.

Wäre doch mal eine Idee, wenn die Kommunen ausreichend eigenen Wohnraum zur Verfügung hätte, um nicht durch das Wohngeld das Vermögen privater Immobilienbesitzer aufbessern zu müssen.

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In Berlin und vielen anderen Städten gibt es aber noch einen Punkt den man da nicht unter den Tisch kehren sollte. Viele Wohnungen waren staatliches Eigentum. Kommunen und Länder haben da massiv verkauft.

Ich gehöre nicht zu denen die sagen der Wohnungsmarkt müsse in privater Hand bleiben, aber ich gehöre zu der Fraktion die sagt im Sinne von Planungssicherheit müssen sich private Akteure auf den Staat verlassen können.

Wenn der Staat dann aber wenn es passt Wohnungen verkauft und wenn es wieder anders besser passt diese dann unter Wert durch Vergesellschaftung zurückkauft, dann war es das mit der Verlässlichkeit. Und das strahlt nicht nur auf den Wohnungsmarkt aus, sondern das Risiko wird dann überall real.

Daher sehe ich auch keinen großen Nutzen bei der Vergesellschaftung der Wohnungen. Werden diese zu einem marktüblichen Preis übernommen, bindet man Kapital, welches anderweitig weitaus sinnvoller eingesetzt werden könnte und werden sie unter Wert übernommen, dann senkt das Nachhaltig das Vertrauen in private Investitionen und zwingt damit den Staat dazu künftig weitgehend selbst tätig zu werden, womöglich auch bei Projekten die man durchaus auch gerne in privater Hand gehabt hätte, z.B. Sport- oder Veranstaltungsstätten.

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Wobei es bei der Vergesellschaftung ja vor allem auch um eine Absicherung gegen zukünftige Kostensteigerung für das aktuelle Mietklientel geht. Dann ist zwar Kapital gebunden (was ist genau so schlecht daran?), aber es erfüllt einen Zweck. Außerdem profitiert der Staat dann (genauso wie vorher der private Investor) von der zukünftigen Wertsteigerung der Immobilien.

Das sehe ich anders/differenzierter. Erstmal wäre das ja eine Vergesellschaftung zugunsten der Sicherung eines Grundbedürfnisses. Eine Event-Arena ist kein Grundbedürfnis, entsprechend sehe ich keinen Grund, warum hier private Investoren verunsichert werden sollten. Schon die Rechtslage wäre eine völlig andere.

Ich halte es auch gar nicht für nachteilig, private Investoren von der Übernahme öffentlichen Vermögens abzuschrecken. Wenn es in den 90er Jahren keine Interessenten für die kommunalen Wohnungen gegeben hätte, dann wären diese heute noch in kommunaler Hand. Ich finde es ist eine legitime Message an die Investorenwelt, dass sie sich arg die Finger verbrennen können, wenn sie versuchen öffentliches Vermögen unter Wert dem Staat abzukaufen. Und das viele öffentliche Wohnungen damals unter Wert verkauft wurden, das ist denke ich heute ziemlich eindeutig: Ein Mieter über Verdrängung: „Aufgeben ist keine Option“ | taz.de

Privates Kapital hat durchaus viele gesellschaftlich vorteilhafte Funktionen. Aber man sollte sich auch nicht die Mär vom „scheuen Reh“ einreden lassen, das bei der ersten Störung auf nimmerwiedersehen verschwindet. Im Gegenteil: es kann volkswirtschaftlich und sozial sehr vorteilhaft sein, dieses Kapital in klare Bahnen zu lenken und diese Bahnen je nach Bedürfnisslage auch mal anzupassen. Und „Übergewinne“ (wie immer man die definieren mag) fallen für meine Begriffe ohnehin nicht unter die Prämisse der Planungssicherheit.

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Wenn das aber das Argument ist, warum dann nur die Mieter von Konzernen absichern und nicht alle Mieter?

Das damit noch immer kein neuer Wohnraum geschaffen wurde. Es gäbe also keinerlei Entlastung auf dem Mietmarkt außer für die, die das Glück haben in einer solchen Wohnung zu wohnen. Sehr niedrige Mieten, setzen zudem einen Fehlanreiz, hin zu größeren Wohnungen und gefragterer Lage. Die geforderte Miete galt ja sogar als grenzwertig um Rückstellungen und Investitionen in den Bestand zu finanzieren. Man steuerte so also auf das nächste große Problem welches aus Steuergeldern finanziert werden müsste zu. Für mich ist das schlicht und ergreifend kein Nachhaltiges Konzept. Am Ende ersetzt man die Ungerechtigkeit der hohen Mieten vorwiegend durch die Ungerechtigkeit wer hier günstig auf viel Fläche wohnen darf und wer nicht bis hin zu den Situationen wie in Wien wo dann alleinstehende Herren mit hohem einkommen für ein Apfel und ein Ei in der 5-Zimmer-Wohnung leben, während neu zuziehende Familien kaum Wohnraum finden.

Inwiefern? Die Wohnungen werden doch aktuell bewohnt. Anders sähe es aus, wenn diese aufgrund von Spekulation nicht dem Wohnungsmarkt zur Verfügung stehen würden.

Ein Volksbegehren könnte jederzeit die Vergesellschaftung erzwingen, z.B. in der Absicht die Gewinne künftig der Kommune zukommen zu lassen.

Das ist doch gar nicht nötig wenn man nicht verkauft. Es ist ja nicht so, dass hier Konzerne Wohnungen gegen den Willen des Staates gekauft hätten.

Ich wage zu behaupten, dass es genau anders kommen wird. Kommunen die unter Verkaufsdruck stehen werden einfach noch weniger aus Verkäufen erzielen, weil jeder, vom Kleinanleger bis zu den großen Konzernen hier einen Risikoabschlag verlangen werden.

Hier machst du aus einem Fehler der Politik einen Fehler der Investoren und das ist genau das was ich kritisch sehe. Das trägt enorm zum steigenden Misstrauen weiter Teile der Bevölkerung gegen den Staat bei.

Dagegen habe ich auch nichts. Ich habe aber etwas dagegen zu sagen wir verkaufen als Staat wenn es uns nützt, wenn wir das dann aber weil es wertvoller geworden ist wieder zurück haben wollen, dann enteignen wir einfach unter Wert. Damit wird der Staat als Geschäftspartner unglaubwürdig.
Wenn man sowas vorhat, dann muss das direkt in Form von Rückkaufoptionen transparent gemacht werden.

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Das eine schließt doch das andere nicht aus. Die Vergesellschaftung hat mehr als ein Ziel und es kann auch einen Beitrag zu Zielen leisten, die ebenfalls mit anderen Maßnahmen und Vorschlägen erreicht werden sollen.

Die Gesellschaft hat ja mehrere parallele Ziele. Neuer Wohnraum gehört dazu, aber spezifisch in Berlin geht es eben auch um die Mietbedingungen für die aktuellen Mieter:innen. Das finde ich auch legitim. Eine Wohnungsgesellschaft in öffentlicher Hand hätte zudem durchaus Werkzeuge, um die Fehlanreize von marktunüblich niedrigeren Mieten zu bekämpfen. Und der Gesetzgeber könnte diesen Werkzeugkasten auch erweitern (z.B. die Möglichkeit für gemeinnützige Vermieter eine Mindestauslastung für eine Wohnung vorzuschreiben und den Umzug in eine kleinere Ersatzwohnung zu verlangen, wenn letztere in gleicher Wohnlage vorhanden ist).

Und da die Immobilien, die durch eine Vergesellschaftung in den öffentlichen Besitz wandern würden, ja auch selbst Erträge abwerfen würden, wäre die Kapitalbindung ohnehin gering bis gar nicht vorhanden.

Es ist ja nicht so, dass private Investoren ihr Kapital in Immobilien binden. Besonders Großinvestoren hebeln besonders Immobilien über Kredite und finanzieren diese aus den laufenden Einnahmen.

Entsprechend würde das Land Berlin keine Handlungsfreiheit für die Finanzierung für Neubauwohnungen verlieren, nur weil es anderer Stelle die Eigentümerschaft von bestehenden Wohnungen übernimmt.

Ich würde zustimmen, dass eine Immobilie auch in öffentlicher Hand aus den Mieteinnahmen auch kostendeckend unterhalten werden muss, was auch notwendige Investitionen in den Erhalt des Wohnniveaus abdeckt. Aber eben nicht mehr.

Aktuell gibt es sowohl zu hohe Mieten, als auch eine Auslese der Mietberechtigten – eben über diese zu hohen Mieten. Ich sehe nicht, wo die aktuelle Situation grundsätzlich besser ist als das Szenario, dass Menschen geringe Mieten zahlen und davon primär die profitieren, die zuerst da waren. In beiden Fällen wird das „Recht auf Miete“ arbiträr festgelegt. (Was nicht heißt, dass ich eins von den beiden Szenarien gut finde. Sie sind beide suboptimal, aber für sich noch kein Argument gegen niedrige Mieten).

Wenn meine Miete schneller steigt als mein Einkommen (was aufgrund des deutschen Mietrechts rechtlich möglich ist und auch in vielen Lagen passiert), dann gefährdet das mein Grundbedürfnis auch wenn ich schon eine Wohnung gemietet habe.

Das halte ich für juristisch falsch. Die Vergesellschaftung hat eine konkrete Rechtsgrundlage, nämlich §15 GG und die dürfte auf eine Eventarena nicht anwendbar sein.

Ja, der Verkauf war ein Fehler. Aber soll es in einer Demokratie wirklich unmöglich sein, einmal gemachte Fehler zugunsten privaten Vermögens irgendwann wieder zu korrigieren?

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Die Investoren haben damals (teils erfolgreich) auf eine Verzehnfachung und mehr ihres Kapitals gewettet. Das ist Glücksspiel und dann ist es eben der Fehler des Investors darauf zu wetten, dass die Nummer auch durchgeht.

Wir reden hier ja nicht über einen mittelständischen Betrieb, der wohl überlegt hart erarbeitetes Vermögen in eine neue Maschine investiert. Wir reden über Finanzspekulatoren, die weltweit versuchen, möglichst billig öffentliches Vermögen zu erstehen und (oft unter Inkaufnahme des Wohlergehens der bestehenden Mieter) durch eine Wette auf die Entwicklung des Grundstückswerts ein vielfaches an Gewinn zu erzielen. Ich habe da sehr begrenzt Mitleid und glaube, dass der Staat und die Gesellschaft gegenüber dieser Art von Wirtschaftsakteur genauso kaltschnäuzig auftreten sollte, wie die sich im Gegenzug schon immer verhalten haben.

Das ist doch eine zentrale Fehlannahme. Das GG erlaubt keine „Enteignung unter Wert“. Aber es wird eben eine realistische Bewertung durchgeführt, die die tatsächlichen Ertragsaussichten und nicht irgendwelche spekulativen Luftschlösser berücksichtigt. Ja, wenn man alle Mieter aus einem Block rausekelt, die Bezirksverwaltung solang lobbyiert, dass eine „exklusive“ Immobilie dort errichtet werden darf und dann am besten noch die Handwerksbetriebe um ihre Vergütung prellt, dann kann man sicherlich die 10x Wertsteigerungen realisieren, die vielen Großinvestoren vorschweben. Aber das ist doch alles nicht im Interesse der Allgemeinheit. Nochmal: Kein Großinvestor kauf in Berlin Immobilien, weil er glaubt damit gemütliche 3% Eigenkapitalrendite zu erzielen.

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Müsste sich dann eine Enteignung nicht eher an den Vertragsbedingungen richten als an der Unternehmensgröße? Ich habe keine realen Zahlen und vieles was man hört und liest egal von welcher Seite ist ja nicht ganz neutral, aber habe mehrfach gelesen, dass viele dieser Wohnungen durchaus sehr im Rahmen vermietet werden, gemessen an den jeweils lokalen Mietspiegeln. Und das manche kritiserten Erhöhungen z.B. auch solchen Maßnahmen wie Einbau eines Aufzugs zuzuschreiben sind. Wenn man die laufenden Kosten von Aufzügen kennt, dann dürfte aber auch klar sein, dass man da kaum auf ein Umlegen verzichten kann.

Wenn es heißt, dass die geforderte Miethöhe kaum die nötigen Rücklagen und Instandhaltungsinvestitionen decken könnte, dann würde durch die Vergesellschaftung nicht nur der Kaufpreis gebunden werden, sondern es würde sogar ein absehbares Finanzierungsloch aufgemacht werden.

Wofür sie dann wieder ganz regular auf dem Finanzmarkt Geld beschaffen. Das war lange ja vor allem dann günstig möglich, wenn Wertsteigerungen zu erwarten sind. Kann der Staat ja auch heute schon machen und hätte dann gar keine Wohnung verkaufen müssen.

Doch. Wenn man nicht frei agieren kann wie ein privatwirtschaftliches Unternehmen, sondern andere politische Rahmenbedingungen die Kreditaufnahme limitieren, was aktuell ja der Fall ist, dann verliert man Handlungsfreiheit.

Ich bin da anderer Meinung. Ich würde hier mindestens auch ausreichend Rücklagen bilden, die eben auch über der Erwartung liegende Kostensteigerungen abfangen können, besser meiner Meinung nach sogar noch Neubau durchaus auch aus Bestand quersubventionieren.

Gerade bei Vonovia und Deutsche Wohnen, die ja am häufigsten genannt sind, hört man aber eigentlich nichts von diesen Luxussanierungen. Wenn man da von Luxussanierung liest, dann sind das bei genauerem Hinsehen oft Maßnahmen wie Einbau eines Aufzugs, einer Zentralheizung oder Sanierung der Bäder auf einen ganz bodenständigen heutigen Standard. Die Maßnahmen wie von dir skizziert betreffen dann wieder eher spezialisierte Investoren, die wahrscheinlich von einer Vergesellschaftung gar nicht betroffen wären, weil sie entweder diese Luxusimmobilien dann wieder weiterverkaufen oder es eben auf hochpreisiges in moderater Anzahl abgesehen haben.

Der Mietmarkt in der Masse wird aber von Betrieben wie Vonovia und Co. geprägt.

Und da ist man mit 10 € bei Neuvermietungen zwar natürlich auf einem auch hohen Niveau, aber ich sehe hier keine Gefahr dafür, dass Wohnen dadurch grundsätzlich nicht mehr Leistbar ist.

Edit:
Meines Wissens war die Forderung eine Nettokaltmiete von 4 € pro m². Berliner Gesellschaften vermieten wohl aktuell im Bestand so 1-2 € unter Vonovia und DW und bei Neuvermietungen ca. 2 € darunter.

Nehmen wir an, dass nach einer Vergesellschaftungen die Mieten an die sonstigen Berliner Landeseigenen Wohnungen angepasst werden, dann reden wir von diesem riesigen Aufwand für 2 € weniger Nettokaltmiete.

Der Fehler der in meinen Augen gerne gemacht wird ist, dass man die hohen Mieten in den gefragtesten Lagen als Maßsstab nimmt und sagt man könnte so statt 20 € und mehr nur mehr 4 € Miete ermöglichen, aber in Wahrheit sind diese Extremfälle gar nicht betroffen, weil in diesen Lagen eben nicht die großen Wohnungsgesellschaften Eigentümer sind und man bekommt tatsächlich eben die nicht so extrem gefragten Immobilien wo das Delta zwischen Landeseigenen Mieten und Mieten der Gesellschaften moderat ist.

Genau die Luxusimmobilien die du hier auch ansprichst sind von dem ganzen Vorhaben aber gar nicht betroffen und ermöglichen ihren Eigentümern weiter hohe Renditen.

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Das ist nicht gegeben. Ständig ändern sich Rahmenbedingungen und als Unternehmer muss ich darauf reagieren. Das gilt für die, die auf Elektroautos gesetzt haben und nun mit entschärften CO2-Grenzen hadern, die Solarindustrie, die Gasindustrie, die Holzbauweise-Branche, die dachte, dass Beton bald unbezahlbar ist, Flixtrain und plötzliche Totalstreckensanierung usw.

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Im deutschen Recht ziehen steigende Neuvermietungsmieme die Bestandsmieten über den Mietspiegel mit Verzögerung nach. Und das in den letzten Jahren stärker als die Lohnentwicklung (von real schrumpfenden staatlichen Leistungen mal ganz zu schweigen).

Sinnvoll wäre es, Mietsteigerungen von der tatsächlichen Inflation der Vermietungsrelevanten Güter und Dienstleistungen abhängig zu machen, nicht den Preisentwicklungen auf einem potentiell dysfunktionalem Mietmarkt.

Armutsgefährdete Haushalte haben schon heute Wohnkosten von deutlich über 40% ihres verfügbaren Einkommens: Anteil der Wohnkosten am verfügbaren Haushaltseinkommen - Statistisches Bundesamt

Und dabei wird ja keinerlei Vermögen aufgebaut (bzw. das Vermögen anderer Leute). Das empfinde ich schon als extrem. Siehe auch Mieten und Wohnkosten | Sozialbericht 2024 | bpb.de

Wer fordert das? Es ist jedenfalls nicht Teil der Initiative für den Volksentscheid für die Vergesellschaftung. Ob das realistisch ist (ich vermute für viele Wohnungen nicht) wird man durchrechnen müssen, ist vielleicht teilweise auch Objekt/Quartiersabhängig.

Fakt ist, dass die Vonovia im letzte Jahr 8,7% Eigenkapitalrendite hatte und dies auch über die Dividende an ihre Aktionäre ausgeschüttet hat. Das Geld ist also nicht in den Erhalt der Wohnungen investiert worden und steht auch nicht automatisch für den Neubau zur Verfügung.

Ich könnte mir auch andere Modelle für die Wohnungswirtschaft vorstellen, etwa den automatischen Erwerb von Eigentum durch Mietzahlungen (analog zur Gewinnbeteiligung, die manche Tarifverträge für die Belegschaft vorsehen). Da gibt es viele interessante Konzepte. Ich sehe aber aus der Empirie heraus keinen guten Grund, warum man zur Überzeugung kommen sollte, dass die Aktivität großer Investoren auf angespannten Mietmärkten für die Allgemeinheit einen Mehrwert hat.

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Enteignungen weil man erst verkauft, es dann aber doch wieder haben will sind für mich etwas völlig anderes als wenn Gesetzte angepasst werden oder ähnliches.

Wenn man von den 3,7 Mrd. für 230.000 Wohnungen ausgeht, die als Mindestentschädigung genannt werden, dann wären das um die 16.000 € pro Wohnung.

Das sind keine geänderten Rahmenbedingungen mehr, sondern das wäre tatächlich so, dass der Staat etwas zu einem höheren Betrag verkauft als er es anschließend entschädigt.

Das hat nichts mehr mit seriöser Politik zu tun.

Dagegen sage ich doch gar nichts.

Wenn es um diese Haushalte geht, dann könnte man die aber zielgerichteter Entlasten mit weniger Geld. Und die Frage ist ja dann auch ob die tatsächlich in der 10 € Vonovia Wohnung statt der 8 € landeseigenen Wohnung wohnen und ob da die 2 € dann der entscheidende Beitrag dazu sind, dass die aus der Situation rauskommen. Insbesondere auch weil ja die Nebenkosten bei günstigen Wohnungen oft einen signifikanten Betrag ausmachen, gerade wenn die Wohnung nicht auf dem aktuellen Stand ist.

Meines Wissens haben sie aber einen nennenswerten Teil der Gewinne durch die weiteren Aktivitäten (Hausmeisterservice etc.) gemacht und diese Kosten fallen ja auch weiter an, außer man ersetzt den Putz- und Räumdienst wieder durch die klassiche Rotation durch die Mieter. Aber ob das noch Zeitgemäß ist.

Für mich ist der entscheidende Punkt, dass das Delta zwischen den Landeseigenen Wohnungen und denen der Gesellschaft 2 € Mietunterschied in der Praxis liegen. Das ist das was die Enteignung dem Mieter maximal sparen kann. Alles andere ist Wunschdenken. Dass die 140 qm Penthousewohnung in Mitte plötzlich für den Normalverdiener Bewohnbar ist glaubt ja doch wohl niemand.

Das habe ich so auch gar nicht behauptet. Meine Aussage ist, dass ich als Staat nicht verkaufen kann wenn ich glaube, dass es mir nutzt und dann zu günstigem Preis wieder enteignen kann wenn ich glaube, dass das jetzt besser ist.

Das war in einem Interview mit einem Sprecher der Intiiative genannt. Können natürlich auch 4,x € gewesen sein, oder anders extrem sogar auf 4 € aufgerundet, so genau habe ich das nicht im Kopf. Ich habe mir 4 € gemerkt.
Da wurde eben in Aussicht gestellt, dass Mieten von heute teils über 20 € auf um die 4 € sinken werden und dieses Versprechen halte ich nachdem was ich mich informiert habe für völlig übertrieben.

Und diese niedrigen Mieten wurden wohl auch als Wert herangezogen mit dem man dann die Kosten für die Entschädigung berechnet hat.

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Dann ist das für Dich so. Wenn man nach Großbritannien die Wasserwirtschaft anschaut, war es ebenfalls genau so.

Es ist völlig unklar, wie die Entschädigungen ausfallen. Es ist auch völlig unklar, ob das auf mehrere Jahre (Jahrzehnte?) gestreckt werden darf, wie die Regierung sich das wünscht. Das wird Gerichte beschäftigen. Und die sind sicher nicht parteiisch auf Seiten des Staates. Das ist also absolut kein Argument.

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Das macht das ganze Projekt ja nur noch problematischer. Gäbe es einen festen Plan, dann könnte man wenigstens alle Vor- und Nachteile abwägen, aber worst Case wäre ja, dass am Ende eine Entschädigung zum Verkehrswert nötig ist und man dann enorme Kosten hätte, die laut Berechnungen eigentlich sogar Mieterhöhungen zur Folge haben müssten, weil dann so hohe Finanzierungskosten umgelegt werden müssten.

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Wenn du Lohnkosten, Baukosten, Steuern, Erhaltungskosten etc. abziehst, bist du am Ende zwischen 3-5% Gewinn. Machst du keinen, kannst du für größere Reparaturen und neue Investitionen nichts zur Seite legen. Alles was du mehr an Personal etc. ausgibst, frisst außerdem direkt deinen Gewinn auf, weshalb nur effizient arbeitende Firmen auf Dauer überleben. Wie du richtig schreibst, hat der Staat diesen Druck nicht und kann im Notfall einfach Querfinanzieren. Das bedeutet dann aber eben nicht, dass der Berliner am Ende günstig wohnt, weil der Markt so toll addressiert wurde, sondern weil der Bau von der Stadt und damit quasi auch anderen Bundesländern mitfinanziert wurde.
Da frage ich mich schon, wo diese angebliche Effizienz des Staates herkommen soll, wenn das doch eine Mär ist. Im Endeffekt zeigt die von dir ins Feld gebrachte Empirie eben doch, dass Mietendeckel, Wohngeld etc. im Endeffekt das Leben für Bestandsmieter und einige Glückliche billiger macht und es für alle anderen dann halt teurer wird. Einen guten Überblick findest du meiner Meinung nach hier:

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Ich habe von Rendite gesprochen. Da sind dann alle Kosten schon berücksichtigt.

Private Investoren können bei 2-3% Rendite sicher in deutsche (und andere) Staatsanleihen und den Geldmarkt investieren. Es macht keinen Sinn, ein Investment einzugehen, was einerseits Risiko mit sich bringt und andererseits nicht deutlich mehr Rendite als Staatsanleihen verspricht.

Besonders sehr große Vermögen (denk an Milliardäre) erzielen zwischen 8 und 15% Rendite.

Auch hier: Gewinne sind die Einnahmen nach Abzug der Kosten. Und auch bei Hausmeistern gilt: warum soll damit jemand „Gewinn“ machen, das gehört doch zum Unterhalt des Wohnraums. Grundsätzlich bin ich dem „Hausdienst“ der Bewohner gegenüber nicht abgeneigt, aber natürlich könnte auch ein öffentlicher Eigentümer einfach einen Hausmeister anstellen, den aus den laufenden Mieteinnahmen finanzieren, aber dabei keinen Gewinn machen.

Aber mal zurück zum Thema dieses Threads: egal wie man zu Vonovia oder der Vergesellschaftungsinitative steht. Es gibt keinen grundsätzlichen Bedarf an privaten Investoren um die Versorgung der Bevölkerung mit erschwinglichem Wohnraum zu garantieren. Und in Gebieten mit angespannten Mietmarkt interpretiere ich die Empirie so, dass private Investoren die Lage nur noch schlimmer machen, weil hier völlig falsche Anreize greifen.

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Ein Betrieb der Hausmeisterservice anbietet kann man nicht ohne Gewinne führen. Ohne Gewinn kann man nichtmal in neue Gerätschaften investieren. Denn diese müssen über mehrere Jahre abgeschrieben werden. Deine Forderung, dass auch solche Dienstleister exakt auf 0 auf 0 nach Gehalt kalkulieren lässt sich praktisch nicht umsetzen. Da würde der kleinste Einnahmenausfall zur Zahlungsunfähigkeit führen.

Ein angestellter Hausmeister wäre wohl für den Mieter das aller teuerste, von ganz großen Wohnkomplexen mal abgesehen und hätte den Nachteil, dass dieser dann nicht verfügbar ist wenn er Urlaub hat, krank ist oder seine tägliche Arbeitszeit schon hinter sich hat.

Natürlich könnte auch die Stadt Berlin einfach einen Betrieb gründen der diese Dienstleistungen anbietet, aber die Realität ist ja das Gegenteil. Die meisten Städte vergeben ja eher Räumdienste und Grünpflege auch von städtischen Wegen und Einrichtungen zum Teil an private Dienstleister statt das Gegenteil.

Auch hier gilt das nur, wenn die Kommunen stattdessen die Investitionen übernehmen. In meiner Heimatstadt z.B. darf die Gemeinde wegen Überschuldung gar keine Häuser bauen. Da kann man dann hin- und herdiskutieren wie man will, solange die Spielregeln nicht geändert werden braucht es dann auch private Investoren um den gestiegenen Bedarf an Wohnraum (trotz konstanter Bevölkerungszahl) zu decken.

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Wer genau macht nun die Gewinne? Der Betrieb, der die Hausmeisterdienstleistungen anbietet oder bspw. Vonovia?