Vermögensbesteuerung war ja schon oft Thema im Podcast, von daher denke ich, dass euch das interessiert. Die Idee ist simpel:
Wir besteuern 80% des Geldes, das von Grund und Boden (also nicht Gebäude oder Verbesserungen) jedes Jahr generiert wird.
In Deutschland ist das besonders leicht umzusetzen, das ist einfach eine Bundesweite Erhöhung der Grundsteuer um einen Faktor 10-20, also von heute maximal 0.3% zu 3-4% des Grundwertes.
In der Praxis sieht das so aus: Du besitzt ein Bürogebäude, dass du für 1000€ im Monat vermietest. Der Staat ermittelt, dass sich 500€ von deiner Miete aus der Lage der Immobilie ergeben, und stellt dir 400€ in Rechnung.
Warum ist das eine gute Idee?
Grund ist anders als andere Wertanlagen: Er kann (fast) nicht geschaffen werden, und sein Wert wird entweder von der Natur (z.B. Bodenschätze) oder der Nähe zu anderen Menschen (Innenstadt) geschaffen. Der Wert hat daher nichts mit der Leistung des Besitzers zu tun, sondern ist ein Gemeingut. Von daher ist es nur gerecht, wenn die Gemeinschaft davon profitiert. Wenn wir das nicht tun, haben wir die jetzige Situation, in der fast alle Produktivitätsgewinne der Arbeitenden durch immer höhere Mieten von den Landbesitzern (Deutsche Wohnen & co) abgesaugt werden.
Das ist die einzige Steuer, die keine Marktverzerrung herbei führt: Der freie Markt findet im Normalfall ein Gleichgewicht von Angebot und Nachfrage bei einem optimalen Preis. Wenn ich den Preis von z.B. Arbeit durch Einkommenssteuer verschiebe, dann gibt es Leute die wegen der Steuer nicht mehr eingestellt werden, weil sie dann zu teuer sind, der sog. Wohlfahrtsverlust. Bei der Grundsteuer kann das nicht passieren, weil Grund eh nicht erzeugt werden kann.
Das würde erhebliche Finanzmittel freisetzen: Die jetzige Grundsteuer ist etwa 15 Mrd., wenn man das verzehnfacht wäre das mehr als die gesamte Einkommenssteuer!
Würde das nicht einfach auf die Mieter umgelegt? Nein! Im freien Markt quetschen Vermieter sowieso schon soviel sie können aus den Mietern (deswegen ist Miete als Prozentsatz des Einkommens auch nie wirklich gefallen). Wenn jemand für den umgelegten Preis noch mieten wollte, dann hätten sie den schon erhöht (siehe hier für eine ausführlichere Begründung).
Anders als Kapitalertragssteuern gibt es keine Anreize für Minderinvestitionen, denn Gebäude und Verbesserungen sind ja ausgenommen. Im Gegenteil, Kapital wird umgelenkt von volkswirtschaftlich sinnlosen Landkäufen zu nützlichen Investitionen in Firmen und Infrastruktur.
Probleme und offene Frage
Der Wert einer Anlage ist ein Vielfaches des von ihr generierten Geldflusses (typischerweise Faktor 20). Wenn 80% des Geldflusses an den Staat gehen, dann habe ich den Besitzer in einem gewissen Sinne zu 80% enteignet. Wie oben gesagt finde ich das moralisch und volkswirtschaftlich einwandfrei, aber eine Einschätzung was das Grundgesetz dazu sagt wäre interessant.
Diese Steuer würde Eigenheimerwerb viel erschwinglicher machen, besonders in den Städten. Allerdings mit dem Haken, dass dann in einem gewissen Sinne der Staat dein Vermieter wird. Allgemein ist das vertretbar, aber bei Rentnern die ein Haus als Altersvorsorge haben ist das kritisch. Das kann vermieden werden, indem Leute über 67 die Zahlung der Steuer bis zu ihrem Ableben aufschieben können.
~90% unseres Geldes ist Buchgeld, dass durch Kredite generiert wird. Ein erheblicher Anteil sind Hauskredite. Wenn diese Kredite jetzt alle viel kleiner ausfallen, schrumpft dann die Geldmenge? Was für volkswirtschaftliche Effekte hat das?
Damit Verwand ist der Einwand, dass so eine Steuer wegen der Hauspreisminderung die Banken belastet, deren Hauskredite sind dann ja auf einmal nicht mehr abgesichert. Man müsste das ganze also behutsam über etliche Jahre einführen, und evtl. bestimmte Garantien für die Kredite geben.
Das ganze wird natürlich sehr viel Gegenwind von Grundbesitzern erzeugen, die Frage ist also wie man das am geschicktesten kommuniziert, damit man weite Unterstützung aufbaut.
Recherche
Die Idee geht auf den amerikanischen Ökonom Henry George zurück, der 1879 das Buch “Progress and Poverty” dazu verfasst hat.
Lars Doucet ist ein prominenter Befürworter von “Land Value Tax” im englischsprachigen Raum. Er hat das Buch “Land is a big deal” verfasst und ausführlich über das Thema geschrieben. Er ist Gründer des Center for Land Economics und arbeitet an Methoden für die effiziente und akkurate Bestimmung von Grundwerten.
Marcel Fratscher hat sich oft für eine Erhöhung der Grundsteuer ausgesprochen, was ja nur eine moderatere Version dieses Vorschlages ist. Als Präsident des DIW wäre er der offensichtliche Interviewgast zu diesem Thema.
Hoffe das greift ihr auf! So oder so freue ich mich schon auf die Diskussion im Forum.
Insgesamt halte ich das auch für eine gute Idee. Vielleicht sollte man sich auch ein Vorbild an den französischen Regelungen nehmen, denn die sind gerade dabei, ihre Vermögenssteuer zu einer reinen Immobilien-Vermögenssteuer umzubauen:
Die französische Lösung ist da einfacher - da nur Immobilien in Besitz von juristischen Personen besteuert werden hat der Rentner, der ein Haus zur Altersvorsorge hat, nichts zu befürchten.
Das ist das Kernproblem, dass wir immer haben, wenn wir ein gerechteres System installieren wollen. Aber da muss man durch. Interessant ist dabei die Beobachtung, dass in der Regel nur die Partei eine solche Änderung einführen kann, die eigentlich die Interessen dieser Gruppe vertreten. Daher: Nur SPD und GRÜNE konnten mit der Agenda 2010 durchkommen, nur die Union konnte den Atomausstieg und die Aussetzung der Wehrpflicht durchsetzen usw… Wenn z.B. SPD und GRÜNE so eine Immobilien-Vermögenssteuer durchsetzen wollen würden, würde die Union in Fundamentalopposition gehen und der Gegenwind würde zu stark werden, dank massivem Lobbyismus.
Also, wie bekommen wir die Union dazu, eine solche Steuer einzuführen
Ich halte das grundsätzlich auch für eine gute Idee, weil sich fast alle negativen Effekte der Vermögenssteuer vermeiden lassen.
Wie du sagst, @Baumstamm , bürokratisch relativ einfach mit bestehenden Mechanismen und keine Besteuerung der Substanz von Unternehmen, was sich extrem negativ auswirken würde (für uns alle).
Das halte ich auch für eine gute Idee, damit stärkt man indirekt Menschen im Inland und verhindert, dass viel Kapital abfließt, ohne die Kleinsparer zu belasten.
Zusätzlich könnte man eine gewerbliche Infizierung für private Immobilienbesitzer ab einer kleinen Anzahl an Immobilien oder einer bestimmten Grenze an Mieteinnahmen einführen.
Kritiker würden vermutlich entgegnen, dass dann weniger in Immobilien investiert wird und der Standard sinkt. Ich habe da allerdings Vertrauen, dass die Nachfrage das schon regeln wird oder eben mehr Menschen Eigentum anschaffen, wenn Immobilienfirmen nicht den gewünschten Standard bieten können.
Die Kaufpreise für Selbstnutzer werden vermutlich ebenfalls sinken, weil der nachfragebedingte Preisdruck durch institutionelle Anleger nachlässt.
Ich finde den Vorschlag auch gut. Aber das o.g. ist doch im Endeffekt der entscheidende Punkt zu dem es unterschiedliche Einschätzungen zu geben scheint. Müsste man diesen Effekt nicht anhand der kürzlich in Kraft getreten Grundsteuer-Reform bewerten können? Kennt jemand dazu Daten - also wie sich das auf die Mieten ausgewirkt hat? Ich habe da jenseits von Spekulationen auf die Schnelle nichts gefunden.
Das träfe Familien stark, die einfach mehr Wohnfläche brauchen. Dazu müsste man einen Ausgleich finden.
Der Erwerb einer Immobilie hängt ja nicht von der Grundsteuer ab, sondern von den Kaufnebenkosten und da hat Deutschland mit die höchsten in der westlichen Welt (Makler mal ausgeschlossen). Da müsste man mal ran. Das würde die Eigentumsquote erhöhen und helfen, dass Menschen sich einfacher vergrößern oder verkleinern können. In Deutschland besitzt man in der Regel eine Immobilie im Leben. In den USA 2-3.
Die Begründung, dass die höhere Grundsteuer nicht weitergegeben würde, erschließt sich mir nicht. Klar ist heute keine höhere Miete drinnen, weil der Markt niedrigere Mieten zulässt. Wenn ich jetzt aber die Grundkosten als Vermieter erhöht bekomme, an denen ich einfach nichts machen kann, dann werde ich die natürlich an den Mieter weitergeben. Da jeder Vermieter den gleichen Kostenblock hat, wird es da auch keinen Markteffekt geben, dass einer durch entsprechende Leistung günstiger anbieten kann.
Bei Steuerstundung bis zum Tod von Rentnern, wer zahlt dann, wenn da nichts mehr zu holen ist? Wird dann das Eigentum verstaatlicht? Die Stundung finde ich etwas schwierig.
Ja der französische Ansatz sieht sehr interessant aus, danke fürs teilen!
Die Steuer scheint auch für natürliche Personen zu gelten, aber mit geringerer Rate und Abhängig vom Gesamtvermögen. Vor allem aber ist es eine Steuer auf den Gesamtwert der Immobilie, nicht nur des Bodens. Das heißt natürlich, dass die sehr eleganten Anreize einer reinen Grundsteuer wegfallen, und der Bau von neuen Häusern damit unattraktiver wird.
Wenn ich eine Ausnahme von der Grundsteuer aus sozialen Gründen machen will, dann wäre mein Vorschlag, dass jeder natürliche Person einen primären Wohnsitz bennenen kann, der Steuerfrei ist. Das ist denke ich weniger manipulierbar als die juristsche vs natürlichen Personen Unterscheidung und gibt den stärksten Impuls für eine höhere Eigenheimquote.
Ja da sprichst du einen sehr wichtigen Punkt an. Ich hatte ja oben dazu die Analyse Lars Doucet verlinkt:
Neben theoretischen Überlegungen schaut er sich auch das Beispiel einer Dänischen Studie an: Dort wurden wohl im Zuge einer Verwaltungsreform Kommunalgrenzen neu gezogen. Da die Kommunen unterschiedliche Grundsteuersätze hatten, resultierte daraus ein Datensatz von Ortschaften mit abrupten Grundsteueränderungen, die praktisch komplett zufällig waren und daher gut für eine Analyse geeignet sind. Darin zeigt sich laut ihm, dass die Steuerbelastung tatsächlich von den Vermietern getragen wird, es gibt also Empirie hinter dieser Idee.
Wie gut sich das zu sehr hohen Steuersätzen verallgemeinern lässt ist nochmal eine andere Frage, aber mir leuchtet ein, dass es so sein sollte.
In Deutschland gibt es dann noch die Komplikation, dass ganz viele Mieter gar keine Marktmieten zahlen, weil sie auf alten Verträgen sitzen. Das müsste man evtl. liberalisieren, oder die Grundwertberechnung an diese Mietverträge anpassen.
In Deutschland gilt die Grundsteuer als Nebenkosten, sie wurde also zu 100% weiter gegeben. Sie ist eine Nutzsteuer, keine Vermögenssteuer. Sie setzt sich seit der Modernisierung zusammen aus Bodenrichtwert (der sowieso alle zwei Jahre für die Erbschaftssteuer ermittelt wird) und Nutzfläche der Gebäude. Eine jährliche Verkehrswertermittlung wie in Frankreich würde man in Deutschland wohl „Bürokratiemonster“ nennen.
Man könnte das sicher ändern, muss aber aufpassen, dass es nicht daran scheitert, woran die letzte Vermögenssteuer scheiterte: ungleiche Besteuerung von Vermögen.
Haben Unternehmen keinen Grund und Boden? Im Gegenteil führt das dazu, dass Grundbesitz bestraft wird, wenn er nicht genutzt wird. Nutzfläche ist aber die Basis jeder Investition. Halten und versteuern oder verkaufen -und bei Bedarf zu einem Vielfachen zurückkaufen. Denn bei Erweiterungen bin ich natürlich darauf angewiesen, dass die Fläche dort ist wo ich sie benötige.
Vor allem haben wir Mieter, die nur Miete entsprechend ihrer Leistungsfähigkeit zahlen und der Staat die Differenz übernimmt. Damit greift er aktiv in den Markt ein und schafft eine Nachfrage, die es marktwirtschaftlich gar nicht gäbe. Laut Statista waren es in 2023 4,3 Milliarden Euro, die der Staat in den Mietmarkt gepumpt hat. Es ist also eine andere Frage zu klären: wollen wir, dass wirklich jeder nur dort wohnen kann, wo er sich die Miete leisten kann (was auch heißen kann, nirgends) und diesen Markt total liberalisieren? Denn das wäre ja die Voraussetzung für ein funktionierendes Modell.
Sorry für Doppelpost.
Genau das widerlegt der verlinkte Beitrag und ist auch empirisch belegt. Der Preis ergibt sich aus Angebot und Nachfrage. Der Verkäufer will maximal verkaufen und der Käufer ist bereit, den ihm maximal möglichen Preis zu zahlen, denn Grund ist ein rares Gut. Sinkt die Steuer ändert das nichts am Preis, den der Nachfrager zahlt. Nur bekommt der Verkäufer mehr und der Staat weniger. Der Verkäufer aber verkauft, weil er es muss, nicht weil er plötzlich mit 1-2% mehr Ertrag rechnen darf.
Der Vergleich mit den USA könnte daran liegen, dass es erstens in den USA mehr ungenutzten Grund gibt und zweitens die Häuser wesentlich billiger gebaut werden.
Allgemein kann man hier zwischen einem „reinen“ Modell, bei dem alle zahlen, und einem „sozialen“ Modell, bei dem Eigenheimbewohner ausgenommen sind, unterscheiden.
Für die soziale Variante spricht, dass bestehende Wohnverhältnisse nicht umgeworfen werden, was es vielleicht auch einfacher macht das einzuführen. Darüber hinaus würde sich der Immobilienmarkt aufspalten, in einen Markt für Eigenheime, bei dem die Preise hoch sind (aber wahrscheinlich niedriger als jetzt) und einem Markt für Investitionen und Gewerbsimmobilien, bei dem die Preise wegen der Steuerbelastung niedrig sind. Der Eigenheimmarkt würde dann immer noch recht viel Kapital erfordern und weniger Liquide sein, also gäbe es weniger Mobilität was den Wohnort angeht verglichen mit der reinen Lösung. Dafür halt mehr Stabilität für Hausbesitzer.
Die reine Variante hat das nicht, aber dafür bessere Anreize für Wirtschaftswachstum: Mit voller Besteuerung sind die Preise niedrig, es gibt also mehr Eigenheime und Umziehen wird weniger Kapitalintensiv. Das erhöht die Mobilität im Land, die in Deutschland sehr niedrig ist, sodass es leichter wird Menschen und Arbeitsplätze zusammen zu bringen. Suboptimale Nutzung wird hier teuer, da überlegt sich das Rentnerehepaar dann eher, ob man das große Eigenheim vielleicht an eine junge Familie verkauft und stattdessen in eine Wohnung zieht. Oder aus der Innenstadt in eine ruhigere Lage. Das sorgt für effizientere Nutzung von Wohnraum.
Und natürlich ist die Steuer bürokratisch unkomplizierter und bringt mehr Einnahmen wenn es keine Ausnahmen gibt.
Beides hat Vor- und Nachteile, ich bin da persönlich nicht festgelegt.
Wenn ich Deinen Vorschlag richtig verstehe, ist das keine Vermögenssteuer, sondern eine Besteuerung von Immobilienerträgen ⇒ Eine Ertragssteuer.
Dieses Argument hinkt: Als der Eigentümer die Immobilie erworben hat (sofern er sie nicht geerbt hat), hat er auch für den Teil des Wertes bezahlt, der von der Natur oder von der Nähe zu anderen Menschen geschaffen wurde (Gemeingut). Trotzdem soll er den Gemeingut-Anteil an den Erlösen aus seiner Immobile abgeben.
Unabhängig davon: Was wären die wirtschaftlichen Konsequenzen:
Eine solche „Immobiliengemeingutertragssteuer“ macht den Erwerb von Immobilien als Wertanlage deutlich weniger attraktiv, weil die Rendite auf das investierte Kapital massiv zurück geht. Ich würde erwarten, dass damit die Nachfrage nach Immobilie und damit der Wert von Immobilien nicht unerheblich zurückgehen wird. Immobilien würden günstiger!
Immobilien werden eine bessere Alterssicherungs-Anlage: Sie werden günstiger und es gilt immer noch: Statt Miete für immer zahlt man Zins und Tilgung, bis die Finanzierung getilgt ist.
Das gilt umso mehr, wenn diese „Immobiliengemeingutertragssteuer“ nur auf juristische Personen erhoben würde oder der eigene Wohnsitz steuerfrei bliebe.
Je nach Ausgestaltung kann die gewerbsmäßige Vermietung erheblich zurückgehen, weil die Mieter-Geschäftsmodelle nicht mehr funktionieren. Das würde dazu führen, dass in die Sanierung und Modernisierung von Immobilien viel weniger investiert würde.
Vielleicht sinken durch die sinkenden Immobilienwerte die Mieten.
als ein marktwirtschaftliches und nicht als ein mietrechtliches verstanden. Das würde aber im Umkehrschluss bedeuten, dass die Vermieter Schwierigkeiten haben müssten, die Zusatzkosten auf die Mieter abzuwälzen und die Kaltmiete ggf. sogar reduzieren müssten. Denn dem Mieter ist es ja am Ende egal warum er mehr Miete für dieselbe Wohnung zahlen muss.
Naja du kannst es dir vorstellen als eine Steuer auf 80% des jährlichen Ertrags oder 4% des Gesamtwertes. In der praktischen Berechnung würde man denke ich vom Grundwert ausgehen, das Beispiel war da vielleicht etwas irreführend.
Ja, wenn Immobilienpreise statisch wären würde ich das akzeptieren. Aber in der Regel gehen sie hoch, das ist ja einer der Hauptgründe warum Leute die kaufen. Sie gehen aber nicht hoch, weil meine Investition in das Land (nicht Gebäude!) irgendetwas besser gemacht hat für andere, sondern weil die Menschen darum Wert generieren, indem sie arbeiten/ Cafes öffnen/ Veranstaltungen organisieren. Teil des Mehrwerts geht an den Landbesitzer, ohne das der was macht.
Das ist anders bei einer Firma. Wenn die im Wert steigt, dann weil sie mehr Leuten einen Dienst leistet, und meine Investition in die Firma hilft dabei.
Deswegen ist letzteres in meinen Augen volkswirtschaftlich viel wertvoller als Landinvestition.
Dann müssen wir aber erst mal die Gesetze ändern - und zwar verfassungskonform. Deine Frage war aber auch, ob man das bei der jetzigen Reform gesehen hätte.
Und da war die Rechtslage ja klar: Kaltmiete steht im Vertrag und Grundsteuer darf als Nebenkosten zu 100% weitergegeben werden.
Der Witz der Steuer ist ja, dass Anreize gesetzt werden nicht dein ganzes Kapital in Grund undBoden zu stecken, wo es nutzlos ist, sondern in Verbesserungen/ Maschinen/ Gebäude.
Genau, das ist der Sinn. So wird das bloße Anhaufen von Land, ohne es Sinnvoll zu nutzen unattraktiver.
Da würde ich natürlich erwarten, dass im Rahmen einer solchen Erhöhung der Grundsteuer dann die Grunderwerbsteuer komplett fallen gelassen wird.
Die macht halt auch keinen Sinn: wenn Grund gehandelt wird, entsteht dadurch ja kein Mehrwert, den man in irgendeiner Form sinnvoll begründet besteuern könnte. Warum sollte dasselbe Fleckchen Erde doppelte Steuererträge für die Gesellschaft abwerfen, wenn das Fleckchen doppelt so oft den Eigentümer wechselt wie das Fleckchen daneben, dessen Eigentümer es länger behält?
Die horrende Grunderwerbsteuer ist aktuell sowas wie ein Ersatz für eine anständig hohe Grundsteuer, wie OP sie vorgeschlagen hat. Wie gut dieser Ersatz funktioniert hängt aber von einem Faktor ab, der völlig am Sinn der Steuer vorbei geht: davon, wie lange ein Eigentümer den Grund hält. Das incentiviert sehr stark das lange Halten, und wenn man jetzt berücksichtigt, dass ein guter Teil der Grundstücke eigengenutzt werden und dass die Rahmenbedingungen dieses Nutzungszwecks sich oft im Laufe der Jahrzehnte ändern (Kinder geboren, Kinder ziehen aus, man wird älter, …) dann ist offensichtlich, dass dieses Incentive zu Fehlallokationen im Sinne der gesamtgesellschaftlichen Wohlfahrt führt. Dafür gibt’s auch unendlich viele Beispiele aus der Praxis: alleinstehende Omas in 200+qm-Häusern, deren obere Etagen seit Jahren nicht mehr betreten worden sind oder leerstehende Häuser, die nicht verkauft werden, weil man sie ja vielleicht irgendwann mal den Kindern schenken könnte (was dann keine Grunderwerbsteuer kostet, während ein Verkauf und das Schenken des Geldes zum Hauskauf dazu führen würde, dass die Kinder Grunderwerbsteuer bezahlen müssten).
Ein dynamischerer Immobilienmarkt wäre absolut im Sinne der Gesellschaft und würde akute Probleme auf dem Wohnungsmarkt helfen zu lösen, statt - wie der aktuelle sehr statische Markt - sie noch zusätzlich zu verschlimmern. Und eine höhere Grundsteuer wäre ein Katalysator für diese positiven Einflüsse, da sie dazu führen würde, dass große Immobilien auf großen Grundstücken deutlich mehr Betriebskosten verursachen würden als kleine Immobilien auf kleinen Grundstücken, so dass eine an den tatsächlichen Bedarf angepasste Wohnsituation sich viel stärker finanziell positiv auswirken würde.
In der Praxis ermittelst du einfach den Wert des Grundes und nimmst einen Prozentsatz davon. Es gab ja gerade erst ne Neuevaluierung der Grundwerte, das ist also problemlos machbar
Jein. Du zahlst zwar weniger vorab, aber du musst dann ja die Steuer bezahlen.
Im sozialen Model ist das nicht der fall, aber da erwarte ich einen geringeren Preisverfall. Trotzdem würde ich erwarten, dass die Eigentumsquote dabei rapide steigt.
Nur zu dem Grad, wie die Vermieter eigentlich auf Landpreise spekuliert haben. Sanierung und Modernisierung, also Verbesserungen, werden ja nicht besteuert, und können damit höhere Mieten erzielen.
Die Mieteinnahmen für den Vermieter sinken, aber ich würde erwarten, dass die Kombination aus Mieteinnahmen + Grundsteuer ungefähr konstant bleibt.
