Fehlender Wohnraum und Ansätze zur Verbesserung waren ja schon häufiger Thema in der Lage der Nation.
Mich wundert, warum nie über die horrenden Nebenkosten beim Eigentums-Erwerb gesprochen wird. Wenn man z.B. von einer Doppelhaushälfte, die man nur noch zu zweit bewohnt, in der aber locker wieder eine Familie wohnen könnte, in eine drei oder vier-Zimmer-Wohnung umziehen möchte um sich zu verkleinern, stellt man schnell fest, dass die Transaktionen so viel Geld verschlingen, dass man sich das am Ende oft einfach nicht leisten kann. Auf den Kauf von Wohneigentum fallen ja fast 10 % Nebenkosten an: Makler-Honorare (m.E. viel zu hoch), Notar-Gebühren (ebenfalls viel zu hoch) und dann noch die Grunderwerbsteuer (wofür eigentlich?) zuzüglich Gebühren für Grundbucheinträge und sonstiger Kleinkram: In Summe landet man da bei fast 10%. Das zwingt viele Menschen, weiter in ihren eigentlich viel zu großen Immobilien zu wohnen.
In anderen Ländern gibt es diese Wechsel-Barrieren nicht in dem Ausmaß und es ist dort selbstverständlich seine Immobilie zu verkaufen, wenn sie zu groß oder zu klein geworden ist. In Deutschland endet das dann so, dass man zwar kleiner wohnen würde gleichzeitig aber auch deutlich ärmer geworden ist. Nur wegen des Wechsels der Immobilie !?
Würden die Kauf-Nebenkosten entfallen, würde das viele Menschen motivieren, von zu großen Immobilien in kleinere umzuziehen. Davon würden sicher viele junge Familien profitieren.
Die alte wird ja vermutlich mit Gewinn verkauft (und ist größer als die neue)? Und wenn man dort die Kinder groß gezogen hat, war man da auch länger als zehn Jahre drin. Also wo ist das Problem?
Die neue Immobilie kauft man aber nicht zu alten Preisen, sondern zu “neuen” Preisen. Der Preisanstieg des Eigentums ist bei einem Ersatzkauf daher belanglos, sofern man nicht in eine deutlich günstigere Region zieht.
Zum Thema Gewinn: Gemeint ist vermutlich die nominale oder auch reale Wertsteigerung - korrekt? Allerdings bringt die den Eigentümer:innen nichts, da i.d.R das gesamte Preisniveau gestiegen ist und damit die zu kaufende Wohnungen ja auch teurer geworden ist. Der “Gewinn” bzw. die Preissteigerung fließt so wieder in den nächsten Immobilienkauf. Und selbst wenn ein Gewinn entstanden ist, der wirklich auf dem Konto bleibt, würde er gemindert um die 10 % Kaufnebenkosten für die neue Immobilie.
Außerdem sind lange bewohnte Immobilien (20 bis 30 Jahre) häufig energetisch und technisch nicht auf dem letzten Stand und i.d.R. dafür eher nur unterdurchschnittlich hohe Verkaufspreise erzielbar. Soll die neue Wohnung aber barrierefrei sein, wird die Auswahl bei Altbauten eng und man muss eher bei den neueren (teureren) suchen. Da bleibt häufig nicht viel Geld übrig zwischen Verkaufspreis (Alt-Immobilie) und Kaufpreis (Neu-Imobilie), selbst wenn die kleiner ist. Das berichten mir viele Eigenheimbesitzer: Wir würden sich gerne verkleinern, sie bekommen aber für ihre Immobilie nicht das Geld aus dem sie eine altersgerechte Wohnung zuzüglich 10 % Transferkosten finanzieren könnten.
Die angesprochene Versteuerung die Wertsteigerung sehe ich auch nicht als Problem. Deshalb hatte ich sie bewußt auch nicht erwähnt.
was bedeutet, dass man während der Wohnzeit Gewinn erwirtschaftet hat - man hat sich ja auch Miete gespart. Wer immer alles verkonsumiert, bekommt irgendwann die Rechnung präsentiert. Ich verstehe nicht, dass Leute, die wirklich viel Geld investieren, dann Verständnis bekommen, wenn sie nicht vorausschauend handeln. Genauso wenn Unternehmen nicht in die Zukunft planen und dann plötzlich nach dem Staat schreien, weil nun mangels Zukunft Arbeitsplätze in Gefahr sind.
Die meisten Eigenheimbesitzer sind übrigens nicht so und ein betreutes Wohnen bei uns hat sofort alle Wohnungen verkauft und die alten Häuser gingen in den Markt oder an die Kinder.
Ich würde grundsätzlich zustimmen, das manche Kaufnebenkosten zu hoch/unnötig sind.
Wenn man beim Immobilienmarkt aber von einem einigermaßen effizienten Markt ausgeht, dann wäre meine Erwartung allerdings, dass die Kaufnebenkosten auf den Gesamtpreis einer Immobilie keinen Einfluss haben. Der Verkäufer nimmt den Preis, den er am Markt erzielen kann. Die Kaufnebenkosten sind Teil des Marktpreises und werden vom Käufer bei seiner Entscheidung mit berücksichtigt.
Gäbe es keine Nebenkosten, wäre der Marktpreis der Immobilie nicht geringer. Es würde nur ein größerer Teil davon beim Verkäufer landen. Der Käufer hätte rein gar nichts davon. Wenn ich heute eine theoretische Immobilie für 1 Mio einschließlich 100.000 Euro Nebenkosten verkaufen kann, warum sollte ich diese Immobilie morgen für nur 900.000 Euro anbieten, nur weil die Nebenkosten wegfallen? Der Käufer hat ja demonstriert, dass er bereit ist 1 Mio für die Immobilie auszugeben.
Das gleiche Prinzip wie bei der niedrigen Mehrwertsteuer für die Gastronomie: Kein Restaurant gibt das an die Kunden weiter, denn die höheren Preise werden ja bezahlt.
Der Staat hat meiner Ansicht nach die folgenden Möglichkeiten, um auf die Immobilienpreise aus Sicht der Käufer Einfluss zu nehmen:
Direkte Preiskontrolle: z.B. Mietpreisbremse (verringert den mit einer Immobilie möglichen Ertrag und damit den Wert), aber natürlich könnte der Staat auch beim Verkauf Preise direkt diktieren (z.B. durch Gesetze gegen Spekulation und Übergewinne).
Subventionen: z.B. durch sehr günstige KfW-Kredite für bestimmte Käufer.
Regulierung von Spekulation: Durch Auflagen und Steuern kann man die Rendite aktueller (Groß-)Eigentümer begrenzen, was einen Anreiz zum Verkauf gibt. Mehr verkaufte Immobilien = niedrigerer Marktpreis.
Staat als Markteilnehmer: Gerade bei Neubauten könnten Kommunen sehr einfach ein Monopol über neu erschlossenes Bauland erreichen (machen einige auch), indem B-Pläne nur noch auf eigenen Flächen erstellt werden. Eine Abgabe des erschlossenen Baulandes an private Bauherren könnte dann mit Auflagen zur Weiterverwendung verbunden werden, oder die Kommune baut eigenen Wohnraum und vermietet/verkauft den dann günstig.
Baugrund ist per definition eine nicht erneuerbare Ressource. Solange die Zahl der Menschen auf der Erde insgesamt steigt bzw. der Bedarf an Wohnraum in einer spezifischen Region wächst, werden die Preise für diesen Wohnraum ebenfalls steigen, wenn man dem Markt freien Lauf lässt. Wer das verhindern/begrenzen will, der muss entweder dafür sorgen dass der Bedarf an Wohnraum nicht mehr wächst, oder den Markt direkt regulieren. Über die Kaufnebenkosten reguliert man nur, welchen Anteil vom Kaufpreis der Verkäufer in die eigene Tasche stecken kann.
Vielleicht noch ergänzend: Bei Immobilienpreisen muss man eigentlich immer zwischen zwei Bestandteilen unterscheiden. Dem Bodenwert und dem Wert der darauf stehenden Gebäude.
Der Bodenwert ist der Teil vom Kaufwert, der tatsächlich einen Wertzuwachs erfahren kann.
Der Gebäudewert spiegelt dagegen immer nur wieder was es kosten würde, das Gebäude zu aktuellen Handwerkspreisen zu ersetzen. Darum kann bei einer absoluten Bruchbude mit hohem Sanierungsbedarf (oder eine Abrissimmobilie) der Gebäudewert auch negativ sein und den Gesamtwert mindern. Inflationsbereinigt nimmt der Wert eines Gebäudes ab Fertigstellung immer ab und kann nur durch konstante Investition stabil gehalten werden.
Preissteigernd wirkt dagegen nur der eigentliche Bodenwert, denn Baugrund ist eine endliche Ressource (s.o.).
Die Ausnahme sind Immobilien die einen gewissen ideellen Wert haben, z.B. weil sie von einem bekannten Architekten entworfen wurden. Aber die spielen bei der Diskussion um Wohnungspreise keine Rolle.
Es geht um die Transaktionskosten. Wenn ich für den dauerhaften Wechsel von einem EFH auf eine kleine Wohnung 0-3,57% der EFH-Kosten (je nach Makler-Auswahl bzw kein Makler) und zusätzlich 10-12% Nebenkosten für den Wohnungskauf berappe, dann verringert das die Motivation, überhaupt den Wohnraum zu wechseln.
Wenn beide Immobilien teurer sind, ist die Hürde für den Einstieg nicht grundsätzlich kleiner, aber die Mobilität wird dadurch nicht beeinträchtigt.
Ich stimme grundsätzlich zu, dass man die Kaufnebenkosten ohne größere Probleme deutlich senken kann aber was würde dann passieren? Der Verkäufer würde den Verkaufspreis erhöhen und die freigewordene Zahlungsbereitschaft abschöpfen. Es würde also zu einer Umverteilung der Nebenkosten zum Verkäufer kommen. Die Immobilienpreise würden sich nicht verändern.
Das mit “die haben ja auch Miete gespart” stimmt. Von dem Geld haben die meisten Menschen ihr Darlehen bedient, d.h. Tilgung und Zinsen gezahlt. Wo da die Ersparnis bleibt, sei dahingestellt.
Dann ist das Haus jetzt 20 (max30) Jahre alt. Wenn da schon der Wert derart drastisch gesunken ist, dann haben sich die Eigentümer schlimmer als Mietnomaden verhalten oder beim Bau verdammt viel falsch gemacht.
Allerdings wohnen die allermeisten Menschen im Eigenheim erheblich teurer als zur Miete. z.B. zieht man von einer 110m2 Mietwohnung in ein 150m2 Haus. Und das Haus hat eine teurere Ausstattung (Küche, Bad, etc.), weil man sich da eben was gönnen will. Ein größeres, teuereres Haus wiederum hat mehr Instandhaltungskosten, höhere Grundsteuer, etc. Und dann zieht man aus dem Eigenheim garantiert nicht aus, nur weil durch den Auszug der Kinder auf einmal zwei Zimmer Lehrstehen.
Ich würde vermuten, dass dieser Effekt den zusätzlichen Vermögensaufbau durch Eigentum für die meisten Menschen drastisch verringert, wenn nicht sogar negiert.
Ein Eigenheim sollte meiner Meinung nach nie als Investition betrachtete werden. Für viele Menschen kostet über die Wohndauer das Eigenheim mehr als es an Vermögenszuwachs einbringt.
Wenn der Käufer gleichzeitig Verkäufer ist - was beim Wechsel aus einem selbstbewohnten Eigentum in ein anderes selbstbewohntes Eigentum aber immer der Fall ist - dann hat der sehr wohl was davon: er kriegt nämlich für seinen Verkauf mehr, zahlt für seinen Kauf das Gleiche, hat also summa summarum geringere Kosten für seinen Wohnraumwechsel.
Und das ist ja exakt der Take von @Clemens_K ! Es geht nicht darum, dass Leute den Einstieg in selbstgenutztes Immobilieneigentum günstiger gemacht werden soll, es geht darum, dass Leuten der Wechsel von einem ins andere Eigentum günstiger gemacht werden soll, mit dem Ziel, diesen Wechsel zu motivieren.
Wenn dies gelingen sollte, hat das mittelbar auch Einfluss auf die Einstiegspreise, denn es führt zu mehr Wohnraum auf dem Markt, also zu einem effizienteren Markt, also zu geringeren Preisen, weil effiziente Märkte inhärent zu geringeren Preisen führen, egal um welchen Markt es genau geht. Es führt auch dazu, dass weniger Wohnraum-Quadratmeter ungenutzt herumliegen, also zu einer besseren Wohnraumauslastung, was - bei gleichbleibenden Kosten pro Quadratmeter in der Herstellung von Wohnraum - zu geringeren Handelspreisen für den Quadratmeter Wohnraum führt, denn eine ineffiziente Nutzung resultiert in weniger effektivem Angebot auf dem Markt, dem eine konstante Nachfrage gegenübersteht.
Tatsächlich habe ich dazu irgendwo im Forum schonmal was vorgeschlagen. Es gibt nämlich einen passenden Mechanismus bei Landwirten: wenn die selbst genutzten Acker-Grund verkaufen und neuen Acker-Grund zur Selbstnutzung kaufen, wird nur die Differenz versteuert.
Im gleichen Atemzug müsste dann die 10jährige Spekulationsfrist endlich abgeschafft werden.
Kann sein, dass ich einen Denkfehler habe, aber wieso soll er für seinen Kauf das Gleiche zahlen? Ich gehe ja davon aus, dass sein Verkäufer ebenfalls seinen Preis erhöht (um die weggefallenen Nebenkosten).
Er zahlt in Summe (Nebenkosten plus Kaufpreis) aber das Gleiche, auch wenn der Verkäufer den Preis erhöht. Die Nebenkosten sinken ja um denselben Betrag.
Aber er erhält aus seinem Verkauf effektiv mehr Geld, weil er ja auch den Preis um die wegfallenden Nebenkosten erhöhen kann.
In Summe bleibt ihm dann am Ende mehr Geld über, wenn er nach Kauf und Verkauf auf sein Konto schaut.
Ja, das ist wahr und die Politiker sind da häufig doppelzüngig. Zum einen kassieren (und erhöhen) sie sehr gerne die GrunderwerbsSteuer (einmalig fällig) und die GrundSteuer (jedes Jahr fällig), beklagen dann aber die hohen Kosten für die Bürger.