Hallo liebe Lage,
in LdN 409 habt ihr kurz über die Mietpreisbremse gesprochen. Dazu hätte ich zwei Anmerkungen.
Mietpreisbremse als Investionshemmnis
Ulf sagte darin, dass es für Investoren Sinn machen könnte mit Bauvorhaben auf das Ende der Mietpreisbremse zu warten. „(…) weil es für Investoren Sinn machen kann zu sagen, also jetzt bau ich mal lieber noch nicht. Ich warte bis die verdammte Mietpreisbremse vom Tisch ist“.
Das ist mAn nicht schlüssig. Die Mietpreisbremse gilt nicht für Neubauwohnungen (definiert als Wohnungen, die nach Oktober 2014 bezugsfertig waren). Auch bei größeren Modernisierungsinvestitionen sieht die Mietpreisbremse eine Ausnahme vor: Wenn eine umfassende Modernisierung vorgenommen wird, dann gilt die Mietpreisbremse nicht. Von Gerichten wurde das definiert als eine Investition, deren Aufwand mindestens ein Drittel der Kosten eines vergleichbaren Neubaus umfasst. (BGB § 556f)
Schwellenwert der Mietpreisbremse
Zwar ist es korrekt, was Philip zu Beginn sagt, nämlich, dass die Mietpreisbremse bei Neuvermietungen vorsieht, dass die geforderte Miete maximal zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt. Aber de-facto findet das wenig Anwendung. Die Mietpreisbremse hat nämlich die Eigenheit, dass sie keinerlei Sanktionen bei Nichteinhaltung vorsieht. Es ist lediglich so, dass ein Mieter die Miete rügen kann. Falls diese Rüge erfolgreich ist, muss der Vermieter die zu viel eingezogene Miete zurückzahlen. Mehr aber auch nicht. Damit stellt sich ein Vermieter, der die Mietpreisbremse beachtet, finanziell stets genau so schlecht, wie ein Vermieter, der sie nicht beachtet und dessen Mieter das Instrument erfolgreich nutzt. Wer also rein ökonomisch optimiert, hat somit einen starken Anreiß sich nicht an die Mietpreisbremse zu halten.
Daher ist es leider einerseits so, dass bei online inserierten Wohnungen ein erheblicher Anteil der Inserate oberhalb des Schwellenwertes liegt. Andererseits nutzen die allerwenigsten Mieter das Instrument. Das zeigt sich zum Beispiel daran, dass die Mietervereine selbst in großen Städten nur wenig Fälle zur Mietpreisbremse betreuen. Das finde ich noch relevant als Ergänzung. Andernfalls klingt es so als verunmögliche die Mietpreisbremse Mieten, die die Vergleichsmiete um mehr als zehn Prozent übersteigen.
Das nur als kleine Detail-Kritik an eurem tollen Podcast, den ich immer sehr gerne höre!
Liebe Grüße
Mietpreisbremse hin oder her, es ist in Deutschland leichter, mit Investitionen in Aktien Geld zu verdienen als mit Investitionen in Wohnungen. Zum Beispiel wird ständig davon gesprochen, dass Leute sich ETFs kaufen sollen, keiner spricht davon, dass Leute mit einer Mietwohnung für ihr Alter vorsorgen sollen. Sobald sich das geändert hat, wird sich die Lage auf dem Wohnungsmarkt merklich entspannen.
Also das musst du mir nochmal ausbuchstabieren. Du sagst, die Lage am Wohnungsmarkt werde sich entspannen, wenn Immobilien profitabler werden. Das heißt also, es müsste mehr Rendite mit Wohnungen erwirtschaftet werden können. Und das soll dann wie genau den Mietmarkt entspannen?
Danke für Deine Nachfrage. Durch diese Bedingungen wird dafür gesorgt, dass Leute Geld in die Hand nehmen, um neue Wohnungen zu bauen. Der Preis passt sich dann an das Angebot an.
Wenn Du auf dem Standpunkt stehst, dass stattdessen der Staat investieren sollte, verlangst du von allen Bürgern, ein Verlustgeschäft zu machen.
Nein, der Markt hat gerade in den letzten zehn Jahren bewiesen, dass er für das Thema Wohnen eben nicht funktioniert.
Außerdem investieren „die Privaten“ eben nicht bzw. nicht genug bzw. wenn sie es tun, mit Profiterwartungen, die die Mieten in unglaubliche Höhen getrieben haben.
Wie soll soll der Markt das Problem denn auch lösen, wenn die wichtigsten Handlungsebenen rechtlich, politisch und verwaltungstechnisch definiert werden?
Der Markt hat keinen Einfluss auf Baurecht, Bauordnungen, Baustandards, Prozesse und Wartezeiten in den Behörden, Mietpreisbremse, Mietrecht oder auf das Ausweisen von Bauland.
Der Markt ist nicht daran Schuld, dass die Bedingungen so gesetzt werden.
Wenn dur dir eine Wohnung kaufst, in der du wohnen willst, hat die Mietpreisbremse nichts damit zu tun.
Sofern du Geld mit deinen Mitmenschen machen willst, die nicht das Glück haben, sich eine Wohnung leisten zu können, solltest du darin nicht unterstützt werden. Dafür ist die Mietpreisbremse wichtig.
Das liegt daran, dass Diversifizierung bei Wohnungen wesentlich mehr Spielgeld benötigt als bei Aktien.
Jeder Anlageberater wird dir bestätigen, dass ab 1 Million Anlagekapital eine Immobilie mit aufgenommen werden sollte, allein schon wegen der Abschreibungsmöglichkeiten. Ist halt nicht der landläufige Normalfall, dass man soviel Geld zur Verfügung hat.
Margarete, was soll das denn bedeuten, dass ein nicht Markt funktioniert? Der Markt sorgt für die Verteilung von Gütern, die mehr Leute haben wollen als es im Angebot gibt. Das geht sonst über Beziehungen, Adelsdynastien, Parteizugehörigkeit, hier eben Geld. Es ist ganz selbstverständlich, dass jeder Marktteilnehmer die besten Konditionen haben möchte. Durch Konkurrenz ergibt sich ein fairer Preis.
Der Markt dafür gesorgt, dass irgendjemand Kapital zur Verfügung gestellt hat, um die Häuser zu bauen und zwar nicht aus Zwang, sondern aus Gewinnerwartung.
Wenn in Berlin das Tempelhofer Feld zur Bremsung freigegeben würde, würden die Mieten wieder sinken langfristig.
Der Markt kann nicht dafür sorgen, dass jeder zu jeder Zeit alles billig haben kann.
MaxA, wo sollen denn diese Leute, von denen Du schreibst, die sich kein eigenes Haus bauen können, wohnen? Das geht ja wohl nur, wenn andere dies für sie erledigen und damit muss eine Gewinnerwartung einhergehen, sonst machen die etwas anderes mit ihrem Geld.
Genau. Der Markt sorgt dafür, dass wirtschaftlich benachteiligte ein zu kleinen Wohnungen leben, weil wirtschaftlich privilegierte gerne in zu großen Wohnungen leben.
Damit festigt er gesellschaftliche Benachteiligungen.
Der Markt funktioniert also nur, wenn man das als bestmögliche Verteilung ansieht.
Zu Thema wer denn für Mieter baut:
Hier zeigt sich doch ein zu eingeengter Blick. Gemeinnützige Wohnbaugesnossenchaften zB bauen ohne Gewinnerwartung.
Na und? Das bedeutet doch nicht, dass ich jede besch… Gewinnerwartung auch erfüllt werden muss. Mit dem Argument wäre immer und für jedes Produkt jeder Preis gerechtfertigt, weil … sonst bietet das ja keiner an …
Aber die Logik lautet eher: Solange man mit etwas Gewinn machen kann, wird jemand das tun, auch wenn der Gewinn nicht beliebig hoch ist.
Und die Mietpreisbremse gilt eh nicht für Neubauten, was soll das also?
Ich bin ohnehin dafür, dass der Staat baut und zwar für den Bedarf, nicht für eine imaginierte dadurch erhoffte Preissenkung. Die wird es eh nicht geben, auch nicht, wenn du alle Berliner Parks mit Wohnungen zuzubauen erlauben würdest.
Noch nie in der Geschichte der heutigen Zivilisationen ist es einer Metropole gelungen, Mietenexplosionen durch massenhaften Neubau zu bekämpfen.
Es gibt weltweit keine historische Evidenz, keine Beispiele, wie jemals die Mieten durch massiven Neubau günstig gehalten worden wären. Das ist Hokus Pokus. Das gab es nie und wird es nie geben.
Um das zu erreichen, müsste in so großem Umfang Leerstand gebaut werden, dass die Mieten sinken, weil die Mieterinnen wirklich viel Auswahl haben und die Vermieterinnen sich um Mieter*innen bewerben müssten.
Private werden diesen Leerstand ganz sicher nicht bauen. Warum sollten sie sich selbst ins Bein schießen?
Und wenn der Staat das täte, würden die üblichen Verdächtigen so laut von Steuergeldverschwendung schreien, dass uns die Ohren bluten.
Und das wäre sogar zutreffend. Es wäre Steuergeldverschwendung, denn man kann den gleichen Effekt, die Verhinderung ungebremst steigender Mieten auch durch gesetzliche Regelungen erreichen und das ganz einfach.
Natürlich müssen neue Wohnungen gebaut werden. Aber nicht, um die Mieten zu senken, sondern weil Menschen diesen Wohnraum brauchen.
Hauseigentümer wohnen auch ohne Gewinnerwartung in ihrem Haus, Genossenschaftler sind Gemeinschaftseigentümer. In beiden Fällen wird das eingesetzte Kapital verbraucht durch das Wohnen, bei Genossenschaften noch durch Verzicht auf das Erbe. Irgendwer muss aber das Kapital = aufgesparte Arbeitskraft zur Verfügung stellen, damit die Dienstleister das Haus hinstellen können.
Durch steigende Mieten können oft die Menschen, die in den Städten arbeiten, sich das Wohnen dort nicht mehr leisten oder finden keine Wohnung.
Diese ziehen dann nach außerhalb , wo es bezahlbaren Wohnraum gibt. Müssen aber dann eine weitere Strecke pendeln, ideal mit ÖPNV, meist aber ja mit eigenem Auto.
Es bewegen sich damit mehr Autos in den Städten, der Parkraum wird knapp, mehr Staus, mehr Feinstaubbelastung. Die Lebensqualität in den Städten wird nicht besser, Miezen und Parkgebühren steigen aber weiter.
Ist glaube bei aller Marktwirtschaft nicht unbedingt das, was man sich vorgestellt hat.
Doch. Das ist ein Problem. Genau davon wird dann auch abgeraten.
Erstens ist die Rendite nicht besonders hoch. Da sind ETFs wieder die bessere Wahl. Höchstens könnte man in kleinem Umfang einen Immobilienfonds zumischen, um sich gegen eine Börsenflaute abzusichern.
Zweitens übergibt man die Kontrolle einem Fonds, von dem man relativ wenig weiß. Wenn es dann schief läuft wie bei Benco, ist es zu spät. Das Risiko steht also in keinem Verhältnis zum Ertrag.
Drittens habe ich ja schon geschrieben, dass man das wegen der Abschreibung tun sollte. Die kann man aber nicht anwenden, wenn man in einen Fonds investiert.