LDN 237 Mietendeckel

Vielen Dank erst mal für euren Beitrag zum Mietendeckel.

Ich finde in der Diskussion in den meisten Medien kommt eine wirkliche Analyse des Problems “bezahlbarer Wohnraum” zu kurz, denn es kann nicht darum gehen einfach nur die Mieten klein zu drücken sondern viel grundsätzlicher darum allen Menschen zu ermöglichen adäquaten Wohnraum zu finden. Die hohen Preise haben Gründe und die sollte man anpacken.

Für mich stellen sich im Ansatz zwei Fragen: 1. Wieso sind die Mietpreise so hoch?
2. Wieso kann sich kaum einer Eigentum leisten?

Zu 1: Es gibt hier mE viele Gründe, angefangen bei hohen baulichen Anforderungen an Neubauten, ein enges Netz an Normen die Neubauten stark verteuern. Um dies zu finanzieren müssen höhere Mieten verlangt werden. Dies wiederum ist durch höhere Ausbaustandards einfacher zu vermarkten. (Gleiches gilt übrigens auch für Eigentum).
Gleichzeitig fördert weder die Politik noch die Behördenpraxis die Schaffung von mehr Wohnungen. Die Bauämter haben teilweise absurde Forderungen wie “mehr Staudenbeete” (Erfahrung als Architekt) hin zu Baurecht was z.b keine Anreize gibt mehr Wohnungen zu schaffen, was zu Riesen Penthäusern führt wo auch 2-3 normale 3Zi Wohnungen Platz gefunden hätten.
→ Die Politik muss Wohnungsbau stärker fördern um Angebot und Nachfrage wieder ins Gleichgewicht zu bringen und günstiges Bauen ermöglichen.

Zu 2: Das Teure bauen was bereits Mietwohnungen verteuert spielt natürlich auch bei Eigentum eine Rolle. Investoren und Entwickler sind auch hier systematisch angehalten gehobenen Standard zu bauen um die hohen Kaufpreise und Baukosten auszugleichen.
Gerade in Berlin stellen aber zudem die Kaufnebenkosten ein Riesen Hürde da. Während die niedrigen Zinsen es vielen ermöglichen könnten Wohnungen zu erwerben, werden die Nebenkosten meist nicht finanziert. 6% Grunderwerbsteuer (in Berlin) sind hier für viele der K.O.-Schlag. Wenn diese Radikal gesenkt würde und dann die Maklerkosten zB konsequent nach Bestellerprinzip auf den Verkäufer überwälzt würden könnte man die Nebenkosten, schnell und einfach von max 12% auf 3-4% drücken.

In einem Markt mit höherer Nachfrage als Angebot, steigen die Preise. Das kann man m.E. nur durch staatliche Eingriffe auf der Angebotsseite verhindern. Deshalb hätte man die ganze Energie, PR, usw. lieber in den Bau von Sozialwohnungen gesteckt. Alles andere führt m.E. entweder zu noch weiter reduziertem Angebot (kann man ja an den Folgen des Mietendeckels sehen) oder zu Umgehungsstrategien („Schattenmiete“) oder der Kombination aus beidem.

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Hallo,
erlaube das ich kurz beide Fragen beantworte:

Weil manche Menschen Boden besitzen, andere nicht. Und weil der durch zunehmende Produktivität und gewählte (Finanz-) Politiken immer teurer wird.

Rising land prices explain about 80 percent of the global house price boom that has taken place since World War II.

Zwar gibt es natürlich auch Kosten für Maßnahmen zum Umweltschutz (die teils kompliziert umgesetz sind) - aber hier entsteht auch ein realer Gegenwert und diese sind in der Größenordnung kaum sozial relevant.

Zu den vorgeschlagenen Lösungen:

  • geringere Standards akzeptieren: bei geringeren Umweltstandards nur eine scheinbare Lösung, die einen in Zukunft in Form sehr hoher Schäden auf die Füße fallen wird.
  • Kaufnebenkosten: Grundererwerbsteuer abschaffen, Grundsteuer als Bodenwertsteuer ausgestalten. Ich denke das hilft den Markt flexibler zu machen.
  • Politik muss Wohnungsbau stärker fördern um Angebot und Nachfrage wieder ins Gleichgewicht zu bringen: Fördern ja, aber nicht unbedingt mit noch mehr Geld. Es müssen grundlegende Strukturen verändert werden, die es attraktiv machen in Gebäude zu investieren anstatt die Bodenwerte nur mitzunehmen.

Ich glaube das Problem auf die Bodenpreise überzuwälzen greift etwas zu kurz. Wie dein Zitiertes-Paper ja besagt korrelieren Boden- und Wohnraumpreise direkt. Je teurer sich Wohnungen vermieten oder verkaufen lassen desto teurer werden die Bodenpreise. Hier spielt der Wohnungsmarkt. Bei den Baukosten spielt der Baustoff und Handwerkermarkt.
Insofern denke ich nicht dass das Problem am Grundeigentum liegt sondern darin wie der Gesetzgeber das Bauen regelt, bzw mit seinem eigenen Grund und Boden umgeht.

Z.B besitzt Stadt Wien die Mehrheit der Wohnungen auf Stadtgebiet selbst und kann damit den Markt beeinflussen.
Des Weiteren könnte über Baurecht zB reguliert werden wie dicht, in welcher Qualität und in welcher Anzahl Wohnungen gebaut werden. Wieso nicht regulieren wie groß eine 4Zimmer Wohnung maximal sein darf? Luxus-Immobilien könnten damit effektiv verhindert werden.

Es gibt eine Vielzahl kleiner und geoßer Stellschrauben; direkt regulatorisch in den Markt einzugreifen wie man es in Berlin versucht hat löst das Problem auf jeden Fall nicht, es braucht langfristige baurechtliche Lösungen keine Haudrauf Gesetze.

Das steigende Wohnungspreise im wesentlichen sich durch die Bodenpreise erschließen lassen, ist denke ich im Paper gut dargestellt, falls Sie Zugriff haben. Zu behaupten die Bodenpreise sind hoch, weil die Wohnungspreise hoch sind würde vorrausetzen das die Bodenpreise nur den Wohnungspreisen zeitlich versetzt folgen - das ist nach allen was ich dazu gelesen hab nicht der Fall.

Die Frage wäre auch, inwiefern man von einem funktionierenden (d.h. für mich unter Wettbewerb stehenden) „Markt“ sprechen kann, wenn der Boden sich dem mit seinen Eigenschaften vollständig entzieht.

Ich denke auch das es daran liegt wie der Gesetzgeber das Bauen und die Wohnraumversorgung regelt, aber das Bauen schließt eben ein Grundstück zwangsläufig mit ein. Es liegt im Wesentlichen nicht daran wie staatliche Stellen mit ihrem Grundbesitzt umgehen, weil sie - vor allem seit dem Privatisierungsbestrebungen - kaum Grundbesitz im Wohnungsbereich vorhalten.

Die Stadt Wien ist ebenso wie Stadt Singapur ein Beispiel wo man über bodenpolitische Maßnahmen, die direkt in die Verteilung des Bodenwertes eingreifen, viel erreicht hat. In Wien gibt man sich dabei sozialdemokratisch mit Blick auf den Mieter, in Singapur konservativ mit Blick auf (Neu-) Eigentümer.
Beides funktioniert vergleichsweise gut bzgl. Bezahlbarkeit des Wohnens.

Weil - so zumindest meine Argumentation, muss niemand teilen - das Problem eben nicht die Größe von Vier-Zimmer-Wohnungen ist - das ist nur eine der vielen Folgen - sondern wie sich das Bodeneigentum ausgestaltet. Wenn man ein System hat was die Bodenerträge auf wenige Eigentümer konzentriert muss man sich nicht wundern, wenn diese Eigentümer entsprechend mehr Wohnraum nachfragen. Deswegen funktioniert der Neubau übrigens unter anderem auch nicht.

Und man könnte solche Regelungen doch leicht umgehen - dann macht eine 3 Zimmer Wohnung draus. Ich denke die Anwendung der Mietpreisbremse und ähnlicher Vorschriften zeigt doch, wie schwer solche Regelungen im Detail sind und wie einfach sie umgegangen werden, weil sich am wesentlichen im Bodeneigentum begründeten Machtunterschied nichts ändert.

Das stimme ich zu, auch wenn ein funktionierender Markt denke ich nicht besteht. Allerdings muss man fair bleiben - auch das Baukindergeld ist ein Eingriff, den kritisiert man natürlich als Eigentümer nicht weil er die Nachfrage erhöht. Und soweit ich das erkenne behauptet auch niemand von den Befürwortern, das die wesentlichen Probleme damit gelöst werden. Man kann dem Mietendeckel zugute halten das er wahrscheinlich die ambitionierteste und (für den Bestands-Mieter) direkt als wirksam erfahrbare Form der Wohnungspolitik darstellt, die Berlin in den letzten Jahrzehnten gesehen hat. Selbst wenn man ihn eigentlich ablehnt.

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