Wenn die Geschichte des Immobilienmarktes in Berlin eines zeigt, dann dass die Rechtslage die Eigentümerstruktur bestimmt. Im Prenzlauer Berg hat sich diese innerhalb von 20 Jahren dreimal fast komplett umgekrempelt. Zuerst kamen Unternehmen, die darauf spezialisiert waren, Fördermittel aus Sanierungssatzungen abzurufen. Nach Ablauf dieser wurden durch die Sonder-AfA vermehrt vermögende, westdeutsche Privatleute angezogen. Nach der Jahrtausendwende gingen die Immobilien dann zu Investoren, die mittels Modernisierung und Entmietung massive Mietsteigerungen realisierten. Es hielten also überwiegend immer diejenigen Immobilien, für die die gegenwärtige Rechtslage am profitabelsten war. Wer vermietet, ist nicht starr, sondern hoch dynamisch und gut beeinflussbar.
Vor diesem Hintergrund ist interessant, dass bei ökonomischen Argumenten hier quasi ausschließlich die Mikroökonomie herangezogen wird. Innerhalb dieses Denkgerüstes mag es stimmen, dass regulatorische Eingriffe wie ein Mietendeckel „negative Effekte“ hat. Die Mikroökonomen und auch der hier zitierte Beitrag von Prof. Rieck, betrachten den Mietendeckel aber als singuläres Instrument. Für die gegenwärtigen Eigentümer mögen „negative Anreize“ durch den Deckel entstehen. Dabei könnten wir die Rechtslage doch so gestalten, dass die Häuser denjenigen gehören, die damit vorwiegend bezahlbaren Wohnraum für alle und keinen hohen Profit realisren wollen.
Die Ökonomie als neutral hinzustellen, finde ich fatal. Sie kann innerhalb bestimmter wirtschaftlicher Spielregeln Prognosen abgeben, die mal mehr, mehr weniger Nahe an der Realität liegen. Aber diese Spielregeln lassen sich ändern. Das ist die Aufgabe von Politik. Und wie alle hier haben auch Ökonomen politische Interessen. Auch Prof. Rieck hat seine politische Ausrichtung, die man in seinen anderen Videos und seinen Beiträgen auf „Tychis Einblick“ gut heraushören kann.
Wenn Investoren verschreckt werden, dann ist das meines Erachtens kein Horrorszenario, sondern genau der gewünschte Effekte. Phillip und Ulf haben ja richtig ausgeführt, dass die Bodenpreise inzwischen der Haupttreiber für die Mieten, insbesondere im Neubau sind. Der Bodenpreis für ein gegebenes Grundstück spiegelt einzig und allein die Renditeerwartung für eben dieses Grundstück wieder. In Kreuzberg sind die Bodenpreise zwischen 2010 und 2019 um 1578% gestiegen. Wie soll in einem Bezirk, wo der Quadratmeter vor 10 Jahren noch 1€ gekostet hat, bei jetzt 15,78€/qm noch frei finanziert irgendetwas bezahlbares entstehen?
Nur wenn die Renditeerwartung sinkt - was gleichbedeutend mit der Abschreckung von Investoren ist - können überhaupt bezahlbare Neubauten realisiert und Bestandsmieten abgesenkt werden. Langfristige Deckel/Mietpreisbremsen, einhergehend mit anderen regulatorischen Eingriffen, könnten die Eigentümerstruktur wieder zugunsten von Privatleuten, kommunalen Wohnungsbaugesellschaften und Genossenschaften verändern. Diese kann man ja auch besonders fördern.
Was wir gerade in der Bundespolitik erleben, ist eine weitgehende Entpolitisierung der Wohnungswirtschaft. Umso bedauerlicher ist die Entscheidung des BVerfG, die - und das ist hier bereits ausgeführt worden - juristisch nicht zwingend und darüber hinaus hochpolitisch war. Der Mietendeckel hat gezeigt, dass Politik die Macht hat, wirtschaftliche Verhältnisse zu verändern und das der stetige Anstieg der Mieten in Großstäden nicht als gottgegeben hingenommen werden muss. Das Instrument „Markt“ hat sich als ungeeignet herausgestellt. Neubau ist in der gegenwärtigen Lage ungeeignet, um bezahlbaren Wohnraum zu schaffen. „Bauen, bauen, bauen“ hat Hamburg gemacht. Bezahlbar sind die Angebotsmieten auf dem freien Markt dort trotzdem nicht.
Und ein Kommentar noch zum Argument der „Altersvorsorge“ mit Immobilien. Ich kenne in Berlin Vermieter, die mit dem Besitz eines einzigen Haus ihren (sehr hohen) Lebensstandard finanzieren. Man muss sich fragen: Sollte so etwas gehen? Auch das ist eine politische Frage. Ich finde: Nein.
Viele Grüße!
PS:
Vor 10 Jahren wurde der Wohnungsmarkt in Deutschland über Transferleistungen (KdU, Wohngeld) mit alleine 50 Milliarden Euro aus dem Bundeshaushalt subventioniert, inzwischen dürfte es nochmal deutlich mehr sein. Wer jetzt noch mehr Wohngeld fordert, der fordert noch mehr Subventionierung von Vermietern und damit eine Verzerrung der Preise nach oben.
