Immobilienwirtschaft: Versagen bei der Energiewende

JanausHassel · 11. Februar 2021 um 00:00

Hallo Lage-Forum,

ich wollte an dieser Stelle auf ein Thema aufmerksam machen, welches zu wenig beleuchtet wird aber für eine „erfolgreiche“ Energiewende zwingend erforderlich ist.

Es geht um den Teil der Treibhausgase, welche im Zusammenhang mit der Wärmeerzeugung (Heizung und Warmwasser) im Bereich der Immobilen-Wirtschaft ausgestoßen werden. Hierbei handelt es sich zwar nur um einen Teil der Gesamtemissionen aber um einen ganz erheblichen Teil!

Ich zitiere hier einmal vom Bundesumweltamt (Energieverbrauch für fossile und erneuerbare Wärme | Umweltbundesamt)

Wärmeverbrauch und -erzeugung nach Sektoren

Der Endenergieverbrauch für Wärme und Kälte verursacht gut die Hälfte des gesamten Endenergieverbrauchs (EEV), wobei Wärme und Kälte für unterschiedliche Anwendungsbereiche benötigt werden. Allein die Raumwärme und die Prozesswärme haben sektorübergreifend Anteile von knapp 30 % bzw. gut 20 % am EEV. Mit großem Abstand folgen die Anwendungsbereiche Warmwasser und Kälteerzeugung (siehe Abb. „Anteil des Wärmeverbrauchs am Endenergieverbrauch 2008 und 2017“).

In den privaten Haushalten werden über 90 % der Endenergie für Wärmeanwendungen verbraucht.

Fakt ist also, dass eine der wichtigsten und entschiedensten Baustellen für die Energiewende der Bereich „Wärme“ insbesondere die Sparte „Wärme für private Haushalte“ ist.

Da ich mich mit diesem Thema sowohl im Studium als auch im Job seit Jahren zu tun habe, sehe ich hier leider ständig die gewaltige Kluft zwischen dem was getan wird und dem was getan werden müsste!

Ich möchte nicht bestreiten, dass es hier Fortschritte gibt aber selbst diese „Fortschritte“ reichen nicht ansatzweise aus um das Ziel (erreichen von Klimaneutralität bis 2050) erreichen zu können. Schlimmer noch es werden noch immer im großen Stiel Entscheidungen getroffen, welche ein Erreichen des Zieles auch zukünftig erschweren werden.

Neue Bauprojekte
Im Bereich der Neuerrichtung von Wohn- und Gewerbeimmobilen werden heute erheblich andere Anforderungen an die Gesamteffizienz gesetzt als in der Vergangenheit (also ein Fortschritt) aber auch ein Einhalten der Anforderungen reicht nicht aus um diese heute errichteten Gebäude Klimaneutral beheizen zu können. Da die heute errichteten Gebäude aber alle erheblich länger als bis 2050 genutzt werden sollen, reicht es für das Erreichen der Ziele nicht aus. Eine technische Umrüstung der Gebäudetechnik zu einem späteren Zeitpunkt ist zwar möglich aber wirtschaftlich nicht sinnvoll und würde in wenigen Fällen die gleiche Gesamteffizienz erreichen, im Vergleich zur Variante direkt „richtig“ zu bauen. Für die Bauträger, welche z.B ein Neubaugebiet errichten ist es das Ziel mit möglichst wenig Investition die bestehenden Mindestanforderungen zu erfüllen. Beim Verkauf der Häuser wird natürlich nicht darauf hingewiesen, dass die verbaute Technik nicht geeignet ist die Anforderungen, welche in Zukunft gestellt werden müssten, zu erfüllen.

Bestandimmobilen
Im Bereich der Bestandsimmobilen besteht ebenfalls sehr häufig ein Interessenkonflikt für die entscheidende Instanz (Hauseigentümer/Vermieter). Um möglichst früh möglichst viele Emissionen zu vermeiden, wäre es sinnvoll möglichst früh bestehende Anlagen, welche mit fossilen Energieträgern heizen, umzurüsten auf Wärmeerzeuger, welche mit erneuerbaren Energien Arbeiten.
Die erforderlichen Investitionen (z.B. für eine neue Wärmeerzeugungsanlage, Gebäudedämmung) müssten vom Eigentümer erbracht werden, der Nutzen (z.B. weniger Heizenergieverbrauch) kommt aber den Mietern zu Gute (da die Mieter für die Heizkosten aufkommen). An dieser Stelle nutzt eine CO² Steuer sehr wenig, da diese die Mieter belastet aber nicht den Eigentümer.

Da ich genau in dieser Branche arbeite sehe ich regelmäßig dass das Interesse der Eigentümer (auch verständlich) darin besteht möglichst wenig zu investieren (Gewinnmaximierungsgrundsatz) dies gilt insbesondere für die großen Immobilen Gesellschaften.

Zur Zeit werden noch täglich sehr viele Entscheidungen getroffen, welche nicht vereinbar sind mit den Ziel der Energiewende und schlimmer noch welche zukünftig die Energiewende noch erschweren.

Daher bin ich der Meinung es muss etwas dem Interessenkonflikten der „Entscheider“ (Eigentümer & Bauträger) entgegengestellt werden.

Ich würde mich über Feedback freuen und fände es super, wenn diesem sehr wichtigen Thema mehr Aufmerksamkeit zukommen würde (wie bei den Sektoren Strom & Verkehr [keine Frage auch wichtig aber nicht so entscheidend wie der Sektor Wärme]).

LG

JanausHassel

Kiteamangu · 12. Februar 2021 um 00:19

Dazu eine aktuelle ganz spannende Meldung:
https://www.businessinsider.de/wissenschaft/natur/aufruf-von-mehr-als-500-wissenschaftlern-verbrennt-kein-holz/

So langsam geht mir die Phantasie aus, was dann noch bleibt!? Bisher wird ja überall Holz als so toll fürs Klima beworben. So viel dazu, von fossilen Brennstoff weg zu kommen.

Gruß
Kite

JanausHassel · 12. Februar 2021 um 23:35

Moin Kite,

Danke für den Input.

Ich finde es an dieser Stelle vom Titel her ein wenig ungünstig (zu überspitzt) gewählt mit „verbrennt kein Holz“. Es geht hier um die Verbrennung von Waldholz sowie um andere Biomasse.

An sich ist der Einsatz von nachhaltigen Holz eine sinnvolle Sache, wenn hierzu allerdings Wälder gerodet werden gilt dieser Ansatz so nicht mehr.

Holz (als Brennstoff) kann nur im sehr begrenzten Maße einen guten Beitrag zum Klimaschutz leisten. Der Einsatz von „extra produzierter Biomasse“ oder „falscher Forstwirtschaft“ stellt das Problem dar (z.B. riesige Mais-Mono-Kulturfelder und Waldrodungen).

Es kann nur ein sehr kleiner Teil, des gesamten Heizenergiebedarfs (ein paar Prozent), durch Biomasse klimafreundlich gedeckt werden. Aber da wo Biomasse sinnvoll eingesetzt werden kann sollte dies auch getan werden.

Wenn z.B. die städtischen „Grünamter“ Baumschnitte vornehmen oder nach Stürmen ordentlich Baume umkippen, sollte das hier gewonnene Holz zu im besten Fall zu Produkten verarbeitet oder auch zum Zwecke der Beheizung verbrannt werden. Würde man das Holz einfach vermodern lassen würde nahezu die gleiche CO² Menge in einem überschaubaren Zeitraum auch in die Umwelt abgegeben werden.

In den letzten ~20 Jahren wurde allerdings an vielen Stellen falsch oder zu viel auf Biomasse gesetzt wobei auch die Nachteile nicht ausreichend beachtet wurden.

Ein Beispiel:
Biogas ist an sich keine schlechte Sache aber die Frage ist woher das Biogas kommt. Biogasgewinnung aus Ernteabfällen/Essensabfällen ist ne gute Sache. Tatsächlich wird Biogas aber bei Betrieben gewonnen welche Rinder bewirtschaften (dass Rinder alles andere als klimafreundlich sind ist unbestritten, da ändert die Biogasgewinnung aus den Ausscheidungen sehr wenig). Dazu kommt das die Biogasanlagen teilweise ziemlich undicht sind, hier tritt also ungewollt Methan direkt in die Atmosphäre.

Des weiteren bringt die Verbrennung von Holz in dicht besiedelten Gebieten (Städte) das Problem mit sich dass es sich auch um Feinstaubschleudern handelt. Auch wenn sich die Holzöfen und Holzkessel in den letzten 20 Jahren an dieser Stelle ordentlich weiterentwickelt wurden (weil die Anforderungen sind massiv gestiegen sind) um den möglichen Feinstaubausstoß ordentlich zu reduzieren, sind es noch immer Feinstaubschleudern (um eine ordentliche feinstaubarme Verbrennung von Holz hinzubekommen, muss nicht nur der Ofen geeignet sein, sondern auch der Betreiber befähigt und gewillt sein, dies ist sehr häufig nicht der Fall).

Wenn Biomasse eingesetzt wird, um bestehenden klimaschädlichen Technologien einen grünen Anstrich zu verpassen (mit Einsatz von sehr vielen Subventionen) und es versucht wird diese damit zu legitimieren, ist dies immer ein Eigentor (z.B. "Bio"sprit für Verbrennerautos, Biogas für Blockheizkraftwerke, oder Holzpellets für eine Pelletheizung).

In einem kleinen Bereich sind diese Ansätze eine gute Sache aber überhaupt nicht geeignet im großen Still eingesetzt zu werden. Mit diesen Biomassebrennstoffen lässt sich halt nur ein sehr kleiner Teil unseres Energieverbrauchs umwelt- und klimafreundlich decken. Ein Grund mehr der Zeigt, unsere Verbräuche müssen runter (dann steigt auch der relative Anteil den wir mit Nachwachsenden Brennstoffen decken können).

Aber es ist ja wirklich nicht so, dass uns noch die Technologien für eine erheblich weniger klimaschädliche Energieversorgung fehlen würden. Wie wir mit erneuerbaren Energien auch Gebäude beheizen können wissen wir. Was dazu erforderlich ist, ist bekannt und womit wir unbedingt aufhören müssen ist auch kein Geheimnis. Wir müssen „nur“ breit sein den Weg zu gehen aber tatsächlich wird hier nicht groß umgeplant sondern immer versucht irgendwie weiterzumachen in dem wir an alten Technologien festhalten und hier versuchen diese etwas grüner zu gestallten.

Ich finde es immer sehr frustrierend das die Politik bereit ist große Ziele zu setzen (das ist natürlich auch richtig so) aber nicht bereit ist die notwendigen Schritte zu gehen um diese Ziele auch erreichen zu können. Es werden noch heute Gebäude gebaut welche auf die Verbrennung von fossilen Energieträgern ausgelegt werden obwohl wir wissen dass wir diese in (spätestens) 20-30 Jahren nicht mehr einsetzen dürfen! Echt blöd dass diese Gebäude aber 100 Jahre genutzt werden sollen

LG

davidl991 · 12. Februar 2021 um 23:38

Ich teile Deine Auffassung zu 100 Prozent; selbst mein Vermieter (= mein wirklich stark auf Ökologie ausgerichteter Schwiegervater, der in seinem Betrieb die komplette Energie selbst erzeugt und privat nur erneuerbare Energien nutzt) war nicht bereit, im Rahmen einer recht umfangreichen Haus-Sanierung die noch „neue“ Öl-Heizung (ca. 10 Jahre alt) gegen eine Wärmepumpe auszutauschen. In dem Kontext habe ich recherchiert; Bekannte von uns haben ein Haus gekauft und kernsaniert. Der Staat – und den Hebel finde ich dann schon interessant – unterstützt doch über die KfW und Förderprogramme nicht nur die Umrüstung auf alternative Energieträger, sondern auch die damit entstehenden Kosten (zB durch Wechsel von Rohren, Aufreißen der Wände, etc.).

Wäre das nicht ein solcher Hebel, der auch für Vermieter interessant ist? Oder gilt das nur für Eigentümer, die dann auch in ihrem Eigentum wohnen. Ich bin hier einfach unwissend, habe aber aus Deinem Beitrag rausgelesen, dass Du da mindestens interessiert bist. Vielleicht weißt Du da was drüber?

JanausHassel · 14. Februar 2021 um 12:40

Hallo David,

tatsächlich besteht auch für die Eigentümer von MFH eine ordentlich breit aufgestellte Palette an Förderprogrammen (Energieeffizient sanieren mit staatlicher Förderung | KfW).

Insbesondere sind die Förderungen für Eigentümer, welche die Immobile selber mit nutzen, umfangreicher aber ja, auch reine Vermieter werden gefördert.

Gefördert werden u.a. sehr sinnvolle Maßnahmen, welche sich auch auf die Klimabilanz der Immobile dauerhaft positiv auswirken. Hierzu gehören für mich die Maßnahmen, welche den Energiebedarf dauerhaft senken (z.B. Dämmung der Außenfassaden, Dämmung des Daches). Es werden auch Maßnahmen gefördert für den Umbau auf Wärmeerzeuger welche primär erneuerbare Energien nutzen (z.B. Solarenergie [PV& Solarthermie]] und Wärmepumpen.
Grundsätzlich sind aber trotz der Förderungen umfangreiche Sanierungen von Wohnimmobilen mit viel Aufwand, Mietminderungsforderungen oder Mietausfällen, Ärger mit den Bewohnern usw. verbunden (einige Maßnahmen müssen auch in den Wohnungen umgesetzt werden wie z.B. der nachträgliche Einbau einer Fußbodenheizung). Daher wird bei einer „Kosten/Nutzen Rechnung“ für einen Eigentümer das Ergebnis in aller Regel sein, keine umfangreichen Sanierungsmaßnahmen durchführen zu lassen. Dies gilt erst recht für Eigentümer für welche der Gewinnmaximierungsgrundsatz das oberste gebot ist. Hier gibt es natürlich auch „Ausnahmen“ die zeigen wie es gehen könnte, angergierte private Eigentümer oder Wohnungsbaugenossenschaften. Die großen Konzerne in der Immobilen Wirtschaft sanieren in der Regel aus Zwang (weil Sie gesetzlich verpflichtet sind) oder weil dies die Erhöhungen von Mieten ermöglicht.

Was ich zur Zeit sehr problematisch finde ist dass viele Fördergelder in Modernisierungen fließen, welche unseren Klimazielen widersprechen. Z.B. kann beim Umbau von dezentralen Wärmeversorgern (Einzelöfen [Kohle, Holz, Nachtspeicherelektroöfen], oder Gasetagenheizungen [Heizthermen]) auf eine Zentralheizung auch auf die Förderungen zugegriffen werden (soweit so gut). Es werden allerdings nicht nur neue Heizungsanlagen, welche mit erneuerbaren Energien arbeiten gefördert, sondern auch neue Gaskessel (Brennwertheizungen). Dies führt aber dazu dass in 20 Jahren ggf. eine erneute umfangreiche Sanierung erforderlich wäre um „so gut“ zu heizen, dass dies mit den Klimaschutzzielen vereinbar wäre (also sowohl ökologisch als auch ökonomisch unsinnig).
Solche Maßnahmen wären zwar eine Verbesserung aber keine ausreichende Verbesserung!

An dem Beispiel mit deinem Schwiegervater erkennt man das Problem gut.
In seinem Haus wird mit einem Öl-Brennwertgerät geheizt („erheblich“ effizienter [ca.10-13%] als mit dem alten Öl-Kessel), dieser ist jetzt 10 Jahre alt und hat somit seine halbe Lebenszeit hinter sich. Diesen jetzt auszubauen wäre natürlich ärgerlich (nach dem Ausbau ist er praktisch wertlos). Daher ist es besonders wichtig dass dort wo saniert wird gleich so saniert wird, dass dies mit den Klimaschutzzielen vereinbar ist.

Ich bin der festen Überzeugung das in diesem Bereich:

gesetzliche Anforderungen an Eigentümer gestellt werden müssen, welche mit den Klimaschutzzielen vereinbar sind.
die Erfüllung der Anforderungen muss durch eine unabhängige Stelle kontrolliert werden (teilweise ist dies bereits heute der Fall, Schornsteinfeger kontrollieren EnEV-Anforderungen in Gebäuden mit Brennstoffheizungen aber keiner kontrolliert Gebäude welche z.B. an der Fernwärme angeschlossen sind [und hier findet dementsprechend noch heute zum Teil Energieverschwendungen statt, in einem unglaublichen Ausmaß!].
Zur Erfüllung er Anforderungen werden klare Fristen gesetzt (Vorgaben wie z.B ab 2035 darf nicht mehr direkt mit fossilen Energien geheizt werden [dann lässt auch kein gescheiter Eigentümer 2030 mehr einen Verbrennungskessel einbauen, und die Industrie als auch das Handwerk kann und wird sich entsprechend aufstellen].
Fördergelder nur noch bereitstellen für „gute“ Sanierungskonzepte (gut = mit den Klimaschutzzielen vereinbar).
Klare Ansagen bis wann gefördert werden soll, also einen Anreiz für Eigentümer schaffen, möglichst früh mit dem Klimaschutz zu beginnen und nicht erst dann wenn man zwingend muss. Nach dieser Frist muss sonst halt ohne Fördermittel saniert werden.
Vermieter zwingen sich an ungewöhnlich hohen Heizkosten mit zu beteiligen um den Interessenkonflikt vor allem dort aufzubrechen wo der größte Handlungsbedarf besteht (hier ließen sich relativ einfach Kennwerte festlegen als nachvollziehbare Messlatte zur Bewertung „was ungewöhnlich hoch ist“ z.B. Heizwärmeverbräuche in Relation zur Nutzfläche der Wohnung, dem Baujahr usw.).

„Der Markt“ wird es nicht richten ohne klare regulatorische Rahmenbedingungen. Zur Zeit würden die meisten Heizungsinstallateure auf Anfrage den Umbau auf einen Brennwertkessel empfehlen (am leichtesten umzusetzen, der „haben wir immer so gemacht“ Grund, am günstigsten in der Investition und somit eine höhere Chance den Auftrag zu erhalten als der Mitbewerber der Versucht eine Wärmepumpe zu verkaufen).

LG

Axel_R · 14. Februar 2021 um 15:12

Das Problem für die Immobilienwirtschaft ist auch das sie nicht nur von der Gebäudequalität lebt, sondern zu großen Teilen von der Lage der Immobilie. So werden wichtige Investitionen in die Gebäudestruktur nachvollziehbar nicht getätigt, da sich damit nicht so einfach Geld einnehmen lässt.

Umsatz mit Grundstücken in Berlin alleine (2019): ca. 22 Milliarden Euro
Förderung aller Bundesprogramme für energieeffizientes Bauen (2019): 4,3 Milliarden Euro

Letzteres hält der Wirtschaftsminister sogar für eine positive Nachricht. Warum auch immer.

Für bisschen Perspektive finde ich folgendes Paper interessant:
(…) if environmental protections are introduced before opportunities for private rent extraction are closed, we could see intensified rent-seeking, asset price bubbles, poverty and economic insecurity.