Ich wohne in München zur Untermiete (Wie alle WG Bewohner) in einer 3 Zimmer Wohnung und habe den Eindruck, dass der Hauptmieter seit Jahren einen ordentliche Profit aus einem Altvertrag zu seiner Hauptmiete schlägt ohne dabei eig ein Investitionsrisiko zu tragen. Etwaige Wohnungsschäden sind ja über eine recht hohe Kaution ebenfalls abgedeckt.
Könnt ihr das ggf nochmal kommentieren inwiefern so etwas erlaubt ist? In welcher Welt leben wir denn dass die Nettigkeit eines Vermieters zu einem Fairen (oder für ihn einfach ausreichenden?) Preis ihre Investition zu vermieten, ausgenutzt wird von Leuten, die selbst gar kein Eigenkapital in diese Investition einbringen?
Mir ist der Hintergrund Ihrer Frage vollkommen unklar. Warum sollte jemand seine Wohnung untervermieten, wenn er damit keinen Gewinn macht? Wenn dem Untermieter die Höhe der Miete nicht passt, muss er ja nicht einziehen.
Interessant, wir haben hier zwei Perspektiven, die sich diametral entgegen stehen:
@Carlo sieht die Sache aus dem Blickwinkel der Wohngemeinschaft, daher einer Lebensform, bei der der Hauptmieter kein primäres Wirtschaftsinteresse verfolgt, sondern nur eine angemessene Beteiligung an den entstehenden Kosten erreichen will.
@ChristianB75 sieht die Sache aus dem Blickwinkel des Unternehmers, der mit einer Gewinnerzielungsabsicht handelt und folglich natürlich einen Gewinn erzielen will.
Schauen wir uns mal die Gesetzeslage an.
Die Frage ist nun, was ein berechtigtes Interesse ist. Eine längere Abwesenheit des Hauptmieters (z.B. Auslandssemester, längere Auslandsaufenthalte) ist hier klar ein berechtigtes Interesse, weil angeführt wird, dass der Mieter das Interesse hat, die Wohnung zu halten, dies aber nur möglich ist, wenn die Kosten in der Zwischenzeit von einem Dritten (dem Untermieter) getragen werden.
Auch eine Verschlechterung der finanziellen Situation des Hauptmieters kann ein berechtigtes Interesse sein. Daher: Wenn der Hauptmieter sich die Wohnung nicht mehr leisten kann (z.B. weil die Partnerin nach der Trennung ausgezogen ist und die Wohnung nun zu groß geworden ist) kann der Hauptmieter dennoch das berechtigte Interesse haben, die Wohnung weiter zu halten und dies in der Zwischenzeit durch eine teilweise Untervermietung zu finanzieren.
Zur Untermiete gehört aber immer, dass der Hauptmieter noch ein Interesse an der Wohnung selbst hat, er daher plant, weiter in der Wohnung zu leben oder irgendwann wieder in die Wohnung einzuziehen. In dem Moment, in dem der Hauptmieter die Wohnung vollständig und zeitlich unbefristet an Dritte vermietet, liegt kein berechtigtes Interesse für die Untervermietung mehr vor, sondern ein gewerbliches Handeln mit Gewinnerzielungsabsicht. Und selbstverständlich muss der Vermieter nicht zulassen, dass ein Hauptmieter sein Mietobjekt rein gewerblich nutzt, wenn es sich um eine Wohnung handelt.
Der Fall, wie @Carlo ihn schildert, ist dabei aber eben eine Grauzone. So wie ich ihn verstehe lebt der Hauptmieter in der Wohnung und nimmt lediglich für die Untervermietung mehr Miete ein, als er tatsächlich an den Vermieter zahlt. Das ist grundsätzlich nicht verboten, denn der Hauptmieter kann natürlich auch argumentieren, dass er im Fall der Fälle das Haftungsrisiko für Wohnungsschäden (die schnell über eine etwaige Kaution hinausgehen können) oder Zahlungsunfähigkeit von Untermietern (oder wie damals bei uns: dem plötzlichen Verschwinden von Untermietern) aufkommen muss. Ab einem gewissen Grad von Mehreinnahmen könnte man natürlich überlegen, ob man mal das Finanzamt informieren sollte (denn die Mehreinnahmen der Untervermietung sind zu versteuern!).
Eine Nachfrage dazu.
Der WG Hauptmieter wird irgendwann ausziehen. Dann wird ein neuer Hauptmieter eingesetzt, denke ich. Was passiert dann mit den Untermietern bzw. den Verträgen und kann der Vermieter dann die Miete erhöhen, weil ein neuer Mietvertrag abgeschlossen wird.
Würden nämlich alle Verträge für nichtig erklärt und die Mieterhöhung greifen, so wären die Untermieter schnell gekniffen, da sie entweder Mieterhöhungen hinnehmen oder gar ausziehen müssen.
Das letzte Mal, als ich das recherchiert habe, ist einige Jahre her, daher müsste ich selbst mal in einen Kommentar zum BGB schauen, ob es dazu seither neue Rechtsprechung gibt, also keine Gewähr für die Richtigkeit der Antwort.
So weit ich weiß, gibt es keine Rechtspflicht des Vermieters, den Mietvertrag auf einen Dritten (z.B. einen aktuellen Untermieter) „umzuschreiben“. Der Vertrag gilt grundsätzlich zwischen der Parteien wie vereinbart, ein Wechsel der Vertragspartner erfordert dreiseitige Zustimmung (also vom alten Mieter, dem neuen Mieter und dem Vermieter).
Eine Ausnahme gibt es lediglich für verheiratete Paare in der Scheidung, weil § 1568a BGB genau diesen Fall behandelt und die Vorschriften des Eherechts hier tatsächlich für das Mietrecht bindend sind (weil der Gesetzgeber sich andernfalls widersprechen würde, wenn er regelt, wem die Wohnung nach der Scheidung zusteht, der Vermieter dies aber verhindern könnte)
In der Praxis machen Vermieter hier aber häufig keinen Stress, daher sollte man es erst Mal mit einer freundlichen Nachfrage versuchen. Ich kann meinem Vermieter (Vivawest) z.B. viel vorwerfen, aber in dieser Sache war er bisher immer kooperativ (wir hatten eine Zeit lang zwei Hauptmieter…).
Generell kann man diskutieren, ob der Fall grundsätzlich anders zu bewerten ist, wenn der Mietvertrag von Anfang an für eine Wohngemeinschaft geschlossen wurde, da ein Wechsel - auch des Hauptmieters - im Falle von Wohngemeinschaften wohl als relativ normal zu werten ist. Ob man damit jedoch Erfolg hat darf bezweifelt werden, aber man könnte versuchen, es als Verkehrssitte im Sinne von § 242 BGB zu argumentieren, weil andernfalls - wie du es richtig siehst - eine massive Verschlechterung der Situation der Mitbewohner eintreten würde, was mMn schwerer wiegt als das Interesse des Vermieters, eine höhere Miete fordern zu können. Aber ich habe hier als langjähriger WG-Bewohner auch einen klaren Bias
Sorry ich habe es nicht genau beschrieben glaube ich:
Der Hauptmieter wohnt seit Jahren (vermutlich Jahrzehnten) nicht mehr hier. Dementsprechend wird er einen Bestandsvertrag haben der vermutlich um mehr als 1/3 unter der aktuellen Kaltmiete aller 3 Untermieter liegt.
Warum sollte man als Hauptmieter wie du schon beschrieben hast das Risiko eingehen ohne dabei Gewinn zu machen. Aus Selbstlosigkeit bestimmt nicht.
Die Post auf den Namen kommt nach wie vor auch hierher (Wahrscheinlich als Zweitwohnsitz obwohl man hier dafür Steuern bezahlt… vielleicht ist es auch der Erstwohnsitz who knows).
Mir geht es darum, dass es ich es asozial finde hier als Hauptmieter langfristig abzukassieren. Versteuern wird er das bestimmt… blöd ist man ja nicht, wenn man so etwas macht ;)! Aber das Finanzamt prüft ja nicht, ob die Unter-Vermietung der Wohnung an sich rechtens ist?
Natürlich könnte man argumentieren, dass der eigentlich Besitzer den Preis bei einer Neu Hauptvermietung auf das gleiche Niveau heben würde… aber der Beweis bleibt ausstehend… es soll ja auch Vermieter geben, die kein zusätzlichen Profit gegenüber ihrer ursprünglichen Renditeberechnung aus der Wohnungsnot schlagen wollen.
Ich habe auch nirgends eine Einverständnis des Vermieters gesehen. Das wird wie es scheint bewusst abgeschirmt.
Und am frechsten finde ich dass wir uns nicht mal einen anderen Gas- Strom und Internetanbieter suchen dürfen… das wäre das mindeste wenn man eh nur einen Scheinwohnsitz hat.
Lange Rede kurzer Sinn: Kann man dagegen vorgehen und was wäre der Hebel? Ich habe mal gelesen dass ein kleiner Betrag über der eigentlichen Miete gerechtfertigt wäre… aber darüber es auch als „Wucher“ gelten könnte? Ich habe natürlich keine Ahnung wie man an den Hauptmietvertrag kommen könnte. Offenlegungspflichten gibt es wahrscheinlich keine?
Ich gehe stark davon aus dass es in Großstädten noch mehr so neunmalkluge Trittbrettfahrer gibt und wir nicht die einzigen Fälle sind.
Und nochmal: Rendite für den Vermieter ja gerne… sonst wird nichts gebaut… aber bitte nicht via Strohmänner… das Vertrauen in unserer Gesellschaft ist sowieso schon auf einem Tiefpunkt… da brauch ich grad noch mehr Leute die ohne Wertschöpfung abkassieren
Vielleicht mal vorweg: Wir dürfen hier keine Rechtsberatung anbieten (siehe § 6 Abs. 2 RDG), daher können wir grundsätzlich nur über allgemeine, fiktive Fälle sprechen, nicht über tatsächliche.
Aber grundsätzlich sehe ich auch wenig Handlungsmöglichkeiten, wenn Vermieter es tolerieren, dass ihre Hauptmieter die Wohnung quasi-gewerblich untervermieten. Natürlich darf der Vermieter es dem Mieter grundsätzlich erlauben, wobei man sich halt fragen kann, warum der Vermieter es in diesem Fall erlauben sollte… ein Grund kann sein, dass der Vermieter den Mieter quasi als Mittler toleriert, weil er sich nicht selbst mit der Untervermietung rumschlagen will (dh. er hat nur einen Mieter mit einem Zahlungseingang, den er verwalten muss).
Von Wucher (§ 138 BGB) reden wir nur, wenn es in den Bereich des sittenwidrigen gehen würde. Die gewerbliche Untervermietung mit einer Gewinnerzielungsabsicht ist dabei prinzipiell nicht sittenwidrig, vor allem nicht, wenn die Höhe der Untermieten im ortsüblichen Rahmen liegt.
Ich persönlich finde das auch schäbig vom Hauptmieter - er hat letztlich ein parasitäres Geschäftsmodell, ähnlich wie die Leute, die bei beliebten Konzerten sofort alle Tickets der ersten Reihen aufkaufen, um sie dann mit erhöhtem Preis auf eBay zu verticken. Das sind typische Geschäftsmodelle, die keinen gesellschaftlichen Mehrwert erzeugen, sondern im Gegenteil nur für den Endkunden einen erhöhten Preis erzeugen, von dem der Parasit profitiert. Wenn Veranstalter das aber zulassen (z.B. indem sie kommerzielle Ticket-Weiterverkäufe nicht per AGB verbieten oder gar die Tickets personalisieren) ist das Ausnutzen dessen zwar tatsächlich schäbig, aber nicht illegal. So verhält es sich wohl auch mit dem Hauptmieter in Fällen der gewerblichen Untervermietung…
Wie gesagt, ich kann da auch nicht zu sehr in’s Detail gehen sondern muss dich im Zweifel an einen Rechtsanwalt verweisen, schließlich wollen wir hier keine juristischen Probleme wegen der Durchführung unerlaubter Rechtsberatung bekommen
Hey, kleine Anmerkung zu deinem Titel:
Der Begriff „Asozial“ war zur Zeit des Nationalsozialismus ein Sammelbegriff für als „minderwertig“ bezeichnete Menschen und Menschengruppen. Dazu zählten z.B. Obdachlose, Menschen aus den unteren sozialen Schichten, kinderreiche Familien, Menschen die sich in dem NS-Staat nicht eingefügt haben usw. Diese Menschen wurden dafür verfolgt und getötet.
Es ist denke ich wichtig, dass viel sensibler mit diesem Begriff umgegangen wird und dieser keinen Platz mehr in unserem Sprachgebrauch findet
Ich denke die Frage ist eigentlich geklärt. Unsozial ja. Rechtswidrig vermutlich nicht wobei dir das mit Sicherheit nur ein spezialisierter Anwalt sagen kann. Vielleicht auch mal beim Mieterbund nachfragen? Ist ja sozusagen denen ihr Gebiet. Ansonsten bleibt einem vermutlich nichts anderes übrig als sich nach Alternativen umzuschauen. …Man könnte eventuell anonym einen Tipp geben das der Hauptmieter hier Nebeneinkünfte nicht angibt. Selbst wenn, wird seine Steuererklärung mal genauer geprüft. Gerade auch in Hinsicht auf Zweit/Erstwohnsitz ohne dort zu wohnen interessant.
