76

Klar objektiv (betriebswirtschaftlich interpretiere ich) mag es eine schlechte Idee sein, jedoch wenn es der Wunsch ist im Eigentum zu wohnen, dann spricht doch nichts dagegen? Es entlastet doch dann den Mietmarkt, die Folge wäre, dass die Mieten sinken, oder konstant bleiben, oder moderat steigen. Alternativ kann man ja in Immobilien investieren (man bleibt selbst in Miete und damit flexibel, betriebswirtschaftlich gedacht), dann ist es doch genauso eine schlechte Idee, weil dann die Mieteinnahme gesetzlich festgelegt wird, man aber als Investor dann das gesamte Risiko trägt (Mietausfall, Reparaturen, Budgetüberziehung, Preisverfall, etc.) Dieses Risiko ist für die meisten (mich eingeschlossen) nicht abschätzbar. Woher kommt dann das Geld für den Wohnungsbau? Von allen Steuerzahlern? Da würden sich diejenigen, die sich den Wunsch eines Eigenheims dann erfüllen bedanken, oder?
Genau solche Überlegungen erwarte ich von einer Ministerin. Mandraartig wurde nur über wenige wirksame Maßnahmen gesprochen.

77

Ist bestimmt so, dann müssen halt mal verlässliche Daten ermittelt werden. Alle andere ist nur ein Orakel.

78

dürfen sie auch nicht, aufgrund von Gesetzen.

79

Natürlich nicht. Aber gesellschaftlich subventionieren muss man diesen Wunsch auch nicht.

Nein, denn die Baumaterialien, die Kredite, Bauplätze und die Arbeitskraft, die für den Bau von EFH verbraten werden könnte man auch in den viel effizienteren Bau von Mietwohnungen stecken. EFH sind im Schnitt deutlich größer und aufwendiger gebaut als Mietwohnungen und die Baugrundstücke sind pro Bewohner auch sehr viel größer, wodurch die Erschließungskosten der Gemeinde steigen.

Ob Immobilien ein passendes Investment sind, muss jeder selbst für sich entscheiden. Es ist ja nicht so, dass es keine Alternativen gibt (Aktien, Staatsanleihen, Sparkonten, Lebensversicherungen, etc.)

Anekdotisch kann ich berichten, dass es keiner der vielen Immobilienbesitzer in meinem Bekannten- und Verwandtenkreis bisher geschafft hat, mit einer Mietimmobilie langfristig Geld zu verlieren. Klar, waren auch gute 3 Jahrzehnte für diese Anlageklasse, aber es ist definitiv keine Raketenwissenschaft.

Einen Mietpreisdeckel kann man als Risiko übrigens ausschließen, wenn man zu Beginn eine solide Kalkulation macht. Eine zwangsweise Reduzierung existierender Mieten wird wohl keine Partei ins Gesetz schreiben wollen und das Grundgesetz erzwingt meiner Meinung nach eine Härtefallregelung, in der eine Mietpreisbremse dann nicht angewandt wird, wo die Wirtschaftlichkeit der Immobilie gefährdet ist.

Das stimmt, die Ministerin hat nicht besonders viele konkrete Ideen vorgebracht.

3 „Gefällt mir“
80

Warum? Ich wäre davon ausgegangen, dass private Vermieter im Schnitt geringere Miete nehmen. Ich erlebe es bei Bekannten, die vermieten, und auch bei meinem Vermieter, dass nicht alle rechtlichen Chancen zur Mieterhöhung ausgeschöpft werden. Ich habe z.B. keine Mieterhöhung bekommen, trotz Indexmiete. Sie sind zufrieden mit dem, was sie bekommen und wollen sich den Stress sparen und das Verhältnis wahren.

Ich habe dann Studien zu dieser Annahme gesucht, aber die einzige, die ich finde, besagt, dass private und kommerzielle Anbieter vergleichbare Preise nehmen. Gemeinnützige am wenigsten. Ich bevorzuge auch gemeinnützige Vermieter.
Aber Vermietung für Private unattraktiver zu machen, das erhöht nicht die Zahl an gemeinnützigen vermieteten Wohnungen. Daher hat der Wunsch nichts mit der Maßnahme zu tun.

Warum bevorzuge ich private Vermieter, selbst wenn sie die selbe Miete nehmen wie der Konzern?

  • Weil ich es besser finde, wenn sich Marktmacht nicht in wenigen Händen konzentriert.
  • Weil viele private Vermieter eines Objektes sich seltener dazu „verschwören“ mit Luxussanierungen Bestandsmieter zu vertreiben
  • Weil private Vermieter seltener Gartenarbeits- und Reinigungsfirmen betreiben, mit denen sie überteuerte Verträge schließen, da die Nebenkosten unbegrenzt umgelegt werden können.
  • Weil private Vermieter, anders als Aktiengesellschaften, nicht die Pflicht haben, ihre Rendite zu maximieren.
  • Weil ich es besser finde, wenn Gewinne bei Bürgern im Inland landen als ins Ausland abzufließen:
    Vonovia Geschäftsbericht 2023 - Vonovia
    image
    image807×532 41.4 KB

Aber das ist Geschmackssache.

Noch besser als die Steuerfreiheit des Wertzuwachses nach 10 Jahren bei Immobilien abzuschaffen fände ich es, wenn man auch bei anderen Investitionsarten eine solche Steuerfreiheit einführen würde. Z.B. bei Aktien. Ich finde es halt besser, wenn Menschen vermögender werden können als immer mit „die brauchen es nicht“ mehr/neue Steuern zu fordern. (Deswegen wäre ich auch für eine massive Senkung/Abschaffung der Einkommenssteuer und dafür zum Ausgleich eine Vermögenssteuer einführen. Aber das ist ein ganz anderes Thema und völlig unrealistisch…)

3 „Gefällt mir“
81

Das hat jetzt nichts mehr mit diesem Thema hier zu tun, widerspricht aber auch irgendwie deinen vorangegangenen Argumenten. Sind Immobilienkonzerne nicht oft Aktiengesellschaften, die verpflichtet sind, Gewinn zu erwirtschaften? Verstehe diesen Absatz im Kontext dieses Threads nicht.

82

Wenn ich mir kleinstädtische Bauprojekte ansehe, dann stimmt das wie oben bereits skizziert nur zum Teil. Ich weiß nicht ob das überall so ist oder nur in meiner Heimatstadt sowie anderen umliegenden Gemeinden, aber ich erkenne hier tatsächlich eine Tendenz zum Bau großer Wohnungen für kinderlose Paare die genau dieser Effizienz entgegensteht.

Und dort wo wirklich in die Höhe gebaut wird (große Städte) stehen sowieso keine EFH in dieser Lage zur Debatte.

Ich habe mir da mal den Spaß gemacht und auf die Grundstücksflächen der Projekte in meiner Heimatstadt typische Reihenhausgrundstücke gelegt und komme da am Ende auf potentiell mehr Bewohner in einer Reihenhausbebauung als aktuell mit dem Bau von Mehrfamilienhäusern mit viel Wohnfläche für wenig Bewohner.

Wobei mir natürlich klar ist, dass diese Fläche auch mit Mehrfamilienhäusern mit familientauglich geschnittenen Wohnungen bebaut werden könnte.

1 „Gefällt mir“
83

Wer private Vermieter bevorzugt hat noch nie das Problem der Eigenbedarfskündigung mitgemacht oder im Bekanntenkreis erlebt :expressionless:

Einer der Hauptgründe für mich warum ich gerne kaufen würde, wenn man es sich nur leisten könnte.

84

Das ist auch mein Kenntnisstand - zumindest was neue Verträge angeht nehmen die sich nix. Der einzige Unterschied, den es manchmal gibt, ist, dass manch privater Vermieter faul ist in Bezug auf Mieterhöhungen, was Bestandsmietern mitunter sehr günstige Mietverhältnisse nach langer Zeit einbringt. Das ist für einzelne Personen vielleicht praktisch, aber a) volkswirtschaftlich gar nicht so vorteilhaft (weil es zu der Verknöcherung des Marktes führt die wir aktuell in Metropolen sehen, wo niemand seine alte, oft viel zu große Wohnung aufgibt, weil neue Verträge so viel teurer werden, und so die Flexibilität, die man mit dem Mieten eigentlich erreichen will, ad absurdum geführt wird) und b) geht es in der Regel einher mit Faulheit auch in Bezug auf Instandhaltung und Modernisierung der Wohnung.

Btw: sehr löblich dass du deinem Gefühl zunächst nachrecherchiert hast!

Meines Wissens sind Luxussanierungen gerade eher ein Phänomen kleinerer Vermieter, weniger von großen börsennotierten Unternehmen.

Der Zweck dieser Sanierung ist ja, den Mieter aus der Bude zu jagen, um die dann teuer (und leer) verkaufen zu können. Gewerbliche Vermieter verdienen aber nicht am Handel mit Immobilien, sondern an der Vermietung großer Zahlen von Wohnungen. Einzelne Buden rauspicken, sich aufwendig um eine möglichst opulente Sanierung zu kümmern, diese durchzuführen, sich mit dem Mieter rumzustreiten bis der geht und dann das einzelne Objekt möglichst teuer zu verhökern ist individueller Kleinkram, für den haben große Konzerne gar keine Prozesse. Kleinvermieter mit maximal einer Hand voll Einheiten hingegen haben ne Menge Zeit, sich mit sowas zu beschäftigen, und arbeiten sowieso nicht mit Prozessen, weil sie weniger professionell aufgestellt sind.

Ich würde mich allerdings durch Statistiken o.ä. durchaus vom Gegenteil überzeugen lassen, hab jedoch leider überhaupt nix in der Richtung gefunden.

Das stimmt so auch nicht, das Wirtschaftlichkeitsgebot muss schon beachtet werden. Also so ganz schamlos kann sich auch ein Subunternehmen, das dem Vermieter gehört, nicht bedienen. Und die Möglichkeit, dass private Vermieter bevorzugt irgendwelche Bekannte beauftragen, von denen sie dann großzügigerweise einen dicken Rabatt auf die Gartenarbeit an ihren Häusern bekommen, besteht halt auch. Die Wahrscheinlichkeit, dass das auffliegt, dürfte niedriger sein als bei einem Konzern mit tausenden Einheiten.

Dagegen kann ich ausnahmsweise nix sagen. Außer dass wir beim Punkt „Mietkosten“ ja eigentlich schon festgestellt haben, dass die sich nicht viel geben. Und wie viel der Vermieter am Ende des Tages verdient kann mir als Mieter ja egal sein, so lange die Miete akzeptabel bepreist ist.

Das liegt in der Hand der Aktionäre. Wie gesagt: jeder kann auch mit wenig Geld ein Stück vom (Vermieter-)Kuchen abbekommen. Das betrachte ich als einen systemischen Vorteil börsennotierter Konzerne. Ob das dann ins Ausland fließt oder an deutsche Anleger ist mir ehrlich gesagt egal. Deutsche Anleger kaufen ja im Gegenzug auch Aktien ausländischer Immobilienkonzerne und bekommen so Gewinne durch Vermietung in den USA, Großbritannien, … was insgesamt den Diversifikationsgrad der Einkommensbasis erhöht und daher volkswirtschaftlich eher ein Pluspunkt ist.

85

Wurde 2009 abgeschafft, davor betrug die Spekulationsfrist ein Jahr.

86

Das würde ich erstmal als steile These interpretieren.
Die „Luxus“-Sanierungen sind in erster Linie kaum Luxus. Was passiert ist folgendes:
Eine Wohnung (kann auch Haus sein) aus den 1970-1980 Jahren wurde nie renoviert und nur grob instand gehalten. Heute 30-50 Jahre später wird dann einmal der große Rundumschlag gemacht. Neue Fenster, neue Heizung bzw. Heizkörper, neues Bad, neue Küche, neue Böden, neue Türen usw.
Hier sollte erwähnt werden, dass die Bauverordnungen schnell zum tragen kommen (Lärmschutz bei Decken und Böden; Fenster; Brandschutz; Elektroanlagen; Wasserleitungen). Oft muss dann nach den heutigen Standards saniert werden und das wird dann schnell sehr teuer.
Die Kosten daraus eine „Luxus“-Sanierung zu machen sind marginal im Vergleich zu einer herkömmlichen Sanierung. Man hat also durch minimale Mehrkosten einen sehr hohen Benefit auf der Einnahmenseite (Mieterhöhung).

Was will ich damit sagen. Der Mieter ist so oder so gekniffen. Er kann in einer Sanierungsbedürftigen Wohnung zu günstiger Miete bleiben oder er muss eine oft deutlich höhere Miete akzeptieren.
Mir ist bewusst, dass hier ein Teufelskreis vorliegt, aber eine wirkliche Lösung kenne ich nicht und habe auch noch keine gehört.
Von dem Niederländischen Model (der Staat gibt Wohnungsstandards vor und koppelt daran eine maximal Miete) kann ich nur abraten. In Rotterdam, Utrecht, Den Haag und Amsterdam sind dadurch massenweise Wohnungen zum verkauft angeboten worden und viele Mieter durften ausziehen, wegen Eigenbedarf. Das hat man mit höherem Mieterschutz probiert zu stoppen, was zu einem hohen de-Investment führte.

1 „Gefällt mir“
87

Ich bin weder gegen Aktiengesellschaften noch grundsätzlich gegen Immobilienkonzerne. Ich bin dagegen, gegen private Vermieter zu sein.

Ja, das ist sicherlich unschön. Aber es ist ja nicht so, als würde das ständig jedem blühen. Und dann gibt es ja noch die Härtefallregelung. Die Mieter hier brauchen sich darum ja keine Sorgen zu machen…

Meines Wissens nach nicht. Denn bei einer Sanierung geht es doch um mehr als eine Wohnung und das ist schwieriger durchzusetzen, wenn einem nicht das ganze Haus gehört. Einzelne Buden rauspicken hat damit meist nichts zu tun.
Und natürlich verdienen Konzerne auch am Verkauf von Wohnungen, das kann man sehr schnell selber googeln.

Hast du ne Statistik, die deinen Punkt belegt?

Also nur ein bisschen schamlos. Na dann. Dieses Vorgehen ist belegt.
Und nein, versuch mal auf einer WEG die Leute dazu zu bekommen, deinen teuren Kumpel zu beschäftigen. Selbstbewohner und die Verwaltung werden dich auslachen.

Ich bin ja auch nicht gegen Immobilienkonzerne. Ich würde es toll finden, wenn diese Einstellung in Deutschland Einzug halten würde und Menschen auch in Aktien investieren würden.

2 „Gefällt mir“
88

Es gibt jederzeit ein Restrisiko bei privaten Vermietern. Auch wenn der Vermieter jetzt gerade kein Interesse daran hat, kann morgen überraschend die Tochter, die vor Jahren nach Timbuktu ausgewandert ist, zurückkommen und ne Bleibe brauchen. Die Wahrscheinlichkeit mag nicht sehr groß sein, die Auswirkungen im Fall des Eintretens sind es aber, daher ist das Risiko (Eintrittswahrscheinlichkeit mal Auswirkung) im Ergebnis beachtlich. Ist quasi der nukleare Super-GAU für Mieter. Härtefallregelungen helfen nur einem sehr kleinen Teil der Mieterschaft dauerhaft weiter, die meisten müssen sich mit Eigenbedarf letztlich arrangieren und können bestenfalls ein wenig verzögern.

Eigenbedarf ist ein Damoklesschwert, das über jedem Mieter schwebt, der nicht bei einer Genossenschaft oder einer Aktiengesellschaft mietet, die schlicht weder Grund noch Recht haben, Eigenbedarf anzumelden.

Wieso sollte man nicht eine einzelne Wohnung gründlich und mit möglichst viel Kapitaleinsatz sanieren können? Neues luxuriöses Bad, neue Küche (falls mitvermietet), alle Böden neu, Wände neu, Heizungsanlage (im Fall der oft anzutreffenden Gasetagenheizungen) neu, kann man alles machen ohne das Gebäude selbst anzufassen und somit ohne eine WEG damit behelligen zu müssen.

Ja, „auch“. Aber das ist nicht ihr primärer Zweck. Primär wollen sie Wohnungen verwalten, nicht damit handeln.

Leider nein, ich habe keine Statistik zur Häufigkeit von Luxussanierungen bei privaten vs. bei institutionellen Vermietern gefunden. Allerdings schweben deine Behauptungen dadurch ebenso im luftleeren Raum wie meine.

Gibt nicht wenige private Vermieter denen ein ganzes MFH gehört.

Und ich nicht gegen private Vermieter. Nur gegen diese irrationale Glorifizierung, die dem privaten Vermieter häufig zuteil wird (Stereotyp „Die freundliche Oma Erna, die ganz selbstlos und fürsorglich ein paar Wohnungen vermietet“), und umgekehrt die Verdammung der Aktiengesellschaften (Stereotyp „Kapitalistenschweine“).

1 „Gefällt mir“
89

Wenn wir über Restrisiko reden, dann besteht aber auch beim Bewohnen von Genossenschaftswohnungen oder Wohnungen von Konzernen das Risiko, dass die Wohnung verkauft wird und der Käufer diese zur Eigennutzung kauft.

In meiner Heimatstadt, wo die Wohnungsgenossenschaft große Teile der Wohnungen verkaufen musste um die Sanierung des Rests zu finanzieren ist genau das einigen Mietern passiert. Meine Großeltern hatten Glück, dass ihre Wohnung von einer Person gekauft wurde die zur Kapitalanlage gekauft hat und dabei die Miete sogar nach der erfolgten Sanierung nur moderat angepasst hat, wohl nichtmal das vollständig mögliche Maß.

Bei heruntergekommenen Wohnimmobilien mit entsprechend schlechten Standards im restlichen Haus dürfte eine Luxuswohnung aber wohl nur schwer zu vermieten sein. Dies betrifft also doch eher Immobilien mit einem gewissen Mindeststandard.

Selbst bei einem kleinen MFH ist die Anstellung einer Person zumindest in Vollzeit aber nur schwer zu rechtfertigen. Vonovia mit ihren Konzerneigenen Töchtern für Dienstleistungen ist da in meinen Augen schon nochmal eine andere Hausnummer.

Wobei die Trägheit der Eigentümergemeinschaften nicht selten dazu führt, dass auch bei Wohnungen die im Einzelbesitz sind am Ende der überteuerte Anbieter beibehalten wird, selbst wenn die Eigentümer das selbst bewohnen und damit selbst zahlen müssen. So meine Erfahrung und die Erfahrung aus der Zeit wo ich in einer ETW gewohnt habe und so die Erfahrung im Bekanntenkreis.

Ich denke da verschiedene Formen ihre Vor- und Nachteile haben, ist es durchaus von Vorteil wenn diese Angebote weiter parallel existieren. Dass sich der Markt hin zu den Konzernen verschoben hat war sicher kein Vorteil, aber das heißt nicht, dass diese Konzerne grundsätzlich ein Problem sind.

1 „Gefällt mir“
90

Betr. Mietpreisbindung von Sozialwohnungen.
P&U bohren nach, warum die Sozialbindung so kurz ist und die Investoren subventioniert werden.
Die Ministerin erklärt, das sich sozialer Wohnungsbau sonst nicht rechne.
Es fehlt da noch was Wichtiges, vielleicht von mir überhört:
Ja, es gibt eine Entscheidung des Bundesverfassungsgerichts, die eine unbefristete Bindung von Sozialwohnungen als verfassungswidrig erklärt hat. Diese Entscheidung stammt aus dem Jahr 1993.

Das Bundesverfassungsgericht hat in seinem Urteil vom 17. Dezember 1993 (BVerfGE 89, 1) entschieden, dass eine unbefristete Bindung von Sozialwohnungen, also eine unbegrenzte Mietpreisbindung, gegen das Grundgesetz verstößt. Das Gericht stellte fest, dass eine solche unbefristete Bindung eine unverhältnismäßige Beschränkung des Eigentumsrechts gemäß Artikel 14 des Grundgesetzes darstellt.

Das Gericht argumentierte, dass eine zeitlich unbegrenzte Mietpreisbindung die Eigentümer von Sozialwohnungen unzulässig in ihrem Eigentum beschränkt, da sie über einen langen Zeitraum hinweg keine Möglichkeit haben, die Wohnungen zu marktüblichen Konditionen zu vermieten. Das Urteil führte dazu, dass Sozialwohnungen nur für eine bestimmte Zeitspanne, in der Regel 20 bis 30 Jahre, an eine Mietpreisbindung gebunden werden dürfen.

Könnte es sein, dass dieses Urteil Folgen hatte?
Gruß
Tilmann

1 „Gefällt mir“
91

Noch ein weiterer Grund dafür, dass man in Zukunft Experten zu solchen Themen einlädt. Man muss ganz nüchtern feststellen, dass Frau Geywitz eine Apparatschik ist, die dem Bauministerium ohne jede tiefergehende Sach- und Fachkenntnis vorsitzt. Die Frau war lange Parlamentarierin auf Landesebene und hatte dort nie mit dem Thema Bauen zu tun. Die wurde ausschließlich aus drei Gründen Bauministerin: Sie kommt aus Ostdeutschland, sie ist eine Frau und sie kann gut mit Olaf Scholz.

3 „Gefällt mir“
92

Letzlich ist es doch so, dass der Staat bei Sozialwohnungen in irgendeiner Weise die Miete subventioniert. Also die Differenz zwischen vergünstigter Miete und dem Marktpreis ausgleicht. Dabei sollte es relativ egal sein, ob der Staat selber baut oder bauen lässt, ob die Häuser im Eigentum des Staats oder von wem anderes sind - die Differenz zwischen Marktpreis und vergünstigter Miete wird immer mehr oder weniger gleich sein.
Wenn jemand Sozialwohnungen bau, rechnet er sich ja aus, wieviel die vergünstigte Miete über den entsprechenden Zeitraum kostet und lässt sich das vom Staat bezahlen. Baut der Staat selber, wird er diese Differenz ebenfalls zahlen, da er vergleichbare Baukosten wie ein privater Entwickler hat. Das Argument, es wäre besser, wenn wir vor 10 Jahren angefangen hätten selber zu bauen, sehe ich nicht wirklich, dann hätte der Staat jetzt vielleicht Wohnungen, aber es hätte auch viel mehr gekostet.
Ich sehe tatsächlich den Vorteil, nur einen bestimmten Anteil an Sozialwohnungen auszuweisen, damit sich keine sozialen Brennpunkte bilden. Die Befristung sorgt außerdem dafür, dass sich die Viertel entwicklen können und keine Brennpunkte wie in den Banlieues in Frankreich entstehen.

1 „Gefällt mir“
93

Kannst du einen Link zu diesem Urteil teilen? Bei einer kurzen Suche konnte ich dazu nichts finden, unter BVerfGE 89, 1 taucht bei mir nur ein Urteil, in dem es um Eigenbedarfskündigung geht, auf.

Dieses Urteil bezieht sich auch auf GG Art. 14, aber aus ganz anderen Gründen. Ich hoffe, dass es sich beim von dir geteilten Text nicht um eine KI-Halluzination handelt.

94

Das ist doch kein wirkliches Argument. Die meisten Minister haben keine fachliche Kompetenz in dem Bereich. Lauterbach ist fast der erste der mir einfällt, der wirklich vorher vom Fach war.

95

Baerbock ist Völkerrechtlerin, Habeck hatte praktische Regierungserfahrung in dem Bereich, Buschmann ist selbst Jurist, Pistorius kommt aus dem Bereich der Sicherheitspolitik, Heil war schon immer Sozialpolitiker, etc.

Es gibt Politiker, die haben praktische und/oder theoretische Erfahrung in ihrem Ressort, und solche, die nur aufgrund von Quoten ins Amt kamen (Geywitz oder Paus beispielsweise).